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現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障調查報告（精選13篇）
在想要了解某一情況或某一事件時(shí)，我們就需要去粗取精地分析研究，調查完畢后，通常還需要完成調查報告�，F在你是否對調查報告一籌莫展呢？以下是小編為大家收集的現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障調查報告（精選13篇），希望能夠幫助到大家。
現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障調查報告 1
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，規范的物業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容。為進(jìn)一步規范我區物業(yè)管理，近期，我區物價(jià)部門(mén)組織人員對城區物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調研，在引導業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)念，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公平競爭、合理收費，如何進(jìn)一步規范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。
一、基本情況
我區物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場(chǎng)化運行機制未健全、開(kāi)發(fā)商影響、專(zhuān)業(yè)性的人才匱乏等問(wèn)題�？傮w看，我區物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn)：
一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。
二是物業(yè)管理總體水平較低。
三是物業(yè)管理行業(yè)監管體制不完善。
據統計，目前，吉安市中心城區共有物業(yè)管理小區38家，物業(yè)管理企業(yè)30個(gè)，管理房屋230萬(wàn)平方米。城區物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。本區注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無(wú)，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區均未成立小區業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升。目前我區多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高，收繳率低，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。
二、存在的主要問(wèn)題
1、物業(yè)服務(wù)公司規模較小。我區隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)物業(yè)公司數量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規模過(guò)小，綜合實(shí)力差，專(zhuān)業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì )資源浪費，效率低、效益差。如果形成規模效應，則可降低成本，提高效率。
2、市場(chǎng)化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準入機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。
一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業(yè)者較多，有的購買(mǎi)多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來(lái)，據統計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導致許多小區由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。
二是由于我區物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。
3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現在：
一是一些服務(wù)人員責任心不強，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導致住戶(hù)有意見(jiàn)而拒絕繳費。
二是住戶(hù)無(wú)力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶(hù)，以生活水平低為由拒交物管費。
三是工程遺留問(wèn)題隨著(zhù)物業(yè)交接，將問(wèn)題轉嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶(hù)不繳費的借口。
四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時(shí)等。
五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎？這錢(qián)花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒(méi)有因此得到很直觀(guān)的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。
六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特別是對停車(chē)收費及車(chē)庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業(yè)主覺(jué)得分攤不合理而拒繳水、電費。
七是不少小區的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費，此類(lèi)問(wèn)題很有普遍性。
八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時(shí)、收費不規范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見(jiàn)，因而拒交物業(yè)管理費。
九是當物價(jià)部門(mén)根據經(jīng)濟發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶(hù)不滿(mǎn)，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據全國價(jià)格舉報電話(huà)受理投訴統計，近三年來(lái)，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直位居各類(lèi)價(jià)格舉報問(wèn)題的前三位。
4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規劃、建筑等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì )交織在一起。從全區看，缺乏一個(gè)強力部門(mén)有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清；街道、社區的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。
5、物業(yè)管理缺乏監管。我區所有小區均未成立業(yè)主委員會(huì )，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內容、有哪些服務(wù)標準，應交多少費用，如何監管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問(wèn)題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現象時(shí)有發(fā)生，體現不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見(jiàn)，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問(wèn)，影響小區的正常管理運作。
6、業(yè)主的消費觀(guān)念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費觀(guān)念沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。
一是買(mǎi)房人對物業(yè)管理的認識需要一個(gè)過(guò)程。
二是我們國家誠信價(jià)值體系尚在初級階段。遇到問(wèn)題，業(yè)主不是積極通過(guò)司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的方式進(jìn)行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。
三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著(zhù)拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務(wù)性開(kāi)支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長(cháng)此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會(huì )越來(lái)越多，最終導致物業(yè)管理無(wú)法正常進(jìn)行，房屋及設施將會(huì )失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無(wú)人問(wèn)津。
三、對加強完善物業(yè)服務(wù)收費管理的意見(jiàn)和建議
�。�、走強強聯(lián)合之路。創(chuàng )造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
2、完善物業(yè)管理的市場(chǎng)準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場(chǎng)競爭機制，明確規定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強物業(yè)管理市場(chǎng)整頓，對不符合要求和規定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷(xiāo)執照，注銷(xiāo)上崗資格證書(shū)，維護良好的市場(chǎng)秩序。要深入社區，加強日常巡查，對維修不及時(shí)、服務(wù)不到位、收費不規范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓等工作措施，促進(jìn)我區物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區的物業(yè)管理水平。
3、建立前期物業(yè)管理監管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開(kāi)始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專(zhuān)業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實(shí)的基礎。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機制，應在售房前，向物價(jià)部門(mén)申報核定物業(yè)服務(wù)收費標準，規定在向物價(jià)部門(mén)申報前期物業(yè)收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導業(yè)主理性維權的同時(shí)，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設質(zhì)量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。
4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費指導價(jià)格體系，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的.電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問(wèn)題，明確私家車(chē)庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問(wèn)題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場(chǎng)化的收費機制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開(kāi)、公平，誠實(shí)信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩的特點(diǎn)，采取分類(lèi)指導辦法，做到公開(kāi)合理、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區域實(shí)行同一收費標準。
5、應制定房屋公共維修基金的`提取使用程序。按有關(guān)條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì )提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著(zhù)大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問(wèn)題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過(guò)。
6、簡(jiǎn)化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時(shí)，現行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過(guò)法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡(jiǎn)單措施或程序。
7、妥善協(xié)調解決有關(guān)問(wèn)題。市環(huán)衛部門(mén)向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶(hù)、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門(mén)所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業(yè)小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業(yè)企業(yè)承擔，市環(huán)衛處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶(hù)的垃圾處理費。由于市環(huán)衛處并未提供相應服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應承擔3元/月、戶(hù)的垃圾處理費。
8、加大宣傳力度引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。物業(yè)管理公司本身要注意加強物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導，讓業(yè)主樹(shù)立正確的“物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)”，有效避免收費難的問(wèn)題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導業(yè)主的思想觀(guān)念要由物業(yè)管理的無(wú)償提供向有償型的商品提供方面轉化。
9、加大對物業(yè)行業(yè)的監管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會(huì )化、市場(chǎng)化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規，形成完整、系統體系。
10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。
一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會(huì )的溝通交流，達成共識。
二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng )新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動(dòng)指南。
三是培養和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓的同時(shí)更應該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓。
四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費考核，建立內部激勵機制。
11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。將業(yè)主自治機構的管理納入社區管理范圍。業(yè)主委員會(huì )應當自覺(jué)接受社區居委會(huì )領(lǐng)導，參加社區居委會(huì )舉辦的各項活動(dòng)，同時(shí)，邀請社區居委會(huì )參加業(yè)委會(huì )的活動(dòng)，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì )與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會(huì )應當主動(dòng)出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權益的事件。
12、恢復物業(yè)小區服務(wù)收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價(jià)字（20xx）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問(wèn)題的補充意見(jiàn)》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實(shí)行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”�；謴臀飿I(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價(jià)格部門(mén)履行監管，加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細化物業(yè)管理有關(guān)規定�！督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則》已經(jīng)不能適應當前經(jīng)濟增長(cháng)、社會(huì )進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀(guān)要求，修改物業(yè)服務(wù)收費管理辦法成為迫切需求，有關(guān)部門(mén)應積極配合，共同推動(dòng)新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導性，兼顧市場(chǎng)雙方的利益，并在收費標準、服務(wù)內容、定價(jià)方式、收費方式等方面進(jìn)行細化，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構成和服務(wù)內容，定價(jià)方式上吸收其他城市的經(jīng)驗，實(shí)行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。
現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障調查報告 2
物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務(wù)職能，整合各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，有效地幫助居民解決生活中遇到的實(shí)際問(wèn)題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )的持續發(fā)展，城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區的消防安全作為人民群眾最關(guān)心、最需要解決的問(wèn)題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責。當前，由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響，多數物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎等原因長(cháng)期存在，致使委托管理的單位、小區特別是多產(chǎn)權建筑滋生大量的火災隱患。當前，各類(lèi)小區物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著(zhù)嚴峻的挑戰。
一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責過(guò)程中存在的主要問(wèn)題
�。ㄒ唬┒鄶滴飿I(yè)管理單位消防法律意識觀(guān)念不強
在日常的消防管理工作中，不能認真貫徹落實(shí)《中華人民共和國消防法》及《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規定》的有關(guān)規定和要求，對法律法規明確的消防安全職責了解不多�！吨腥A人民共和國消防法》第十四條，《機關(guān)、團體、企事業(yè)單位消防安全管理規定》第十條，都明確規定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性，直接或間接地縱容了各類(lèi)火災隱患的滋生和生長(cháng)。
�。ǘ┮恍┪飿I(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高
在平時(shí)在履行消防檢查時(shí)發(fā)現：個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識，學(xué)歷層次、專(zhuān)業(yè)技術(shù)偏低，安全意識差。大部分小區消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿(mǎn)足于有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關(guān)心，對消防控制中心自動(dòng)報警系統發(fā)出的聲響不聞不問(wèn)。有的值班人員能夠發(fā)現問(wèn)題，但不會(huì )解決問(wèn)題，更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無(wú)人管理，內部消防設施、器材被盜現象嚴重，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設施器材長(cháng)期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協(xié)調配合，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特別是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、可靠性，致使投資上百萬(wàn)的消防設施形同虛設，無(wú)法發(fā)揮應有的功能。
�。ㄈ┐蟛糠治飿I(yè)單位消防安全管理職責不明
物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的產(chǎn)物，其最終目標是服務(wù)于與業(yè)主的各項合同約定，也就是說(shuō)，其只對合同約定的內容負責。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過(guò)程中有很多單位和業(yè)主對消防設施的管理沒(méi)有明細的合同約定，致使物業(yè)公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特別是住宅小區業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運行及環(huán)境衛生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能及時(shí)得到恢復，影響了設施的工作效能；
�。ㄋ模┪飿I(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理
部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場(chǎng)所的小環(huán)境，而缺少對建筑、小區整體安全的考慮，借著(zhù)裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴大防火分區，改變建筑結構、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟利益，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無(wú)力解決的情況下未及時(shí)與相關(guān)職能部門(mén)溝通，妥善處理相關(guān)時(shí)宜，而只是認為我不是執法部門(mén)根本管不了這些事情，從而放任發(fā)展，增加建筑的火災危險性和火災負荷，造成了大量的.“先天性”的火災隱患；
�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理單位準入缺少消防必要條件
物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設房管部門(mén)在核發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數量上有明確要求，但沒(méi)有規定消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的數量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，建設和管理不分的體制嚴重制約了物業(yè)管理單位的工作開(kāi)展；
�。┫涝O施日常維修資金得不到有效保障
由于業(yè)主多且分散，在公共場(chǎng)地的使用、車(chē)輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統的“主仆”觀(guān)念影響，物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢地位，導致物業(yè)管理費用不能及時(shí)收取。同時(shí)現有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經(jīng)費預算報告書(shū)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審核，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位，其操作程序復雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經(jīng)費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養經(jīng)費的使用得不到有效保障。
�。ㄆ撸┫腊踩芾砦醇{入委托管理的正常范疇
在日常的監督執法過(guò)程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過(guò)任何移交手續擅自撤離小區，致使小區的日常管理全面癱瘓，而小區的業(yè)主委員會(huì )隨即聘請了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門(mén)進(jìn)入該小區進(jìn)行監督抽查時(shí)，往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗情況及消防設施的相關(guān)維護資料移交給業(yè)主委員會(huì )，而業(yè)主委員會(huì )也沒(méi)有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應承擔相應的法律責任，而消防部門(mén)只能把責任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì )。但業(yè)主委員會(huì )是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門(mén)的工作量。
二、解決當前物業(yè)管理中消防安全職責不落實(shí)問(wèn)題的對策
�。ㄒ唬┻M(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規定
政府相關(guān)部門(mén)應根據目前物業(yè)管理的現狀，加緊制定完善相關(guān)法律法規，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì )的職責，完善組織機構，確保業(yè)主委員會(huì )人員的相對穩定。規范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理單位之間處置問(wèn)題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內容，規定每幢建筑（或小區）聘請物業(yè)管理公司應通過(guò)競標形式進(jìn)行，嚴禁單產(chǎn)權多使用建筑或多產(chǎn)權建筑開(kāi)發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設施移交的手續；
�。ǘ┨岣呶飿I(yè)公司的準入門(mén)檻
建設房管部門(mén)在核發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)，應明確規定物業(yè)管理單位必須配備一定數量的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，并把通過(guò)消防專(zhuān)業(yè)培訓且取得相應的消防資格證書(shū)作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書(shū)的前置條件。同時(shí)要建章立制，制定消防部門(mén)與建設房管等部門(mén)之間的信息通報制度，及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，把物業(yè)公司擁有消防專(zhuān)業(yè)人員的數量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平；
�。ㄈ┘訌妼ξ飿I(yè)公司消防工作的指導
區級政府應將街道、社區范圍內的物管單位納入街道、社區及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區內居民住宅區的管理單位進(jìn)行消防監督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項經(jīng)常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監督管理的視線(xiàn)，把規范物業(yè)管理單位履行消防安全職責作為加強各類(lèi)建筑、小區消防工作的基礎內容，同時(shí)，物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機制，一旦發(fā)現小區內出現違章違法行為，物業(yè)單位應及時(shí)報告街道、社區及公安派出所，切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時(shí)，相關(guān)職能部門(mén)也要加大執法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應依法嚴肅處理，從嚴處罰；
�。ㄋ模┘哟笙澜逃嘤柫Χ�
切實(shí)加強對物管單位負責人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓。街道安全辦要具體抓好摸底、統計匯總工作，督促落實(shí)，防止漏報漏訓。通過(guò)培訓，使物業(yè)管理人員增強消防安全觀(guān)念，切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國消防法》、《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規定》等法律、法規，進(jìn)一步明確各項消防安全職責，樹(shù)立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會(huì )報警、會(huì )組織人員疏散、會(huì )組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。
�。ㄎ澹┮幏秾簿S修基金的管理
《物業(yè)管理條例》已明確了維修基金制度相應的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必須完善規范維修基金的使用管理，尤其應明確公共部分具體設施設備相對應的維修基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開(kāi)消防工作會(huì )議，切實(shí)解決火災隱患、經(jīng)費等問(wèn)題，對于需要動(dòng)用房管部門(mén)的專(zhuān)項修理基金，街道、社區及公安派出所應幫助物業(yè)單位協(xié)調各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動(dòng)維修基金，以保證火災隱患能得到及時(shí)、有效的整改�？傊�，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實(shí)牽系于千家萬(wàn)戶(hù)的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門(mén)密切配合、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認清火災形勢和火災危害，認真履行消防安全職責和義務(wù)，努力為居民的安居樂(lè )業(yè)和城市的經(jīng)濟發(fā)展提供堅實(shí)的消防安全保證，才能營(yíng)造居民小區良好的消防安全環(huán)境，共同為構建和諧社會(huì )作出應有的貢獻。
現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障調查報告 3
為了使“加強小區物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì )議更加富有成效，市政協(xié)文教衛體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開(kāi)了座談會(huì )，對我市小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會(huì )議協(xié)商參考。
一、發(fā)展現狀
近年來(lái)，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強社會(huì )管理、建設完美社區、提高市民生活質(zhì)量、維護社會(huì )和諧穩定的一項重要的民生工程來(lái)抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。
1.健全了物業(yè)管理規范制度體系。20xx年以來(lái)，市政府根據全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開(kāi)展。
2.強化了對物業(yè)主體的培育和監管。培育和引導本地企業(yè)做大做強。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì)，實(shí)現了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強對市場(chǎng)主體的監管。依法實(shí)行市場(chǎng)準入制度；建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案，并且加強了信用評價(jià)成果的運用。
3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達等一批國內優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過(guò)專(zhuān)題培訓、專(zhuān)家講座、開(kāi)展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車(chē)輛管理、特約服務(wù)等方方面面。
4.加強了對物業(yè)管理硬件設施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設施的建設標準，物業(yè)管理用房面積按小區總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡；業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術(shù)規范。
二、主要問(wèn)題
雖然我市小區物業(yè)管理取得了長(cháng)足發(fā)展，但也暴露出不少問(wèn)題，與黨委政府的要求、與社會(huì )和人民群眾的期待還有一定的差距。
1.車(chē)輛停放無(wú)序。
由于前期建設車(chē)位配套比例較低，加上近年來(lái)我市私家車(chē)保有量的迅速增加，小區內有限的停車(chē)位（庫）已無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主車(chē)輛的停放需求，致使小區內大量車(chē)輛無(wú)處停放，部分小區停車(chē)猶如見(jiàn)縫插針“搶車(chē)位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門(mén)也時(shí)有發(fā)生，造成小區內交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類(lèi)糾紛。市城區金色曉島小區就出現過(guò)因為他人的車(chē)輛停放在車(chē)庫門(mén)口，車(chē)庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開(kāi)車(chē)，一氣之下怒砸堵庫之車(chē)的案例。
2.違法建設不止。
部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺周?chē)钆�、破墻開(kāi)店；有的頂樓搭建閣樓；有的違規搭設外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀(guān)；有的高檔別墅小區甚至出現業(yè)主大興土木推倒重建；還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開(kāi)飯店、茶館，開(kāi)公司、做倉庫，嚴重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒(méi)有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。
3.物業(yè)費用難收。
目前市城區物業(yè)企業(yè)中有相當部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規模因素外，物業(yè)服務(wù)收費標準偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，20xx年小區業(yè)主欠費額度平均達25%，個(gè)別小區高達45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿(mǎn)意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%，該小區已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車(chē)緊張等原因拒交物業(yè)費。
4.各類(lèi)亂象頻發(fā)。
小區物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門(mén)等多個(gè)主體，一旦其中任何環(huán)節出現問(wèn)題，都會(huì )導致小區內亂象頻發(fā)，影響社會(huì )安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導致多家物業(yè)公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言；芙蓉盛世小區因物業(yè)公司與業(yè)主就停車(chē)服務(wù)收費項目溝通不及時(shí)，導致發(fā)生業(yè)主沖撞停車(chē)道閘，損壞公共財物事件；金色曉島和公園世家小區出現物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件；荷塘月色小區業(yè)主為爭奪業(yè)委會(huì )主任一職大打出手致傷住院。
5.行政執法缺位。
政府有關(guān)職能部門(mén)管理缺位，導致物業(yè)管理區域呈現“孤島”現象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門(mén)眾多，部門(mén)行政執法沒(méi)有延伸到物業(yè)管理區域內，如公安部門(mén)過(guò)多依賴(lài)物業(yè)公司并沒(méi)有執法權限的保安維護小區治安；城管、規劃部門(mén)對小區內亂搭亂建現象處理不及時(shí)甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止；消防部門(mén)對小區車(chē)輛占用消防通道沒(méi)有明確的處理辦法。
6.公共服務(wù)缺失。
敞開(kāi)式小區大多沒(méi)有明確服務(wù)主體，基本上依賴(lài)社區提供的基本服務(wù)，而社區因為人力和資金的原因無(wú)法保障，部分敞開(kāi)式小區因服務(wù)主體不明確，衛生、治安、交通等服務(wù)項目長(cháng)期處于無(wú)序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對小區道路、下水道等基礎設施進(jìn)行了大規模改造，但至今沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛生，亂搭違建、臟亂現象隨時(shí)有反彈的可能。
三、原因分析
我市的物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題在全國來(lái)說(shuō)有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學(xué)應對，其主要原因：
1.對物業(yè)管理認識有差距，重視不夠�，F階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認識不夠到位，尤其是區縣（市）、街道、社區對物業(yè)管理缺乏系統研究和深入思考，沒(méi)有作為全局工作來(lái)考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業(yè)管理的社會(huì )地位一直未能得到凸顯。同時(shí)，近幾年我市著(zhù)力開(kāi)展的完美社區建設和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結合不緊。沒(méi)有將物業(yè)管理納入現代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內部管理水平不高，部分企業(yè)內部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒(méi)有或很少有內部考核和獎懲機制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營(yíng)面臨困難的'情況下，為降低成本，便開(kāi)始減員減薪，搞衛生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業(yè)服務(wù)標準，導致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費現象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專(zhuān)業(yè)素養和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識和管理經(jīng)驗不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
3.部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機構作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。目前，我市僅有27%的小區成立業(yè)主委員會(huì )，而且有相當部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開(kāi)展工作。二是業(yè)主自治機構運作欠規范，基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會(huì )委員準入門(mén)檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會(huì )不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規范，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛(ài)護共用財物、不講衛生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費，給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。
4.物業(yè)管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設施，沒(méi)有配備或者沒(méi)有配足物業(yè)用房與相關(guān)設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由于規劃、住建等部門(mén)在規劃設計把關(guān)時(shí)沒(méi)有要求預留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房，導致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。
四、幾點(diǎn)建議
調查組認為，小區物業(yè)系列問(wèn)題不解決好，會(huì )留下諸多后遺癥。首先是小區停車(chē)、治安等問(wèn)題會(huì )擴散到社會(huì )，或侵占公共空間或引起社會(huì )不穩定，增加社會(huì )管理難度；其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì )不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區等基層組織將不堪重負；第三是直接導致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應引起足夠重視。
1.強化措施，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績(jì)效評估考核內容。將物業(yè)管理納入完美社區網(wǎng)格化管理范疇，加強區縣、街道、社區物業(yè)管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構的工作經(jīng)費。設立物業(yè)管理專(zhuān)項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng )新、增值服務(wù)，對服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì )反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當獎勵，積極引導社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區進(jìn)行服務(wù)，對老舊小區實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jì)的給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當補貼。
2.明確職責，構建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門(mén)的作用，推動(dòng)行政執法向小區院內延伸。發(fā)揮房管部門(mén)作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)在制定政策和行業(yè)標準及統籌協(xié)調與督導指導方面的作用，進(jìn)一步明確規劃、城管、住建、公安、質(zhì)監、消防、物價(jià)等部門(mén)在小區物業(yè)管理工作中的職責，形成責任明確、分工協(xié)作的工作機制，并將他們的投訴電話(huà)公示在各小區醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區縣（市）政府（管委會(huì )），尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂(lè )”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業(yè)主委員會(huì )，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調各方搞好小區的監督、管理和服務(wù)。
3.分類(lèi)指導，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開(kāi)式小區進(jìn)行分類(lèi)指導，選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對敞開(kāi)式老舊小區的物業(yè)管理模式，規模較大的小區，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規模較小的小區，可采取“統一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區物業(yè)管理模式，鼓勵街道或社區成立物業(yè)服務(wù)中心（登記注冊）進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì )進(jìn)行自治，專(zhuān)項負責轄區內無(wú)法實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。
4.創(chuàng )新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，樹(shù)立行業(yè)標桿。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿(mǎn)足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力，實(shí)現物業(yè)服務(wù)升級轉型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業(yè)委會(huì )，提高業(yè)委會(huì )組建率、專(zhuān)業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務(wù)的監督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門(mén)和業(yè)主共同參與的新格局。
5.倡導誠信，增強物業(yè)主體的自覺(jué)意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規的宣傳。通過(guò)各類(lèi)媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責任和自覺(jué)意識。強化示范帶頭，通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)管理的認知和理解，提高市民對物業(yè)服務(wù)的認同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì )地位和職業(yè)自豪感，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì )氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責。
6.突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區物業(yè)管理全面提升。以拆除小區違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開(kāi)展聯(lián)合整治行動(dòng)。對老舊小區采取以獎代補方式，落實(shí)市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開(kāi)式老舊小區分期分批進(jìn)行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類(lèi)改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車(chē)位（線(xiàn)）劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶(hù)一表”工程、雨污分流、管線(xiàn)序化等功能性專(zhuān)項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng)，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障調查報告 4
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，規范的物業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容， 市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng )建的重要組成部分。根據安排，我們對xx市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調研，具體調研情況如下：
一、物業(yè)管理的基本情況
總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監管體制不完善。
�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)現狀
我市物業(yè)管理從 年前后開(kāi)始起步，至今發(fā)展僅 年時(shí)間。據調查，截至 年底，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開(kāi)展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。
�。ǘ┪飿I(yè)發(fā)展現狀
目前，全市共有物業(yè)管理小區34個(gè)，物業(yè)管理面積239.1萬(wàn)平方米。
1、新建城市住宅小區的物業(yè)發(fā)展現狀。我市新建住宅小區主要指20xx年后開(kāi)工建設的住宅小區，共有16個(gè)，房屋建筑面積143萬(wàn)平方米，住宅套數有1.2萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率達到95%以上。其中有國際現代城住宅小區獲得xx市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區稱(chēng)號。
2、 老小區的物業(yè)發(fā)展現狀。老小區主要是20xx年建成的住宅小區，共18個(gè)，房屋建筑面積96.1萬(wàn)平方米，住宅套數有0.85萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。
3、住宅專(zhuān)項維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開(kāi)始歸集住宅專(zhuān)項維修資金以來(lái)，累計歸集資金1372.79萬(wàn)余元。
�。ㄈ┬^業(yè)主委員會(huì )現狀
截止20xx年底，全市住宅小區已成立業(yè)主委員會(huì )6個(gè)。在調研中發(fā)現， 90.5%的小區業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì )召開(kāi)困難。61.9%的小區在業(yè)主入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決。50%的小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。62.5%的小區即使按規定成立了業(yè)主委員會(huì )，也未能起到應有作用。
�。ㄋ模┪飿I(yè)管理行政機制現狀
在《物業(yè)管理條例》及《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中明確：
�。�1）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門(mén)，對轄區內的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監督管理；
�。�2）居民委員會(huì )、村民委員會(huì )依法對社區進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區內物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導監督，調解物業(yè)管理糾紛；
�。�3）街道辦事處、鄉鎮政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行監督，對物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調。但在實(shí)際的工作中，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問(wèn)題疲于應付；街道、社區居委會(huì )很難插手小區的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無(wú)法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區居委會(huì )的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價(jià)、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區居委會(huì )等相關(guān)部門(mén)的配合，但各相關(guān)部門(mén)普遍存在重建設、輕管理的思想，沒(méi)有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問(wèn)題缺乏相關(guān)的應急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問(wèn)題突出。
20xx年以來(lái)，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實(shí)施辦法》，市房管局也出臺了配套性文件《 市物業(yè)管理實(shí)施細則》《關(guān)于規范 市普通住宅小區物業(yè)服務(wù)等級標準和市城區物業(yè)服務(wù)費指導價(jià)格的通知》《關(guān)于規范物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構作用、加強物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理等打下了一定的基礎。
二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析。
�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因分析。
1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)我市物業(yè)公司數量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個(gè)物業(yè)管理小區建筑面積僅7萬(wàn)平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬(wàn)平方米，由于管理項目較小，管理規模不大，綜合實(shí)力差，專(zhuān)業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì )資源浪費，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。
2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強。從調查的結果來(lái)看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門(mén)服務(wù)率為32%，小區業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿(mǎn)意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強。
3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不規范。一是少數企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價(jià)傾銷(xiāo)，壓低服務(wù)標準。
4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是物業(yè)服務(wù)收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據調查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個(gè)項目，有31個(gè)項目虧損，幾個(gè)項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。二是政府沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)調節機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著(zhù)水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒(méi)有建立相應的平衡機制。當水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒(méi)有消化來(lái)源。同樣，其它成本費用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒(méi)有消化來(lái)源，導致了收入支出的剪刀叉現象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調查表明，我區物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬僅1200元/月，低于社會(huì )平均工資，且沒(méi)有購買(mǎi)任何社會(huì )保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。
�。ǘ┪飿I(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因分析。
1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現在：一是一些服務(wù)人員責任心不強，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導致住戶(hù)有意見(jiàn)而拒絕繳費。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。較大一部分業(yè)主來(lái)自農村，對物業(yè)管理概念不深，對物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一新生社會(huì )產(chǎn)物。三是建設工程遺留問(wèn)題隨著(zhù)物業(yè)交接，將問(wèn)題轉嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶(hù)不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時(shí)等。
2、建設工程遺留問(wèn)題引發(fā)物業(yè)糾紛。
有以下三種情況：
�。�1）工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。主要表現有：
�、俦M管通過(guò)了竣工驗收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在共用設施設備不完備的情況，如管理區域內的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。
�、谟捎谇捌谖飿I(yè)服務(wù)現在大多仍為開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此多數業(yè)主認為開(kāi)發(fā)商對建設質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現責任自然應由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標。
�、坶_(kāi)發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開(kāi)發(fā)商打交道，從而很容易轉嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。
�。�2）開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷(xiāo)售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。主要有：
�、傥窗惭b一戶(hù)一表（前期的老小區及集資房）；
�、阡N(xiāo)售廣告內容與實(shí)際交房時(shí)不一致；
�、凵米詫⑿^公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業(yè)主使用；
�、苌米愿淖児苍O施用途、物管房用途、會(huì )所及車(chē)庫用途等。
�。�3）建管不分帶來(lái)的問(wèn)題。我市開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷(xiāo)或售后服務(wù)，僅作為開(kāi)發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商一鍋吃飯，導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。
3、老住宅小區基礎設施差，缺乏專(zhuān)項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區配套建設水平低， 基礎設施設備差，娛樂(lè )休閑設施很少。目前許多住宅小區的共用部位，公用設施設備急需維修養護和改造；娛樂(lè )休閑設施也急需改善，而這些小區沒(méi)有專(zhuān)項維修資金，根本無(wú)力進(jìn)行舊小區改造。
4、住宅專(zhuān)項維修資金的歸集和使用存在的問(wèn)題。
�。�1）住宅專(zhuān)項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專(zhuān)項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區只有部分業(yè)主歸集了住宅專(zhuān)項維修資金。
�。�2）開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專(zhuān)項維修資金。住宅專(zhuān)項維修資金一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)統一收取，再交到財政局、房管局指定的專(zhuān)用帳戶(hù)上。開(kāi)發(fā)企業(yè)不及時(shí)上交給房管局，造成住宅專(zhuān)項維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。
�。ㄈ┬^業(yè)主委員會(huì )存在的主要問(wèn)題及原因分析。
1、業(yè)主委員會(huì )的選舉產(chǎn)生過(guò)程中存在著(zhù)瑕疵。小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。導致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實(shí)踐中，對業(yè)主委員會(huì )的監督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。
2、組成業(yè)主委員會(huì )的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專(zhuān)業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。
3、業(yè)主委員會(huì )的經(jīng)費來(lái)源無(wú)法自行解決。業(yè)主委員會(huì )的資金來(lái)源可通過(guò)三種方法籌集：一是由小區全體業(yè)主分攤；二是通過(guò)經(jīng)營(yíng)小區公用部位的收益來(lái)獲取費用；三是通過(guò)贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來(lái)源渠道均有很大難度，幾乎就無(wú)法實(shí)行。由于沒(méi)有經(jīng)費來(lái)源，業(yè)主委員會(huì )的日常工作都很難開(kāi)展。
4、業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據調查，我區80%的小區沒(méi)有業(yè)委會(huì )用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會(huì )的工作也不方便。
5、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì )召開(kāi)的`困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定，與會(huì )業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書(shū)面征求意見(jiàn)也有難度，導致很多重大事項無(wú)法決定。
�。ㄋ模┪飿I(yè)管理機制存在的主要問(wèn)題及原因分析。
1、物業(yè)管理法律法規不健全。首先，物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權法》有關(guān)章節規定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規外，一直沒(méi)有國家級行業(yè)法規可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現在：法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會(huì )是否具備訴訟資格等等。
2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規劃、建筑等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì )交織在一起。從全市看，缺乏一個(gè)部門(mén)有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清；街道、社區的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)改變卻責任主體不明確，行政監管力度不大。如：大多數小區業(yè)主將車(chē)庫用于住房或經(jīng)營(yíng)，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強烈。而水、氣主管部門(mén)認為只要用戶(hù)申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續，但作為房屋主管部門(mén)的房管局卻無(wú)法干預。
3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競爭機制。我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競爭機制，大多數物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據調查，我市專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司只占37.5％，開(kāi)發(fā)商下屬企業(yè)占54.1％，外聘服務(wù)企業(yè)占12.5％。多數物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商是相互依賴(lài)的關(guān)系。
三、完善物業(yè)管理的建議和措施。
�。ㄒ唬┘訌娢沂形飿I(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。
1、創(chuàng )造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
2、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會(huì )的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng )新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓的同時(shí)更應該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費考核，建立內部激勵機制。
�。ǘ┘涌煳沂形飿I(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。
1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對農轉非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執行，鼓勵企業(yè)擴大農民工使用，增加就業(yè)崗位。
2、加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》等有關(guān)法律法規，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。
�。ㄈ┩晟菩^業(yè)主委員會(huì )制度的建議和措施。
1、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì )等會(huì )議的出席率、自覺(jué)維護小區公共設施設備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。
2、政府相關(guān)部門(mén)參與業(yè)主委員會(huì )的組建。首屆業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì )組建，應在街道辦事處、社區居委會(huì )的組織下，在房管、公安部門(mén)的指導監督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報社區居委會(huì )，街道辦事處、房管局備案登記，公安機關(guān)根據備案登記表刻發(fā)印章。
3、將業(yè)主自治機構的管理納入社區管理范圍。業(yè)主委員會(huì )應當自覺(jué)接受社區居委會(huì )領(lǐng)導，參加社區居委會(huì )舉辦的各項活動(dòng)，同時(shí)，邀請社區居委會(huì )參加業(yè)委會(huì )的活動(dòng)，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì )與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會(huì )應當主動(dòng)出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。
4、加強組織業(yè)主委員會(huì )成員的培訓，提高業(yè)委會(huì )成員的總體素質(zhì)。
�。ㄋ模┙⒔∪飿I(yè)管理新機制的建議和措施。
1、建立健全物業(yè)管理行政新機制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領(lǐng)導下，由社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構成的三方聯(lián)動(dòng)的社區服務(wù)工作新機制，實(shí)現雙向進(jìn)入、交叉任職，業(yè)主委員會(huì )成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區居委會(huì )黨組任職，社區居委會(huì )干部義務(wù)擔任物業(yè)公司總監和業(yè)主委員會(huì )副主任。并在小區中設立社區便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專(zhuān)人值班，負責接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會(huì )定期值日，社區居委會(huì )配備專(zhuān)門(mén)的物管員，落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費。共同幫助物業(yè)公司調解糾紛，協(xié)調矛盾，特別是解決公共服務(wù)、戶(hù)籍、計生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問(wèn)題。
民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉鎮辦事處等部門(mén)的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時(shí)，職能部門(mén)應提供便民服務(wù)通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續時(shí)，要求提供該小區物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )或社區居委會(huì )的證明。使業(yè)主們慢慢地認可物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )這一級組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識。同時(shí)，啟動(dòng)職能部門(mén)領(lǐng)導問(wèn)責機制，對履職不到位的進(jìn)行問(wèn)責，提高部門(mén)管理的主動(dòng)性，逐步形成政企聯(lián)動(dòng)的小區管理社區化機制。具體步驟上，可選擇城區建筑面積較大、入住率較高的小區作為試點(diǎn)，積累經(jīng)驗，后期穩步推進(jìn)。
2、建立前期物業(yè)管理監管機制。從房屋預售開(kāi)始，物業(yè)管理應同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專(zhuān)業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實(shí)的基礎。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由開(kāi)發(fā)建設企業(yè)承擔。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動(dòng)物業(yè)管理招投標制度。
3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權益的事件。
另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設施設備不完善引起的，在小區規劃審批和竣工驗收時(shí)加強管理，在物業(yè)承接查驗和房屋交付使用方面實(shí)行備案制度，嚴格房屋質(zhì)量和設施設備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎。
現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障調查報告 5
物業(yè)管理關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)，做好物業(yè)管理對于改善城區環(huán)境，鞏固三創(chuàng )成果，構建和諧社會(huì )具有重要意義。近年來(lái)，xx縣物業(yè)管理逐步發(fā)展，取得了一定成績(jì)，但也面臨諸多困境，物業(yè)管理發(fā)展任重道遠。
一、我縣物業(yè)管理基本狀況
近年來(lái)，我縣城鎮化建設日新月異，小區物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展，目前整體態(tài)勢平穩。但是我縣物業(yè)管理市場(chǎng)化運作機制尚不健全，物業(yè)管理水平仍然較低，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調解，物業(yè)管理行業(yè)監管體制不完善，已經(jīng)到了一個(gè)需要全面規范整頓提高的階段。
�。ㄒ唬┓�中求進(jìn)，我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。
我縣物業(yè)管理起步于20xx年，縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室，負責全縣物業(yè)行業(yè)監督管理。10年來(lái)，我縣物業(yè)管理從無(wú)到有，從小到大，穩步發(fā)展。截至目前，全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家，管理居民住宅小區17個(gè)，物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬(wàn)平方米，新建住宅小區物業(yè)管理覆蓋率達98%，從業(yè)人員達 1000多人，服務(wù)小區人口達25000人。
�。ǘ┒啻氩⑴e，我縣物業(yè)管理逐步完善。
縣物業(yè)管理辦公室成立以來(lái)，對物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。一是加強物業(yè)服務(wù)隊伍培訓，提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規水平和職業(yè)道德；二是加強外派交流。進(jìn)一步開(kāi)闊了物業(yè)管理人員的視野，找準了自身存在的問(wèn)題，也明確了今后努力方向。三是加強市場(chǎng)準入管理。積極實(shí)行物業(yè)管理提前介入制度，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可證時(shí)，必須明確項目前期物業(yè)管理計劃。從20xx年5月1日起，所有新建樓盤(pán)前期物業(yè)管理實(shí)行了招投標制度。四是加強行業(yè)監管。制訂了《xx縣城區物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施年度測評細則》，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監管，將測評結果作為評先評優(yōu)考核晉級的重要依據。五是加強公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計歸集物業(yè)公共維修資金1300萬(wàn)元。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理發(fā)展不平衡。
一些小區如鉑金華府、中偉世紀城和煙草局的物業(yè)管理比較規范。而巨龍家園、玉盤(pán)小區、書(shū)香和苑等一些小區因物業(yè)費收繳率不高，小區物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機關(guān)、學(xué)校醫院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動(dòng)。
二、我縣物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析
我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，暴露的問(wèn)題和隱患也日益凸顯，主要表現在：
�。ㄒ唬┬^開(kāi)發(fā)建設質(zhì)量堪憂(yōu)、設施配套不完善。我縣部分小區，盡管通過(guò)了竣工驗收，但仍存在規劃未嚴格實(shí)施、小區配套設施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛生間漏水、消防及安保設施不到位、電梯質(zhì)量低劣，甚至存在安全隱患等等問(wèn)題。這些問(wèn)題在建設過(guò)程中沒(méi)有得到根本解決，留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。
�。ǘ┪飿I(yè)管理粗放型發(fā)展。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)信譽(yù)不佳，重收費輕服務(wù)。二是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化水平低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散，缺乏上規模、上檔次的物業(yè)公司。從整體而言，我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高，實(shí)力不強，難以適應市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的需求。
�。ㄈI(yè)主物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)念沒(méi)有普遍形成
一些業(yè)主缺乏法制觀(guān)念和物業(yè)消費觀(guān)念，對市場(chǎng)化物業(yè)管理不理解、不支持，有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費，有的只選擇價(jià)格低廉的物業(yè)公司，卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)公司因收費標準低而難以運作，從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。
�。ㄋ模┪飿I(yè)公司和業(yè)主權責不清，業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區大部分業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有成立，有的業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應有的作用。部分小區業(yè)主和物業(yè)公司沒(méi)有訂立物業(yè)服務(wù)合同，雙方的'權利和義務(wù)沒(méi)有明確，造成雙方應盡職責和義務(wù)不能全面履行，權利受到侵害時(shí)不能很好維權。
�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個(gè)強力有效、協(xié)調各方的綜合物業(yè)管理部門(mén)，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門(mén)，委托物業(yè)管理辦公室負責業(yè)務(wù)管理，但該機構面對日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調處力不從心，亟待全面加強。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清；屬地政府、社區的綜合協(xié)調作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時(shí)，政府及相關(guān)部門(mén)不能及時(shí)調處，導致矛盾升級擴大。
三、加強我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬┘訌娦麄�，引導樹(shù)立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費觀(guān)念。深入宣傳《物權法》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對小區環(huán)境的重要性，增強廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)念，使“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀(guān)念深入人心。同時(shí)，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公平競爭，提高服務(wù)質(zhì)量，珍視企業(yè)信譽(yù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。
�。ǘ┎块T(mén)聯(lián)動(dòng)，建立物業(yè)管理齊抓共管機制。一是在工程項目規劃、設計階段開(kāi)始，規劃建設部門(mén)要對小區的功能、布局、公共設施和配套建設等提出明確要求，為后期物業(yè)服務(wù)打下堅實(shí)的基礎。二是小區建設要嚴格執行有關(guān)規劃建設標準，做到圖紙與建設一致，嚴格規劃管理和工程質(zhì)量管理，確保建設工程質(zhì)量。三是建立商品房綜合竣工驗收制度，房產(chǎn)部門(mén)要參與綜合驗收。政府相關(guān)部門(mén)應實(shí)行驗收責任追究制，未通過(guò)綜合驗收的物業(yè)，不能投放市場(chǎng)。四是物價(jià)部門(mén)要完善細化收費標準，明確服務(wù)內容。五是縣房產(chǎn)部門(mén)要建立物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)等級測評制度，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強行業(yè)自律，提高企業(yè)信譽(yù)，確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽(yù)低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。對無(wú)正當理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標時(shí)予以限制。規范物業(yè)承接查驗手續，明確開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的權利和義務(wù)。同時(shí)，要認真規范公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。
�。ㄈ┓e極扶持，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費予以?xún)?yōu)惠，在物業(yè)公司遇到困難時(shí)予以關(guān)心支持。引導物業(yè)企業(yè)走強強聯(lián)合之路，積極鼓勵物業(yè)公司重組兼并，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實(shí)力較強、專(zhuān)業(yè)化水平較高的物管企業(yè)，走規模經(jīng)營(yíng)之路。
�。ㄋ模┘訌姳Ｕ�，推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛，如當事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結，維護當事人的權益。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時(shí)，要發(fā)揮司法調解的作用，建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡(jiǎn)單的措施或程序。為從根本上規范我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設管理和物業(yè)管理活動(dòng)，建議盡快出臺我縣加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的實(shí)施辦法和加強物業(yè)管理的實(shí)施細則兩個(gè)規范性文件。
�。ㄎ澹├眄橌w制，實(shí)行屬地管理和行業(yè)管理相結合。按照“條塊結合，屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確鄉鎮和社區居委會(huì )在物業(yè)管理工作中的權、責關(guān)系，把物業(yè)管理納入社區綜合管理范疇，政府投入一定的經(jīng)費。鄉鎮、社區居委會(huì )加強對居住小區的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區的各項公共管理與服務(wù)職能，建立起對業(yè)主委員會(huì )的引導和監督機制�？h房產(chǎn)部門(mén)要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監管，指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)規范、高效開(kāi)展工作。建議縣委政府加強縣物業(yè)管理辦公室的機構設置，增加人員編制，明確其職能職責，加強其履職監督。對業(yè)主、業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間出現的各種矛盾和糾紛，縣物業(yè)管理辦公室要和社區居委會(huì )及時(shí)介入、引導，共同協(xié)調處理。堅持屬地管理原則，業(yè)主委員會(huì )自覺(jué)接受社區居委會(huì )的領(lǐng)導，社區居委會(huì )積極參與協(xié)調處理物業(yè)矛盾糾紛。
現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障調查報告 6
根據縣政府統一部署，近日縣商務(wù)局會(huì )同房產(chǎn)局、城市管理行政執法局、xx鎮組成了調研組，對城區各集貿市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng )造良好的城市環(huán)境。
一、基本情況
城區現有各類(lèi)集貿市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建設。
二、現行管理模式
三、存在的主要問(wèn)題
集貿市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng )建文明城市的最薄弱環(huán)節，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講，主要是三個(gè)方面：
�。ㄒ唬┚C合配套服務(wù)設施不完善，存在安全隱患。
旺業(yè)大市場(chǎng)商戶(hù)入駐后，開(kāi)發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專(zhuān)門(mén)停車(chē)場(chǎng)，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場(chǎng)是開(kāi)放性的，加上商戶(hù)素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮等入市車(chē)輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車(chē)輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放，導致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個(gè)別市場(chǎng)設施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線(xiàn)老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
�。ǘ╅_(kāi)發(fā)建設市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯位，權責不明確。
�。ㄈ┥贁凳袌�(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟效益低下。
金源菜市場(chǎng)內有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門(mén)面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內門(mén)面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買(mǎi)回后，只做倉庫或車(chē)庫。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟效益十分低下。
四、下一步工作安排
集貿市場(chǎng)是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關(guān)。構建整潔有序的集貿市場(chǎng)交易環(huán)境，保護經(jīng)營(yíng)者和消費者的.合法權益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展，是加強集貿市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的�，F就下一步工作提出如下意見(jiàn)：
根據我縣城區現有集貿市場(chǎng)現狀，將其分為三類(lèi)，按不同類(lèi)別，明確各部門(mén)監管職責：第一類(lèi)是有專(zhuān)門(mén)管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目范圍，不宜對現有市場(chǎng)進(jìn)行改造�？h商務(wù)局應督促市場(chǎng)管理人員，加強對市場(chǎng)內部管理，確保市場(chǎng)安全。第二類(lèi)是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權分散，居民區與商住戶(hù)混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類(lèi)是市場(chǎng)規模程度較高，商住戶(hù)較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農貿市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關(guān)部門(mén)參與，全面推行物業(yè)管理。
現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障調查報告 7
為打造xx企業(yè)品牌，運用現代管理手段，建立具有標準化、程序化和規范化的管理體系，提高企業(yè)戰略，宏觀(guān)調控經(jīng)營(yíng)，共創(chuàng )高效企業(yè)效益和社會(huì )效益，有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展，根據公司董事和領(lǐng)導要求，本人進(jìn)行了為期三周深入調研，現將工作調研小結如下：
一、xx八大優(yōu)勢
1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展潛力強勁。
2、市場(chǎng)定位準確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，吸引力大，前景廣闊。
3、小區配套設施標準性高。
4、準確把握市場(chǎng)脈搏。
5、經(jīng)營(yíng)理念鮮明——創(chuàng )造優(yōu)質(zhì)生活空間，實(shí)現新城市主義現代生活。
6、企業(yè)的勝利，全賴(lài)于鐵的紀律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領(lǐng)導調控意識超前，戰略目標明確，拓展思維清晰。
二、十大有待改善問(wèn)題
1、工程規劃、設計、施工等與物管銜接脫節，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營(yíng)成本，造成資源浪費。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí)，池內約40多公分的水無(wú)法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車(chē)位配置與住宅數量不成正比，隨著(zhù)業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車(chē)輛逐步增多，車(chē)輛停放逐步緊張，長(cháng)期如此將會(huì )導致秩序混亂。
2、營(yíng)銷(xiāo)與物管關(guān)系脫節，公司在推銷(xiāo)產(chǎn)品前期，尚未按國家政策法規要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規范文本。對業(yè)主入住后出現的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒(méi)有明確的書(shū)面依據約束，這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門(mén)對物管隊伍人員的借調與共享還沒(méi)有明確計劃，操作層員工面對多頭領(lǐng)導遙控，在具體運作上，出現了錯亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量。
4、縱橫觀(guān)三個(gè)樓盤(pán)物管服務(wù)標準，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區域死角的清潔衛生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見(jiàn)，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門(mén)口及各摩托車(chē)棚下的廢舊雜物處處可見(jiàn)；xx華庭的廣場(chǎng)地面、區內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車(chē)庫墻面等清潔開(kāi)荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見(jiàn)，接靠會(huì )所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營(yíng)嚴重，各門(mén)面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見(jiàn)；從創(chuàng )藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區良好容貌。
5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無(wú)計劃進(jìn)行，對長(cháng)短不一的草皮沒(méi)有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時(shí)補種，對行人踐踏的綠化植物無(wú)標識提示，養護專(zhuān)業(yè)水平一般。
6、安全管理意識一般，對區內各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現場(chǎng)無(wú)任何安全提示或警告標識。
7、在設備設施管理維護方面，沒(méi)有規范設備臺帳和歷史記錄，所有樓盤(pán)的路燈無(wú)編號。如：xx花園若干車(chē)庫門(mén)鎖被人敲壞，門(mén)扇敞開(kāi)無(wú)人重視關(guān)上及維修；泳池機房無(wú)鎖，房門(mén)經(jīng)常打開(kāi)而無(wú)人重視，進(jìn)入泳池區的小孩可隨意進(jìn)入機房捉迷藏，時(shí)刻存在安全隱患。
8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時(shí)間出現空崗，引起相關(guān)部門(mén)不滿(mǎn)而投訴；若干隊員正規著(zhù)裝在xx華庭管理處大廳內靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領(lǐng)導、各部門(mén)負責領(lǐng)導、小區業(yè)主、參觀(guān)看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出，不理不睬；對外來(lái)人員進(jìn)出小區沒(méi)有監控；巡邏保安對裝修工人不規范搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區容貌衛生視而不見(jiàn)；隊伍訓練著(zhù)裝款式不統一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。
9、在客戶(hù)服務(wù)方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立（含投拆處理機制建立）、財務(wù)收費體系的建立，包括日常各種管理規章建立等基礎工作，尚未形成系統化、標準化。尤其在物業(yè)資料管理與財務(wù)收費管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。
10、從物業(yè)管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務(wù)培訓及績(jì)效考核機制尚未鋪開(kāi)，整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，專(zhuān)業(yè)水準較低。尤其是各專(zhuān)業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗，加上監督力度不足，在管理上出現了較多盲點(diǎn)，由于工作權責模糊不清等原因，導致了各部門(mén)各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調整。
三、工作計劃
根據xx現有物業(yè)管理狀況及存在問(wèn)題，建議以下改善：
1、建立規范管理體系，實(shí)行有效資源整合。
從公司發(fā)展戰略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤(pán)服務(wù)牌子接管高檔次樓盤(pán)之嫌，讓xx的牌子有力地推動(dòng)各項目發(fā)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，在物管全盤(pán)運作上，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統籌兼顧好各項目業(yè)務(wù)工作，具體整合辦法為：
將現注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營(yíng)業(yè)執照牌子申報改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項目，申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發(fā)展和命名，按此類(lèi)推。
2、精簡(jiǎn)機構，合理調配。
規范的`企業(yè)，必須具備現代化管理手段，而現代化的管理手段主要體現在“管理體系現代化”和“管理工具現代化” 。為有效實(shí)施各方面工作，根據物業(yè)管理行業(yè)工作職能，并結合x(chóng)x實(shí)際情況，現擬作以下整合：
a、在董事長(cháng)的領(lǐng)導下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負責制，由物業(yè)總監統籌調控xx屬下各物業(yè)管理項目經(jīng)營(yíng)運作，直接對董事總經(jīng)理負責。
b、各物業(yè)管理項目負責人（管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定）具體負責和執行本項目工作事務(wù)，直接對物業(yè)總監負責。根據項目物業(yè)規模情況，下設各班組，切實(shí)做好定崗、定員、定編工作，實(shí)行專(zhuān)業(yè)上崗，在近期內，逐步組建一支精干的、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。
c、層級管理，權責分清，制定明確工作質(zhì)量指標，并將具體工作落到實(shí)處，責任到人。
d、設置明確管理組織架構和崗位架構（兩種架構圖附后）。
3、根據各部門(mén)職業(yè)工種，在作業(yè)上按預定工作效率目標、質(zhì)量目標和成本目標執行工作，定期評估考核，抓好監控工作。
4、打好工作基礎，逐步建立完善的三級管理文件。
即“管理文件”（質(zhì)量手冊）、“作業(yè)流程”（程序文件）、“執行文件”（規范表格），使之形成系統化、標準化、規范化。
5、實(shí)行管理處經(jīng)理（主任）負責制和各崗位責任制。
6、提高管理檔次，樹(shù)立良好企業(yè)形象，對小區房屋、設備、住戶(hù)檔案資料及財務(wù)收費等管理，運用物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)軟件操作，實(shí)行電腦化管理，提高工作效率。
7、在內部管理上，建立良好監督機制。
對內部各種任務(wù)落實(shí)，必須跟蹤驗證，以xx華庭為指揮中心，負責監控及信息反饋等工作，按工作量化指標，建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運行評估工作，對客戶(hù)投拆、設備運行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維修服務(wù)等職能板塊工作做好統計分析、日檢、周報、月報等要求準時(shí)準確，軟件資料的管理標識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規范有序，對管理的追溯，有依有據。在監督控制上，根據每周工作情況，每月定期召開(kāi)服務(wù)質(zhì)量體系運行評估工作會(huì )議，對不合格的服務(wù)事項，及時(shí)采取各種糾正和預防措施，并嚴密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，令公司和業(yè)主放心滿(mǎn)意。
8、重視培訓，提高素質(zhì)。
重點(diǎn)抓好公共培訓部分和部門(mén)業(yè)務(wù)專(zhuān)題培訓工作，以轄管三個(gè)樓盤(pán)中出現的實(shí)際案例為培訓教材，舉一反三，激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)興趣，努力提高全體員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。
9、獎懲分明，優(yōu)勝劣汰。
增強員工危機意識，對業(yè)務(wù)能力差，經(jīng)反復培訓仍停留于落后狀態(tài)，工作紀律馬虎散漫，違紀違規或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理；對表現優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星” 的好員工，經(jīng)董事及公司領(lǐng)導認可后，給予獎勵和表彰，提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感，增強員工和團隊的戰斗力。
10、開(kāi)源節流，控制成本。
在原有資源基礎上，嚴格控制各項費用開(kāi)支，凡屬一切經(jīng)費開(kāi)支，必須按計劃報批執行，嚴格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關(guān)節能工作，實(shí)行公司資源共享。
加大對物業(yè)管理收費和停車(chē)收費的追繳力度，切實(shí)提高收繳率，對長(cháng)期欠費“釘子大戶(hù)”緊密跟蹤，共同維護公司經(jīng)濟利益，經(jīng)多次溝通仍無(wú)法妥善解決的，必要時(shí)采取相應法律途徑進(jìn)行追討。
大力拓展有償服務(wù)，增加經(jīng)營(yíng)收入，彌補經(jīng)費不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數據對比，確保財務(wù)收支良性循環(huán)。
11、強化工作協(xié)調，促進(jìn)團隊合作。
以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織，由物業(yè)公司負責擬案，對物業(yè)的竣工驗收、接管、移交、包括營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作，必須有密切的溝通協(xié)調，對相關(guān)任務(wù)的調度或協(xié)調，必須有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò )單》，對每個(gè)環(huán)節的工作均有時(shí)效約束，對已完成的工作驗證，雙方必須簽字認可，將明確的“工作調度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現扯皮拖拉現象，確保公司正常運作。
12、規范物管文本，協(xié)調銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》，《裝修管理規定》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等規范的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使管理經(jīng)營(yíng)有章可循、有法可依。
13、重視窗口服務(wù)，作業(yè)指引清晰。
為方便業(yè)主業(yè)務(wù)辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續辦理流程圖”和“裝修手續辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶(hù)服務(wù)中心大廳，這樣既方便業(yè)主閱示，也利于員工操作。
14、《議事日程》明確，行政統籌到位。
在日常事務(wù)統籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會(huì )時(shí)間規定、工作計劃及總結上交時(shí)間規定、費用收繳情況報表上交時(shí)間規定、每月服務(wù)質(zhì)量評估分析會(huì )時(shí)間規定、各部門(mén)用資計劃上交時(shí)間規定、辦公用品使用計劃上交時(shí)間規定、維修材料采購計劃上交時(shí)間規定、業(yè)主每月入住情況報表上交時(shí)間規定、小區物業(yè)綜合例檢時(shí)間規定等，均列入公司的議事日程。
15、規范員工著(zhù)裝，樹(shù)立公司形象。
按各部門(mén)工作性質(zhì)，統一配置工衣，規范員工穿戴，樹(shù)立良好形象。
16、規范公司財產(chǎn)和物資管理，維護公司利益。
對公司物料物資和各種器械妥善管理，專(zhuān)人負責，定期清倉查庫，嚴格按倉庫物資管理規定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產(chǎn)物資流失和損失。
17、高度企業(yè)戰略，階段達成效果。
a）在三個(gè)月內，有效克服“臟、亂、差”現象，使三個(gè)樓盤(pán)整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。
b）在半年內，使xx物業(yè)管理全盤(pán)運作完全步入正軌。
c）在一年內，基本按ISO國際化標準模式導入物業(yè)管理體系，為公司的認證和創(chuàng )建示范工作打下扎實(shí)基礎，無(wú)論在隊伍建設或小區管理上達到“一中變”。
d）在一年半內，正式通過(guò)ISO認證，無(wú)論從管理或服務(wù)上達到系統化、標準化、規范化、科學(xué)化；以國家示范小區為標準要求，將xx華庭管理項目創(chuàng )建成為市級“示范住宅小區”稱(chēng)號。
e）在兩年內，將xx華庭管理項目創(chuàng )建成為省級“示范住宅小區” 稱(chēng)號，在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認可。
f）在三年內，將xx華庭管理項目創(chuàng )建成為國家級“示范住宅小區”，使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。
綜上所述，敬請董事及公司領(lǐng)導審核指正。我相信，在公司董事和各級領(lǐng)導的大力支持和精心指導下，在全體員工的共同努力下，我們將堅定不移地按總公司的發(fā)展方針和預定的戰略規劃拓展工作，只要我們實(shí)事求是、集思廣益、善于探討、總結創(chuàng )新，xx的服務(wù)品牌一定會(huì )獲得全方位的提升！
以上報告，敬請上級領(lǐng)導審核批示。
現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障調查報告 8
隨著(zhù)我國住房市場(chǎng)和體制的不斷改革，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，它作為一個(gè)新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的安居樂(lè )業(yè)。市場(chǎng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來(lái)越大，但于此同時(shí)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現狀，使我們更好的把所學(xué)的知識運用到實(shí)踐中來(lái)，縮短理論與實(shí)踐的距離。
梧桐花園小區簡(jiǎn)介
梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區同心北路，交通非常便利，學(xué)區完善，周邊綜合商場(chǎng)，公交，醫院，銀行，郵政所等生活周邊設施齊全，小區布局合理。
調查所得信息：
此次調查以問(wèn)卷為主，訪(fǎng)問(wèn)為輔，采取訪(fǎng)問(wèn)和實(shí)地調查相結合的方法，對該小區進(jìn)行了初步的調查研究。此次的問(wèn)卷主要針對物管公司的工作和服務(wù)而展開(kāi)。
根據業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識偏低的問(wèn)題。我們共調查了5位住戶(hù)，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時(shí)片面性。在實(shí)際走訪(fǎng)中發(fā)現，該物業(yè)管理公司只設有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據了解該小區裝有多個(gè)攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪(fǎng)中發(fā)現不少住戶(hù)對安管中心的工作表示了一定的不滿(mǎn)。對住戶(hù)的抱怨進(jìn)行大概總結后發(fā)現安管問(wèn)題主要集中在小區的巡視力度較差，沒(méi)有在小區內形成24小時(shí)有效巡邏機制，在對小區外來(lái)人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒(méi)有明確的記錄，安全護衛人員巡查白天巡邏次數不夠。在實(shí)際調查中據業(yè)主反映，該小區內曾經(jīng)多次出現物品被盜現象。保安只是在保安室中值班，沒(méi)有一個(gè)合理規范的制度。
保潔方面存在的問(wèn)題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的辦公室和休息室。經(jīng)過(guò)調查，大部分的業(yè)主對小區的環(huán)境衛生保潔方面認為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對此表示不滿(mǎn)。此外該小區的業(yè)主普遍認為小區在綠化方面太單一，樹(shù)木種植單調，流經(jīng)小區內的'一條河流污染嚴重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴重影響了河道兩邊居民的日常生活。
根據問(wèn)卷調查反映，居民對小區的物業(yè)管理公司存在較多不滿(mǎn)。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區后，與居民群眾的交流沒(méi)有到位。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒(méi)有及時(shí)處理業(yè)主反映的問(wèn)題，從而招致了許多不滿(mǎn)。比如其中一位住戶(hù)反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒(méi)有人來(lái)維修，過(guò)了將近一個(gè)月才將這一問(wèn)題解決。其次，物業(yè)公司在管理費的收支上不透明，業(yè)主在對用在管理及社區建設中的資金存在疑慮。這就會(huì )引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區建設難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個(gè)小區的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當然，在這次調查中，我們發(fā)現小區內綠化及道路的布置較為合理，沒(méi)有發(fā)現車(chē)輛亂停亂放問(wèn)題，小區內的衛生環(huán)境良好，但部分設施也缺少人性化設置。因此，整個(gè)社區的建設仍處在進(jìn)一步發(fā)展當中。
總結以上各方面不足為幫助該小區創(chuàng )建和諧社區提出了以下改進(jìn)意見(jiàn)：
1、調整工作機制，確保社區工作正常有序的開(kāi)展，社區開(kāi)展應該與街道部門(mén)考核掛鉤，不斷加強和完善社區工作的領(lǐng)導，進(jìn)一步加強合力推進(jìn)社區建設的責任意識。對于小區發(fā)展經(jīng)費不足問(wèn)題，應該設立“政府→行業(yè)→個(gè)人”三點(diǎn)結合，即政府進(jìn)行補貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )共同分擔的模式。
2、強化小區服務(wù)功能，保證居民需求得到充分實(shí)現。首先要建立和完善社區服務(wù)網(wǎng)絡(luò )體系，建立小區服務(wù)中心，建設各類(lèi)老年服務(wù)設施，緩解老年人休閑娛樂(lè )，健身場(chǎng)所不足問(wèn)題。調動(dòng)廣大群眾幫助小區優(yōu)撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵小區居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應建立社區衛生服務(wù)中心，方便小區居民的基本醫療服務(wù)需求。最后，多開(kāi)展以人為本的服務(wù)活動(dòng)，同時(shí)物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。
3、積極開(kāi)展社區文化活動(dòng)。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ，整體上提供小區的人文環(huán)境。物業(yè)公司應該充分發(fā)揮領(lǐng)導作用，結合不同群體的需求，深入開(kāi)展各類(lèi)特色文化活動(dòng)及傳統文化活動(dòng)，在滿(mǎn)足需求中努力提升小區的文化品位，拓深文化內涵。 建立小區圖書(shū)和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區文化活動(dòng)。 開(kāi)展小區法制宣傳教育和咨詢(xún)服務(wù)活動(dòng)。加強小區宣傳建設，向小區居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開(kāi)發(fā)公益性崗位、國內外時(shí)政新聞、物業(yè)管理費收支等情況。
4、 具體問(wèn)題具體分析。物業(yè)公司要加強人力資源管理工作，深入學(xué)習先進(jìn)的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門(mén)使用不同的管理手段。
我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習理論知識而沒(méi)有和實(shí)踐相結合的話(huà)，只能是“紙上談兵”。通過(guò)這次的調查，切實(shí)加強了我理論與實(shí)踐相結合的能力，為今后的學(xué)習打下了堅實(shí)的基礎，盡管調查分析報告中存在很多不足，但收獲不小。
現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障調查報告 9
做好住宅小區物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會(huì )管理工程，是關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)的重大民生工程，是一項事關(guān)xx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，近期，xx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門(mén)相關(guān)工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個(gè)住宅小區和磨子東街社區，通過(guò)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、走訪(fǎng)群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業(yè)管理現狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調查，具體情況如下：
一、我縣城區住宅小區物業(yè)管理的現狀
�。ㄒ唬┏菂^住宅小區的基本情況。
據縣房管部門(mén)統計，目前我縣已建成住宅小區28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人，占到縣城區常住人口50%以上。
從調查來(lái)看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、住宅性質(zhì)多樣。
主要有以下六類(lèi)：
一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實(shí)行房改，如政府大院住宿區等。
二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。
三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)袌?chǎng)出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。
四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，一般規模也比較小，多自建自管。
五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類(lèi)保障性住房。
六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。
2、規模差別較大。
在調查的10個(gè)小區和1個(gè)社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以?xún)�，有的僅十幾套住房。
3、建設標準不一。
主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2008年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進(jìn)入xx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒(méi)有任何公用建筑，大多數配套設施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個(gè)小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車(chē)位嚴重不足等突出問(wèn)題，還有極個(gè)別小區進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。
�。ǘ┬^物業(yè)管理工作的現狀
1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。
從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段�，F有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專(zhuān)業(yè)化管理的小區21個(gè)，面積達86萬(wàn)平方米。
2、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )成立情況。
目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有紫苑等8家，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，故大多數小區業(yè)主委員會(huì )形同虛設，還沒(méi)有步入正軌。
3、小區的物業(yè)管理工作情況。
從走訪(fǎng)、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個(gè)小區服務(wù)較為規范，業(yè)主較為滿(mǎn)意；金色東華小區投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發(fā)電設施，業(yè)主反響較好。大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，沒(méi)有明確的服務(wù)標準，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業(yè)主和物管?chē)乐貙α�，出現拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。
二、存在的主要問(wèn)題
我縣小區物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業(yè)管理工作是隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時(shí)間不長(cháng)，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題，主要表現在以下幾個(gè)方面：
�。ㄒ唬﹫绦幸巹澆坏轿�。
調查發(fā)現，在住宅小區的開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，由于主管部門(mén)監管不力，施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監管，竣工后不能?chē)栏癜凑找巹澮筮M(jìn)行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。
一是業(yè)主購房時(shí)看到的規劃和實(shí)際交房時(shí)的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)不兌現承諾，不履行合同，使業(yè)主權益遭受損失；
二是開(kāi)發(fā)企業(yè)不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見(jiàn)縫插針，把規劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；
三是規劃設計要求的`配套項目在建設過(guò)程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來(lái)較多遺留問(wèn)題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區的物業(yè)管理、安全留下了隱患。
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目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實(shí)施細則，給物業(yè)管理工作帶來(lái)很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：
一是物業(yè)管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒(méi)有具體的要求和標準；
二是專(zhuān)項維修資金難落實(shí)，公用部位維修難等問(wèn)題。
三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規范，誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的格局還沒(méi)有打破，業(yè)主根本沒(méi)有選擇物業(yè)服務(wù)的機會(huì )和權力。
四是業(yè)主委員會(huì )的組建程序不規范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無(wú)法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見(jiàn)，一些沒(méi)有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。
五是小區內經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問(wèn)題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規依據。
�。ㄈ┬麄鹘逃Χ炔粔�。
從調查情況看，社區、物管人員、業(yè)主委員會(huì )成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規不知或知之甚少。主要表現在：
一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規領(lǐng)會(huì )不透，經(jīng)營(yíng)理念還沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時(shí)有發(fā)生；
二是一些小區的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來(lái)維護自身的權利，遇到了問(wèn)題無(wú)所適從，不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費等辦法來(lái)激化矛盾。
�。ㄋ模┪锕芊⻊�(wù)水平較低。
調查發(fā)現，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門(mén)參與的社會(huì )化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規范操作。另外，從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決。有的小區住戶(hù)反映小區公共區域長(cháng)期無(wú)人打掃衛生，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。
三、建議
針對當前我縣住宅小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為進(jìn)一步加強和改進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見(jiàn)：
�。ㄒ唬﹪栏駡绦幸巹�，建好一批精品住宅小區。
小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xx形象的高度，科學(xué)規劃并嚴格監管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區建設。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建設幾個(gè)高檔次的精品樓盤(pán)小區。建議相關(guān)職能部門(mén)要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施。住宅小區規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車(chē)位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。同時(shí)，要站在維護群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì )和諧穩定的高度，合理規劃并分步實(shí)施，穩妥推進(jìn)已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問(wèn)題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。
�。ǘ┘訌姳O督管理，建立一套完善的管理制度。
一要嚴格落實(shí)前期物業(yè)招投標制度，督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前面向市場(chǎng)公開(kāi)擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買(mǎi)受人；
二要嚴格落實(shí)物業(yè)承接查驗制度，房管部門(mén)和物管企業(yè)要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設施完成情況，凡未完成配套設施建設的小區一律不能通過(guò)竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；
三要嚴格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門(mén)備案的制度；
四要嚴格落實(shí)日常巡查制度，相關(guān)職能部門(mén)要與居委會(huì )相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權益。
五要嚴格落實(shí)矛盾糾紛調處制度，對業(yè)主和物管反映的問(wèn)題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門(mén)和社區應不推不躲，及時(shí)予以解決和調處。
�。ㄈ⿵娀麄饕龑�，探索一套良好的運行模式。
要通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò )、會(huì )議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規，營(yíng)造推進(jìn)住宅小區物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門(mén)和各社區居委會(huì )要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行好應盡的義務(wù)。要指導和幫助物管企業(yè)開(kāi)好業(yè)主代表大會(huì )，組建好業(yè)委會(huì )。要強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。
�。ㄋ模⿵娀诸�(lèi)指導，打造一批物管示范小區。
要廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多方共贏(yíng)；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設施維修困難等問(wèn)題，試點(diǎn)推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環(huán)境，提升管理水平。
現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障調查報告 10
近年來(lái)隨著(zhù)天津市城市建設的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)突飛猛進(jìn)，一座座風(fēng)格迥異，設施齊全的住宅小區如雨后春筍般地聳立起來(lái)，為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)也如影隨形同步興起，應運而生的物業(yè)管理肩負起了小區建設、環(huán)境綠化美化、公共衛生、安全保衛、水電暖的日常維護保養等工作，到目前涉及的范圍已逐漸發(fā)展到商場(chǎng)寫(xiě)字樓和綜合大廈及廣大的城鎮居民區，同時(shí)隨著(zhù)政府機構的體制轉軌和企事業(yè)單位的改制，政府機關(guān)、學(xué)校、醫院等單位的后勤服務(wù)也走向社會(huì )化。物業(yè)管理作為城市規劃、建設的合理延伸，將成為城市管理的重要組成部分，同時(shí)也為下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間。
一、近年來(lái)天津市物業(yè)企業(yè)得到快速發(fā)展
1、經(jīng)濟的發(fā)展帶動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大
天津市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，第一家注冊的物業(yè)管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時(shí)全市只有十幾家物業(yè)管理公司，管理總面積只有100萬(wàn)平方米。但隨著(zhù)天津市經(jīng)濟快速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大，到20xx年6月天津市物業(yè)管理公司已發(fā)展到642家，管理總面積達到8652萬(wàn)平方米，占全市住宅存量的56%，實(shí)施物業(yè)管理的項目已達到1600多個(gè)，從業(yè)人員超過(guò)5萬(wàn)人，營(yíng)業(yè)收入突破10億元。
2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)的領(lǐng)域更廣，服務(wù)內容更寬，形式更加多樣化
城市建設進(jìn)程的加快使物業(yè)企業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來(lái)，過(guò)去物業(yè)服務(wù)只需要清潔工、門(mén)衛、綠化等幾項服務(wù)。近幾年，隨著(zhù)物業(yè)體制的不斷深入和產(chǎn)業(yè)結構的調整，物業(yè)服務(wù)的形式也從單一的服務(wù)發(fā)展到形式多樣的服務(wù)。如：家電的維修、接送上下學(xué)的學(xué)生、送水入戶(hù)、代買(mǎi)飛機車(chē)船票等。特別是隨著(zhù)機關(guān)企事業(yè)單位后勤的社會(huì )化，大型物業(yè)公司已將物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)從對居民小區的物業(yè)服務(wù)延伸到工業(yè)區、學(xué)校、醫院、車(chē)站機場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓宇等地方。如國際商場(chǎng)物業(yè)管理公司先后接管了師大北里、賽博數碼廣場(chǎng)、博士后公寓等單位。金廈物業(yè)管理公司除了原來(lái)所管的居民區以外，從20xx年—20xx年3年間開(kāi)發(fā)了民政局大樓、長(cháng)泰公寓、南開(kāi)商業(yè)銀行、河北職業(yè)學(xué)院等多家企事業(yè)單位的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理面積也由1994年的6萬(wàn)平方米，達到目前的近40萬(wàn)平方米，增加了5.7倍。十年間，物業(yè)管理的面積年遞增速度達到20.89%。此外，物業(yè)管理公司的服務(wù)領(lǐng)域也開(kāi)始向更寬更廣的方向拓展，部分物業(yè)管理公司已由簡(jiǎn)單的服務(wù)職能轉變?yōu)樯a(chǎn)與服務(wù)相結合的復合型的物業(yè)管理企業(yè)。例如，有的物業(yè)公司瞄準市場(chǎng)需求專(zhuān)業(yè)化、規�；a(chǎn)立體車(chē)庫的汽車(chē)停放架；有的物業(yè)公司與相關(guān)的技術(shù)部門(mén)合作生產(chǎn)市場(chǎng)需求廣闊的鈉離子水，不僅滿(mǎn)足了市場(chǎng)需求也進(jìn)一步壯大了企業(yè)規模，積累了雄厚的資本，為吸納更多的下崗人員的再就業(yè)提供了物質(zhì)保障。
3、舊區物業(yè)管理化為物業(yè)服務(wù)業(yè)提供了難得的機會(huì )
去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區進(jìn)行綜合整修的第一年，據統計，實(shí)施舊區物業(yè)管理的項目為社會(huì )提供了就業(yè)崗位1448個(gè)，安置了下崗失業(yè)人員924名，其中4050人員757人。據有關(guān)部門(mén)預計今年天津市新增物業(yè)管理面積1200萬(wàn)平方米，累計達到9210萬(wàn)建筑平方米。全市住宅物業(yè)覆蓋率達到65%以上，為社會(huì )可提供4000余個(gè)就業(yè)崗位。社會(huì )對物業(yè)服務(wù)的需求不斷加大，為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的發(fā)展機遇。
二、物業(yè)服務(wù)業(yè)給下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間
制度改革和住房商品化的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)業(yè)這一新興行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速蓬勃發(fā)展的時(shí)期，截止20xx年底，物業(yè)公司總數已超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員超過(guò)230萬(wàn)人，相當于我國社會(huì )服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的23%。
由于物業(yè)服務(wù)業(yè)的服務(wù)項目、內容與多數下崗人員的能力特征相吻合，為下崗人員提供了新的就業(yè)渠道，這使越來(lái)越多的下崗人員加入到了物業(yè)服務(wù)的行列，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展為天津市的再就業(yè)工程提供了廣闊的空間。
1、從物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內容和項目看適合下崗人員的再就業(yè)。
物業(yè)企業(yè)按照社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化原則對已投入使用的各類(lèi)房屋建筑和附屬配套設施及場(chǎng)地進(jìn)行管理，向住戶(hù)提供全方位的綜合性服務(wù)，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)單位，是社區服務(wù)業(yè)的重要組成部分。從物業(yè)企業(yè)服務(wù)的內容看：主要包括有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù)。無(wú)償服務(wù)包括
�。�1）小區內衛生保潔、綠地的維護、小區安全保衛、存車(chē)場(chǎng)秩序的管理。
�。�2）高層電梯的管理和維護，小區內的消防保安、水電暖的維護保養等。
有償的服務(wù)包括：
�。�1）家政服務(wù)包括：家務(wù)勞動(dòng)、護理、照顧老人及兒童、看護病人等。
�。�2）代買(mǎi)機票、送水入戶(hù)。
�。�3）業(yè)主家中設備的修理（疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等）。
從物業(yè)企業(yè)的大部分服務(wù)內容看，對從業(yè)人員所需的知識和技術(shù)水平要求不高，但要求從業(yè)人員具有一定的生活經(jīng)驗以及一定的責任心和吃苦耐勞精神，因此，物業(yè)服務(wù)很難適合年輕人的擇業(yè)標準，但適合下崗人員的再就業(yè)。
從物業(yè)企業(yè)吸納的人員看，大部分是來(lái)自企事業(yè)單位的下崗分流人員及農村剩余勞動(dòng)力，為解決產(chǎn)業(yè)結構調整中的就業(yè)問(wèn)題作出了重要貢獻。據有關(guān)部門(mén)估計，今后十幾年內，城鎮每年要建7億平方米的住宅，按普通住宅每20xx平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業(yè)計算，僅新建住宅物業(yè)管理每年可安排45萬(wàn)—50萬(wàn)人就業(yè)。
2、天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展著(zhù)眼于下崗人員的再就業(yè)，吸引越來(lái)越多的下崗人員加入到這一領(lǐng)域。
過(guò)去許多人一提起物業(yè)服務(wù)就認為是伺候人的。但隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展和就業(yè)觀(guān)念的轉變，下崗人員在選擇就業(yè)時(shí)比較務(wù)實(shí)，對擇業(yè)有了新的認識，越來(lái)越多的下崗人員選擇物業(yè)服務(wù)這一崗位就業(yè)。據調查，有的`物業(yè)服務(wù)公司安置的下崗人員已達到公司職工總數的60%以上。這些下崗人員通過(guò)就業(yè)提高了能力，找回了自信，經(jīng)濟地位也得到了提高，不僅贏(yíng)得了社會(huì )的尊重，同時(shí)也帶來(lái)了家庭地位的提高。與此同時(shí)政府相關(guān)政策的支持也使物業(yè)企業(yè)為下崗人員提供了更多的就業(yè)機會(huì )及更好的待遇。例如：政府規定物業(yè)公司安置下崗人員達到30人就可以減免營(yíng)業(yè)稅并且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數量撥付給物業(yè)公司相應數額的下崗人員安置費，（每吸納一名下崗職工政府支付給物業(yè)公司150元的下崗安置費），這就為物業(yè)公司減輕了一定的負擔。同時(shí)物業(yè)公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業(yè)管理公司過(guò)去下崗職工在沒(méi)有休息日的情況下每月收入只有450元�，F在在每周有一天的公休日的情況下收入已達480元，好的政策的實(shí)施使下崗職工得到了實(shí)惠。
據有關(guān)部門(mén)調查，目前天津市從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員特征明顯，一是年齡偏大，多數人員的年齡在35—50歲之間，女性的平均年齡在40歲左右，男性的年齡在50歲左右；二是文化程度偏低，大部分下崗人員的文化程度在高中以下，其中小學(xué)、初中文化程度的占80%左右；三是女性占了大多數，據有關(guān)部門(mén)介紹，天津市目前從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員女性占70%左右，男性占30%左右。女性主要從事小區內的保潔衛生，綠地的維護等。男性下崗人員主要擔任著(zhù)物業(yè)小區的安全維護以及技術(shù)性的維修工作。近幾年隨著(zhù)天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的拓寬和發(fā)展，將會(huì )有越來(lái)越多的男性加入到這一領(lǐng)域從事一些有一定專(zhuān)業(yè)技術(shù)的服務(wù)工作。
3、物業(yè)公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。
面對近幾年下崗人員重新離崗的情況，有的物業(yè)公司為了留住這些職工積極尋找應對的辦法，他們用人性化的管理方法千方百計給下崗人員創(chuàng )造好的工作條件，爭取好一點(diǎn)的福利。例如，給下崗人員上養老保險，使他們今后生活有保障。再如，公司領(lǐng)導在夏天炎熱的季節給職工送去防暑降溫用品、八月十五給職工送去獎金及月餅、“三.八”婦女節給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖，找回了自己的位置，也留住了下崗人員的心。
三、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展對策
1、物業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步加大宣傳力度，引進(jìn)先進(jìn)的管理理念。
當前，人們對物業(yè)管理企業(yè)的認識還不夠全面，對它所起到的作用還沒(méi)有完全體驗到。因此，應加大對物業(yè)管理的宣傳力度，逐步使用戶(hù)與經(jīng)營(yíng)者之間形成一種相互信賴(lài)、相互依存的關(guān)系，讓人們了解物業(yè)服務(wù)的項目和內容，把先進(jìn)的住宅管理理念引進(jìn)千家萬(wàn)戶(hù)，同時(shí)進(jìn)一步搞好全方位、多功能的綜合服務(wù)，讓業(yè)主們住的安心舒心，使服務(wù)、收費很好的鏈接，形成良性循環(huán)。
2、提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，強化服務(wù)意識。
通過(guò)舉辦培訓班、學(xué)習外地先進(jìn)經(jīng)驗等多種方式，提高物業(yè)公司人員的業(yè)務(wù)能力和自身修養，使物業(yè)管理公司進(jìn)一步走向成熟。調查顯示：天津市的部分物業(yè)管理人員不同層次地進(jìn)行過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓，但仍然存在著(zhù)服務(wù)態(tài)度不好，專(zhuān)業(yè)技術(shù)不過(guò)硬，文化素質(zhì)偏低的現象。這就需要經(jīng)常不斷地培訓物業(yè)管理人員，逐步地提高他們的管理水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，以提高用戶(hù)對物業(yè)管理的認知度，起到相互理解，互惠互利的作用，共同促進(jìn)天津市物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展。
3、拓寬服務(wù)領(lǐng)域，改善服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)管理企業(yè)應進(jìn)一步創(chuàng )新思維，制定有利于企業(yè)加快發(fā)展的經(jīng)營(yíng)策略，在拓寬服務(wù)范圍、提高服務(wù)質(zhì)量、提升文化品位上下功夫，把企業(yè)做大做強。
首先，要廣開(kāi)渠道，在擴大服務(wù)范圍上下功夫，逐步開(kāi)展家政服務(wù)、餐飲服務(wù)，包括鐘點(diǎn)工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業(yè)主管理房屋以及負責小區的治安、設備租賃等業(yè)務(wù)，形成一個(gè)好的物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)機制，開(kāi)拓物業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，使人們逐步認識到經(jīng)營(yíng)管理的重要性與必要性，另外，隨著(zhù)我國進(jìn)入老齡社會(huì )對老年人的養老、醫療等也將成為物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)。
第二，把服務(wù)作為企業(yè)品牌推向市場(chǎng)，在激烈的市場(chǎng)競爭中站穩腳跟。服務(wù)質(zhì)量的好壞，服務(wù)水平的高低直接影響到企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展，因此在擴大項目的同時(shí)，更應重視服務(wù)質(zhì)量、水平的提高，為用戶(hù)提供“方便、快捷、高效”的服務(wù)，使企業(yè)向專(zhuān)業(yè)化、高層次方向發(fā)展。
第三，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品位，發(fā)揮營(yíng)造社區文化、引導消費的作用。應建立必要的文教娛樂(lè )設施，引導社區健康文化生活，營(yíng)造社區歡樂(lè )、祥和、文明的氛圍，樹(shù)立企業(yè)良好的形象。
現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障調查報告 11
一、引言
隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理行業(yè)在人們的生活中扮演著(zhù)越來(lái)越重要的角色。物業(yè)管理涉及到眾多勞動(dòng)者，他們的勞動(dòng)保障情況直接關(guān)系到行業(yè)的穩定發(fā)展和社會(huì )的和諧穩定。本調查報告旨在深入了解現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障的現狀，發(fā)現存在的問(wèn)題，并提出相應的對策建議。
二、調查方法
本次調查采用問(wèn)卷調查、訪(fǎng)談和文獻研究相結合的方法。共發(fā)放問(wèn)卷x份，回收有效問(wèn)卷x份；訪(fǎng)談了物業(yè)管理企業(yè)負責人、物業(yè)從業(yè)人員和相關(guān)專(zhuān)家學(xué)者x人；查閱了大量的相關(guān)文獻資料。
三、調查結果
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理從業(yè)人員基本情況
性別結構：男性占x%，女性占x%。
年齡結構：以x歲至x歲為主，占x%。
學(xué)歷結構：大專(zhuān)及以下學(xué)歷占x%，本科及以上學(xué)歷占x%。
從業(yè)年限：x年以下占x%，x年至x年占x%，x年以上占x%。
�。ǘ﹦趧�(dòng)保障情況
勞動(dòng)合同簽訂情況：大部分從業(yè)人員與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了勞動(dòng)合同，簽訂率為x%。
工資待遇情況：從業(yè)人員的平均工資水平為x元 / 月，工資待遇普遍較低。同時(shí)，部分企業(yè)存在拖欠工資的情況。
社會(huì )保險繳納情況：大部分企業(yè)為從業(yè)人員繳納了社會(huì )保險，繳納率為x%。但仍有部分企業(yè)未按規定繳納社會(huì )保險。
工作時(shí)間和休息休假情況：從業(yè)人員的工作時(shí)間較長(cháng)，平均每天工作x小時(shí)。休息休假制度執行情況不理想，部分從業(yè)人員無(wú)法享受法定節假日和帶薪年休假。
�。ㄈ﹦趧�(dòng)保護情況
安全防護措施：大部分企業(yè)為從業(yè)人員提供了必要的安全防護措施，如安全帽、安全鞋等。但仍有部分企業(yè)安全防護措施不到位，存在安全隱患。
職業(yè)健康檢查：部分企業(yè)為從業(yè)人員提供了職業(yè)健康檢查，但檢查覆蓋率較低，僅為x%。
�。ㄋ模﹦趧�(dòng)爭議處理情況
勞動(dòng)爭議發(fā)生情況：部分從業(yè)人員與物業(yè)管理企業(yè)之間存在勞動(dòng)爭議，主要集中在工資待遇、社會(huì )保險和解除勞動(dòng)合同等方面。
勞動(dòng)爭議處理方式：大部分從業(yè)人員選擇與企業(yè)協(xié)商解決勞動(dòng)爭議，協(xié)商解決率為x%。但也有部分從業(yè)人員選擇通過(guò)勞動(dòng)仲裁和訴訟等方式解決勞動(dòng)爭議。
四、存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬﹦趧�(dòng)合同簽訂不規范
部分物業(yè)管理企業(yè)與從業(yè)人員簽訂的勞動(dòng)合同內容不完整、不規范，存在條款模糊、權利義務(wù)不明確等問(wèn)題。
�。ǘ┕べY待遇低且拖欠工資現象時(shí)有發(fā)生
物業(yè)管理行業(yè)的工資待遇普遍較低，難以吸引和留住高素質(zhì)的從業(yè)人員。同時(shí)，部分企業(yè)存在拖欠工資的情況，嚴重影響了從業(yè)人員的生活和工作積極性。
�。ㄈ┥鐣�(huì )保險繳納不全面
部分物業(yè)管理企業(yè)未按規定為從業(yè)人員繳納社會(huì )保險，或者只繳納部分險種，導致從業(yè)人員的社會(huì )保障權益得不到有效保障。
�。ㄋ模┕ぷ鲿r(shí)間長(cháng)、休息休假制度執行不到位
物業(yè)管理從業(yè)人員的工作時(shí)間較長(cháng)，休息休假制度執行情況不理想，嚴重影響了從業(yè)人員的身心健康。
�。ㄎ澹﹦趧�(dòng)保護措施不完善
部分物業(yè)管理企業(yè)安全防護措施不到位，職業(yè)健康檢查覆蓋率低，存在安全隱患和職業(yè)健康風(fēng)險。
�。﹦趧�(dòng)爭議處理機制不健全
物業(yè)管理行業(yè)的勞動(dòng)爭議處理機制不健全，協(xié)商解決難度大，勞動(dòng)仲裁和訴訟程序復雜、時(shí)間長(cháng)，導致從業(yè)人員的合法權益得不到及時(shí)有效的維護。
五、對策建議
�。ㄒ唬┘訌妱趧�(dòng)合同管理
規范勞動(dòng)合同簽訂，明確雙方的權利義務(wù)，確保勞動(dòng)合同內容完整、合法。加強對勞動(dòng)合同簽訂情況的監督檢查，對不簽訂勞動(dòng)合同或簽訂不規范勞動(dòng)合同的企業(yè)依法進(jìn)行處罰。
�。ǘ┨岣吖べY待遇，杜絕拖欠工資現象
建立健全物業(yè)管理行業(yè)工資正常增長(cháng)機制，提高從業(yè)人員的工資待遇。加強對企業(yè)工資支付情況的監督檢查，嚴厲打擊拖欠工資行為，保障從業(yè)人員的合法權益。
�。ㄈ┤媛鋵�(shí)社會(huì )保險制度
加大對物業(yè)管理企業(yè)社會(huì )保險繳納情況的監督檢查力度，確保企業(yè)按規定為從業(yè)人員繳納社會(huì )保險。加強社會(huì )保險政策宣傳，提高從業(yè)人員的.參保意識。
�。ㄋ模┖侠戆才殴ぷ鲿r(shí)間，嚴格執行休息休假制度
根據物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)，合理安排從業(yè)人員的工作時(shí)間，確保從業(yè)人員有足夠的休息時(shí)間。嚴格執行休息休假制度，保障從業(yè)人員的休息休假權利。
�。ㄎ澹┘訌妱趧�(dòng)保護措施
物業(yè)管理企業(yè)應加強安全防護措施，為從業(yè)人員提供必要的安全防護用品。定期組織職業(yè)健康檢查，關(guān)注從業(yè)人員的職業(yè)健康狀況，預防和減少職業(yè)病的發(fā)生。
�。┙∪珓趧�(dòng)爭議處理機制
建立健全物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)爭議調解組織，加強勞動(dòng)爭議調解工作，提高協(xié)商解決勞動(dòng)爭議的成功率。簡(jiǎn)化勞動(dòng)仲裁和訴訟程序，縮短處理時(shí)間，為從業(yè)人員提供便捷、高效的維權服務(wù)。
六、結論
現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障問(wèn)題關(guān)系到從業(yè)人員的切身利益和行業(yè)的穩定發(fā)展。通過(guò)本次調查，我們了解了現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障的現狀，發(fā)現了存在的問(wèn)題，并提出了相應的對策建議。希望政府部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員共同努力，加強勞動(dòng)保障管理，提高勞動(dòng)保障水平，為物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展和社會(huì )的和諧穩定做出貢獻。
現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障調查報告 12
一、引言
隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理行業(yè)在城市發(fā)展中扮演著(zhù)越來(lái)越重要的角色。物業(yè)管理涉及到居民的日常生活和工作，其勞動(dòng)保障情況直接關(guān)系到從業(yè)人員的權益和行業(yè)的可持續發(fā)展。本報告旨在對現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障情況進(jìn)行調查分析，為改善物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)保障狀況提供參考。
二、調查方法
本次調查采用問(wèn)卷調查、訪(fǎng)談和實(shí)地考察相結合的方法。共發(fā)放問(wèn)卷x份，回收有效問(wèn)卷x份；訪(fǎng)談了x家物業(yè)管理公司的管理人員和員工代表；實(shí)地考察了x個(gè)物業(yè)管理項目。
三、調查結果
�。ㄒ唬⿵臉I(yè)人員基本情況
性別比例：物業(yè)管理從業(yè)人員中男性占x%，女性占x%。
年齡結構：以x歲至x歲年齡段為主，占x%。
學(xué)歷層次：大專(zhuān)及以下學(xué)歷占x%，本科及以上學(xué)歷占x%。
�。ǘ﹦趧�(dòng)保障情況
勞動(dòng)合同簽訂率：調查顯示，物業(yè)管理從業(yè)人員勞動(dòng)合同簽訂率為x%。部分小型物業(yè)管理公司存在未與員工簽訂勞動(dòng)合同的情況。
工資待遇
�。�1）平均工資水平：物業(yè)管理從業(yè)人員平均工資為x元 / 月。其中，基層員工工資較低，管理人員工資相對較高。
�。�2）工資發(fā)放情況：大部分物業(yè)管理公司能夠按時(shí)足額發(fā)放工資，但仍有少數公司存在拖欠工資的現象。
社會(huì )保險繳納情況：物業(yè)管理從業(yè)人員社會(huì )保險繳納率為x%。部分公司存在未按規定為員工繳納社會(huì )保險的情況。
工作時(shí)間和休息休假
�。�1）工作時(shí)間：物業(yè)管理從業(yè)人員平均工作時(shí)間為x小時(shí) / 天。部分崗位如保安、保潔等工作時(shí)間較長(cháng)，存在加班現象。
�。�2）休息休假：大部分物業(yè)管理公司能夠按照國家規定安排員工休息休假，但也有少數公司存在休息休假不足的情況。
�。ㄈ﹦趧�(dòng)保護情況
安全防護設施：大部分物業(yè)管理項目配備了必要的安全防護設施，如安全帽、安全鞋等。但仍有部分項目安全防護設施不足，存在安全隱患。
職業(yè)健康檢查：少數物業(yè)管理公司為員工提供了職業(yè)健康檢查，但大部分公司未開(kāi)展此項工作。
勞動(dòng)保護培訓：物業(yè)管理公司對員工的'勞動(dòng)保護培訓不足，員工對勞動(dòng)保護知識了解較少。
�。ㄋ模﹦趧�(dòng)爭議情況
勞動(dòng)爭議發(fā)生率：物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)爭議發(fā)生率為x%。主要集中在工資待遇、社會(huì )保險、加班工資等方面。
勞動(dòng)爭議解決方式：大部分勞動(dòng)爭議通過(guò)協(xié)商解決，少數通過(guò)勞動(dòng)仲裁和訴訟解決。
四、問(wèn)題分析
�。ㄒ唬┎糠治飿I(yè)管理公司法律意識淡薄，未與員工簽訂勞動(dòng)合同或未按規定為員工繳納社會(huì )保險。
�。ǘ┪飿I(yè)管理行業(yè)工資待遇普遍較低，工作時(shí)間較長(cháng)，休息休假不足，影響了從業(yè)人員的工作積極性和生活質(zhì)量。
�。ㄈ﹦趧�(dòng)保護措施不到位，存在安全隱患，員工的職業(yè)健康得不到保障。
�。ㄋ模﹦趧�(dòng)爭議解決機制不完善，部分從業(yè)人員在遇到勞動(dòng)爭議時(shí)不知道如何維護自己的合法權益。
五、建議
�。ㄒ唬┘訌姺煞ㄒ幮麄�，提高物業(yè)管理公司的法律意識，規范勞動(dòng)用工行為。
�。ǘ┨岣呶飿I(yè)管理行業(yè)工資待遇，合理安排工作時(shí)間和休息休假，保障從業(yè)人員的合法權益。
�。ㄈ┘訌妱趧�(dòng)保護措施，為員工提供必要的安全防護設施和職業(yè)健康檢查，開(kāi)展勞動(dòng)保護培訓，提高員工的自我保護意識。
�。ㄋ模┩晟苿趧�(dòng)爭議解決機制，建立健全勞動(dòng)爭議調解組織，加強勞動(dòng)監察執法力度，及時(shí)處理勞動(dòng)爭議，維護從業(yè)人員的合法權益。
六、結論
現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障情況總體良好，但仍存在一些問(wèn)題。需要政府、企業(yè)和從業(yè)人員共同努力，加強法律法規宣傳，提高勞動(dòng)保障意識，完善勞動(dòng)保障制度，加強勞動(dòng)保護措施，解決勞動(dòng)爭議，提高物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)保障水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障調查報告 13
一、引言
隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理行業(yè)在城市發(fā)展中扮演著(zhù)越來(lái)越重要的角色。物業(yè)管理涉及到居民的日常生活和工作，其勞動(dòng)保障情況直接關(guān)系到從業(yè)人員的權益和行業(yè)的可持續發(fā)展。本調查報告旨在深入了解現代物業(yè)管理的勞動(dòng)保障現狀，發(fā)現存在的問(wèn)題，并提出相應的建議和對策。
二、調查方法
本次調查采用問(wèn)卷調查、訪(fǎng)談和文獻研究相結合的方法。共發(fā)放問(wèn)卷x份，回收有效問(wèn)卷x份；訪(fǎng)談了物業(yè)管理企業(yè)負責人、從業(yè)人員和相關(guān)專(zhuān)家學(xué)者x人；查閱了大量的相關(guān)文獻資料。
三、調查結果
從業(yè)人員基本情況
性別比例：男性占x%，女性占x%。
年齡結構：以x歲至x歲為主，占x%。
學(xué)歷層次：高中及以下學(xué)歷占x%，大專(zhuān)學(xué)歷占x%，本科及以上學(xué)歷占x%。
勞動(dòng)保障情況
勞動(dòng)合同簽訂率：x% 的從業(yè)人員簽訂了勞動(dòng)合同。
社會(huì )保險繳納情況：x% 的從業(yè)人員參加了社會(huì )保險，其中養老保險、醫療保險、失業(yè)保險、工傷保險和生育保險的參保率分別為x%、x%、x%、x% 和x%。
工資待遇：從業(yè)人員的平均月工資為x元，其中最低工資為x元，最高工資為x元。工資發(fā)放及時(shí)率為x%。
工作時(shí)間和休息休假：從業(yè)人員平均每周工作x小時(shí)，超過(guò)法定工作時(shí)間的占x%。有x% 的從業(yè)人員享受了法定節假日和年休假。
勞動(dòng)保護情況
安全培訓：x% 的從業(yè)人員接受過(guò)安全培訓。
勞動(dòng)保護用品配備：x% 的從業(yè)人員配備了勞動(dòng)保護用品，如安全帽、安全鞋、手套等。
工傷事故處理：發(fā)生工傷事故后，x% 的從業(yè)人員能夠得到及時(shí)的治療和賠償。
職業(yè)發(fā)展情況
培訓機會(huì )：x% 的從業(yè)人員有參加培訓的機會(huì )，其中內部培訓占x%，外部培訓占x%。
晉升機會(huì )：x% 的從業(yè)人員認為有晉升機會(huì )，其中內部晉升占x%，外部晉升占x%。
四、存在的問(wèn)題
勞動(dòng)合同簽訂率不高
部分物業(yè)管理企業(yè)為了降低成本，不與從業(yè)人員簽訂勞動(dòng)合同，或者簽訂的勞動(dòng)合同不規范，導致從業(yè)人員的權益得不到保障。
社會(huì )保險繳納不足
一些物業(yè)管理企業(yè)為了減少開(kāi)支，不為從業(yè)人員繳納社會(huì )保險，或者只繳納部分險種，導致從業(yè)人員在養老、醫療、失業(yè)等方面存在風(fēng)險。
工資待遇偏低
物業(yè)管理行業(yè)的工資待遇普遍偏低，與從業(yè)人員的勞動(dòng)強度和工作風(fēng)險不相匹配，導致從業(yè)人員的工作積極性不高。
工作時(shí)間長(cháng)，休息休假少
物業(yè)管理從業(yè)人員的工作時(shí)間較長(cháng)，經(jīng)常需要加班加點(diǎn)，而且休息休假時(shí)間較少，影響了從業(yè)人員的身心健康。
勞動(dòng)保護不到位
部分物業(yè)管理企業(yè)對從業(yè)人員的勞動(dòng)保護重視不夠，沒(méi)有為從業(yè)人員配備必要的勞動(dòng)保護用品，或者安全培訓不到位，導致從業(yè)人員在工作中容易發(fā)生工傷事故。
職業(yè)發(fā)展空間有限
物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)發(fā)展空間有限，從業(yè)人員的晉升機會(huì )較少，培訓機會(huì )也不多，導致從業(yè)人員的職業(yè)發(fā)展前景不樂(lè )觀(guān)。
五、建議和對策
加強勞動(dòng)法律法規的宣傳和執行
政府部門(mén)應加強對勞動(dòng)法律法規的宣傳，提高物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員的法律意識。同時(shí)，加大對物業(yè)管理企業(yè)的執法檢查力度，確保企業(yè)依法與從業(yè)人員簽訂勞動(dòng)合同，繳納社會(huì )保險，保障從業(yè)人員的合法權益。
提高物業(yè)管理行業(yè)的`工資待遇
政府部門(mén)可以通過(guò)制定最低工資標準、發(fā)布工資指導線(xiàn)等方式，提高物業(yè)管理行業(yè)的工資待遇。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)也應加強自身管理，提高經(jīng)濟效益，為從業(yè)人員提供合理的工資待遇。
規范物業(yè)管理企業(yè)的用工行為
物業(yè)管理企業(yè)應嚴格遵守勞動(dòng)法律法規，規范用工行為，合理安排工作時(shí)間和休息休假，為從業(yè)人員提供必要的勞動(dòng)保護用品，加強安全培訓，確保從業(yè)人員的身心健康和生命安全。
拓寬物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)發(fā)展空間
政府部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)應共同努力，為從業(yè)人員提供更多的培訓機會(huì )和晉升機會(huì )，拓寬從業(yè)人員的職業(yè)發(fā)展空間�？梢酝ㄟ^(guò)開(kāi)展職業(yè)技能競賽、評選優(yōu)秀員工等方式，激勵從業(yè)人員不斷提高自身素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。
加強行業(yè)自律和監督管理
物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應加強行業(yè)自律，制定行業(yè)規范和標準，引導企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)，保障從業(yè)人員的權益。同時(shí)，政府部門(mén)也應加強對物業(yè)管理行業(yè)的監督管理，建立健全投訴舉報機制，及時(shí)處理從業(yè)人員的投訴和舉報。
六、結論
現代物業(yè)管理勞動(dòng)保障情況總體上不容樂(lè )觀(guān)，存在勞動(dòng)合同簽訂率不高、社會(huì )保險繳納不足、工資待遇偏低、工作時(shí)間長(cháng)、休息休假少、勞動(dòng)保護不到位、職業(yè)發(fā)展空間有限等問(wèn)題。為了保障物業(yè)管理從業(yè)人員的合法權益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續發(fā)展，政府部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)協(xié)會(huì )應共同努力，加強勞動(dòng)法律法規的宣傳和執行，提高工資待遇，規范用工行為，拓寬職業(yè)發(fā)展空間，加強行業(yè)自律和監督管理。
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