稅務(wù)分局集體土地開(kāi)發(fā)的建設調查工作報告
根據市局工作布置,為進(jìn)一步調查了解紅山地區集體土地開(kāi)發(fā)建設情況和納稅情況,我局于2004年11月對全區范圍內自1997年立項的集體土地開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行了全面調查.現將調查主要情況匯報如下:
一、調查總體情況:
經(jīng)調查,全區自1997年立項的集體土地開(kāi)發(fā)項目21個(gè),截止調查結束工程已完工13個(gè),計劃投資額200072萬(wàn)元,已實(shí)際完成投資額220692萬(wàn)元,實(shí)際占地面積和實(shí)際建筑面積分別為1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止調查結束已銷(xiāo)售面積577519.87平方米,實(shí)現銷(xiāo)售收入65643.65萬(wàn)元,其中6個(gè)項目已申報納稅1752.29萬(wàn)元。
二、具體調查內容:
1、開(kāi)發(fā)形式:主要開(kāi)發(fā)形式以村鎮或村鎮成立的開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設為主,其中村鎮委托外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項目有6個(gè).
2、開(kāi)發(fā)項目的審批情況：集體土地開(kāi)發(fā)均通過(guò)區計劃與經(jīng)濟委員會(huì )批準，項目主要是“農民中心村復建房”、“××項目配套生活區”、“××項目配套設施”以及“農村老師集資建房”名義立項。
3、開(kāi)發(fā)項目的土地來(lái)源，經(jīng)調查，調查的21個(gè)項目大部分是集體土地，其中八卦洲有69畝地塊為二橋拆遷安置的.國有土地，其他均為集體土地開(kāi)發(fā)建設，未按規定征為國有。根據南京市集體土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題處置工作小組2004年4號文件規定，紅山區部分通過(guò)審查2個(gè)項目，整體通過(guò)審查10個(gè)項目，可以補辦規劃手續。
4、房屋銷(xiāo)售對象：經(jīng)調查，目前調查21個(gè)項目，立項以安置本地農民為主，目前從實(shí)際情況來(lái)看，銷(xiāo)售對象均有非當地農民，非當地農民銷(xiāo)售大約占60%，有的項目銷(xiāo)售對象都是非當地農民。
5、開(kāi)發(fā)單位資質(zhì)：經(jīng)調查，具體開(kāi)發(fā)單位具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的有5個(gè)項目，其余均是以村鎮或村鎮企業(yè)名義開(kāi)發(fā)建設，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。
6、領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證情況：目前21個(gè)項目均未領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證。
7、能否辦理土地使用權證和房屋產(chǎn)權證。目前根據南京市集體土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題處置工作小組2004年4號文件規定，紅山區部分通過(guò)審查2個(gè)項目，整體通過(guò)審查10個(gè)項目，可以補辦規劃手續，補辦手續后可以為購房者辦理相應的土地使用權證和房屋產(chǎn)權證，其他項目無(wú)法辦理“兩證”。
8、銷(xiāo)售收入和申報納稅情況。目前21個(gè)項目已實(shí)現銷(xiāo)售收入65643.65萬(wàn)元，已申報銷(xiāo)售收入35045.8萬(wàn)元，繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅1752.29萬(wàn)元。
三、集體土地開(kāi)發(fā)特點(diǎn)及存在問(wèn)題
1、項目手續不規范，屬非法占地、非法開(kāi)發(fā)。
所有21個(gè)項目，均以““農民中心村復建房”、“××項目配套生活區”、“××項目配套設施”以及“農村老師集資建房”等名義，在區計經(jīng)委立項。而實(shí)際使用用途中，真正的農民復建房?jì)H占40%左右，其余均對外銷(xiāo)售。由于未取得合法用地手續，近幾年來(lái)受到市國土部門(mén)的多次整改通知和處罰。
2、所謂“商品房”無(wú)合法證件。由于未取得合法手續，開(kāi)發(fā)項目無(wú)《商品房銷(xiāo)售（預售）許可證》，因此無(wú)法辦理“國有土地使用權證”和“房屋產(chǎn)權證”。
3、占用土地和實(shí)際建筑面積均超過(guò)實(shí)際批準面積。
21個(gè)項目經(jīng)區計經(jīng)委批準的用地面積為119.83萬(wàn)平方米，實(shí)際用地面積120.58平方米；批準建筑面積141.13萬(wàn)平方米，實(shí)際建筑面積152.40萬(wàn)平方米。
4、建設規模巨大。
最大的“興都花園”占地65萬(wàn)平方米、建筑面積80萬(wàn)平方米，建設期從1997年一直到2005年跨越8個(gè)年頭，其次是“金山花苑”和“沁苑山莊”分別占地15萬(wàn)平方米、建筑面積23萬(wàn)平方米。
5、資金來(lái)源多渠道。
由于村委會(huì )只是農村自治組織，沒(méi)有大量的資金投入開(kāi)發(fā)。因此大多采用吸收社會(huì )游資進(jìn)行開(kāi)發(fā)。主要形式有三種：一是由村委會(huì )組織項目“指揮部”，開(kāi)發(fā)收益由行政村享有，通過(guò)由項目建筑單位墊資建設的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有關(guān)款項并給予一定的利息補償，如萬(wàn)壽村的“沁苑山莊”和“金山花苑”；二是將土地賣(mài)給有資金實(shí)力的企業(yè)或個(gè)人，如“萬(wàn)豐苑”收取土地款675萬(wàn)元，“萬(wàn)壽商貿中心”收取土地款240萬(wàn)元；三是有行政村部分干部投資成立一個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，由該實(shí)體承包開(kāi)發(fā)，如“興都花園”由興衛村的干部和其他投資人共7人，投資成立“南京海派商貿有限責任公司”，上繳興衛村3.11億元取得65萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)權。
6、稅收收入流失嚴重。
以上21個(gè)項目，僅有6個(gè)項目按預收房款申報繳納營(yíng)業(yè)稅，其他項目均未繳納任何稅收。以目前已收房款65643.65萬(wàn)元計算，少繳營(yíng)業(yè)稅1529.89萬(wàn)元。根據南京市集體土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題處置工作小組2004年4號文件規定，紅山區部分或整體通過(guò)審查12個(gè)項目，如通過(guò)補辦手續，應繳納營(yíng)業(yè)稅為56180×5%=2809萬(wàn)元。
四、有關(guān)稅收征管的建議
根據以上調查情況，我們認為：
1、從這些集體土地建房后對外銷(xiāo)售的行為來(lái)看，不管其行為是否符合《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等法律規范，其行為完全符合《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規定的 “銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”的“銷(xiāo)售建筑物及其土地附著(zhù)物”的征稅范圍。應當征收營(yíng)業(yè)稅。
2、從納稅主體看，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的主體是企業(yè)（如“南京海派商貿有限責任公司”等）或經(jīng)濟組織（如“萬(wàn)壽村委會(huì )”）。這些經(jīng)濟實(shí)體發(fā)生應稅行為，獲得應稅收入，當然成為納稅人。
3、從課稅對象看，該建筑物的不合法性沒(méi)有影響其對外出售而獲取經(jīng)濟利益，因此，對納稅主體銷(xiāo)售不合法的建筑物而獲取的經(jīng)濟收入征稅，也沒(méi)有改變其是否符合其他法律規范的性質(zhì)。
因此，我們建議對該行為應該征稅，不僅應征收“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅，而且應加強企業(yè)所得稅的征管（企業(yè)應在機構所在地繳納）。
以上情況，特此匯報。
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