縣土地流轉調研報告范本
農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過(guò)合法的形式，保留承包權，堅持農戶(hù)自愿的原則將經(jīng)營(yíng)權(土地使用權)轉讓給其他農戶(hù)或其他經(jīng)濟組織，并經(jīng)過(guò)鄉級土地管理部門(mén)備案，簽訂流轉合同的行為，土地流轉是家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的發(fā)展，是農村土地規�；�(jīng)營(yíng)的客觀(guān)要求。近年來(lái)，我縣農村土地流轉對解決農村土地閑置、耕地拋荒、農民專(zhuān)業(yè)合作社和家庭農場(chǎng)發(fā)展有積極貢獻。
一、**縣土地流轉現狀
(一)流轉速度加快，漸具規模。自19xx年農村土地二輪承包以來(lái)，我縣土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉速度呈逐年遞增之勢，流轉的土地面積不斷擴大，參與農戶(hù)不斷增多。至20xx年，家庭承包流轉總面積12.88萬(wàn)畝，比上年增加2.61萬(wàn)畝、增長(cháng)25.4%， 比20xx年增加6.40萬(wàn)畝，增長(cháng)98.8%;流轉總面積占承包耕地總面積的比重為18.5%，比上年提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，比20xx年提高9.2個(gè)百分點(diǎn);參與流轉的農戶(hù)1.51萬(wàn)戶(hù)，比年年增長(cháng)24.8%，比20xx年增長(cháng)91.3%;參與流轉的農戶(hù)占家庭承包經(jīng)營(yíng)總農戶(hù)的比重為14.8%，比上年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)，比20xx年提高10個(gè)百分點(diǎn)。
(二)流轉類(lèi)型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉行為分為各種不同的類(lèi)型。1、以流轉主體為標準，可分為農戶(hù)與村委會(huì )之間的流轉和農戶(hù)與農戶(hù)之間的流轉。其中以農戶(hù)與農戶(hù)之間的流轉為主，農戶(hù)之間的流轉面積為10.81萬(wàn)畝，占總流轉面積的83.9%;流入合作社的面積0.96萬(wàn)畝，占總流轉面積的7.5%，流入企業(yè)、大戶(hù)或其他的面積1.11萬(wàn)畝，占總流轉面積的8.6%;2、以流轉對象為標準，可分為責任田承包經(jīng)營(yíng)權流轉、機動(dòng)田承包經(jīng)營(yíng)權流轉和三荒地承包經(jīng)營(yíng)權流轉。其中以責任田承包經(jīng)營(yíng)權流轉為主，約占總流轉面積的90.0%;3、以流轉方式為標準，可分為轉包、出租、互換、轉讓、股份合作及其他形式流轉。20xx年我縣轉包流轉面積5.37萬(wàn)畝，比上年增加1.47萬(wàn)畝，增長(cháng)38.0%;轉讓流轉面積1.19萬(wàn)畝，比上年減少0.04萬(wàn)畝，下降3.6%;互換流轉面積1.69萬(wàn)畝，比上年減少0.41萬(wàn)畝，下降19.4%;出租流轉面積4.21萬(wàn)畝，比上年增加2.07萬(wàn)畝，增長(cháng)96.7%;股份合作及其他形式流轉面積0.42萬(wàn)畝，比上年減少0.25萬(wàn)畝，下降37.3%。其中以轉包為主，約占總流轉面積的41.7%。轉包中又以外出打工或經(jīng)商農戶(hù)，將土地轉包給親友或本村其他農戶(hù)居多。此外，還有農戶(hù)將土地轉包給種植、養殖大戶(hù)以及集體向農戶(hù)反租轉包等形式;4、以流轉規模為標準：一是流轉規模過(guò)千畝的，現有3個(gè)，分別是三岔河**領(lǐng)辦的湘北蔬菜合作社流轉面積0.24萬(wàn)畝，主要種植各類(lèi)蔬菜;安障鄉**領(lǐng)辦的裕民糧食種植合作社流轉面積0.17萬(wàn)畝，主要種植水稻;安宏鄉劉少華領(lǐng)辦的華泰水稻種植合作社流轉面積0.10萬(wàn)畝，主要種植水稻。二是流轉規模在200-1000畝之間的，現有14戶(hù)，流轉面積0.80萬(wàn)畝，主要集中在安豐、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等鄉鎮，以水稻、蔬菜、葡萄種植為主。三是流轉規模在100-200畝之間的，現有41戶(hù)，流轉面積0.76萬(wàn)畝，全縣每個(gè)鄉鎮都有，其中較多的有官垱、安豐、安昌和安宏等鄉鎮。四是其他流轉屬于小規模流轉，戶(hù)數多，基數大，達10萬(wàn)畝。
(三)大戶(hù)發(fā)展良好，具有一定引領(lǐng)作用。流轉大戶(hù)具有市場(chǎng)信息靈、銷(xiāo)售渠道穩的優(yōu)勢，生產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)高量、適銷(xiāo)對路的農產(chǎn)品，從而提高產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格，收入增加、效益增長(cháng)，對土地流轉注入正能量。如三岔河鎮羅洲村湘北蔬菜合作社，于20xx年12月成立，注冊資金162.32萬(wàn)元，注冊社員160名，流轉面積2350畝，其中20xx年合作社租賃三岔河鎮的羅洲、三多、春美、長(cháng)明、合家垸、天保6個(gè)村的土地1239.5畝，涉及農戶(hù)135戶(hù)。土地租賃期限1-3年，租賃價(jià)格為每年每畝200-300元。135個(gè)出租戶(hù)簽訂合同的有75戶(hù)，60個(gè)出租戶(hù)屬于口頭約定，時(shí)間一年一定。合作社主要生產(chǎn)無(wú)公害蔬菜，另外種植少量的水稻和高粱。2013年-20xx年，合作社年經(jīng)營(yíng)收入1088萬(wàn)元，凈利潤55萬(wàn)元左右，由于收入高、效益好，輻射帶動(dòng)三岔河鎮2080戶(hù)農戶(hù)種植蔬菜1.08萬(wàn)畝，每畝產(chǎn)值達0.45萬(wàn)元。
二、當前農村土地流轉存在的突出問(wèn)題
(一)土地流轉行為不規范。 目前土地流轉大多是農戶(hù)間自發(fā)進(jìn)行的，比如無(wú)力或不愿經(jīng)營(yíng)承包地的農戶(hù)，經(jīng)自行協(xié)商臨時(shí)把承包地交由別人(大多是親友、鄰居或同村村民)代耕代種，原承包合同關(guān)系不變，時(shí)間、條件一般由雙方口頭約定。20xx年，我縣簽訂流轉合同的耕地流轉面積為5.10萬(wàn)畝，占總流轉面積的39.6%，沒(méi)有簽訂土地流轉合同的占60.4%，其中，既無(wú)書(shū)面協(xié)議又無(wú)口頭約定的約占10%;而經(jīng)過(guò)鄉鎮農業(yè)承包合同管理機關(guān)登記、備案或簽證及公證機關(guān)公證后流轉的土地更少。有的即便雙方簽訂了書(shū)面協(xié)議，但也存在手續不規范條款不完備等問(wèn)題，對雙方的權利義務(wù)及違約責任沒(méi)有明確的規定，一旦出現糾紛無(wú)法追究責任，而且缺少土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格評估機構，對于農村流轉地價(jià)的評定缺乏科學(xué)合理的標準，導致農地轉讓的隨意性和無(wú)序性。
(二) 土地流轉期限過(guò)短。目前我縣土地流轉的期限90%以上是一至兩年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是簽訂幾年以上的流轉協(xié)議，協(xié)議上規定了流轉期限，但由于土地流轉金大多是一年一付，有的農戶(hù)看到流轉大戶(hù)效益好，就隨時(shí)終止流轉協(xié)議，有的`大戶(hù)由于管理或技術(shù)或市場(chǎng)原因當年出現虧損付不出土地流轉金，農戶(hù)隨即就終止了流轉協(xié)議，因此土地流轉不穩定，期限短，不利于土地流轉后農業(yè)的長(cháng)遠規模發(fā)展。
(三)土地流轉中農民的利益缺乏保障。一是土地流轉缺乏對農民利益的保護機制。在土地流轉前，缺乏對種植大戶(hù)和企業(yè)業(yè)主農業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的資格審查與評估的市場(chǎng)。無(wú)論是政府推動(dòng)還是自發(fā)進(jìn)行的土地流轉，對承租方農業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的資格都沒(méi)有進(jìn)行嚴格審查，更沒(méi)有讓承租方交納經(jīng)營(yíng)風(fēng)險保證金。在土地流轉后，流轉業(yè)主一旦經(jīng)營(yíng)上出現失誤，無(wú)法履約，常常給參與流轉的農戶(hù)造成巨大的經(jīng)濟損失，而且沒(méi)有有效的補償辦法，風(fēng)險由農民和政府承擔。二是農民的流轉收益缺乏增長(cháng)機制。在流轉合同的約定上，農民土地流轉收益一般是一定不變，流轉期間不再調整租金，流轉收益沒(méi)有隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長(cháng)。
(四)土地流轉市場(chǎng)機制及社會(huì )化服務(wù)體系不完善。一方面，當前農村土地流轉市場(chǎng)化運作機制還沒(méi)有完全建立，尚未形成統一規范的土地流轉市場(chǎng)，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置，限制了土地流轉區域范圍，制約了農村土地流轉的有序進(jìn)行。另一方面，目前針對土地流轉尚未建立完善的資產(chǎn)評估機構、委托代理機構、法律咨詢(xún)機構、土地投資機構、土地保險機構等，制約了土地交易市場(chǎng)的發(fā)育及土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的健康、有序進(jìn)行。
(五)土地流轉管理不健全。目前對土地流轉的管理，從上到下的農業(yè)行政部門(mén)沒(méi)有具體的實(shí)施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規定，土地流轉主管部門(mén)雖然制定有規范的操作規程和土地流轉合同文書(shū)格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現代化的工作手段，糾紛隱患較多。鄉鎮農經(jīng)機構管理體制不順，職責不明，流轉行為無(wú)人監管，流轉糾紛無(wú)人受理，農民的合法權益受到損害。
三、影響農村土地流轉的原因分析
(一)政府角色定位不明晰。政府的指導是幫助集體土地健康、有序流轉的保障。目前部分基層政府和部門(mén)角色定位不準，認識錯位，普遍把經(jīng)營(yíng)權流轉當成流轉主體的經(jīng)濟行為，對不利的流轉模式不能做到限制和終止，同時(shí)沒(méi)有科學(xué)制定流轉后農民出路的規劃，對可能出現的問(wèn)題沒(méi)有做好應急處理預案，提供服務(wù)，化解矛盾。因此政府應在尊重農民意愿的基礎上積極引導，搞好規劃、提高服務(wù)，在集體土地流轉中做好服務(wù)員、裁判員的角色。
(二)農民流轉意愿不強烈。分析當前的土地流轉現狀，存在農民流轉意愿不強烈的現象。究其原因如下：首先，農村社會(huì )保障體系不健全，失地農民缺乏生存保障。對于絕大多數農民來(lái)講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學(xué)、養老等問(wèn)題,普遍把土地作為最基本的生活保障, “有些農民即使轉移到了二、三產(chǎn)業(yè)，由于失業(yè)的風(fēng)險和收入的不確定性，他們仍把土地作為最后的退路，寧肯粗放經(jīng)營(yíng)，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉移出讓”。其次，農民轉移就業(yè)空間小�！巴恋亓鬓D的速度應該與工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位增加的速度與城市基礎設施容納的程度相適應”，當前，城鎮化速度慢與城鎮吸納農村剩余勞動(dòng)力能力不足導致農民轉移就業(yè)不暢，不愿放棄土地。第三，部分土地轉出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農政策的出臺和新農村建設的實(shí)施提高了農民對土地價(jià)值的預期，致使流轉意愿不強烈。
(三)土地流轉后資金與技術(shù)支持不足。土地流轉后，要實(shí)現規�；a(chǎn)、集約化經(jīng)營(yíng)，必須進(jìn)行資金投入和技術(shù)支持。經(jīng)營(yíng)者開(kāi)發(fā)資金匱乏，是制約土地流轉的重要原因。一些經(jīng)營(yíng)者大面積承包土地后從事高效農業(yè)開(kāi)發(fā)，后續發(fā)展中需要較大的資金投入。
(四)土地分戶(hù)經(jīng)營(yíng)的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規模性之間存在矛盾。土地流轉的目的是優(yōu)化資源配置，實(shí)現土地規�；�、集約化效益，而第二輪土地延包實(shí)行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶(hù)經(jīng)營(yíng)，而且農戶(hù)在這種嚴重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進(jìn)一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細碎、小規模的土地經(jīng)營(yíng)方式，難以實(shí)現土地成片集中流轉。而且業(yè)主在實(shí)施土地規模流轉時(shí)，往往因為一戶(hù)或幾戶(hù)承包戶(hù)沒(méi)有談妥，而使土地規�；鬓D難產(chǎn)，制約了規模經(jīng)濟的發(fā)展，阻礙了土地的規�；�(jīng)營(yíng)。
四、推進(jìn)農村土地流轉健康進(jìn)行的對策思考
(一)建立土地流轉機構，加強服務(wù)機能。土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉，要因地制宜，切實(shí)把握“適度”兩個(gè)字。首先，必須始終堅持依法自愿有償的流轉原則，不能盲目跟風(fēng)推進(jìn)，以行政手段推行農村土地流轉。對于政府和村級組織來(lái)說(shuō)，只能是進(jìn)行政策導向，創(chuàng )造發(fā)展環(huán)境，加強服務(wù)管理。其次，要把握規模的“適度”。因此鄉鎮要成立農村土地流轉服務(wù)站，配備人員，明確職責，切實(shí)制定有效的措施，搞好政策宣傳，積極引導村、社及農民群眾在自愿、有償的前提下開(kāi)展農村土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉工作，認真解決農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作中的新情況、新問(wèn)題。
(二)積極培育規范化的土地流轉市場(chǎng)。推進(jìn)土地流轉，就要積極培育土地流轉市場(chǎng)，建立嚴格、規范的配套制度和措施。一是健全農地流轉服務(wù)平臺，建立農地流轉信息庫，開(kāi)展信息咨詢(xún)、評估、協(xié)辦手續等服務(wù);二是建立農地流轉信息網(wǎng)絡(luò )，使廣大農戶(hù)和有意投資農業(yè)的經(jīng)營(yíng)者能及時(shí)、準確獲取可靠信息，溝通市場(chǎng)供需雙方的相互聯(lián)系，切實(shí)解決農地流轉信息不暢、配置不佳的問(wèn)題;三是建立科學(xué)的土地流轉價(jià)格形成和指導機制�！案鶕袌�(chǎng)供求、宏觀(guān)經(jīng)濟運行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時(shí)進(jìn)行流轉價(jià)格的調整，以便更好地反映土地的動(dòng)態(tài)價(jià)值變化”，從而建立健全農民流轉收益增長(cháng)機制，保障農民收益能隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長(cháng)。
(三)深入強化土地流轉的規范化管理。一是要處理好土地流轉促進(jìn)農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)與保護基本農田的關(guān)系，處理好土地開(kāi)發(fā)與保護群眾權益的關(guān)系。把各種流轉方式納入規范化管理，確保交易雙方權利和義務(wù)明晰;二是要切實(shí)做好農地確權、登記、頒證工作，明確農戶(hù)在農地轉讓中的主體地位，禁止村級組織代替農戶(hù)或超越農戶(hù)對外簽訂流轉合同，依法保障農戶(hù)對承包土地的占有、使用、收益等權利;三是要制定規范的土地流轉程序，提供規范格式的土地流轉合同文本，實(shí)行流轉合同登記備案制度，確保土地流轉規范有序;四是要加強宣傳和監督，杜絕土地流轉過(guò)程中隨意改變土地農業(yè)用途的現象。
(四)加快發(fā)展多種形式的土地流轉規模經(jīng)營(yíng)主體。要有效地加快土地流轉，關(guān)鍵是要創(chuàng )新能促進(jìn)農村生產(chǎn)力解放和提高的規模經(jīng)營(yíng)主體。首先，大力培育以家庭農場(chǎng)和新型農民專(zhuān)業(yè)合作社為主的規模經(jīng)營(yíng)主體，努力形成“規�；彝ソ�(jīng)營(yíng)+農民專(zhuān)業(yè)合作社”的新型農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體制;其次，加快構建服務(wù)“三農”的金融平臺，積極探索信貸支農的重點(diǎn)，適度降低支農信貸利率。
(五)建立健全土地流轉的配套保障機制。土地流轉的健康進(jìn)行有賴(lài)于農村配套保障機制的完善。農業(yè)是高風(fēng)險低收益的產(chǎn)業(yè)，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會(huì )經(jīng)濟因素的影響。
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