土地流轉調研報告15篇
在日常生活和工作中，報告與我們的生活緊密相連，不同的報告內容同樣也是不同的。那么一般報告是怎么寫(xiě)的呢？下面是小編收集整理的土地流轉調研報告，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
土地流轉調研報告1
土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉是穩定和完善家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的重要舉措，是推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化結構調整、發(fā)展農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)、解決農業(yè)效益低下的必然選擇。近幾年來(lái)，如東縣各地在引導和推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉方面進(jìn)行了一些有益的嘗試，也取得了一定的成效，但總體來(lái)說(shuō)，流轉規模不大，進(jìn)展減緩，效益不高，與現階段農村生產(chǎn)力發(fā)展水平不相適應。如何正確理解和把握黨和國家的土地承包法律、政策，引導和保護農民土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的積極性，順應形勢，因地制宜，因勢利導，加快推進(jìn)農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉是當前農村經(jīng)濟發(fā)展中亟需研究和解決的重要課題。
一、土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的現狀和特點(diǎn)從如東縣情況看，土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉呈現以下特點(diǎn)：
1、土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉進(jìn)程呈減緩趨勢。據統計，至20xx年5月底止，全縣累計土地流轉面積為5.65萬(wàn)畝，占總承包面積4.6，僅比去年底增加0.92萬(wàn)畝，上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。50畝以上連片流轉50塊，4560畝，僅比去年增加6塊，增加面積為1742畝。
2、土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉形式呈趨多樣性，但仍以互換、轉包、轉讓為主。其中轉包1.71萬(wàn)畝，占總流轉面積30.3，互換2.06萬(wàn)畝，占總流轉面積36.5，轉讓1.25萬(wàn)畝，占總流轉面積22.1，而租賃、入股等形式的流轉僅占17.1。
3、土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉呈明顯的區域性。不同地區土地流轉的規模、用途不同。鎮郊周?chē)逋恋亓鬓D快于內地村，勞動(dòng)力轉移比重大的村土地流轉快于純農勞力較多的村，農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整快的地區快于以稻麥種植業(yè)為主的地區。
4、土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉收益的不均衡性�；Q、轉包、轉讓絕大部分屬于無(wú)償流轉。而租賃、入股等流轉形式中，由于地區性、行業(yè)性和流轉用途的差異，流轉收益存在很大的不均衡性。租金標準高的多達1000元/畝，低的不足200元/畝，形成了利益分配的不合理、不規范。
5、土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的動(dòng)因從以解決勞地矛盾為主開(kāi)始轉向項目建設和產(chǎn)業(yè)結構調整，但部分仍處于自發(fā)自流狀態(tài)，流轉隨意性較大，從而帶來(lái)了流轉程序的不完善和流轉效益的低下，也給社會(huì )穩定造成了一定的隱患。
二、影響土地經(jīng)營(yíng)權流轉進(jìn)程的主要因素
1、思想認識上的誤區制約著(zhù)土地流轉。一些農村基層干部片面理解中央的土地承包政策，將穩定農村土地承包關(guān)系與承包經(jīng)營(yíng)權流轉完全對立開(kāi)來(lái)，認為延長(cháng)土地承包期30年不變是土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的障礙，只有徹底打破家庭經(jīng)營(yíng)才能解決農村土地市場(chǎng)的建立，才能推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規模經(jīng)營(yíng)，因此在實(shí)際工作中形成兩種傾向，一是無(wú)所作為，放任自流，把土地流轉中所必須遵循的農戶(hù)自愿原則完全看成農民的自主自發(fā)行為，疏于管理和服務(wù)，對土地流轉情況胸中無(wú)數，底數不清，又對土地流轉中出現的新問(wèn)題研究不夠，引導農村勞動(dòng)力轉移的辦法不多，缺乏必要的推動(dòng)措施，從而使土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉處于無(wú)序狀態(tài)。二是行政包辦代替，違背農民意愿，無(wú)償或低價(jià)強行推動(dòng)流轉，熱衷圈地搞政績(jì)，侵犯農民的土地承包經(jīng)營(yíng)權。
2、中介服務(wù)滯后，市場(chǎng)運作機制尚未形成，限制著(zhù)土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉。雖然各鎮建立了土地流轉服務(wù)中心，但大部分有名無(wú)實(shí)，只在農經(jīng)部門(mén)掛掛牌子，由農經(jīng)站抓抓數字統計，真正按照市場(chǎng)經(jīng)濟運作要求，充當流轉服務(wù)媒介、履行服務(wù)職能，發(fā)揮中介效能的還不多。流轉信息暢通、發(fā)布功能齊全、中介服務(wù)完善、管理規范嚴密的土地流轉市場(chǎng)運作機制尚未完全形成。
3、農民的小農經(jīng)濟意識阻礙著(zhù)土地經(jīng)營(yíng)權流轉。絕大多數農民還是把承包地作為自己主要的生產(chǎn)資料和最終的生活保障。盡管目前農產(chǎn)品供求矛盾日益突出，農業(yè)效益比較低下，農民的種田積極性有所下降，有部分勞力已開(kāi)始轉向農外產(chǎn)業(yè)并獲得一定的收入，但由于勞動(dòng)力轉移的流轉性和收益的不確定性，農戶(hù)寧愿粗耕粗放，賠本經(jīng)營(yíng)，也寸土必爭，不愿放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權，對土地流轉存有戒心，把土地看成了“保命田”、“退路田”。農民濃厚的戀土情結、保守思想在一定程度上阻礙了土地經(jīng)營(yíng)權流轉的進(jìn)程。
三、加快推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的對策措施
土地經(jīng)營(yíng)權流轉快慢和規模大小，在一定程度上也反映出一個(gè)地區農業(yè)生產(chǎn)力發(fā)展水平和發(fā)展趨勢。正確分析形勢，堅持因地制宜，合理引導推動(dòng)，有助于加快土地流轉進(jìn)程。
1、加深政策理解，認清土地流轉的必然趨勢，引導、保護農民參與土地流轉的積極性。
實(shí)行以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎、統分結合的雙層經(jīng)營(yíng)體制是黨在農村政策的基石。農戶(hù)承包地經(jīng)營(yíng)權流轉必須在長(cháng)期穩定家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的前提下進(jìn)行。但穩定土地承包關(guān)系與鼓勵農戶(hù)在承包期內承包經(jīng)營(yíng)權流轉并不矛盾。健全土地流轉機制，實(shí)現土地資源的有效利用是以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎、統分結合的雙層經(jīng)營(yíng)體制的完善和發(fā)展，它不僅不會(huì )動(dòng)搖雙層經(jīng)營(yíng)體制，反而會(huì )有助于這一制度的長(cháng)期穩定。一方面，要切實(shí)防止不顧條件、違背農民意愿、包辦代替、強制命令、侵害農民利益的現象和行為；另一方面，也要因地制宜，因勢利導，循序漸進(jìn)，堅持政策疏導，轉變農民觀(guān)念，提高農民素質(zhì)，千方百計調動(dòng)和激發(fā)農民主動(dòng)積極參與土地流轉的積極性和熱情。對二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，大量農村勞動(dòng)力轉移到農外產(chǎn)業(yè)，有穩定的勞動(dòng)崗位和收入來(lái)源，農戶(hù)已缺乏種田積極性的地區，要積極引導土地流轉，實(shí)行規模經(jīng)營(yíng)，提高土地集約化經(jīng)營(yíng)程度。凡有利于農業(yè)結構調整、有利于提高土地產(chǎn)出率和勞動(dòng)生產(chǎn)率、有利于農村經(jīng)濟發(fā)展和農民增收的土地流轉形式都應提倡和鼓勵。對目前暫不具備條件、不適宜大規模流轉的地區，要盡力為農戶(hù)間自愿、合理流轉創(chuàng )造條件，提供方便，加強指導。
2、切實(shí)轉換職能，改變工作作風(fēng)，發(fā)揮村級組織的管理協(xié)調作用。農戶(hù)是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體，承包土地是否流轉，以何種形式和什么樣的補償形式流轉，最終由農戶(hù)自己決定。但這不等于村級組織在土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉中無(wú)所作為。村級組織對土地流轉的引導和管理負有重要的責任，發(fā)揮著(zhù)不可替代的作用，既不能強制推行，統包統攬，又不能放任自流，聽(tīng)之任之。從目前情況看，村級組織的具體作用表現為：一是提供信息。及時(shí)掌握本地區農民的流轉要求和思想動(dòng)態(tài)，提供流轉項目，為流轉雙方牽線(xiàn)搭橋。二是服務(wù)協(xié)調。對土地流轉中的個(gè)案問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行協(xié)調疏導，化解矛盾，消除不安定因素。對土地流轉后農業(yè)就業(yè)及選擇新的.增長(cháng)渠道提供信息，因勢利導，不斷增強抗御市場(chǎng)風(fēng)險的能力。在實(shí)行規模流轉時(shí)，對個(gè)別農戶(hù)可采取以流轉促流轉的辦法。三是監測管理。對土地流轉過(guò)程及流轉后土地利用情況、經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)行嚴密監測，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)采取相應對策，確保農民利益不受損失。
3、強化服務(wù)，優(yōu)化環(huán)境。農戶(hù)土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉是生產(chǎn)力發(fā)展的必然趨勢，但農戶(hù)作為市場(chǎng)經(jīng)濟主體，缺乏市場(chǎng)對土地供需情況及發(fā)展趨勢的了解，缺乏應付市場(chǎng)不確定風(fēng)險的能力和手段，必須依托于有關(guān)中介服務(wù)機構。因此，要努力形成自下而上、網(wǎng)絡(luò )狀、多功能、緊密型的中介服務(wù)體系。建立以農經(jīng)部門(mén)為依托，農林、土管、城管、綜治等相關(guān)職能部門(mén)參加的土地流轉中介服務(wù)機構，實(shí)行緊密型組合、市場(chǎng)性運作、科學(xué)化管理，為土地流轉創(chuàng )造更為廣闊的服務(wù)空間。土地流轉中介服務(wù)機構的職能可包括：制訂土地流轉規劃，建立土地流轉信息系統，收集發(fā)布土地供需信息；規范土地流轉程序，統一辦理土地流轉合同（協(xié)議）；組織開(kāi)展集體土地流轉收益評估，研究制訂并發(fā)布土地流轉的指導性?xún)r(jià)格，協(xié)調各方利益；進(jìn)行項目推介等。
4、總結經(jīng)驗，典型引導。不斷發(fā)現、總結、推廣土地流轉的成功典型經(jīng)驗，利用各種方式，讓更多的農民了解土地流轉的成功典型及其效果。加強對土地流轉工作的調查研究，積累經(jīng)驗，積極引導，穩步推進(jìn)。充分發(fā)揮種田大戶(hù)、投資開(kāi)發(fā)者和流轉收益戶(hù)的示范引導作用，促進(jìn)土地規�；�(jīng)營(yíng)，通過(guò)召開(kāi)土地流轉研討會(huì )、現場(chǎng)會(huì )等形式，加大工作推進(jìn)力度。在不斷總結、推廣經(jīng)驗的基礎上，把農民群眾的創(chuàng )造和實(shí)踐上升到理性認識，用典型引導、項目牽動(dòng)，促進(jìn)承包土地合理、規范、有序流轉。
土地流轉調研報告2
近年來(lái),我區堅持以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，積極探索和創(chuàng )建農村土地流轉新機制，本著(zhù)“積極發(fā)展、因地制宜、探索嘗試、逐步規范、不斷完善”的總體工作思路，依照“依法、自愿、有償”的工作原則，突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)農村土地合理流轉，促進(jìn)農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)，加快了農業(yè)經(jīng)營(yíng)轉型升級。
目前，全區耕地流轉已達5.4萬(wàn)畝，占承包耕地總面積的23.11%。我區土地流轉有出租、轉包、互換等多種形式，以出租、轉包為主。出租占流轉面積的59.1%；轉包占流轉面積的32.3%；互換等其他方式流轉占流轉面積的8.6%。耕地流到農業(yè)企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作社、種養大戶(hù)的土地共有4.6萬(wàn)畝，占土地流轉總面積的84.6%。流轉的土地全部為農業(yè)用地，而且基本上用于種植業(yè)，99.8%的流轉土地用于發(fā)展農業(yè)生產(chǎn)，用于種植業(yè)的為4.7萬(wàn)畝，占流轉量的87.1%，以種植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木為主；用于養殖業(yè)的有0.8萬(wàn)畝，占流轉量的13.9%，主要以魚(yú)、蝦等水產(chǎn)養殖為主。
一、實(shí)踐做法
1、宣傳引導，順勢推進(jìn)。面對農民自發(fā)流轉土地的發(fā)展態(tài)勢，及時(shí)把握經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展階段、市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展規律和經(jīng)濟全球化的客觀(guān)要求，利用科技下鄉、農民培訓、新聞媒體等，廣泛宣傳黨在農村的現行政策，宣講現代農業(yè)的發(fā)展趨勢，講解效益農業(yè)的發(fā)展路徑，引導農民轉變思想觀(guān)念，認識土地流轉的意義和作用，增強土地流轉工作的活力。3月我區召開(kāi)春耕備耕暨土地流轉現場(chǎng)會(huì )，總結交流推廣蓮花鎮、橫路鄉農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉、農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗和做法，研究部署加快推進(jìn)農村土地流轉和農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)的政策措施，動(dòng)員全區各級進(jìn)一步提高認識，強化措施，狠抓落實(shí)，有力地推進(jìn)土地流轉工作。
2、建立機構，完善服務(wù)。首先在蓮花鎮探索建立了土地流轉服務(wù)中心，中心實(shí)行“服務(wù)組織網(wǎng)絡(luò )化、交易形式多樣化、經(jīng)營(yíng)主體多元化”的模式運轉。服務(wù)中心建立《農村土地流出意向登記簿》、《農村土地流入意向登記簿》和《農村土地流轉臺賬簿》，并通過(guò)農業(yè)信息網(wǎng)和農民信箱網(wǎng)站對外發(fā)布，搭建起土地流轉的服務(wù)平臺�，F正在建立區、鄉、村三級土地流轉服務(wù)網(wǎng)絡(luò )，為規范土地流轉流程提供必要保障。
3、培育主體，強力帶動(dòng)。我區通過(guò)深化農技推廣責任體系改革、實(shí)施萬(wàn)名農民素質(zhì)工程和農業(yè)政策扶持等措施，培育了一批規模農業(yè)經(jīng)營(yíng)主體。到現在有區級以上農業(yè)龍頭企業(yè)91家，農民專(zhuān)業(yè)合作社412家（其中工商注冊的350多家），種養大戶(hù)大量涌現，20xx年有20畝以上種糧大戶(hù)1567戶(hù)，10畝以上柑桔種植戶(hù)176戶(hù)；年飼養生豬50頭以上養殖戶(hù)3866戶(hù)，年出欄5000羽以上養禽戶(hù)126戶(hù)。這些農業(yè)企業(yè)和大戶(hù)的發(fā)展，直接帶動(dòng)了農村土地流轉，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結構調整、農業(yè)適度規模經(jīng)營(yíng)和生態(tài)特色農業(yè)的發(fā)展。
4、創(chuàng )新模式，加大流量。一是探索季節性流轉方式。在鼓勵流轉主體選擇中長(cháng)流轉的同時(shí)，探索季節性流轉方式，解決季節性?huà)伝膯?wèn)題。土地流入主體在冬閑季節，根據生產(chǎn)需要向農戶(hù)租用土地，到來(lái)年開(kāi)春將土地歸還給承包戶(hù)耕種。如每年11月至次年4月，橫路鄉下墅街村將87戶(hù)農戶(hù)的425畝農田流轉給本村大戶(hù)種植蘿卜，租金按土質(zhì)和位置的不同每畝150元至200元支付，春夏季由農戶(hù)自己種植水稻。這種流轉形式既化解了季節性?huà)伝膯?wèn)題，又給農閑期農業(yè)勞動(dòng)力增加了就業(yè)途徑，還提高了土地產(chǎn)出效率。二是創(chuàng )建“東湖模式”。蓮花鎮東湖村是個(gè)典型的農業(yè)村，全村現有農戶(hù)221戶(hù)，水田面積815.61畝。一是常年流轉托管。常年外出務(wù)工和無(wú)勞力社員，將自己的承包田以每年每畝250斤稻谷的租金全部流轉給東豐糧油給合作社經(jīng)營(yíng)。二是季節流轉托管。上半年社員將承包田流轉給合作社種植早稻，下半年由社員自己種植晚稻。合作社提供秧苗和大田平整，其它流程社員自負。三是全程代理。對入社農戶(hù)早稻種植實(shí)行全程管理服務(wù)模式，實(shí)行 “五代理、十統一”服務(wù)。
5、規范管理，保障權益。區里制定了《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權委托流轉申請書(shū)》、《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉合同》樣本，下發(fā)各地參照執行，到目前，簽訂書(shū)面合同的達4.58萬(wàn)畝，占總流轉面積的84.8%。加強土地流轉價(jià)格和流轉款支付方式的引導與監管，普遍采用以稻谷計價(jià)方式確定租金，以每年支付一次承包款的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風(fēng)險。20xx年建立了土地承包仲裁委員會(huì )，通過(guò)仲裁機構及時(shí)化解土地承包糾紛和土地流轉糾紛，運用法律手段，為農民提供可靠的權益保障。
二、初步成效
1、開(kāi)辟了農民增收的良好途徑。承包土地流轉后，農戶(hù)在獲得租金的同時(shí)，還可以從事二三產(chǎn)業(yè)或外出務(wù)工獲得更多的收入。如浙江寶島現代農業(yè)科技有限公司從蓮花鎮五坦、澗峰、董家三個(gè)村流入土地675.1畝，每年每畝按300公斤稻谷的價(jià)格（以糧食收購指導價(jià)）支付租金，常年雇用當地幾十名農民務(wù)工，按月支付工資。蓮花鎮五坦村總人口1300多人，土地流轉后有400余人放心在外打工，增加非農收入。高家鎮大田畈村種糧大戶(hù)高榮根，流入耕地近千畝，年雇工2600多人次，發(fā)放工資10萬(wàn)多元。
2、增加了農業(yè)投入提高了生產(chǎn)效率。土地規模經(jīng)營(yíng)實(shí)現了農業(yè)投入主體的多元化，彌補了國家、農戶(hù)農業(yè)投入的不足。一些有實(shí)力的經(jīng)營(yíng)者立足高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)農業(yè)，紛紛投資農業(yè)基礎設施建設，著(zhù)力解決交通不便、水電不通等問(wèn)題，改善了生產(chǎn)條件。20xx年以來(lái)溫嶺老板和區林氏精品西瓜專(zhuān)業(yè)合作法在官塘、巖頭、塘前三村今年租種1000多畝耕地種西瓜的投資3萬(wàn)多元新修機耕路，水利設施，不但本身受益，周?chē)r民也受益，彌補了村級公益事業(yè)經(jīng)費的不足。嶺洋、舉村兩鄉動(dòng)員農戶(hù)將不宜種糧的300多畝山壟田、山坡地出租給專(zhuān)業(yè)合作社，建立茶葉、吊瓜生產(chǎn)基地，大大提高了土地的產(chǎn)出率。
3、增強了農業(yè)科技創(chuàng )新能力。土地集中連片經(jīng)營(yíng)，為農業(yè)科技試驗示范創(chuàng )造了條件，有利于土壤改良，加快了新品種、新技術(shù)、新工藝的推廣應用，促進(jìn)了農業(yè)品牌建設。全區有 75 個(gè)名特優(yōu)農產(chǎn)品注冊商標，9個(gè)農產(chǎn)品通過(guò)有機、綠色食品認證；20個(gè)農產(chǎn)品獲國家無(wú)公害農產(chǎn)品。15個(gè)優(yōu)質(zhì)農業(yè)新品種試種示范順利實(shí)施；水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批農作物優(yōu)新品種在全區推廣；測土配方施肥、重大病蟲(chóng)無(wú)害化治理技術(shù)、水稻直播栽培、早稻旱育秧無(wú)紡布覆蓋技術(shù)等新技術(shù)廣泛應用。
4、提高了糧食綜合生產(chǎn)能力。通過(guò)土地流轉，依托糧食合作社，建成了萬(wàn)畝高標準優(yōu)質(zhì)稻米基地，為國家提供優(yōu)質(zhì)無(wú)公害商品糧；促進(jìn)了糧食組織化生產(chǎn)，區金岳糧食合作社由種糧大戶(hù)107人組成，水稻種植面積10384畝，油菜、綠肥、蔬菜、西瓜等作物種植面積6930畝，合計復種面積17314畝，復種指數為225.86%。同時(shí)實(shí)現了糧食生產(chǎn)機械化。兩家農機合作社和一批農機專(zhuān)業(yè)戶(hù)，擁有大型耕作機38臺，小型耕作機300多臺，農田作業(yè)機收機割率達90%，在全市率先初步實(shí)現農業(yè)機械化。
5、推動(dòng)了農業(yè)轉型升級發(fā)展。隨著(zhù)土地流轉的加快，農業(yè)企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作社和種養大戶(hù)有了更大的創(chuàng )業(yè)平臺，他們在適度規模經(jīng)營(yíng)的`基礎上，大力發(fā)展特色農業(yè)，有力加快了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。蓮花鎮加速推進(jìn)土地流轉，促進(jìn)了規模農業(yè)、效益農業(yè)、綠色農業(yè)的發(fā)展，形成了基地化、組織化、機械化、品牌化的農業(yè)生產(chǎn)新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優(yōu)質(zhì)稻、柑桔、生豬、麻鴨、藺草、花卉等十二大基地；香港華懿天然花卉集團有限公司租用月山村土地，建成千畝玫瑰園；一加一農業(yè)發(fā)展公司在澗峰畈租賃農戶(hù)土地200多畝，建立了優(yōu)質(zhì)葡萄園。土地流轉促進(jìn)了主導產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的規�；l(fā)展，帶動(dòng)了一批具有一定地方特色和規模優(yōu)勢的“一村一品”專(zhuān)業(yè)村。茭白專(zhuān)業(yè)村、吊瓜專(zhuān)業(yè)村、枇杷專(zhuān)業(yè)村、無(wú)公害蔬菜專(zhuān)業(yè)村、高山蔬菜專(zhuān)業(yè)村、生姜專(zhuān)業(yè)村等“一村一品”專(zhuān)業(yè)村，在全區各地紛紛涌現。
三、存在問(wèn)題
�。ㄒ唬┎糠洲r民用地觀(guān)念相對滯后。農民戀土觀(guān)念較重，對耕地的依賴(lài)性過(guò)強。當前，盡管有很多農戶(hù)棄農經(jīng)商、外出打工，但對土地留戀很深，一邊打工一邊還要照顧承包田的情況比較普遍，影響了耕地流轉的擴大。
�。ǘ┩恋亓鬓D基礎條件有待整合。家庭經(jīng)營(yíng)承包時(shí)，很多地方把同一等級的地塊，按照總戶(hù)數進(jìn)行了等分，農戶(hù)地塊小而且分散，若有少數農戶(hù)不愿流轉，就不能形成連片種養，導致影響其他農戶(hù)的正常流轉，降低了土地流轉效率。
�。ㄈ┩恋亓鬓D矛盾糾紛逐步增多。近年來(lái)各級政府出臺了支農相關(guān)優(yōu)惠政策，取消農業(yè)稅，給種糧農戶(hù)直接補貼，再加上市場(chǎng)糧價(jià)上浮因素，有些農戶(hù)對流轉租金期望增加，引發(fā)了農民新一輪的種養熱和承包熱，導致土地流轉過(guò)程中糾紛矛盾增多。主要是原先轉出的部分農戶(hù)現在想要收回耕地使用權，但轉入方不愿意改變合同，從而產(chǎn)生矛盾和糾紛。
�。ㄋ模┩恋亓鬓D期限普遍較短。土地流入方希望土地流轉期限越長(cháng)越好，這樣就能在土地、農業(yè)基礎設施等方面加大投入，以獲得長(cháng)期的收益。然而，經(jīng)調查，我區土地流轉期限在5年以下的，占土地流轉總面積的70%以上，流轉期限普遍較短。
�。ㄎ澹┩恋亓鬓D操作程序不夠規范。流轉雙方法律意識比較淡薄，未簽訂書(shū)面合同或簽訂合同不規范的情況仍然存在，20xx年底，流轉耕地中未簽訂書(shū)面的面積約占15%。有少數耕地流出戶(hù)法律意識淡薄，看到耕地轉入戶(hù)經(jīng)營(yíng)效益好，對原簽訂的合同反悔，對耕地流轉的租金提出過(guò)高要求，從而直接影響耕地流轉。
四、推進(jìn)對策
�。ㄒ唬┘哟笮麄髁Χ�、提升流轉引導。以《農村土地承包法》、《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規為重點(diǎn)，廣泛宣傳土地流轉的意義、程序、方法，進(jìn)一步促使農民轉變觀(guān)念，引導農民依法、自愿、有償、有序流轉。鄉鎮、村兩級必須高度重視耕地流轉工作，把推進(jìn)耕地合理流轉作為加快農業(yè)結構調整的關(guān)鍵來(lái)抓，切實(shí)加強對這項工作的領(lǐng)導，耐心細致地做好農戶(hù)的思想工作，嚴格按照“依法、自愿、有償”的要求搞好土地流轉。
�。ǘ⿵娀r業(yè)招商，培育流轉主體。一是拓寬招商網(wǎng)絡(luò )渠道，建立招商機制，制定招商辦法，實(shí)施招商獎勵。二是建立項目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，使進(jìn)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)。三是加大龍頭企業(yè)、專(zhuān)業(yè)合作社、種養大戶(hù)的扶持力度，培育更多的參與主體。
�。ㄈ⿵娀⻊�(wù)職能，健全流轉機制。建立和健全區、鄉鎮（街道）、村三級土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉服務(wù)組織。區成立土地流轉工作領(lǐng)導小組，領(lǐng)導全區有序開(kāi)展農村土地流轉工作；建立區土地流轉服務(wù)中心（設在區農業(yè)局），負責流轉工作的指導、協(xié)調和政策、信息咨詢(xún)，技術(shù)服務(wù)和考核督查等工作；各鄉鎮（街道）都要建立健全相應的工作班子和土地流轉服務(wù)中心，負責流轉信息的收集、發(fā)布，指導合同簽訂，資料歸檔等工作；村級建立土地流轉服務(wù)站，負責流轉信息收集、上報，幫助做好合同簽訂、建立信息臺賬，并做好相關(guān)服務(wù)工作。
�。ㄋ模┘訌姼亓鬓D管理、切實(shí)維護農民權益。鄉鎮或村可以確定專(zhuān)門(mén)的管理組織，加強對耕地流轉的日常管理。農戶(hù)流轉承包地應簽訂書(shū)面流轉協(xié)議，并報所屬村集體經(jīng)濟組織和農村土地承包合同管理機關(guān)備案。農村土地流轉期限不得超過(guò)農戶(hù)家庭承包土地的剩余承包期。進(jìn)一步提高土地流轉合同簽訂率，并由相應的管理組織做好耕地流轉檔案資料的管理。
�。ㄎ澹┮婪ㄒ幏哆\作，探索創(chuàng )新耕地流轉機制。
土地流轉，政策性強、涉及面廣，在推進(jìn)過(guò)程中必須注意把握好原則。以法律政策為依據，鼓勵有條件的鄉村在法律、政策的框架下，在體制機制方面大膽探索；以群眾自愿為基礎，重點(diǎn)推進(jìn)土地向種植大戶(hù)、向有實(shí)力的農業(yè)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)合作社流轉；以增產(chǎn)增效為目的，首先是土地流轉后，土地怎么辦？重點(diǎn)要向農業(yè)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)合作社，向種養大戶(hù)集中，才能最大程度實(shí)現增產(chǎn)增效。二是土地流轉后，人怎么辦？要流向城鎮，流向非農產(chǎn)業(yè)，實(shí)現全民創(chuàng )業(yè)，多渠道就業(yè)。這兩個(gè)問(wèn)題解決了，土地流轉就是成功的。
重點(diǎn)在探索建立五項機制。一是建立服務(wù)機制。在完善蓮花、橫路兩試點(diǎn)鄉鎮的土地流轉服務(wù)中心建設同時(shí)，要建立區、鄉、村三級服務(wù)體系。在農業(yè)部門(mén)和鄉鎮（街道）分別建立土地流轉服務(wù)中心，村建立服務(wù)站，為土地經(jīng)營(yíng)權流轉雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監管機制。及時(shí)掌握農村土地流轉動(dòng)態(tài)，加強流轉過(guò)程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉規范有序健康進(jìn)行。三是建立糾紛調處機制。要完善我區農村土地承包糾紛仲裁機構建設，積極探索開(kāi)展土地承包經(jīng)營(yíng)權糾紛仲裁工作，妥善解決農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉糾紛。各鄉鎮（街道）、村也要建立相應的農村土地承包糾紛調處組織，及時(shí)解決土地流轉過(guò)程中產(chǎn)生的矛盾糾紛，為土地流轉工作創(chuàng )造良好的外部環(huán)境。四是探索建立儲備機制。要探索通過(guò)合作、入股、經(jīng)營(yíng)權置換等方式，將部分農戶(hù)的土地實(shí)行集中儲備，定期收集信息，建立農村土地供求信息數據庫，以便及時(shí)對接。五是探索建立評估機制。對農村土地開(kāi)展分等定級，建立價(jià)值評價(jià)標準，健全評估體系。要加強土地流轉價(jià)格和流轉款支付方式的引導與指導，提倡以每年支付一次租金的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風(fēng)險。
�。┲贫钫�，加大推進(jìn)力度。研究制定《區農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉規范化管理實(shí)施意見(jiàn)》，建立考核、獎勵機制。建立管理服務(wù)工作考核評價(jià)體系和流轉實(shí)績(jì)考核評價(jià)體系，將專(zhuān)項考核與綜合考核結合起來(lái)，專(zhuān)項考核結果與年度目標責任制考核掛鉤。區財政每年安排一定的專(zhuān)項資金，對當年新增連片規模流轉土地在100畝以上、流轉期限在5年以上的，按實(shí)際流轉面積一次性給予資金補助。
土地流轉調研報告3
土地流轉是當前深化農村改革的重要課題。為了解我縣土地流轉現狀，探索建立規范、有序的土地流轉機制，我部組織人員先后到新城、池江、**、黃龍、浮江、吉村、**鎮等7個(gè)鄉鎮17個(gè)行政村19個(gè)村小組，采取座談、問(wèn)卷、實(shí)地察看等形式進(jìn)行了深入調研�，F將調研情況報告如下：
一、我縣當前土地流轉的基本情況和形式
我縣農村土地流轉始于第一輪土地承包期，但在1998年農村土地第二輪承包之前土地流轉只是個(gè)別現象，此后土地流轉才呈現出較大的規模，并以較快速度發(fā)展。20xx年縣農業(yè)部門(mén)對全縣農村耕地流轉情況進(jìn)行了一次調查統計，根據調查統計結果，全縣有51282家農戶(hù)，共承包耕地145566畝，截止20xx年12月全縣共發(fā)生耕地流轉面積18956畝，占總耕地面積的13.02%，其中農戶(hù)自發(fā)流轉18176畝，占95.88%。
這次調研組調查的17個(gè)行政村19個(gè)村小組，共有農戶(hù)814戶(hù)，承包耕地面積3897.43，其中發(fā)生流轉行為的有325戶(hù)，占到39.92%，耕地流轉面積1432.82畝，占36.76%。流轉的形式，主要有以下五種：
�。ㄒ唬┐�。因外出務(wù)工等原因，無(wú)勞力耕作，將土地以口頭協(xié)議形式委托親友、鄰居耕種，這種流轉大多是臨時(shí)性短期行為，隨機性較大，農民一旦返鄉，土地自然交回本人耕種。這是當前我縣土地流轉的普遍形式。分析原因主要是進(jìn)廠(chǎng)務(wù)工的時(shí)間長(cháng)短、待遇好差無(wú)定數，因此流轉的期限多在1年左右。這種不放棄土地承包權的流轉形式占整個(gè)流轉形式的27.11%。
�。ǘ┺D讓。有兩種情況，一種是全家外遷戶(hù)將土地交回村集體，由村集體將土地經(jīng)營(yíng)權重新發(fā)包給他人；另一種是部分人均耕地面積多的村組，農戶(hù)當時(shí)為了減輕農業(yè)稅，把一些邊遠、不易灌溉的排田、坑田的經(jīng)營(yíng)權永久性轉讓給他人。如吉村鎮中村20xx年一次性把280畝排田轉讓給果業(yè)專(zhuān)業(yè)戶(hù)用于臍橙開(kāi)發(fā)。
�。ㄈ┺D包。即農戶(hù)在承包期內，自找對象，自行協(xié)商權利義務(wù)，自定轉包期限。有二種情況，一種是無(wú)償，農戶(hù)將種不了或不愿種的土地轉包給愿意種的農戶(hù)。這種流轉形式多發(fā)生在父子、兄弟及親朋好友之間，一般期限較短，流轉面積較小，不經(jīng)過(guò)集體辦理任何轉包手續，原承包關(guān)系不變。另一種是低償（每畝50-100斤稻谷）轉包給愿種又種得好的能人，如池江鎮團口村沙背上村小組種田能手劉太陽(yáng)承包本村民小組耕地126畝，用于全程農機化種植水稻，并計劃逐年增加到500畝。這種流轉形式占該村小組流轉戶(hù)的48.6%，占該村小組流轉總面積的77.13%。
�。ㄋ模┳赓U。集體或農戶(hù)將土地經(jīng)營(yíng)權租賃給企業(yè)、單位和個(gè)人，用于發(fā)展開(kāi)發(fā)性農業(yè)，經(jīng)營(yíng)者一次性或分期付給集體或農戶(hù)一定的租金。這種形式流轉的土地一般是交通方便和容易連片開(kāi)發(fā)的耕地或難以發(fā)包的棄耕地或荒山荒坡地，流轉期限較長(cháng)，履行租賃合同或協(xié)議手續。如**鎮二塘村，20xx年將連片的600畝耕地，以每畝年500元租金租賃給**興邦公司種仙人掌。又如池江鎮板棚村20xx年將500畝荒坡山地租給莊下村張節科等人搞農莊立體開(kāi)發(fā)，現已種臍橙300畝，開(kāi)發(fā)魚(yú)塘180畝，年出欄生豬8000頭，在張節科的示范帶動(dòng)下，板棚村農民興起了種果高潮。這一成功實(shí)踐說(shuō)明，土地流轉為開(kāi)發(fā)利用土地資源，擴展企業(yè)發(fā)展空間創(chuàng )造了條件。
�。ㄎ澹┗Q。為了方便耕作與管理或發(fā)展某項專(zhuān)業(yè)性生產(chǎn)，通過(guò)自愿協(xié)商的辦法，將地塊相互交換經(jīng)營(yíng)權，兌換條件由雙方商定或村集體或親戚朋友出面調解，土地的承包權不變，流轉期限具有一定的周期性。這種形式通過(guò)土地互換不僅解決了地塊零散、不便耕作與倒茬的矛盾，還克服了統一布局規模經(jīng)營(yíng)的困難。如**鎮長(cháng)里村，20xx年為發(fā)展規模養殖，村民自發(fā)規劃幾條低產(chǎn)垅田60畝，通過(guò)養魚(yú)戶(hù)與種地戶(hù)的地塊調整兌換，解決了規模養殖問(wèn)題。采用互換流轉的辦法，該村共開(kāi)發(fā)200多畝水面搞規模立體養殖。
二、土地流轉的主要成因
一是主要勞力外出務(wù)工無(wú)力耕作。從調查情況來(lái)看，所調查的村組外出務(wù)工人數均在20-40%之間，而且外出的大多數是青壯年勞力。農村家庭主要勞力外出務(wù)工后，留守在家的老人、孩子或婦女無(wú)力耕作全部土地，把部分土地委托親友代耕或無(wú)償或低回報轉包給鄰居耕種。
二是種植大戶(hù)或能人擴大種植規模�；ɑ�、臍橙、蠶桑、甜玉米、水稻、養魚(yú)等種養植大戶(hù)為擴大規模，通過(guò)與周邊農戶(hù)協(xié)商，達成土地流轉協(xié)議，如吉村鎮沙村的養蠶專(zhuān)業(yè)戶(hù)曾慶紅經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，積累了豐富經(jīng)驗和一定資金，去年一次性租下100畝土地用于發(fā)展蠶桑產(chǎn)業(yè)。
三是農業(yè)龍頭企業(yè)連片開(kāi)發(fā)需要。一些農業(yè)龍頭企業(yè)為了方便管理，一般都要求有連片開(kāi)發(fā)的土地，如**鎮引進(jìn)的**興邦公司，已租賃當地農戶(hù)連片土地600畝用于種植食用仙人掌。
三、土地流轉中存在的問(wèn)題與原因
從調查的情況看，目前我縣農村土地經(jīng)營(yíng)權的流轉基本處于初始探索階段，盡管出現了多種流轉形式的典型，對促進(jìn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，提高土地利用率，解決人地矛盾和發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)起了積極作用，但也存在一些應引起注意與防范的問(wèn)題。
�。ㄒ唬┩恋亓鬓D宣傳不到位。一些鄉鎮政府沒(méi)有把推進(jìn)農村土地流轉放到推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整和增加農民收入這個(gè)大局來(lái)認識。對土地流轉政策的宣傳不夠深入，群眾對土地流轉的認識還存在誤區，主要表現為一些農戶(hù)和部份土地承包業(yè)主對推進(jìn)土地流轉還存在"三怕"：一是部分農民怕土地轉包出去后，自己?jiǎn)适Я送恋亟?jīng)營(yíng)權，沒(méi)有了生活的最低"保障線(xiàn)"，因此部分農民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉包出去。二是部份業(yè)主怕政策不穩，政府收回土地承包租賃權是一句話(huà)的事，不敢大膽投入。三是部分業(yè)主怕市場(chǎng)前景不佳，承包無(wú)效益，不敢大規模搞開(kāi)發(fā)。
�。ǘ┝鬓D管理機制不健全。當前土地流轉大都是群眾的自發(fā)性行為，缺乏約束力和規范性，政府在土地流轉上缺少應有的管理、引導和服務(wù)，制約了土地流轉的規模和速度。一些鄉鎮和村組沒(méi)有認識到土地流轉的重要性，在工作中還存在不作為的現象，從調查中了解到，如果租金適當，有相當一部分農戶(hù)還是愿意把土地拿出來(lái)流轉的，而且各地也有一些種植大戶(hù)想擴大規模，但是到目前為止，縣鄉二級還沒(méi)有出臺一個(gè)比較健全、完善和規范的土地流轉制度和辦法，更沒(méi)有一個(gè)土地流出、流入的信息平臺和市場(chǎng)環(huán)境。主要原因是一些基層干部及有關(guān)部門(mén)對土地流轉的意義認識不足，對流轉的范圍、程序、補償標準、配套政策、管理措施研究不夠，對流轉中存在的苗頭性問(wèn)題沒(méi)有引起重視，工作缺乏主動(dòng)性和超前性。
�。ㄈ┩恋亓鬓D行為不規范。主要表現：一是交易自由化。目前農村土地流轉，特別是農戶(hù)之間的轉包轉讓?zhuān)鄶登闆r是私下協(xié)商交易，一方將多余的或不愿種的土地讓給另一方耕種，雙方確定轉包轉讓期限、應承擔的義務(wù)或補償標準，很少通過(guò)村組干部出面協(xié)調，也不簽訂轉包或轉讓手續。農民之所以這樣做，是認為這種做法靈活、方便、簡(jiǎn)捷，怕依法履行手續后不易更改，因而農戶(hù)自發(fā)流轉積極，依法流轉被動(dòng)。二是流向不合理。由于集體缺乏管理與規范，土地流轉出現流向不合理的傾向，沒(méi)有向規�；�、效益化、產(chǎn)業(yè)化流轉。三是流轉權屬與用途不清晰。土地經(jīng)營(yíng)權的每一次流轉，都是對土地使用權的重新界定，這種界定必須以明確權屬為前提，以法律為依據。但在調查中發(fā)現一些業(yè)主借土地流轉改變了土地所有權的性質(zhì)（借土地流轉變?yōu)樽约洪L(cháng)期所有）和土地的農業(yè)用途（如租用農田改魚(yú)塘、種果樹(shù)等），致使合同不合法。從而形成農民與承包戶(hù)間的矛盾，嚴重的甚至會(huì )造成新的社會(huì )矛盾，阻礙土地流轉進(jìn)程，影響農村穩定。四是不在期限內流轉。一些承包者借農民不了解"土地管理法"和"農村土地承包法"，違法違規簽訂一些"官司"合同。
�。ㄋ模┩恋丶辛鬓D難成片。當年土地聯(lián)產(chǎn)承包分地時(shí)，大部分地方都是把全村、組土地按好、中、差分等級后平分到各家各戶(hù)的，導致每家每戶(hù)的土地分散，單位面積內土地戶(hù)頭多。這種現狀對土地的規模流轉產(chǎn)生較大影響，有的連片租用10畝地就要跟十幾戶(hù)人打交道，一戶(hù)、兩戶(hù)談不好就影響整片土地的流轉，這種土地分戶(hù)經(jīng)營(yíng)的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規模性之間的矛盾制約了規模經(jīng)濟的'發(fā)展。如新城鎮想引進(jìn)甜葉菊、黑玉米等幾個(gè)農業(yè)項目都是因為租不下連片土地而放棄的。另外，地塊分散也是制約農機推廣的主要因素。
�。ㄎ澹┩恋匾幠Ａ鬓D難融資。大面積承包土地從事高效農業(yè)開(kāi)發(fā)需要較大的資金投入，而土地承包大戶(hù)一般沒(méi)有貸款擔保單位，又不能將土地使用權作為貸款抵押，因此很難從銀信部門(mén)貸到款，加之一些地方交通等基礎設施和自然基礎條件較差，更難籌集資金或引進(jìn)資金，致使部分業(yè)主在土地開(kāi)發(fā)上存在嚴重的資金困難，規模難以擴大，效益難以提高。如池江鎮池江村的張鶴謄想規模種植100畝芋荷，團結村的劉太陽(yáng)想再擴大100畝（已有126畝）水稻，新城鎮蓮塘村的吳至波想推開(kāi)一條坑的垅田養魚(yú)，吉村鎮沙村村的羅春林想擴大規模種桑養蠶都苦于沒(méi)有資金。
四、加快和完善土地流轉的幾點(diǎn)建議
土地經(jīng)營(yíng)權的流轉，是一個(gè)新的課題，也是黨在農村一項政策性很強的工作。針對土地流轉存在的問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展趨勢，我們認為，要加快農村土地流轉步伐，使之走上規范健康的軌道，應采取以下對策。
�。ㄒ唬┙夥潘枷朕D變觀(guān)念，切實(shí)解決好認識問(wèn)題。土地流轉是農村產(chǎn)業(yè)結構調整的重點(diǎn)內容，是實(shí)現規模農業(yè)、效益農業(yè)，推動(dòng)農業(yè)產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的前提和基礎。土地是最基本的生產(chǎn)要素，土地流轉的主體是農民。因此，解決好農民的思想認識問(wèn)題，打破阻礙土地適度規模流轉的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統的小農經(jīng)濟意識，摒棄"搞土地流轉就是搞土地私有化、肥水不流外人田"等思想觀(guān)念，牢固樹(shù)立發(fā)展的觀(guān)念、創(chuàng )新的觀(guān)念、市場(chǎng)的觀(guān)念、效益的觀(guān)念，正確處理短期利益和長(cháng)遠利益的關(guān)系，充分認識到承包權和經(jīng)營(yíng)權相分離是必然的趨勢。其次，政府要切實(shí)轉變觀(guān)念，要把土地流轉放到推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和發(fā)展農村經(jīng)濟這個(gè)大局來(lái)認識，正確引導規范，強化服務(wù)意識，改進(jìn)工作方法，切實(shí)將農民的積極性保護好、發(fā)揮好、引導好。同時(shí)要積極開(kāi)展試點(diǎn)工作，及時(shí)總結典型和成功的經(jīng)驗，向農戶(hù)推廣和展示土地流轉所帶來(lái)的好處。
�。ǘ┘訌娨龑�，切實(shí)解決好土地流轉的管理機制、服務(wù)機制問(wèn)題。正確引導和規范是加快土地流轉速度的關(guān)鍵。為此，要進(jìn)一步建立健全土地流轉的管理機制、服務(wù)機制，促進(jìn)土地流轉的健康快速發(fā)展。先進(jìn)地區的經(jīng)驗表明，組建土地流轉服務(wù)中心，用市場(chǎng)化手段規范土地流轉，是促進(jìn)土地規模流轉，提高土地經(jīng)營(yíng)效益的重要途徑。針對我縣土地流轉的實(shí)際情況，建議以鄉鎮為單位，每個(gè)鄉鎮組建一個(gè)土地流轉服務(wù)中心，形成鄉鎮流轉服務(wù)中心、村級流轉服務(wù)站、組服務(wù)員三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò )，其中鄉鎮土地流轉服務(wù)中心2-3人（成立之初可由鄉干部兼任），主要職責是為全鄉鎮農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉提供政策和法律咨詢(xún)等服務(wù)，發(fā)布土地流轉信息，組織協(xié)調跨村、跨鄉和大規模土地流轉，建立全鄉（鎮）土地流轉檔案；村土地流轉服務(wù)站1-2人（可由村干部和村組農資經(jīng)營(yíng)點(diǎn)業(yè)主擔任），主要職責是將各組服務(wù)員收集的土地流轉供求信息匯總、發(fā)布，協(xié)調本村土地流轉，對土地流轉合同的訂立、變更進(jìn)行鑒證，建立本村土地流轉檔案，并將本村土地流轉情況報鄉鎮服務(wù)中心備案；組服務(wù)員1人，一般由村小組長(cháng)擔任，主要職責是負責做好本組土地流轉供求信息的上戶(hù)調查、收集，登記需轉出的土地面積、方位、等級、意向價(jià)格等，信息匯總后上報村土地流轉服務(wù)站。鑒于目前土地流轉尚處在起步階段，市場(chǎng)發(fā)育還不成熟，建議土地流轉服務(wù)中心暫定位為政府領(lǐng)辦的非營(yíng)利事業(yè)性中介機構，暫時(shí)與鄉鎮農服中心合署辦公，免費為農民提供土地流轉服務(wù)，待土地流轉市場(chǎng)發(fā)育逐漸成熟，再逐步推向市場(chǎng)，與政府脫鉤，成為純社會(huì )性中介服務(wù)組織。
�。ㄈ┘訌姽芾斫∪贫�，切實(shí)解決土地流轉的規范問(wèn)題。農村土地流轉是一項新事物，各級各部門(mén)要加強管理和指導。一是要規范土地流轉程序。堅持農戶(hù)申請、選擇對象、雙方協(xié)商、簽定合同，服務(wù)中心鑒證，并報村、鄉鎮管理部門(mén)備案的土地流轉程序。二是規范土地流轉合同。土地流轉合同要明確流轉的形式、流轉土地的面積、質(zhì)量、年限、用途、流轉費、復耕費的標準及支付方式、當事人雙方的權利義務(wù)、期滿(mǎn)后地上附著(zhù)物的歸屬、違約責任等。委托流轉的要有委托書(shū)，受托人只能在委托的權利范圍內行使權利。對土地流中形成的合同、協(xié)議等，要整理歸檔。三是規范鄉鎮、村、組和鄉鎮、村、干部參與土地流轉的行為。鄉鎮、村、組和鄉鎮村組干部不得以任何名義強迫農戶(hù)土地流轉，要積極做好土地流轉的管理與服務(wù)，對土地流轉的具體內容要進(jìn)行審查、監督，防止集體土地權益流失，防止經(jīng)營(yíng)者損害生態(tài)和生產(chǎn)環(huán)境，搞掠奪式經(jīng)營(yíng)或隨意改變土地用途，以維護農民的合法權益，使土地流轉走上健康、有序、規范、法制的軌道。
�。ㄋ模┛茖W(xué)規劃統籌安排，切實(shí)解決好土地流轉的規模問(wèn)題�，F代經(jīng)濟越來(lái)越朝著(zhù)規模經(jīng)濟的方向發(fā)展。沒(méi)有規模，就沒(méi)有效益，也就沒(méi)有市場(chǎng)競爭力。加快土地流轉速度，突出規模效益的關(guān)鍵是要解決好土地難以集中成片，不易形成規模的問(wèn)題。解決土地流轉規模問(wèn)題，()首先，鄉村兩級要按照本地農業(yè)結構調整的要求，圍繞培育適宜本地的主導產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢項目，精心制定土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規模的規劃。其次，要做好"四荒"土地的調查和統計，在此基礎上超前規劃，合理安排，要在耕地的深度開(kāi)發(fā)，非耕地的廣度開(kāi)發(fā)上下功夫。第三，要在充分尊重農民自愿的基礎上，以土地中介服務(wù)組織為載體，對擬流轉的土地集中統一管理，有目的地篩選出適宜本地的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項目，采取統一規劃和開(kāi)發(fā)。政府要積極引導，健全土地流轉機制，充分發(fā)揮農民、業(yè)主的主動(dòng)性和積極性，依托資源優(yōu)勢，發(fā)揮比較優(yōu)勢，突出土地流轉的規模經(jīng)營(yíng)，體現規模效應，以提高土地流轉的綜合效益，促進(jìn)土地合理、有序流轉。
�。ㄎ澹┘哟筚Y金扶持，切實(shí)解決好業(yè)主開(kāi)發(fā)資金匱乏問(wèn)題。生產(chǎn)啟動(dòng)資金匱乏是阻礙土地流轉進(jìn)程的主要因素之一，因此必須從多方面加大對土地流轉所需資金的扶持力度。一要加大銀信部門(mén)的貸款支持力度。對利用流轉土地搞規模開(kāi)發(fā)，比較效益高，優(yōu)勢明顯的項目，要在政策和資金上給予扶持，銀信部門(mén)要給予貸款支持。二要積極向上爭取專(zhuān)項資金。政府要加大農業(yè)資金投放力度，對利用流轉土地搞高效農業(yè)、規模農業(yè)的優(yōu)先投放資金。三要通過(guò)公司、業(yè)主的投入解決資金問(wèn)題。采取承租反包、購買(mǎi)土地使用權、股份合作等模式，讓公司、業(yè)主和農戶(hù)共同投入資金開(kāi)高效農業(yè)、特色農業(yè)，從而降低業(yè)主和農戶(hù)風(fēng)險，有效解決土地流轉資金難的問(wèn)題。四要建立土地流轉風(fēng)險基金，確保流轉合同兌現。租賃承包農民土地的企業(yè)、業(yè)主，應按實(shí)際用地面積交納一定資金建立土地流轉風(fēng)險基金，政府也注入一定資金，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)儲存，全縣統一管理，如遇企業(yè)破產(chǎn)倒閉，不能履行合同時(shí)，則用該基金履行相應農戶(hù)的土地流轉合同。
土地流轉調研報告4
近年來(lái)，隨著(zhù)農村經(jīng)濟發(fā)展、農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整和農村勞動(dòng)力的轉移，農民對土地的依賴(lài)性越來(lái)越小;同時(shí)，很多養殖大戶(hù)、專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織和農業(yè)龍頭企業(yè)通過(guò)土地流轉、擴大經(jīng)營(yíng)規模的愿望越來(lái)越強烈，土地流轉應運而生。特別是xx年，縣委、縣政府按照市委、市政府“農業(yè)結構調整、土地流轉和生態(tài)旅游三篇文章打捆一起做”的總體部署，依托龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)化合作社及種糧大戶(hù)，采取公司租賃、合作社承包、農戶(hù)自發(fā)流轉等形式，按照依法、自愿、有償的原則，強化引導，示范帶動(dòng)，促進(jìn)了土地流轉規�；�(jīng)營(yíng)。為進(jìn)一步推進(jìn)我縣農村土地有序流轉，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理和服務(wù)，促進(jìn)農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)和農民增收，根據縣領(lǐng)導指示，農業(yè)局組織人員對全縣農村流轉情況做了專(zhuān)項調研，現將調研情況匯報如下：
一、土地流轉相關(guān)政策
農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉是指農村土地承包期內，承包方以轉包、出租、互換、轉讓等方式將承包土地的使用權轉移給第三方從事農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，簡(jiǎn)稱(chēng)農村土地使用權流轉或土地流轉。xx年3月 日實(shí)施的《中華人民共和國農村土地承包法》第五節第三十三條規定土地流轉應遵循的原則：
�。ㄒ唬┢降葏f(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉；
�。ǘ┎坏酶淖兺恋厮袡嗟男再|(zhì)和土地的農業(yè)用途；
�。ㄈ┝鬓D的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限；
�。ㄋ模┦茏尫巾氂修r業(yè)經(jīng)營(yíng)能力；
�。ㄎ澹┰谕葪l件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權。 xx年3月 日起施行的《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》規定，承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個(gè)人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地；土地流轉收益歸承包方所有,任何組織和個(gè)人不得侵占、截留、扣繳；承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委托書(shū)。委托書(shū)應當載明委托的事項、權限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒(méi)有承包方的書(shū)面委托，任何組織和個(gè)人無(wú)權以任何方式?jīng)Q定流轉農戶(hù)的承包土地。
二、我縣土地流轉的現狀
我縣共有 6個(gè)鄉鎮3 8個(gè)行政村，農業(yè)人口50.2萬(wàn)人，耕地面積46.7萬(wàn)畝。人均0.9畝。目前全縣已實(shí)現農村土地流轉57747畝，土地流轉率達 2%。其中，轉包27 4 畝，占47%；出租 9634畝，占34%；轉讓3465畝，占6%；互換23 0畝，占4%；入股xx55畝，占2%；其它流轉形式4042
畝，占7%。流轉入企業(yè)面積 5974畝，流轉入合作社面積3449畝，流轉入農戶(hù)面積38 95畝，流轉入其它組織面積 29畝；500畝以上的地塊 24宗合計2927 畝。xx年新增土地流轉面積30 05畝，其中500畝以上的地塊 9宗合計 9 90畝。
分析我縣土地流轉現狀，呈現以下幾個(gè)特點(diǎn)： 一是從流轉方式看，主要以出租、轉包為主，占流轉土地總量的8 %，以轉讓、入股、互換及其它形式為輔，占流轉土地總量的 9%。二是從流轉地域看，土地流轉主要集中在車(chē)村、田湖等二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的鄉鎮，或者像黃莊、九店及大坪等地處偏遠、土地貧瘠、土地資源豐富的鄉鎮。三是從承包對象看，除跨村跨鄉流轉土地的情況外，出現了河南綠色陽(yáng)光林業(yè)有限公司、嵩縣金鴻牡丹種植有限公司、洛陽(yáng)春艷牡丹生物科技有限公司等縣外企業(yè)來(lái)我縣承租土地的現象；四是從流轉主體看，土地正由農戶(hù)間流轉向農戶(hù)與種養大戶(hù)、農民專(zhuān)業(yè)合作 組織、農業(yè)龍頭企業(yè)等流轉，目前全縣流入專(zhuān)業(yè)合作社及龍頭企業(yè)的土地面積 9423畝，占流轉面積的34%。五是土地流轉組織化程度逐步提高，我縣及 6個(gè)鄉鎮均成
立了土地流轉服務(wù)中心，加強對土地流轉工作的指導和服務(wù)工作，土地流轉正從農民自發(fā)流轉向有組織規�；鬓D轉變。
三、土地流轉工作主要做法
一是成立組織，建立服務(wù)網(wǎng)絡(luò )�？h政府成立以副縣長(cháng)為組長(cháng)、有關(guān)部門(mén)為成員的土地流轉領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組下設土地流轉服務(wù)中心，負責印制全縣統一規范的土地流轉合同，構建完整的流轉信息網(wǎng)絡(luò )，收集發(fā)布農村土地流轉信息，建立完善土地流轉臺賬，監督土地流轉合同的履行；各鄉鎮依托現有的`農業(yè)服務(wù)中心，成立了土地流轉辦公室，行政村也成立了土地流轉服務(wù)組織，具體指導土地流轉工作。
二是制定方案，出臺優(yōu)惠政策。為推進(jìn)土地流轉速度，規范土地流轉行為，根據（洛發(fā)【xx年農村土地承包經(jīng)營(yíng)流轉工作實(shí)施方案》，明確了今年工作的目標任務(wù)，提出了工作重點(diǎn)及保障措施。方案提出“縣里列出專(zhuān)項資金，重點(diǎn)對集中流轉500畝以上、流轉期限5年以上的龍頭企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作社和種養大戶(hù)給以扶持，每畝一次性給予補貼 00元。對及時(shí)成 立土地流轉服務(wù)機構，并順利開(kāi)展工作、取得一定成效的鄉鎮，年底給予一定獎勵�！�
三是多種形式，加快流轉速度。在流轉形式上，有的是政府負責從群眾手中統一租來(lái)土地，然后通過(guò)拍賣(mài)的方式，承包給有實(shí)力的企業(yè)經(jīng)營(yíng)；有的是采取農民自發(fā)流轉、合作社承包的形式，將土地資源有效整合，實(shí)現經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和生態(tài)效益的統一。
四是規范程序，保障農民合法權益�？h、鄉、村土地流轉服務(wù)中心具體負責指導農戶(hù)和業(yè)主簽訂流轉合同，監督土地流轉的履行，調解土地流轉糾紛；縣成立土地流轉仲裁委員會(huì )，調解仲裁鄉村難以調解的土地流轉糾紛，切實(shí)保障農民合法權益。
四、土地流轉工作取得的成效
一是促進(jìn)了農業(yè)規�；�(jīng)營(yíng)。土地流轉改變了一家一戶(hù)分散經(jīng)營(yíng)的狀況，推動(dòng)了土地的適度經(jīng)營(yíng)規模，增強了農業(yè)生產(chǎn)的組織化程度，加快了農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整步伐。xx年我縣新增土地流轉面積呈現“政府引導、集中連片、程序規范”等特點(diǎn)。今年新增土地流轉面積30 05畝，其中連片500畝以上的 9 90畝。主要地塊有河南綠色陽(yáng)光林業(yè)有限公司 與車(chē)村鎮天橋溝村、下廟村、銅河村三個(gè)村簽訂流轉面積2324畝，用于種植玫瑰、薰衣草；洛陽(yáng)春艷牡丹生物科技有限公司與車(chē)村鎮車(chē)村村、水磨村、佛坪村三個(gè)村簽訂流轉面積2800畝，用于發(fā)展牡丹、花卉苗木等產(chǎn)業(yè)；嵩縣金鴻牡丹種植有限公司與車(chē)村鎮孫店村簽訂流轉面積 040畝，用于發(fā)展牡丹產(chǎn)業(yè)；嵩縣金農農業(yè)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)合作社與車(chē)村孫店村簽訂流轉面積650畝，用于發(fā)展花卉、苗木產(chǎn)業(yè)；嵩縣源生中藥材專(zhuān)業(yè)合作社與車(chē)村等村簽訂流轉面積736畝，用于發(fā)展原生柴胡等中藥材產(chǎn)業(yè)。
土地流轉調研報告5
以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎，統分結合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，是我國農村的基本經(jīng)營(yíng)制度，是黨的農村政策的基石。從十七屆三中全會(huì )精神和實(shí)際來(lái)看，保障現有土地承包關(guān)系穩定并長(cháng)久不變，賦予農民更加充分且有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉市場(chǎng)，加強土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理和服務(wù)，創(chuàng )新農業(yè)經(jīng)營(yíng)體制機制，是推進(jìn)當前農村改革發(fā)展的重中之重。
一、農村土地流轉現狀及特點(diǎn)
依法完善農村土地二輪延包的村有627個(gè)，組4452個(gè)，耕地面積1349783畝，農戶(hù)xx8365戶(hù)。流轉面積達175471畝，占總面積的13％，流轉土地仍以種、養植業(yè)為主。涉及農戶(hù)34254戶(hù)，占總農戶(hù)數15％，以流轉期限劃分，長(cháng)期流轉面積68434畝，占流轉面積39％，短期流轉面積107037畝，占流轉面積61％；以流轉方式劃分，出租面積10528畝，占6％，轉包面積107751畝，占61％，入股面積1755畝，占1％，互換面積54396畝，占31％，轉讓面積1041畝，占1％；土地凈流出農戶(hù)17046戶(hù)，凈流出面積35436畝。土地規模經(jīng)營(yíng)方面，30畝以上規模經(jīng)營(yíng)農戶(hù)1627戶(hù)，經(jīng)營(yíng)面積56945畝，其中~100畝以上經(jīng)營(yíng)戶(hù)132戶(hù)，經(jīng)營(yíng)面積14515畝�？傮w來(lái)看，農村土地流轉主要呈現出三大特點(diǎn)：
1、流轉規模日趨擴大化。近幾年來(lái)，隨著(zhù)農村“打工”經(jīng)濟的不斷發(fā)展，農村勞務(wù)輸出規模的不斷壯大，越來(lái)越多的農民，特別是青年農民離開(kāi)土地，走出家門(mén)尋找致富門(mén)路，加速了農村土地的流轉，農村土地流轉規模呈逐年擴大之勢。
2、流轉形式日趨多樣化。農村土地流轉主要有五種類(lèi)型。
一是轉包型。指原承包方將部分或全部土地的承包經(jīng)營(yíng)權轉移給其他農戶(hù)，承包方與發(fā)包方原承包關(guān)系不變。這種形式在為主要形式，轉包土地面積達10.78萬(wàn)畝，占流轉總面積的61％。
二是互換型。為了耕種方便、發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)或發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的需要，農戶(hù)之間或農戶(hù)與集體經(jīng)濟組織按照自愿、互利的原則串換承包地。全市為5.44萬(wàn)畝，占流轉總面積的31％。
三是租賃型。就是農戶(hù)將土地租賃給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個(gè)人。全市為1．10萬(wàn)畝，占流轉總面積的6％。
四是入股型。就是農民將土地以股份的形式參與經(jīng)營(yíng)。全市為0．17萬(wàn)畝，占流轉總面積的1％。
五是轉讓型。就是原承包戶(hù)有了比較穩固的非農經(jīng)營(yíng)項目或穩定的收入來(lái)源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將土地承包經(jīng)營(yíng)權讓渡給本集體經(jīng)濟組織內其他農戶(hù)經(jīng)營(yíng)。全市為0.10萬(wàn)畝，占流轉總面積的1％。
3、流轉主體日趨多元化。參與農村土地流轉的除一般農戶(hù)外，農村專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、農民專(zhuān)業(yè)合作組織、農業(yè)企業(yè)也參與到農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)中。目前，有多家農業(yè)企業(yè)和農民專(zhuān)業(yè)合作社參與了土地流轉。如沙湖鎮萬(wàn)荷堂蓮業(yè)有限公司，鼓勵扶持農戶(hù)發(fā)展蓮業(yè)種植，發(fā)展種植大戶(hù)100多戶(hù)，參與土地流轉面積1800多畝。鎮天利養雞專(zhuān)業(yè)合作社，發(fā)展養殖大戶(hù)30多戶(hù)，以畝平600元左右價(jià)格租賃農戶(hù)承包耕地600畝左右，進(jìn)行規�；B雞。
二、取得的主要成效及存在問(wèn)題
農村土地的合理流轉，提高了農村土地利用率，有效整合了農業(yè)資源，產(chǎn)生了比較顯著(zhù)的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。
一是促進(jìn)了農村產(chǎn)業(yè)結構調整。全市農村土地流轉17．55萬(wàn)畝中，80％用于發(fā)展水產(chǎn)、蔬菜、畜禽等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，做到了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)板塊不斷發(fā)展壯大。
二是擴大了農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)。農村土地流轉就是為了發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)，以取得規模效益。如今年全市采取轉包、租賃、互換、入股、轉讓等形式集約開(kāi)發(fā)，發(fā)展新的水產(chǎn)養殖面積10萬(wàn)畝。
三是促進(jìn)了農村勞動(dòng)力轉移和農民增收。農村土地的合理流轉；不僅為外出務(wù)工的農民解決了后顧之憂(yōu)，而且還使務(wù)工農民從中獲得了一定收益。四是維護了農村社會(huì )穩定。制定了符合實(shí)際，操作性強的農村土地糾紛調處責任制，安排專(zhuān)人負責，按照“屬地管理、分級負責”的原則妥善調處了各類(lèi)土地糾紛。
從調查情況看，全市農村土地流轉還存在一些突出問(wèn)題：
1、土地流轉行為不規范。農戶(hù)之間的土地流轉，多通過(guò)私下口頭協(xié)議，將土地流轉給鄰居或親屬，沒(méi)有簽訂合同；有的村組存在少數人種“霸王田”，導致承包費兌現難、農戶(hù)間土地不均等問(wèn)題而引發(fā)糾紛，難以解決，存在著(zhù)這種農戶(hù)間口頭約定流轉土地的現象。
2、對土地流轉各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難，在外出務(wù)工、經(jīng)商的農民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉出去。
3、耕地規模經(jīng)營(yíng)面積小，農業(yè)資源配置效率不高。由于部分地方承包土地是按照高、中、低產(chǎn)田分類(lèi)平均發(fā)包給農戶(hù)的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結構調整，也影響了規模經(jīng)營(yíng)農戶(hù)的收入。
4、部分基層干部對農村土地流轉工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉是農戶(hù)自己的事，應由農戶(hù)和業(yè)主自由協(xié)商，對之采取聽(tīng)之任之的態(tài)度，疏于管理。
5、少數村組借土地流轉與民爭利。部分地方一些村組，稅費改革前因農業(yè)比較效益低，將農戶(hù)撂荒等的土地集中發(fā)包，承包期5—20年不等，寅吃卯糧，一次性收取承包費，用于償還債務(wù)及開(kāi)支，有的村組“賣(mài)地”比例高達50％。還有少數村借產(chǎn)業(yè)結構調整，集約土地統一經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)，截留本應調利返還農戶(hù)的流轉收益，侵占農民土地權益。
三、相關(guān)政策建議
1、借簽模式。
�。�1）土地流轉模式之一：農民專(zhuān)業(yè)合作社型。
組建形式：以發(fā)包方（村）為主體建立農民專(zhuān)業(yè)合作組織，負責本村小規模土地流轉業(yè)務(wù)。在鎮辦一級，依托鎮辦財政所，建立農村土地流轉服務(wù)中心，從事土地承包經(jīng)營(yíng)權交易。在市一級，依托經(jīng)管局，建立健全土地流轉交易監管、糾紛仲裁機構和農村土地流轉網(wǎng)上交易平臺。
優(yōu)點(diǎn)：供求信息集中、全面，有利于增強流轉土地的市場(chǎng)競爭能力�？赏ㄟ^(guò)協(xié)商辦法使流轉土地連片集中，逐步推進(jìn)適度規模經(jīng)營(yíng)。適應面上推廣。
缺點(diǎn)：發(fā)展規模和速度較緩，只能逐步通過(guò)流轉收益吸引周邊農戶(hù)參加。
�。�2）土地流轉模式之二：確權確利不確地型。
組建形式：以發(fā)包方（村）為主體，在村內以“確權不確地”的.方式進(jìn)行調整，形成連片土地，以流轉收益補償流轉出土地的農戶(hù)。
優(yōu)點(diǎn)：發(fā)展規模和速度較快，效果明顯。適應漁池開(kāi)挖面積較大等不易分田到戶(hù)的地方。
缺點(diǎn)：與二輪延包確權確地到戶(hù)的要求有所沖突，易引發(fā)無(wú)田農戶(hù)要田的糾紛。
2、具體思路。結合市實(shí)際，應采取的模式為：以村為單位成立農村土地流轉專(zhuān)業(yè)合作社，內部以“確權不確地”的方式調整土地。市鎮兩級分別建立相應的糾紛仲裁、信息收集發(fā)布機制。同時(shí)，建立健全嚴格規范的農民土地管理制度。
3、措施建議
建立新型的土地流轉機制，推動(dòng)農村土地規模經(jīng)營(yíng)可稱(chēng)謂我國第三次土地革命，是一項長(cháng)期而艱巨的工作，既不能無(wú)所作為、求穩怕亂；更不能強行亂為，急于求成。為了積極穩妥地推進(jìn)這項工作，要積極探索“政府培育市場(chǎng)，市場(chǎng)引導流轉，流轉促進(jìn)發(fā)展，發(fā)展維護民權”的土地流轉新機制，促進(jìn)土地規范流轉和適度規模經(jīng)營(yíng)。
一是政府培育市場(chǎng)。加快培育“村鄉交易、縣市監管，，的土地流轉市場(chǎng)。分級建立土地流轉合作社、土地流轉服務(wù)中心和市級網(wǎng)上交易平臺。
二是市場(chǎng)引導流轉。按照誠信、便民、規范、公平的原則，利用市場(chǎng)機制引導流轉。一是信息服務(wù)。建立鄉、村、組三級信息收集、審核、儲備、發(fā)布、反饋網(wǎng)絡(luò )，為申請流轉的供、求雙方提供真實(shí)準確的信息。二是組織洽談。交易中心要定期開(kāi)展掛牌交易業(yè)務(wù)，組織有交易意向的供、求雙方面談，提供洽談場(chǎng)所、指導基價(jià)、示范合同文本等服務(wù)。三是簽約鑒證。面談成交后，交易所要組織供、求雙方簽定規范的流轉合同，鑒證后頒發(fā)流轉確認書(shū)。四是資料歸檔。交易中心要將流轉合同等交易資料整理歸檔，妥善保存，并定期將成交表冊上報市經(jīng)管局備案。五是跟蹤服務(wù)。經(jīng)管部門(mén)要負責合同履約的信息反饋和糾紛調解、仲裁。
三是流轉促進(jìn)發(fā)展。任何形式的流轉都要緊扣發(fā)展這個(gè)主題，瞄準提高土地產(chǎn)出率這個(gè)首選目標，在確保承包農戶(hù)流轉權益的前提下，使土地逐步向專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、家庭農場(chǎng)、農民專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織、龍頭企業(yè)集中，最終形成一村一品、一鄉一業(yè)。要采取切實(shí)措施，幫助流轉雙方解決實(shí)際困難，修訂發(fā)展規劃，完善流轉合同，不斷增產(chǎn)增效，真正實(shí)現雙贏(yíng)。
四是發(fā)展維護民權。要切實(shí)保證流轉農民的權益，讓他們安心放心，村、鄉兩級土地流轉服務(wù)體系應該做到：第一，對受讓方嚴格進(jìn)行資質(zhì)審查，實(shí)行市場(chǎng)準入制度；第二，對較大規模的新興項目進(jìn)行論證，努力避免市場(chǎng)風(fēng)險；第三，合理確定合同標的，提倡實(shí)物標的、以國家牌價(jià)計價(jià)；第四，對較大規模的流轉，按照標的額的一定比例，由承租方向交易中心交納風(fēng)險抵寸甲金。
土地流轉調研報告6
xx位于xxx，總戶(hù)數有1417戶(hù),5661人,每年村財收入約25萬(wàn)元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農村住宅。20__年，全村年產(chǎn)值達到3845.6萬(wàn)元，農民人均6893元。近年來(lái),該村從事農業(yè)生產(chǎn)的勞動(dòng)力由于種種原因急劇下降，導致大量農田處于拋荒狀態(tài)。當地政府和村兩委針對實(shí)際,整合土地資源，大力推動(dòng)土地流轉，建設現代農業(yè)示范園區，有力促進(jìn)了農民增收。xx的土地流轉是xx市農村產(chǎn)權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現在以下幾方面：
一、產(chǎn)權登記與確認
�。�1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產(chǎn)證,都沒(méi)辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點(diǎn)：①上級每年只有審批2戶(hù)的指標，村里有個(gè)300座居住房的小區，也只分配了20戶(hù)的辦證指標，這遠遠不能滿(mǎn)足群眾的建房需要。②辦證手續煩瑣。要經(jīng)過(guò)的程序有：村委——土地局——鎮政府——規劃局——環(huán)保局——建設局③要上交的費用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產(chǎn)稅。
�。�2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶(hù)農民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其余162畝土地由30戶(hù)農戶(hù)自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關(guān)系。
二、農村房產(chǎn)與宅基地流轉
當前的農村房產(chǎn)、宅基地都是以轉讓為主，其市場(chǎng)需求量巨大，就酒店村而言，其市場(chǎng)需求約為200畝土地。雖然法律法規、政府文件規定，宅基地、房產(chǎn)不可私下買(mǎi)賣(mài)，在買(mǎi)賣(mài)時(shí)要交納20的契稅。但實(shí)際上，農民全在私下買(mǎi)賣(mài)，這種情況已經(jīng)持續了很長(cháng)一段時(shí)間。在買(mǎi)賣(mài)時(shí)，一般就是由雙方協(xié)議后，簽定契約，沒(méi)有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤(pán)活、變現農村房產(chǎn)和宅基地，支持新農村建設提出三點(diǎn)建議：①政府要對土地統一規劃。②政府要出臺政策，允許買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)、宅基地，并適當收費，在審批時(shí)，不受指標限制。③簡(jiǎn)化辦證手續。
三、土地承包經(jīng)營(yíng)全流轉
�。�1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮政府主導，轉包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村里統一整理并以每畝每年300元的價(jià)格（以當年500斤谷子的市場(chǎng)價(jià)格折算），27年的期限（以農戶(hù)簽定轉包協(xié)議時(shí)的時(shí)間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業(yè)，用以建設江鏡農業(yè)園區。在此過(guò)程中，發(fā)現了一些問(wèn)題，主要有：①大拇指集團公司在以每畝300元的價(jià)格承包下土地后，又以每畝700元的價(jià)格反包了一部分土地出去，群眾對此意見(jiàn)極大。②融景花木有限公司主要經(jīng)營(yíng)的是苗木產(chǎn)業(yè)，當樹(shù)木成長(cháng)到一定時(shí)期后，要把整樹(shù)賣(mài)出，在把樹(shù)木從地里挖出時(shí)，土地的耕作層受到嚴重的破壞。③簽定合同時(shí)，是由鎮政府與企業(yè)簽定，期限為27年。然而只有30的農戶(hù)同意轉包期限為27年，大部分農戶(hù)對此長(cháng)時(shí)間的轉包并不同意。
�。�2）各地推動(dòng)土地使用權流轉和耕地適度規模經(jīng)營(yíng)的主要政策就是農業(yè)產(chǎn)業(yè)化的有關(guān)政策。主要措施有：①政府統一整理土地后，進(jìn)行統一流轉。②國家投入1600多萬(wàn)元，村財投入100多萬(wàn)元用于建設農業(yè)園區。③在土地流轉過(guò)程中，要尊重農戶(hù)的意見(jiàn)，農戶(hù)自愿，才能進(jìn)行統一整理。
四、農村集體非農用地入市的.實(shí)踐探索
酒店村的農村集體非農用地中的43.8畝，由鎮政府以每畝1.64萬(wàn)元共72萬(wàn)元的價(jià)格統一征用，建成擁有52棟房屋的小區，再以每棟14萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價(jià)格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬(wàn)元的價(jià)格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無(wú)償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬(wàn)元的價(jià)格，全部承包給農戶(hù)。
五、農村產(chǎn)權市場(chǎng)建設
目前，酒店村還沒(méi)有產(chǎn)權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產(chǎn)權市場(chǎng)還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農民進(jìn)行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀(guān)察點(diǎn)，具有典型的代表性，對我們制定農村政策法規，指導農村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。
1、農村集體非農用地應由市政府有關(guān)部門(mén)統一拍賣(mài)，價(jià)格應由鎮、村、村民協(xié)商制定，要適當的提高村集體、農戶(hù)的分成比例。
2、農村集體非農用地的入市方式要以公開(kāi)投標的形式，拍賣(mài)程序要有幾個(gè)規范的基本程序，如農民自愿等。
3、在土地審批環(huán)節，手續煩瑣、收費過(guò)高。應適當的簡(jiǎn)化手續，減少收費。
4、農民建房應嚴格按照鎮、村的統一規劃的要求進(jìn)行。
5、每個(gè)鎮應設立一個(gè)專(zhuān)職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農民買(mǎi)賣(mài)房屋、土地進(jìn)行操作、指導和監督。
課題組組長(cháng)：xx
成員：xx
xx
xx
執筆：xx
時(shí)間：20xx.x.x
土地流轉調研報告7
行政村位于鄉北4公里處，轄、積善村2個(gè)自然村。全村共有291戶(hù)，822人，其中五保戶(hù)6人，低保戶(hù)104人，特困家庭5戶(hù)。全村勞力483人，其中外出務(wù)工人員285人。村領(lǐng)導班子3人，村dang小組5個(gè)，共有黨員53人。
全村有耕地2507畝、林地2450畝、草地2571畝。水澆地966畝，機井13眼，全部為管灌，以蔬菜、甜菜種植為主。20xx年人均收入2200元，是20xx年省級重點(diǎn)貧困村。
一、村土地流轉現狀
目前，該村土地經(jīng)營(yíng)權流轉的主要形式為轉包和出租，均為外出務(wù)工農戶(hù)與村留守種植農戶(hù)之間的土地經(jīng)營(yíng)權流轉，到20xx年底，全村土地經(jīng)營(yíng)權流轉1880畝，占全村耕地總面積的75%，流轉土地農戶(hù)183戶(hù)，占全村總農戶(hù)數的63%：其中較大宗土地經(jīng)營(yíng)權流轉3起，流轉土地農戶(hù)32戶(hù)，占流轉土地農戶(hù)17.5%，流轉土地面積320畝,占流轉耕地17%；其余為農戶(hù)之間零星的土地經(jīng)營(yíng)權流轉。
二、村種植專(zhuān)業(yè)合作社規劃及運行情況
20xx年初,村支部書(shū)記組織村里種植大戶(hù)、回鄉創(chuàng )業(yè)能手等人，在三家種植合作社的基礎上組建了“建鑫種植專(zhuān)業(yè)合作社聯(lián)社”。
合作聯(lián)社通過(guò)積極爭取縣土地綜合治理資金支持，建60平米育苗大棚10個(gè)，鋪設膜下滴管。目前共接收入社農戶(hù)35戶(hù)，入社農戶(hù)基本為村留守種植農戶(hù)，共流轉土地1247畝。采取自愿入股的形式，每畝交納股金500元,合作聯(lián)社統籌建設育苗棚,購買(mǎi)化肥、農藥等。
種植專(zhuān)業(yè)合作社采取集中連片種植，統一管理、銷(xiāo)售，收益分紅，風(fēng)險共擔，調動(dòng)了部分有想法，想致富的農民積極性，給全村種植戶(hù)做了表率，能夠有效帶動(dòng)全村經(jīng)濟發(fā)展，并增加農民收入。合作社形式的土地的流轉，對土地進(jìn)行平整和水、電、路、溝的綜合整治，以及高效農業(yè)設施的引入，對土地的投入不斷加大。同時(shí)打破了一家一戶(hù)的經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)該村傳統農業(yè)開(kāi)始向現代農業(yè)邁進(jìn)。
三、存在的問(wèn)題
少數村干部對《中華人民共和國農村土地承包法》理解不徹底，在流轉過(guò)程中引導不力，方法不當。農戶(hù)對土地流轉政策不夠熟悉，思想認識不足，心存顧慮，怕土地流轉會(huì )失去承包經(jīng)營(yíng)權，影響自己的利益，加上農民的.戀土情結，寧愿粗放經(jīng)營(yíng)，也不愿轉出去。
農村土地流轉還處在自發(fā)階段，各方面的利益關(guān)系缺乏調整的法律依據。政府部門(mén)要制定、完善和出臺指導土地流轉的政策性文件和農村土地流轉管理辦法實(shí)施細則，使基層在實(shí)際操作中有規可依，有章可循。
資金短缺是制約農村土地流轉的一大因素，金融部門(mén)要本著(zhù)支持新農村建設和城鄉統籌為出發(fā)點(diǎn)加大信貸支持，行政“建鑫種植專(zhuān)業(yè)合作社聯(lián)社”現有7眼機井配套資金不足，需相關(guān)單位給予一定支持。
土地流轉調研報告8
一、農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的現狀
至200*年底，全市頒發(fā)農村土地承包經(jīng)營(yíng)權證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉合同13155份，流轉面積17.77萬(wàn)畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現四個(gè)特點(diǎn)：
1、有償流轉租金不高。尤溪縣調查，家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉以實(shí)物支付或以實(shí)物折價(jià)支付租金為主，以實(shí)物或實(shí)物折價(jià)支付的占75%，以現金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數在100元以?xún)取?/p>
2、流轉以短期為主。據調查，全市土地流轉期限在1年以?xún)鹊恼?8%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說(shuō)明經(jīng)營(yíng)權流轉的短期及非穩定性。
3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經(jīng)營(yíng)權的分別為6.91萬(wàn)畝、1.28萬(wàn)畝、1.34萬(wàn)畝、7.53萬(wàn)畝，分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉包和出租的占81.3%。說(shuō)明農民流轉的大多數是有償的。
4、農民自發(fā)流轉為主。從承包地流轉的過(guò)程看，農村土地使用權流轉主要是在農戶(hù)之間進(jìn)行，但農戶(hù)與企業(yè)連片出租、規模經(jīng)營(yíng)的比重正在提高。從尤溪縣調查來(lái)看，農村中有90%土地流轉操作是在農戶(hù)與農戶(hù)之間進(jìn)行，且流轉土地數量小，只有10%是成規模的土地流轉，操作發(fā)生在農戶(hù)與農業(yè)企業(yè)之間。
二、農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款試點(diǎn)工作成效與主要做法
去年我市在**、將樂(lè )縣開(kāi)展了農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押信貸試點(diǎn)工作。至200*年底，**縣農村信用聯(lián)社通過(guò)公司、基金擔保及土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押等各類(lèi)形式共發(fā)放15.6萬(wàn)元貸款支持紅豆杉規模種植戶(hù)，涉及土地流轉187畝。將樂(lè )縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營(yíng)權作抵押的貸款20萬(wàn)元。其主要做法是：
1、明確農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押條件和范圍。一是農村土地承包經(jīng)營(yíng)權必須是合法流轉取得或通過(guò)招標、拍賣(mài)和公開(kāi)協(xié)商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料；二是土地承包經(jīng)營(yíng)權產(chǎn)權關(guān)系清晰、合法，村委會(huì )或發(fā)包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議和手續符合國家法規政策；三是抵押期限為《農村土地承包法》規定的承包期以?xún)�，同時(shí)抵押人取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權期限應為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包經(jīng)營(yíng)權的抵押價(jià)值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押價(jià)值進(jìn)行認定，認定的一般原則：土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押價(jià)值=年租地平均收益×經(jīng)營(yíng)期限+種養物價(jià)值。同時(shí)明確了縣農業(yè)行政主管部門(mén)為土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押信貸業(yè)務(wù)的抵押登記部門(mén)。抵押登記后，還要將情況抄報鄉（鎮）農村土地管理部門(mén)和村集體經(jīng)濟組織備案，以方便農村土地管理。
3、設計農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款的風(fēng)險防范措施。一是把好貸款用途關(guān)，防范信貸風(fēng)險和用地政策風(fēng)險。借款人取得貸款必須用于農業(yè)開(kāi)發(fā)項目及拋荒地復耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款金額不超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押認定價(jià)值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動(dòng)資金貸款期限確定；三是建立擔保機制，創(chuàng )新貸款模式。①“公司+土地經(jīng)營(yíng)權抵押”，即農業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體，并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營(yíng)權作為抵押物，同時(shí)企業(yè)負連帶責任；②“基金擔保+土地經(jīng)營(yíng)權抵押”，即行業(yè)設立基金，由基金擔保和經(jīng)營(yíng)戶(hù)的土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押共同擔保以獲得貸款，擔保責任由基金和土地承包經(jīng)營(yíng)權按約定比例分擔；③“土地承包經(jīng)營(yíng)權作股權抵押”，即兩個(gè)以上經(jīng)營(yíng)戶(hù)以擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權作為股權成立聯(lián)營(yíng)公司，把股權作抵押申請貸款；④直接以農村土地承包經(jīng)營(yíng)權為抵押取得貸款；⑤其他符合法規的貸款模式。
4、政府支持，為農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款提供組織保障。**縣政府下發(fā)了《關(guān)于農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理的實(shí)施意見(jiàn)》，對農村土地流轉進(jìn)行了規范，成立農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉服務(wù)中介組織，在試點(diǎn)區域建立鄉（鎮）土地流轉服務(wù)中心和村級土地流轉服務(wù)站，以協(xié)助抵押權人對經(jīng)營(yíng)權抵押的土地進(jìn)行管理和流轉，為農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押信貸業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作提供強有力的組織保障。
三、農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款利弊分析
（一）有利因素
1、增加農村融資渠道，突破農業(yè)融資的“瓶頸”制約。開(kāi)展農村土地經(jīng)營(yíng)權抵押貸款，突破了農村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經(jīng)營(yíng)戶(hù)認識到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源，還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資，既可提高農戶(hù)保護土地的意識，也可為在農村經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中解決資金不足問(wèn)題提供有效的途徑。
2、促進(jìn)土地合理流轉，實(shí)現土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過(guò)流轉，改變了傳統簡(jiǎn)單生產(chǎn)模式，農村土地逐步向集約和規模方向發(fā)展，有效提高土地的產(chǎn)出率和農產(chǎn)品的商品化程度。同時(shí)，一旦抵押人出現貸款違約，銀行可以將經(jīng)營(yíng)權及附著(zhù)物一起進(jìn)入土地流轉市場(chǎng)拍賣(mài)轉讓?zhuān)恋刭Y源的配置將更加合理。
3、推動(dòng)了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農村金融業(yè)的發(fā)展，實(shí)現了雙方互利多贏(yíng)。土地經(jīng)營(yíng)權抵押信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)辦，一方面促進(jìn)了土地的合理流轉和土地的適度規模經(jīng)營(yíng)，推動(dòng)了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面，引導金融機構改變了過(guò)去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農村經(jīng)濟建設中去，從而推動(dòng)了集約化金融模式與小額信貸等農村金融發(fā)展多元模式的形成。
4、解決了農民特別是種養大戶(hù)擔保難的問(wèn)題。由于經(jīng)營(yíng)大戶(hù)生產(chǎn)成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過(guò)設定土地經(jīng)營(yíng)權抵押信貸，可以支持其開(kāi)展生產(chǎn)種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開(kāi)發(fā)，提高土地利用率。
（二）不利因素
1、金融風(fēng)險加大。農業(yè)抵御自然災害的能力弱，農業(yè)保險業(yè)務(wù)尚未全面展開(kāi)，如遇到較大的自然災害或市場(chǎng)因素影響，將給開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)權抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機構帶來(lái)不可預知的風(fēng)險，影響了金融部門(mén)對這項業(yè)務(wù)的全面開(kāi)展。
2、辦理農村土地經(jīng)營(yíng)權抵押貸款手續繁雜。金融部門(mén)為了保障其既得利益，最大限度降低金融風(fēng)險，設立了防范信貸風(fēng)險的有關(guān)措施，手續繁雜。加上評估機制不健全，農民文化素質(zhì)偏低，農戶(hù)要實(shí)現以農村土地經(jīng)營(yíng)權抵押貸款，困難很多，部分農戶(hù)寧愿以更高的利息通過(guò)商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農戶(hù)參與的積極性。
四、土地流轉和抵押存在的主要問(wèn)題
1、流轉程序不規范。目前，在土地流轉過(guò)程中，主要以轉包為主，流轉形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關(guān)系較好的村民之間內部、私下流轉，流轉規模較小，且當事雙方?jīng)]有簽訂書(shū)面合同，也未向發(fā)包的村委會(huì )或村小組登記備案，或未經(jīng)發(fā)包方同意，合同條款的公平、完整、規范等也較欠缺。即使個(gè)別簽訂了書(shū)面合同，也都是農戶(hù)間的不規范合同，極易產(chǎn)生土地糾紛。
2、中介組織及流轉市場(chǎng)發(fā)育緩慢。由于農民思想觀(guān)念守舊，嚴重制約了農村土地流轉中介組織及流轉市場(chǎng)的發(fā)育。如**縣沙溪鄉于20xx年組織到浙江等發(fā)達地區考察土地流轉工作后，成立了土地信托服務(wù)站，但至今都沒(méi)有正常運作。尤溪縣反映，目前全縣15個(gè)鄉鎮都沒(méi)有建立土地流轉服務(wù)中心，農村土地流轉管理機構不健全，導致全縣絕大部分農村土地流轉不規范，出現自發(fā)性無(wú)序流轉。
3、鄉村組織越俎代皰。一些鄉村組織不尊重農民的意愿，隨意改變土地承包關(guān)系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉收益中的一部分作為鄉村集體收入，損害了農民和集體利益。三元區反映，盡管?chē)乙幎ǖ诙喭恋爻邪谠傺娱L(cháng)30年，但個(gè)別地方依然以村規民約的`形式規定每3-5年對承包土地進(jìn)行調整。有的地方不顧客觀(guān)實(shí)際，以產(chǎn)業(yè)化規模經(jīng)營(yíng)為由強行流轉，嚴重侵害了農戶(hù)利益。
4、農村保障機制不健全。當前的農村土地擔負產(chǎn)出農產(chǎn)品的經(jīng)濟功能和農民的社會(huì )保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經(jīng)營(yíng)使用權長(cháng)期地轉出去，而是把耕地轉包給兄弟姐妹和親戚；在轉包給“非自家人”時(shí)，一般寧愿把耕地轉包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農戶(hù)。同時(shí)也造成想種地的沒(méi)地種，有地的不想種的粗放式經(jīng)營(yíng)，降低耕地的利用率。
5、農村土地抵押價(jià)值認定不夠科學(xué)。農村價(jià)值評估權威機構尚未建立，對農村土地抵押價(jià)值認定不夠科學(xué)，貸款人主觀(guān)意愿成份比較大，抵押權人實(shí)現農村土地經(jīng)營(yíng)權這個(gè)抵押物的價(jià)值也相對比較困難。
五、對策與建議
1、穩妥推進(jìn)，保障權益。要進(jìn)一步完善和落實(shí)黨的農村土地政策，保障農民的土地權益。在實(shí)施《農村土地承包法》過(guò)程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內，除非農民主動(dòng)放棄土地的承包權，否則任何組織或個(gè)人都不得通過(guò)任何手段使農民失去承包的土地（國家需要征用除外）。只有這樣，才能使農民感到自己是土地的主人，才能真正使農民在土地制度上形成長(cháng)期穩定的預期。要進(jìn)一步明確界定農民的土地權利，讓農戶(hù)真正享有占有、使用、收益和處置四權統一的承包經(jīng)營(yíng)權，讓農戶(hù)對承包的土地享有轉讓、出租、入股、抵押等權利。同時(shí)，要采取政府、村集體和個(gè)人合理負擔籌集保險費的原則，積極探索“土地換保障”的辦法，逐步建立失地農民保障制度。對承包期內將承包土地全部流轉進(jìn)城從事二、三產(chǎn)業(yè)的農村居民，享受城鎮居民的同等待遇，參與城鎮最低生活保障和社保等福利待遇，并在進(jìn)城鎮經(jīng)商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對受讓經(jīng)營(yíng)土地的外地經(jīng)營(yíng)主體，在農業(yè)技術(shù)培訓、戶(hù)口、子女就學(xué)等方面給予照顧。
2、建章立制，規范運作。建議及時(shí)出臺農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的政策法規和制度，明確土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的原則、范圍及操作程序，構建適應市場(chǎng)化及農村實(shí)際的土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉制度。要進(jìn)一步規范土地流轉行為，體現土地經(jīng)營(yíng)權流轉中自愿原則。流轉時(shí)必須經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致，簽訂流轉合同，報村集體經(jīng)濟組織、鄉鎮土地承包管理部門(mén)備案。土地流轉的期限應由雙方協(xié)商約定，但最長(cháng)的期限不得超過(guò)第二輪土地承包期。應簽訂流轉的合同，以合同的形式將流轉雙方的權利義務(wù)固定下來(lái)，流轉合同應標明雙方當事人的姓名、住址、流轉期限、流轉土地的用途、流轉價(jià)款以及違約責任，使雙方一旦發(fā)生糾紛，調處有據。
3、創(chuàng )新機制，培育市場(chǎng)。一是建立土地流轉風(fēng)險保障金制度。土地流轉合同簽訂后，業(yè)主每年應交納一定數量的風(fēng)險保證金，如合同到期無(wú)糾紛發(fā)生，風(fēng)險保證金如數退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權、穩定承包權、搞活經(jīng)營(yíng)權”的原則，在有條件的村組組建生產(chǎn)企業(yè)，以土地承包權入股的方式，組織開(kāi)展土地股份合作制的試點(diǎn)探索工作，在試點(diǎn)成功的基礎上逐步推開(kāi)。三是要積極培育農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉市場(chǎng)。流轉市場(chǎng)的培育應遵循市場(chǎng)經(jīng)濟規律，確立集體經(jīng)濟組織與農民、農戶(hù)作為流轉市場(chǎng)主體的地位。鄉村組織應堅持土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉條件和自愿、有償原則，不應強行集中土地。政府部門(mén)應著(zhù)重做好法律政策宣傳、制定流轉規則、發(fā)布流轉耕地供求及價(jià)格信息、監督土地流轉公開(kāi)公正和保護正當交易，不要輕易干預農民的市場(chǎng)選擇行為。要加快土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉服務(wù)體系建設。
4、宏觀(guān)調控，嚴禁包辦。一是政府要對土地流轉有宏觀(guān)上的調控。完善產(chǎn)權登記制度，建立科學(xué)的農地資產(chǎn)評估體系，合理評價(jià)農村土地價(jià)值，逐漸形成城鄉一體化的管理。二是要建立約束政府行為過(guò)度干預的機制。準確定位政府在推進(jìn)土地流轉中的角色，監控土地供需總量的動(dòng)態(tài)平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。三是加強宣傳力度，增加農民對有關(guān)法規和政策的了解，使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自覺(jué)。
5、積極探索，推動(dòng)抵押。要強化地方政府與金融部門(mén)互動(dòng)作用，以農村金融體系改革與創(chuàng )新為契機，加大試點(diǎn)力度。要抓緊研究制訂土地承包權和經(jīng)營(yíng)權相互分離、用土地經(jīng)營(yíng)權抵押貸款的可操作性意見(jiàn)，讓更多的農民在穩定承包權30年不變的基礎上，以土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押融資的方式，使農民較為方便地獲得急需的啟動(dòng)資金。要建立健全農村土地價(jià)值評估制度。應建立農村土地價(jià)值評估機構，可以委托有資質(zhì)中介機構來(lái)承擔，使土地流轉、抵押、清償等行為做到公正、合理。
6、加強引導，優(yōu)化服務(wù)。要把農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作擺上各級黨委和政府議事日程，切實(shí)加強領(lǐng)導。要加強黨的農村政策的學(xué)習和宣傳教育，認真搞好調查研究，發(fā)現與解決新問(wèn)題，總結新經(jīng)驗，探索新路子，處理好各方面的利益關(guān)系。對二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、就業(yè)門(mén)路較多、農民收入比較穩定、部分農民不再以土地收入為主要來(lái)源的地方，要積極引導，做好工作，確保農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作的順利進(jìn)行。要切實(shí)執行黨的土地承包政策，為土地流轉及時(shí)提供法律、政策、信息服務(wù)和搞好協(xié)調服務(wù)，建立土地經(jīng)營(yíng)權流轉機制，促進(jìn)土地適度規模經(jīng)營(yíng)和集約經(jīng)營(yíng)。
土地流轉調研報告9
近年來(lái)，全縣各地在堅持穩定農村土地承包政策的前提下，積極引進(jìn)業(yè)主,不斷探索和創(chuàng )新土地流轉機制，推進(jìn)土地集約化經(jīng)營(yíng)，有效地促進(jìn)和帶動(dòng)了農村產(chǎn)業(yè)結構調整和農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng),促進(jìn)了土地資源向土地資本轉變。為深入了解全縣土地流轉和經(jīng)營(yíng)狀況，對全縣土地流轉情況進(jìn)行了調查，并就目前土地流轉中還存在的問(wèn)題及對策進(jìn)行了探討。
一、基本情況
二、主要形式
3、借用。承包農戶(hù)將土地承包經(jīng)營(yíng)權無(wú)償借給他人使用，借用人無(wú)需向出借人支付土地承包經(jīng)營(yíng)權的使用費，農業(yè)稅仍由原承包人承擔。涉及農戶(hù)500余戶(hù)，1500余人，土地面積1000余畝，約占流轉面積的6%。
4、入股。承包農戶(hù)在自愿的基礎上，將擁有的土地使用權作價(jià)入股，與其他生產(chǎn)要素相結合，組建股份制或股份合作制企業(yè)。如雙河鎮銅鑼、佛頭、大佛、筆架、犁頭、楊柳等8個(gè)村社，通過(guò)土地入股，建立股份合作制茶場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)收入在扣除應交稅費和成本后，按股分紅，農戶(hù)還可應聘進(jìn)企業(yè)務(wù)工，獲得勞動(dòng)報酬。
三、存在的問(wèn)題
從目前情況看，我縣土地流轉機制改革還處于探索階段，總體上是健康、有序的，對提高農民組織化程度和農業(yè)綜合效益起了積極作用。但由于土地使用權流轉政策性強，涉及面廣，當前在一些地方仍然還存在以下幾方面的問(wèn)題：
(一)政策宣傳不到位，群眾思想認識有待提高。一些鄉鎮政府沒(méi)有把推進(jìn)農村土地流轉放到推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整和增加農民收入這個(gè)大局來(lái)認識。對土地流轉政策的宣傳不夠深入，群眾對土地流轉的認識還存在誤區，主要表現為一些農戶(hù)和部份土地承包業(yè)主對推進(jìn)土地流轉還存在三怕：一是部份農民怕土地轉包出去后，自己?jiǎn)适Я送恋亟?jīng)營(yíng)權，沒(méi)有了生活的最低保障線(xiàn)，因此部份農民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉包出去。二是部份業(yè)主怕政策不穩，政府收回土地承包租賃權，不敢大膽投入。三是部份業(yè)主怕市場(chǎng)前景不佳，承包無(wú)效益，不敢大規模搞開(kāi)發(fā)。
(二)土地流轉的管理機制、服務(wù)機制不健全，制約了土地流轉的進(jìn)程。當前土地流轉大都是群眾的自發(fā)性行為，缺乏約束力和規范性，政府在土地流轉上缺少應有的管理、引導和服務(wù)，制約了土地流轉的規模和速度。一些鄉鎮和村社沒(méi)有認識到土地流轉的主體是農民，在工作中還存在錯位、越位的現象，在土地流轉問(wèn)題上采勸一刀切的簡(jiǎn)單化操作方式，個(gè)別村社強行要求農民退出承包地統一轉包給業(yè)主，群眾對此不滿(mǎn)意，甚至引發(fā)了新的干群矛盾。
(三)土地集中成片流轉難，業(yè)主開(kāi)發(fā)難成規模。在農村家庭聯(lián)產(chǎn)承包制下，土地分戶(hù)經(jīng)營(yíng)的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規模性之間存在矛盾。由于推行土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制后，業(yè)主在實(shí)施土地規模流轉時(shí)，往往因為一戶(hù)或幾戶(hù)承包戶(hù)不能談妥，而使土地規�；鬓D難以成功，從而導致土地流轉比較分散，制約了規模經(jīng)濟的發(fā)展。
(四)融資困難，業(yè)主開(kāi)發(fā)資金匱乏，制約了土地流轉的規模。大面積承包土地從事高效農業(yè)開(kāi)發(fā)需要較大的資金投入，而土地承包大戶(hù)一般沒(méi)有貸款擔保單位，又不能將土地使用作為貸款抵押，因此很難從銀信部門(mén)貸到貸款，加之一些地方交通等基礎設施和自然基礎條件較差，更難籌集資金或引進(jìn)資金，致使部份業(yè)主在土地開(kāi)發(fā)上存在嚴重的資金困難，規模難以擴大，效益難以提高。
(五)部份土地流轉合同不規范，容易產(chǎn)生合同糾紛，影響農村社會(huì )、政治穩定。突出表現為一是合同的主體不合法，《農村土地承包法》明確規定家庭承包經(jīng)營(yíng)土地流轉的主體是農戶(hù)，集體四荒地流轉的主體是農業(yè)社，而部份業(yè)主承包土地時(shí)不管是何種土地，一律與村社直接簽訂協(xié)議，致合同的主體不合法，不能生效。二是合同承包期限不合法。協(xié)議中簽定的土地流轉的期限超過(guò)了第二輪土地延包期的剩余期限，致使合同無(wú)法履行。三是部份業(yè)主借土地流轉改變了土地所有權的性質(zhì)和土地的農業(yè)用途，致使合同不合法。這三種表現形式都會(huì )造成維系農戶(hù)與承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)、業(yè)主之間土地承包關(guān)系的.協(xié)議無(wú)法生效和履行，加之農民的法律意識不強，受市場(chǎng)經(jīng)濟的趨利性、排他性的影響，使作為農民最后生活底線(xiàn)的土地，必然是農民的最終選擇，從而形成農民與承包戶(hù)間的矛盾，嚴重的甚至會(huì )造成新的社會(huì )矛盾，阻礙土地流轉進(jìn)程，影響農村穩定。
四、對策建議
(一)解放思想，轉變觀(guān)念，切實(shí)解決好認識問(wèn)題。
土地流轉是農村產(chǎn)業(yè)結構調整的重點(diǎn)內容，是實(shí)現規模農業(yè)、效益農業(yè)，推動(dòng)農業(yè)產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的前提和基矗土地是最基本的生產(chǎn)要素，土地流轉的主體是農民。因此，解決好農民的思想認識問(wèn)題，打破阻止土地適度規模流轉的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統的小農經(jīng)濟意識，摒棄搞土地流轉就是搞土地私有化、搞資本主義等思想觀(guān)念，牢固樹(shù)立發(fā)展的觀(guān)念、創(chuàng )新的觀(guān)念、市場(chǎng)的觀(guān)念、效益的觀(guān)念。其次，政府要切實(shí)轉變觀(guān)念，要把土地流轉放推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和發(fā)展農村經(jīng)濟這個(gè)大局來(lái)認識，正確引導規范，強化服務(wù)意識，改進(jìn)工作方法，切實(shí)將農民的積極性保護好、發(fā)揮好、引導好。
(二)加強引導和規范，切實(shí)解決好土地流轉的管理機制、服務(wù)機制的問(wèn)題。
正確引導和規范是加快土地流轉速度的關(guān)鍵。為此我們要進(jìn)一步建立健全土地流轉的管理機制、服務(wù)機制，促進(jìn)土地流轉的健康快速發(fā)展。一是要政策引。要加大土地流轉政策的宣傳力度，切實(shí)做好土地流轉示范工作。在平等、自愿、互利原則下，通過(guò)公司加農戶(hù)、業(yè)主加農戶(hù)等方式，鼓勵、支持、引導農民大膽試點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，滾動(dòng)發(fā)展，進(jìn)一步加快農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，要堅決杜絕一刀切、運動(dòng)式、簡(jiǎn)單化的操作處置。二是要環(huán)境促。加強軟硬環(huán)境建設，對運用土地流轉進(jìn)行優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)立項開(kāi)發(fā)的，給予資金、技術(shù)、稅費等方面的傾斜。同時(shí)，要抓好市場(chǎng)建設，疏通流通環(huán)節，縮短小生產(chǎn)與大市場(chǎng)之間的距離，讓農民、業(yè)主有想頭、有干頭。三是要服務(wù)幫。加強信息服務(wù)、科技服務(wù)，為農民、土地承包戶(hù)提供準確的市場(chǎng)信息和科技信息，主動(dòng)做好政策、法律的咨詢(xún)和指導調解工作，引導土地流轉步入正軌。
(三)科學(xué)規劃、統籌安排，切實(shí)解決土地流轉的規模問(wèn)題。
現代經(jīng)濟越來(lái)越朝著(zhù)規模經(jīng)濟的方向發(fā)展。沒(méi)有規模，就沒(méi)有效益，也就沒(méi)有市場(chǎng)競爭力。加快土地流轉速度，突出規模效益的關(guān)鍵是要解決好土地難以集中成片，不易形成規模的問(wèn)題。解決土地流轉規模問(wèn)題，首先，地方鄉村兩級在完善土地承包經(jīng)營(yíng)責任制時(shí)要統一規劃，科學(xué)安排。其次，要做好四荒土地的調查和統計，在此基礎上超前規劃，合理安排，要在耕地的深度開(kāi)發(fā)，非耕地的廣度開(kāi)發(fā)上下功夫。第三，要在充分尊重農民自愿的基礎上，以土地托管為載體，對撂荒土地進(jìn)行統一規劃和開(kāi)發(fā)。建立土地信托服務(wù)中心，對擬流轉的土地集中統一管理，使之形成規模開(kāi)發(fā)。政府要積極引導，健全土地流轉機制，充分發(fā)揮農民、業(yè)主的主動(dòng)性和積極性，依托資源優(yōu)勢，發(fā)揮比較優(yōu)勢，突出土地流轉的規模經(jīng)營(yíng)，體現規模效應，促進(jìn)土地合理、有序流轉。
(四)加大資金扶持，切實(shí)解決好業(yè)主開(kāi)發(fā)資金匱乏的問(wèn)題。
生產(chǎn)啟動(dòng)資金匱乏是阻礙土地流轉進(jìn)程的主要因素之一，因此必須從多方面加大對土地流轉所需資金的扶持力度。一是加大銀信部門(mén)的貸款支持力度。對利用流轉土地搞規模開(kāi)發(fā)，比較效益高，優(yōu)勢明顯的項目，要在政策和資金上給予扶持，銀信部門(mén)要積極給予貸款支持。二是積極向上爭取專(zhuān)項資金。政府要加大農業(yè)資金投放力度，對利用流轉土地搞高效農業(yè)、規模農業(yè)的優(yōu)先投放資金。三是通過(guò)公司、業(yè)主的投入解決資金問(wèn)題。采取承租反包、購買(mǎi)土地使用權、股份合作等模式，讓公司、業(yè)主和農戶(hù)共同投入資金搞高效農業(yè)、特色農業(yè)，從而降低業(yè)主和農戶(hù)風(fēng)險，有效解決土地流轉資金難的問(wèn)題。
(五)加強對契約的規范管理，切實(shí)解決好土地流轉契約不規范的問(wèn)題。
當前，農民與承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)、業(yè)主之間的承包關(guān)系都是用契約來(lái)維系，而且大部分契約又具有不規范性、不穩定性和松散性。因此，在推進(jìn)土地流轉工作中，一方面要加強對契約的規范管理，進(jìn)一步明確承租雙方的責、權、利，引導承包方和農民遵守合同協(xié)議，積極做好法律咨詢(xún)和法律服務(wù)。另一方面，要切實(shí)加大《合同法》、《農業(yè)法》、《農村土地承包法》等法律法規的宣傳力度，增強農民的法律意識，規范雙方的履約行為，促進(jìn)土地流轉健康有序發(fā)展。
土地流轉調研報告10
調查表明：全市農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉主要有三種形式：
一是土地轉包；二是土地出租；三是土地入股。
除此以外，還有土地轉讓、土地互換等其它形式。
我市土地流轉呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是流轉形式多樣化。農村土地流轉的形式已由過(guò)去農戶(hù)之間的轉包為主，逐漸轉變?yōu)檗D包、互換、出租、轉讓等多種形式并存，流轉形式多樣化趨勢明顯。在全市流轉的8.58萬(wàn)畝土地中，轉包、出租、入股、轉讓、互換五種形式都有，其中轉包、出租和入股共8.17萬(wàn)畝，占95.2%，成為農村土地流轉的主要形式。二是流轉主體多元化。隨著(zhù)農村經(jīng)濟的發(fā)展，農村土地流轉已不僅僅局限于農戶(hù)之間，種養大戶(hù)、龍頭企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作組織已經(jīng)全面參與，使農村土地流轉主體趨于多元化。據統計，目前流入種養大戶(hù)的土地有3.57萬(wàn)畝，占流轉面積的41.6%；
流入到農民專(zhuān)業(yè)合作社的有2.05萬(wàn)畝，占23.9%，流入到農業(yè)龍頭企業(yè)的有0.35萬(wàn)畝，占4.1%。三是流轉面積規�；�。土地流轉由以前的分散零星流轉開(kāi)始轉向規模集中連片流轉。據調查，全市涌現出以合作社、種植大戶(hù)、龍頭企業(yè)等為主體的100畝以上種養殖大戶(hù)179家，農民專(zhuān)業(yè)合作社承接土地流轉的有17家，流轉面積2.05萬(wàn)畝，仁和集鎮的蘆龍農事服務(wù)合作社、金集鎮的益民新型農業(yè)合作社流轉土地2500多畝，種植大戶(hù)承接流轉的有159人，面積3.57萬(wàn)畝。承接流轉面積100畝以上的有6.5萬(wàn)多畝，占總流轉面積的76%，其中500畝以上流轉的達到33957畝，占總流轉面積的40%左右。仁和集鎮的宣有林、冶山鎮的張獻國流轉土地超過(guò)5000畝。四是流轉程序規范化。通過(guò)完善制度、開(kāi)展培訓、加強宣傳、搭建平臺等一系列措施，我市土地流轉程序進(jìn)一步得到規范，基本做到土地流入流出有申請、村組有審核、市鎮有備案。據統計，20xx年全市共簽訂土地流轉合同3946份，合同面積達47260畝，占20xx年總流轉面積的83%，基本上采用了統一提供的規范性文本，土地經(jīng)營(yíng)權證、流轉合同都在鎮土地流轉中心備案存檔。五是流轉服務(wù)組織化。隨著(zhù)市、鎮、村三級管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò )體系的建立，我市土地流轉已經(jīng)開(kāi)始由自發(fā)、口頭形式向規范化、組織化發(fā)展。目前，我市成立了以市委副書(shū)記劉榮祥同志為組長(cháng)的農村土地流轉工作領(lǐng)導組，掛牌成立了農村土地流轉交易服務(wù)中心。15個(gè)鎮（街道）都成立工作領(lǐng)導組、土地流轉中心和管理辦公室，各鎮行政服務(wù)大廳增設了服務(wù)窗口，各村（社區）都配備了土地流轉信息員。據統計，三級農村土地流轉管理人員已經(jīng)達到260多人。
二、土地流轉的主要成效及存在問(wèn)題
1、提高了土地利用效率。實(shí)行農村土地適度規模流轉后，促進(jìn)了土地資源的合理利用，增加了土地種植面積。仁和集鎮蘆龍農事合作服務(wù)社集中流轉土地近3000畝，通過(guò)小田改大田等措施對部分土地進(jìn)行整治，增加了耕地面積近25%。
2、促進(jìn)了農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)。開(kāi)展農村土地流轉，滿(mǎn)足了一部分有技術(shù)特長(cháng)、有資金實(shí)力、有經(jīng)營(yíng)管理能力的專(zhuān)業(yè)大戶(hù)集約經(jīng)營(yíng)土地的愿望，實(shí)現了生產(chǎn)要素的`合理配置，使土地經(jīng)營(yíng)權向專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、合作社等規模經(jīng)營(yíng)主體集聚，擴大了規模經(jīng)營(yíng)面積，形成了一批具有一定規模的農產(chǎn)品基地。大通鎮的項永祥戶(hù)原是跑運輸的，積累資金后，通過(guò)參與土地流轉，建成了我市新興的蔬菜規模生產(chǎn)基地。冶山鎮張獻國辦企業(yè)有了一定的積累，便棄工從農，今年租賃流轉后的土地5000多畝，除了進(jìn)行水稻、玉米種植外，還引進(jìn)了太空蓮藕、油桃等經(jīng)濟作物，引領(lǐng)當地農民向高效特色農業(yè)方向發(fā)展。
3、增加了農民的直接收入。我市絕大多數土地流轉費在每畝500元左右，國家有關(guān)惠農補貼仍歸農民享有。因此農民把土地流出后，不但在農田方面收入有了一定的保障，而且可以安心地經(jīng)工經(jīng)商，或外出務(wù)工，或在本地企業(yè)就業(yè)。金集鎮益民新型農業(yè)專(zhuān)業(yè)合作社有700多戶(hù)農民入社成為社員，將2468畝承包地流轉給合作社，每畝每年可得到450斤稻谷，而且還可以參加合作社的保底分紅，部分農民平時(shí)也可以在合作社做工獲得一定的報酬。入社社員年均增加收入4000多元，土地流轉后的農民務(wù)工經(jīng)商、外出打工戶(hù)均增加收入5000多元。
4、培育了新的經(jīng)濟主體。以農民專(zhuān)業(yè)合作社和有實(shí)力的種養大戶(hù)為主的經(jīng)營(yíng)主體參與土地流轉的積極性高漲，土地股份合作、農事
服務(wù)等合作社數量不斷增加，有力地推動(dòng)了農村土地流轉。永豐鎮的華福昌戶(hù)，20xx年從市良種場(chǎng)流轉土地504畝，與有關(guān)企業(yè)實(shí)行訂單生產(chǎn)，一年純收入達到30多萬(wàn)元，已經(jīng)成為名副其實(shí)的種植大戶(hù)。
5、加快了農村勞動(dòng)力轉移。通過(guò)農村土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉，使很多農村勞動(dòng)力從土地中解放出來(lái)，既維護了農民的土地承包權益，又解除了農民離土離鄉的后顧之憂(yōu)，使更多的人從事二、三產(chǎn)業(yè)或外出打工。據統計：全市20xx年離土不離市的農業(yè)勞動(dòng)力約12萬(wàn)人，占全市農業(yè)總勞動(dòng)力的38%。
據調查，目前影響土地流轉的主要問(wèn)題有以下三個(gè)方面：
一是傳統思想觀(guān)念的束縛。目前，大多數農民戀土情結較濃，加上各項農業(yè)補貼，土地收益得到提升，農民把土地看得更加珍貴。即使外出務(wù)工、經(jīng)商，也舍不得將土地流轉出去，從而限制和影響了土地流轉。
二是個(gè)別鎮村認識不到位。一些鎮村干部對于通過(guò)土地流轉發(fā)展現代農業(yè)，加快新農村建設的重要性認識不足，積極性、主動(dòng)性不高。
三是流轉機制不夠完善。有的鎮流轉程序不規范，土地流轉雙方的管理約束機制、調解糾紛仲裁機制等不夠完善。
三、加快推進(jìn)土地流轉的意見(jiàn)和建議
1、強化責任，充分調動(dòng)鎮村干部積極性和創(chuàng )造性。在農村土地流轉的進(jìn)程中，鎮村干部的作用發(fā)揮非常關(guān)鍵。他們熟悉農戶(hù)家庭現狀、當地的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、勞動(dòng)力的流動(dòng)狀況、農民的思想動(dòng)態(tài)，做工作的針對性強。因此，各鎮（街道）黨委、政府要高度重視農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉工作，把建立土地經(jīng)營(yíng)權流轉機制，促進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權的有序流轉作為深化農村改革，實(shí)施機制創(chuàng )新的重要內容來(lái)抓，列入黨委、政府工作的議事日程。結合當地實(shí)際，制訂一些促進(jìn)土地流轉的措施，落實(shí)鎮村干部工作責任。建議市委、市政府考慮拿出指導性計劃，分解到各地并列入考核內容，對成績(jì)突出的予以表彰獎勵。
2、加強宣傳，消除農民的思想顧慮。一要多渠道、全方位宣傳土地流轉法律法規，宣傳土地流轉、規模經(jīng)營(yíng)的典型，使土地流轉的基本政策、原則、程序家喻戶(hù)曉，為土地流轉創(chuàng )造良好的輿論氛圍和政策環(huán)境。二要讓廣大農民充分認識到，土地不僅是就業(yè)和生存的手段，更是一筆可以利用的資產(chǎn)，從而提高農民群眾參與土地流轉的積極性和主動(dòng)性。三要提高基層干部“以地生財”的意識，引導農民群眾提高組織化程度，增強運作土地的能力，促進(jìn)農村土地流轉工作合理、健康、有序開(kāi)展。
3、強力推進(jìn)，大膽創(chuàng )新土地流轉模式。根據全市農業(yè)發(fā)展實(shí)際，大膽創(chuàng )新土地流轉模式，最大限度提高土地利用率及產(chǎn)出率。一要大戶(hù)示范帶動(dòng)。大力培育種植、養殖大戶(hù)，依靠大戶(hù)的示范效應，促進(jìn)農村土地流轉。二要合作社合力帶動(dòng)。大力發(fā)展農村專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟組織，按照民主原則對土地統一管理，提高農民對土地流轉的積極性。三要招商引資帶動(dòng)。建議將土地流轉工作與招商引資工作有效對接，互為促動(dòng)。要大力引進(jìn)有實(shí)力的農業(yè)龍頭企業(yè)到我市興辦特色農業(yè)、休閑農業(yè)、觀(guān)光農業(yè)。四要科研單位帶動(dòng)。通過(guò)實(shí)行優(yōu)惠政策，鼓勵市內外科研單位和大專(zhuān)院校租賃農民土地，建設產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地和科研基地。五要鼓勵有一定規模種植和養殖的大戶(hù)和合作社掛牌成立家庭農場(chǎng)和合作農場(chǎng)，為發(fā)展設施農業(yè)和高效農業(yè)創(chuàng )造條件，打好基礎。
篇二：土地流轉調研報告(定稿)
關(guān)于我縣土地流轉情況的調研報告
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政協(xié)獻縣委員會(huì )辦公室
我國經(jīng)濟社會(huì )經(jīng)過(guò)30年改革開(kāi)放的發(fā)展，曾經(jīng)激發(fā)億萬(wàn)農民生產(chǎn)積極性的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，從某些地域來(lái)看越來(lái)越顯現出了阻礙生產(chǎn)力發(fā)展的態(tài)勢，隨著(zhù)新型的生產(chǎn)關(guān)系的進(jìn)一步確立，必將迎來(lái)新一輪土地由分到合的轉變。這次土地流轉，被稱(chēng)作新中國的間自愿協(xié)商的土地互換等不包括在內。流轉的土地主要用于農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)，部分流轉土地以種植棉花、辣椒等經(jīng)濟作物或發(fā)展林業(yè)為主，產(chǎn)出效益較低。
綜合分析我縣土地流轉現狀，呈現以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是從流轉方式看，主要以反租倒包、轉包為主，占流轉土地總量的94%，以轉讓和互換為輔，占流轉土地總量的6%；二是從流轉地域看，土地流轉主要集中在諸如十五級、本齋、淮鎮、河街等工業(yè)發(fā)展較好的鄉鎮，或者像段村鄉大村大洼、臨河冉三角千畝大方、農場(chǎng)梅莊大洼等地處偏遠、土地貧瘠、土地資源豐富的村莊；三是從承包對象看，除跨村跨鄉流轉土地的情況外，還產(chǎn)生了外地來(lái)我縣承租土地（承租面積300余畝）和我縣到天津、新疆及河北省的其他地區承租土地情況（承租面積約1.4萬(wàn)畝）；四是從流轉主體看，土地正由農戶(hù)間流轉向農戶(hù)與種養大戶(hù)、農合組織、農業(yè)龍頭企業(yè)等流轉，目前全縣80多個(gè)種養能手、專(zhuān)業(yè)組織共承租流轉土地1.5萬(wàn)畝。
二、開(kāi)展土地流轉給我縣帶來(lái)的變化
土地流轉對改造我縣傳統農業(yè)，優(yōu)化農業(yè)農村經(jīng)濟結構和促進(jìn)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展產(chǎn)生了巨大而深遠的影響：
一是土地規模經(jīng)營(yíng)水平顯著(zhù)提高。形成了規模經(jīng)營(yíng)、特色突出的棉花種植基地、果樹(shù)種植基地、用材林基地、蔬菜種植基地等專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)區。全縣共有規模經(jīng)營(yíng)土地1.5萬(wàn)畝，土地效益是流轉前的6倍。西城伊麗莎白瓜種植基地，是典型的“科技＋農戶(hù)”的模式，860多畝土地，一年畝均收益1萬(wàn)元，是以前傳統種植的20倍。
二是涌現了一些種養大戶(hù)。如縣電力局職工李華、臨河鄉幾名干部等嘗試的經(jīng)營(yíng)機制靈活的新型農業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，吸引了很多縣內外種植戶(hù)前來(lái)學(xué)習取經(jīng)；陌南孝舉的盛達莊園、韓村孔馬坊的生態(tài)果園、淮鎮中街的葡萄園等園區，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品種，推廣科學(xué)種管方法，帶動(dòng)了一批農民致富。這些種養大戶(hù)為推進(jìn)我縣農業(yè)現代化，推廣現代農業(yè)技術(shù)，積累了寶貴經(jīng)驗。
三是加快了勞務(wù)輸出步伐，推進(jìn)了城鎮化建設。土地流轉把農村勞動(dòng)力從土地上解放出來(lái)，成為了產(chǎn)業(yè)工人，加快了城鎮化步伐。據統計，我縣勞務(wù)輸出人數近幾年每年以5%的速度遞增，20xx年達到6.6萬(wàn)人，實(shí)現勞務(wù)收入3.3億元。我縣城鎮人口近兩年增加了3萬(wàn)人，多從事二、三產(chǎn)業(yè)，提高了我縣城鎮化水平。
四是摸索出了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化模式。企業(yè)與農戶(hù)用合同訂單把家庭經(jīng)營(yíng)過(guò)渡到“公司+農戶(hù)”、“科技+農戶(hù)”、“基地+農戶(hù)”等形式，讓農民接受企業(yè)現代經(jīng)營(yíng)理念和制度化管理方法，按照市場(chǎng)信息、經(jīng)營(yíng)戰略、經(jīng)營(yíng)目標實(shí)施標準化生產(chǎn)。
五是增加了農民收入。流轉土地農民不付種地成本，不擔市場(chǎng)風(fēng)險和自然風(fēng)險，穩定獲取土地出讓金收入，更能從企業(yè)務(wù)工中獲取勞務(wù)收入。據初步估計，每畝流轉地年平均租金以300元計算，而一畝地種地一年純收入不過(guò)500元，除此之外，農民還可以從務(wù)工中得到一筆收入，一年至少3000元—5000元。
當前，無(wú)論從上級政策還是全縣的形勢看，土地流轉適逢良好機遇，我們應抓住機遇，制定積極的農村土地政策，積極探索土地流轉辦法，通過(guò)促進(jìn)土地良性流轉，加快全縣經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的步伐。
三、當前土地流轉出現的問(wèn)題
土地流轉是農業(yè)農村經(jīng)濟體制改革深入發(fā)展過(guò)程中出現的新事物，是經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。在實(shí)際運行中農村土地流轉也面臨著(zhù)一些困難和不容忽視的問(wèn)題。
1、認識不足，重視不夠。
一是部分基層領(lǐng)導干部重視不夠。認為土地流轉是農戶(hù)自己的事，應由農戶(hù)和業(yè)主自由協(xié)商，與鄉鎮村無(wú)關(guān)，不加強管理，對之采取聽(tīng)之任之的態(tài)度。沒(méi)有充分認識到發(fā)展適度規模經(jīng)營(yíng)對發(fā)展現代農業(yè)的推動(dòng)作用，認識不高，支持、引導、服務(wù)不夠。怕推進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權流轉實(shí)行規模經(jīng)營(yíng)被認為是否定家庭聯(lián)產(chǎn)承包制度，進(jìn)而承擔政治風(fēng)險；同時(shí)也擔心引起新的矛盾，進(jìn)而影響農村社會(huì )穩定，因此缺乏開(kāi)拓創(chuàng )新精神。
二是農民觀(guān)念陳舊，顧慮多，風(fēng)險意識差。在現行的政策下，農民進(jìn)行無(wú)代價(jià)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，還可享受?chē)业幕菝裱a貼，導致農民固守家園、溫飽即滿(mǎn)思想比較濃厚，怕土地流轉出去，自身的利益受到損害，不愿流轉。同時(shí)，農民受資金、技術(shù)市場(chǎng)、文化素質(zhì)等因素困擾，進(jìn)城務(wù)工或發(fā)展畜牧養殖、二三產(chǎn)業(yè)較難的現實(shí)，不敢把土地流轉出去。此外，由于農村養老、醫療保險等事關(guān)農民生存的社會(huì )保障體系不夠健全完善，農村土地很大程度上擔負著(zhù)農民的社會(huì )保障功能，農民怕失地后生活無(wú)著(zhù)落。
2、種養大戶(hù)偏少，流轉愿望帶動(dòng)作用有限。農村缺少具有現代經(jīng)營(yíng)理念的致富帶頭人。真正懂經(jīng)營(yíng)、善管理、有帶動(dòng)作用的帶頭人少。也有的承包人受資金、技術(shù)等限制，擴大經(jīng)營(yíng)規模貸款難，購買(mǎi)先進(jìn)的機械設備缺資金，現代的生產(chǎn)技術(shù)掌握不多，制度機制管理、科學(xué)管理也跟不上，限制了規模經(jīng)營(yíng)的進(jìn)一步發(fā)展。
3、土地流轉機制不健全。一是流轉程序不完善。土地流轉工作尚處于起步階段，沒(méi)有形成完整規范的流轉程序，多為口頭協(xié)議，統一規范具有法律效力的書(shū)面合同少，缺乏科學(xué)管理。二是流轉制度不健全。流轉沒(méi)得到有關(guān)單位簽證，沒(méi)有建立起規范的土地流轉檔案，土地流轉發(fā)生糾紛處理難度大，缺乏法律保障。據有關(guān)部門(mén)提供的數據，近兩年我縣因土地流轉引發(fā)的官司，20xx年立案14起，20xx年立案26起，呈逐年上升趨勢。三是農村土地流轉合同的簽訂不規范。表現在面積不實(shí)、土地流轉期限超期、承包費沒(méi)有考慮物價(jià)變化因素等方面。
四、措施和建議
土地流轉問(wèn)題是一項綜合性、動(dòng)態(tài)發(fā)展的系統民生工程，需要在中央的引導下不斷發(fā)展完善�，F結合我縣土地流轉現狀，提出以下建議：
一是學(xué)習宣傳政策。政府有關(guān)部門(mén)要不斷加強土地流轉政策學(xué)習，將當前這一惠及三農的政策落到實(shí)處，嚴格遵循“依法、自愿、有償、有序”的原則，將土地流轉工作與農業(yè)增效、農民增收、農村繁榮相結合，與目前農民工返鄉創(chuàng )業(yè)、發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟相結合，與實(shí)施建設社會(huì )主義新農村相結合。要采取多種形式宣傳黨的十七屆三中全會(huì )精神和土地流轉政策，讓農民了解政策、消除疑慮、推進(jìn)土地流轉。通過(guò)學(xué)習宣傳，讓政府部門(mén)、社會(huì )各界了解土地流轉的大勢，協(xié)調配合，支持、投身土地流轉工作。
土地流轉調研報告11
xx位于xxxxxxx，總戶(hù)數有1417戶(hù),5661人,每年村財收入約25萬(wàn)元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農村住宅。20xx年，全村年產(chǎn)值達到3845.6萬(wàn)元，農民人均6893元。近年來(lái),該村從事農業(yè)生產(chǎn)的勞動(dòng)力由于種種原因急劇下降，導致大量農田處于拋荒狀態(tài)。當地政府和村兩委針對實(shí)際,整合土地資源，大力推動(dòng)土地流轉，建設現代農業(yè)示范園區，有力促進(jìn)了農民增收。xxxxx的土地流轉是xxxxxx市農村產(chǎn)權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現在以下幾方面：
一、產(chǎn)權登記與確認
�。�1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產(chǎn)證,都沒(méi)辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點(diǎn)：
�、偕霞壝磕曛挥袑徟�2戶(hù)的指標，村里有個(gè)300座居住房的小區，也只分配了20戶(hù)的辦證指標，這遠遠不能滿(mǎn)足群眾的建房需要。
�、谵k證手續煩瑣。要經(jīng)過(guò)的程序有：村委----土地局----鎮政府----規劃局----環(huán)保局----建設局
�、垡辖坏馁M用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產(chǎn)稅。
�。�2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶(hù)農民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其余162畝土地由30戶(hù)農戶(hù)自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關(guān)系。
二、農村房產(chǎn)與宅基地流轉
當前的農村房產(chǎn)、宅基地都是以轉讓為主，其市場(chǎng)需求量巨大，就酒店村而言，其市場(chǎng)需求約為200畝土地。雖然法律法規、政府文件規定，宅基地、房產(chǎn)不可私下買(mǎi)賣(mài)，在買(mǎi)賣(mài)時(shí)要交納20%的契稅。但實(shí)際上，農民全在私下買(mǎi)賣(mài)，這種情況已經(jīng)持續了很長(cháng)一段時(shí)間。在買(mǎi)賣(mài)時(shí)，一般就是由雙方協(xié)議后，簽定契約，沒(méi)有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤(pán)活、變現農村房產(chǎn)和宅基地，支持新農村建設提出三點(diǎn)建議：
�、僬獙ν恋亟y一規劃。
�、谡雠_政策，允許買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)、宅基地，并適當收費，在審批時(shí)，不受指標限制。
�、酆�(jiǎn)化辦證手續。
三、土地承包經(jīng)營(yíng)全流轉
�。�1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮政府主導，轉包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村里統一整理并以每畝每年300元的價(jià)格（以當年500斤谷子的市場(chǎng)價(jià)格折算），27年的.期限（以農戶(hù)簽定轉包協(xié)議時(shí)的時(shí)間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業(yè)，用以建設江鏡農業(yè)園區。在此過(guò)程中，發(fā)現了一些問(wèn)題，主要有：
�、俅竽粗讣瘓F公司在以每畝300元的價(jià)格承包下土地后，又以每畝700元的價(jià)格反包了一部分土地出去，群眾對此意見(jiàn)極大。
�、谌诰盎居邢薰局饕�(jīng)營(yíng)的是苗木產(chǎn)業(yè)，當樹(shù)木成長(cháng)到一定時(shí)期后，要把整樹(shù)賣(mài)出，在把樹(shù)木從地里挖出時(shí)，土地的耕作層受到嚴重的破壞。
�、酆灦ê贤瑫r(shí)，是由鎮政府與企業(yè)簽定，期限為27年。然而只有30%的農戶(hù)同意轉包期限為27年，大部分農戶(hù)對此長(cháng)時(shí)間的轉包并不同意。
�。�2）各地推動(dòng)土地使用權流轉和耕地適度規模經(jīng)營(yíng)的主要政策就是農業(yè)產(chǎn)業(yè)化的有關(guān)政策。主要措施有：
�、僬y一整理土地后，進(jìn)行統一流轉。
�、趪彝度�1600多萬(wàn)元，村財投入100多萬(wàn)元用于建設農業(yè)園區。
�、墼谕恋亓鬓D過(guò)程中，要尊重農戶(hù)的意見(jiàn)，農戶(hù)自愿，才能進(jìn)行統一整理。
四、農村集體非農用地入市的實(shí)踐探索
酒店村的農村集體非農用地中的43.8畝，由鎮政府以每畝1.64萬(wàn)元共72萬(wàn)元的價(jià)格統一征用，建成擁有52棟房屋的小區，再以每棟14萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價(jià)格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬(wàn)元的價(jià)格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無(wú)償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬(wàn)元的價(jià)格，全部承包給農戶(hù)。
五、農村產(chǎn)權市場(chǎng)建設
目前，酒店村還沒(méi)有產(chǎn)權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產(chǎn)權市場(chǎng)還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農民進(jìn)行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀(guān)察點(diǎn)，具有典型的代表性，對我們制定農村政策法規，指導農村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。
1、農村集體非農用地應由市政府有關(guān)部門(mén)統一拍賣(mài)，價(jià)格應由鎮、村、村民協(xié)商制定，要適當的提高村集體、農戶(hù)的分成比例。
2、農村集體非農用地的入市方式要以公開(kāi)投標的形式，拍賣(mài)程序要有幾個(gè)規范的基本程序，如農民自愿等。
3、在土地審批環(huán)節，手續煩瑣、收費過(guò)高。應適當的簡(jiǎn)化手續，減少收費。
4、農民建房應嚴格按照鎮、村的統一規劃的要求進(jìn)行。
5、每個(gè)鎮應設立一個(gè)專(zhuān)職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農民買(mǎi)賣(mài)房屋、土地進(jìn)行操作、指導和監督。
土地流轉調研報告12
xxxxx縣農村土地流轉經(jīng)過(guò)近幾年的不斷摸索、實(shí)踐，已形成了一定規模，并積累了豐富的經(jīng)驗。為了進(jìn)一步探索xxxxx縣農村土地承包管理及流轉方式，建立承包土地經(jīng)營(yíng)權市場(chǎng)，我局組織力量對全縣土地承包管理及經(jīng)營(yíng)權轉讓等土地流轉問(wèn)題進(jìn)行了一次專(zhuān)項調查。調查情況如下：
一、農村土地流轉現狀
1、土地流轉規模。xxxxx縣共有40個(gè)鄉鎮，839個(gè)村，25萬(wàn)農戶(hù)，77.1萬(wàn)農業(yè)負擔人口，農村土地承包總面積1xx.7萬(wàn)畝，其中水田91.6萬(wàn)畝。全縣二輪承包簽訂承包合同23.5萬(wàn)份，承包耕地116.6萬(wàn)畝，發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權證xx.1萬(wàn)份。截至去年底止，全縣土地流轉總面積11.8萬(wàn)畝，占承包土地總面積的10%，涉及承包農戶(hù)4.6萬(wàn)戶(hù)，占承包數的19%。從鄉鎮看，40個(gè)鄉鎮都存在土地流轉現象，流轉面積多的達3200多畝，占總面積的18%，流轉面積最少的僅占承包面積的3.2%；從行政村看，有土地流轉的村共825個(gè)，占總村數的98%。
2、土地流轉成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤(pán)塘、楓樹(shù)、茶庵鋪、鄭家驛等6個(gè)鄉鎮，走訪(fǎng)了部分村組干部和農戶(hù)，從中了解到農村土地流轉的主要成因有以下幾個(gè)方面：一是承包者外出務(wù)工，不能經(jīng)營(yíng)土地；二是勞動(dòng)力進(jìn)城經(jīng)商，不便經(jīng)營(yíng)土地；三是種田效益不高，不想經(jīng)營(yíng)土地；四是為了方便生產(chǎn)，需要調整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個(gè)共同點(diǎn)，都認識到土地是農民的基本生產(chǎn)資料，是最可靠的生活保障和生產(chǎn)條件。因此，不愿放棄承包權，只愿出讓使用權。
3、土地流轉形式。從調查了解到的情況看，xxxxx縣土地流轉的形式主要有以下幾種：
一是托管。一些外出務(wù)工或經(jīng)商的農戶(hù)，將承包的土地部分或全部委托給親友、鄰居，只享受惠農補貼，不參與產(chǎn)品分配，這種形式大都是口頭協(xié)議，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經(jīng)發(fā)包方認可并且未辦理任何手續，這種形式的轉讓?xiě)艏s占45%。
二是轉包。這種形式是原承包戶(hù)將承包地全部或部分轉包給承接戶(hù)。轉包的權利和義務(wù)由雙方議定或請中介人鑒證達成協(xié)議，多為口頭協(xié)議，一般也未經(jīng)過(guò)發(fā)包方，也是一年一定一結算，這種形式的轉讓?xiě)粽技s41%。
三是互換。這種形式主要表現在戶(hù)與戶(hù)之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兌換，兌換條件及補償等事宜，由雙方協(xié)商達成協(xié)議，原承包關(guān)系不變。這種形式的轉讓?xiě)艏s占5%。四是租賃。這種形式是承包戶(hù)將承包地租賃給本村本組農戶(hù)或本村組以外的單位和個(gè)人用于開(kāi)發(fā)性生產(chǎn)。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式占轉出戶(hù)的9%。
4、土地流轉效應。
一是促進(jìn)了家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的進(jìn)一步穩定和完善。這種土地流轉機制，不僅解除了從事非農產(chǎn)業(yè)戶(hù)的后顧之憂(yōu)，而且擴大了種地農戶(hù)的發(fā)展空間，尤其是拓展了解決農村人地矛盾突出的途徑。
二是加速了農村勞動(dòng)力的轉移，促進(jìn)了民營(yíng)私營(yíng)經(jīng)濟的發(fā)展。這種流轉機制，使從事非農業(yè)的農戶(hù)擺脫了土地束縛，集中精力外出打工、經(jīng)商、從事二、三產(chǎn)業(yè)等。目前xxxxx縣這類(lèi)人員約占10萬(wàn)人以上，加速了xxxxx縣農村產(chǎn)業(yè)結構的合理調整。
三是推動(dòng)了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化規模經(jīng)營(yíng)。目前全縣已有規模經(jīng)營(yíng)面積2.1萬(wàn)畝，占到總流轉面積的20%，其中經(jīng)營(yíng)面積在30—50畝的大戶(hù)就有120多戶(hù)，這些農戶(hù)經(jīng)營(yíng)規模擴大以后，有的發(fā)展優(yōu)質(zhì)稻生產(chǎn)，有的發(fā)展煙葉、果蔬等。
鄭家驛鄉高巖村朱明春發(fā)展種植優(yōu)質(zhì)稻60多畝，每年增效1.2萬(wàn)元，取得了可觀(guān)的經(jīng)濟效益。四是創(chuàng )新了經(jīng)營(yíng)理念。土地的有序流轉帶動(dòng)了勞動(dòng)力的合理轉移，他們走出家門(mén)，開(kāi)闊視野，不僅增加了收入，還學(xué)會(huì )了一定的技能，了解外界各種信息以及市場(chǎng)經(jīng)濟的思路，更新了理念。他們憑借與外地的營(yíng)銷(xiāo)渠道和合作關(guān)系，利用當地資源發(fā)展自己的事業(yè)，為振興經(jīng)濟起到了典型引路和示范推動(dòng)作用。如目前比較興旺的躍宇竹業(yè)、三尖農牧等，他們的領(lǐng)辦者都是從土地流轉中解脫出來(lái)的農民和打工成長(cháng)起來(lái)的民營(yíng)企業(yè)家。
二、存在主要問(wèn)題
在調查了解中，我們還發(fā)現xxxxx縣在土地流轉過(guò)程中還存在著(zhù)以下幾個(gè)帶傾向性的問(wèn)題：一是各級基層干部對土地流轉的認識不清，理解和說(shuō)法不一，依法管理意識差；二是土地流轉方面的法律、法規和政策制度滯后，缺乏執法手段，操作難度大；三是土地流轉形式五花八門(mén)，程序上隨心所欲，制度不完善，管理不規范；四是對土地流轉，發(fā)包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒(méi)有履行合法手續，多為口頭協(xié)議，私下流轉屬于個(gè)人行為，在誠信制度尚不完善的情況下，土地穩定性差，雙方利益無(wú)法受到法律保護，一旦發(fā)生糾紛，無(wú)法調處，導致部分農戶(hù)土地糾紛、矛盾突出。
三、對策及建議
針對xxxxx縣農村土地流轉過(guò)程中暴露出來(lái)的.問(wèn)題，我們建議應從以下幾個(gè)方面采取對策措施。
一是認識要統一。xxxxx縣雖有一部分農民離土甚至離鄉，但大部分農民還是繼續與土地相依為命。推進(jìn)土地流轉是小農經(jīng)濟向現代化農業(yè)經(jīng)濟轉變的重要途徑；是為從事農業(yè)生產(chǎn)的農民獲得更多的土地，發(fā)展規模農業(yè)、效益農業(yè)，從而達到以地生財的目的提供了保障。因此，各級政府和相關(guān)涉農部門(mén)要把土地流轉當作一個(gè)重要問(wèn)題進(jìn)行調查研究，作為依法管理土地的一件大事來(lái)抓，特別是加強各級黨政領(lǐng)導的法律法規的培訓學(xué)習，真正掌握《農村土地承包法》的精神實(shí)質(zhì)，做到依法行政，使土地流轉真正實(shí)現“自愿、依法、有序”。
二是運作要規范。所發(fā)生的土地經(jīng)營(yíng)權流轉，要符合法律法規和政策的規定；要嚴格按程序辦理，確保土地流轉真實(shí)性、合法性和有效性；確保土地用途不變，提升地力；維護流轉雙方的合法權益；明確土地流轉操作辦法，包括土地流轉申報、審批、登記和流轉合同簽訂、鑒證、兌現、糾紛調處與仲裁以及日常監督等一系列辦法。
三是保障要落實(shí)。農村承包合同管理是農經(jīng)部門(mén)的重要職責，要加強農村承包合同管理機構建設，進(jìn)一步明確土地執法主體、并賦予相關(guān)的管理權力和執法手段，包括人員和經(jīng)費等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責任、有權利。只有這樣才有可能把該項工作抓好抓出成效，才能真正做到農業(yè)增效、農民增收和農村大局的穩定。
四是服務(wù)要到位。各級政府還要積極培育和發(fā)展土地經(jīng)營(yíng)權流轉的中介服務(wù)組織，尤其是《物權法》的頒布實(shí)施，農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉應該逐漸走向市場(chǎng)，逐步使土地向專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、經(jīng)營(yíng)能手等集約經(jīng)營(yíng)者集中，建立相應的土地流轉服務(wù)系統，使土地從隨意無(wú)序流轉向有序規范流轉方面轉變。同時(shí)，村級經(jīng)濟組織要發(fā)揮流轉中介的核心作用，協(xié)助解決好流轉雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉讓合同及資料歸檔等工作。
土地流轉調研報告13
為全面了解當前農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉情況，加強對農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作的指導，前段時(shí)間，我們就農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作進(jìn)行了專(zhuān)項調查。
一、基本情況
XX縣位于山西省晉中地區中部，是一個(gè)傳統的農業(yè)大縣，全縣轄9個(gè)鄉鎮，197個(gè)行政村，其中：農業(yè)人口20.85萬(wàn)人，涉及農戶(hù)6.67萬(wàn)戶(hù)，全縣總耕地面積39.81萬(wàn)畝，其中二輪承包耕地面積38.9萬(wàn)畝，簽訂土地承包合同6.67萬(wàn)份。據不完全統計，20xx年底，我縣簽訂土地流轉合同涉及的面積7717.99畝，占總耕地面積的2 %，近年來(lái)我們還規范了農村土地流轉臺帳，建立完善了全縣的農村土地承包經(jīng)營(yíng)及流轉管理機構。
二、土地流轉合同簽訂及流轉調查情況
隨著(zhù)國家一系列惠農政策的出臺，特別是全面取消農業(yè)稅，《中華人民共和國農村土地承包法》出臺后，我縣的農村土地流轉顯現出一些新的特點(diǎn)，主要表現在以下幾個(gè)方面。
(一)、從流轉形式來(lái)看，主要有以下幾種流轉形式。
1、轉讓。指農戶(hù)之間土地承包經(jīng)營(yíng)權剩余期限的轉移。有些農戶(hù)因無(wú)力繼續承包土地，與其他戶(hù)協(xié)商一致，經(jīng)村委會(huì )同意，將全部或部分土地轉讓給第三方，由第三方與村委會(huì )確立新的土地承包關(guān)系，出讓方與村委會(huì )在轉讓土地上的承包關(guān)系即行終止。這種流轉形式的好處是出讓方可以有更充足的時(shí)間從事非農產(chǎn)業(yè);受讓方可以根據自己的需要，轉入土地擴大經(jīng)營(yíng)規模。我縣共轉讓土地4139.79畝，占總流轉面積的53.6 %。
2、轉包。就是土地承包方將全部或部分承包土地的使用權包給第三方，農戶(hù)間一定期限內土地使用權實(shí)現轉移。轉包期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過(guò)承包合同的剩余期限，轉包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。20xx年底，我縣共有轉包土地20xx.14畝，占總流轉面積的27%。
3、互換。即農戶(hù)之間土地承包經(jīng)營(yíng)權剩余期限的相互轉移�；Q的主要目的是為了耕種方便或種植結構調整的需要�；Q后，互換地塊的土地承包權、經(jīng)營(yíng)權和原承包合同約定的相應地塊的權利義務(wù)關(guān)系隨之互相轉移。從方式上看，有同等面積互換，也有不等面積互換，雙方視互換土地的地級和遠近條件決定。目前，我縣有互換土地1043.94畝，占總流轉面積的13.5%。
4、出租。主要指農戶(hù)與承租方之間一定期限內土地使用權的轉移，是承包土地收益權的一種分配形式，收益是固定的。這種方式，主要在農戶(hù)與用地單位之間進(jìn)行，農戶(hù)自愿將全部或部分土地使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過(guò)承包合同的剩余期限。目前，我縣共有出租土地108.17畝，占總流轉面積的1.4%。
5、其它。農戶(hù)將全部或部分承包土地使用權作價(jià)為股份，參與股份制或股份合作制經(jīng)營(yíng)，以入股的土地使用權作為分紅依據，入股收入按經(jīng)營(yíng)效益的高低確定。目前，我縣共有入股土地335.95畝，占總流轉面積的4.4 %。如XX縣小白鄉白燕村有400多戶(hù)，1600多口人。土地6000多畝，其中耕地4060畝。
白燕村最早的土地流轉形式是以租地的形式流轉，他們意識到土地流轉的意義在于增產(chǎn)、增效、增收。就白燕村來(lái)講，該村支書(shū)張云利所辦的XX縣綠美園林綠化工程有限公司是三晉苗木基地發(fā)展壯大后拓起的股份制集團。他對本村村民的土地采取代管的方式，即一年750元/畝，包括勞力。就是他給農民代種地，全部種他的樹(shù)苗，農民把地交給他，然后去他的公司打工。他的用地周期分三年、五年、九年三種情況，農民隨時(shí)可以撤股�，F在白燕村40%的就流轉給了張云利，全村有350人長(cháng)期在他的公司打工。鄰村上莊村也有130多戶(hù)他們的地。本村的20xx年寫(xiě)有書(shū)面協(xié)議，本村的一聯(lián)，外村的一式兩聯(lián)。
張云利的基地帶動(dòng)公司，公司帶動(dòng)合作社，重點(diǎn)搞工程，注冊資金在1000萬(wàn)元以上。他希望政府能夠扶持他，能在小白鄉搞一個(gè)苗木鄉鎮，把小白鄉建成苗木基地鄉，把他的苗木建成太谷的生態(tài)植物園、苗木精品基地。針對土地流轉，他指出：土地流轉要規范，上面要出臺一些政策，關(guān)于流轉合同、鑒證方面都要規范。
(二)、從土地流轉去向來(lái)看，主要是農戶(hù)之間的流轉居多，我縣共有流轉土地面積7717.99畝，其中流入農戶(hù)面積4768.78畝，占流轉面積的62 %;流入企業(yè)面積2635.51畝，占流轉面積34%。流轉土地用于種糧4172.81畝，其中流入農戶(hù)土地用于種糧面積4172.81畝，占流轉面積54%。
(三)、從土地流轉的分布情況來(lái)看，我縣土地流轉主要集中在平川鄉鎮，一是臨近縣城，土地資源少，地塊小，這樣通過(guò)流轉形成大面積土地耕種的現象;二是免征農民稅收的同時(shí)，國家又給農戶(hù)種糧進(jìn)行了補貼，農戶(hù)科技種植大棚，形成了部分農戶(hù)之間土地的互換。
三、土地流轉中存在的問(wèn)題
(一)流轉合同不規范
從簽訂情況看，我縣農村土地的流轉在國家免征稅費后，形成了農民承包耕地的流轉不經(jīng)過(guò)村委同意的事實(shí)，造成了農戶(hù)之間土地流轉不簽訂書(shū)面的流轉合同。
(二)由于多年來(lái)農戶(hù)土地自行流轉情況多，造成了原來(lái)稅費改革前農戶(hù)自行流轉的土地，在國家免征稅費后，土地糾紛的大量出現，形成土地流轉事實(shí)存在但無(wú)證據、無(wú)依據的現象，使土地流轉合同糾紛難以處理。
(三)由于國家的規劃建設，形成城郊農戶(hù)土地被大面積征用、占用，國家給予的土地補償款中，涉及農戶(hù)自行流轉的合同由于利益的分配問(wèn)題也引發(fā)了農戶(hù)之間的土地流轉合同糾紛的出現。
(四)宣傳力度不夠，農戶(hù)之間土地流轉由于法律意識差，不懂法，形成農戶(hù)自行流轉合同及手續不完善，同時(shí)也給自己留下了發(fā)生糾紛的`隱患。
(五)流轉文書(shū)管理不完整。我縣存在土地流轉臺賬管理不規范，個(gè)別鄉鎮沒(méi)有建立土地流轉臺賬，大部分存在協(xié)議簽訂后，沒(méi)有在農經(jīng)部門(mén)鑒證、存檔和備案，在村社也都沒(méi)有備案，至使農經(jīng)部門(mén)對全縣土地流轉的真實(shí)情況難掌握。全縣的土地流轉協(xié)議在鄉鎮存檔備案率極低，一旦發(fā)生土地糾紛，由于無(wú)依據，無(wú)法進(jìn)行審核，不利于糾紛及時(shí)解決。同時(shí)也不利于縣農經(jīng)辦對開(kāi)展農村土地流轉工作的指導。
(六)小農思想束縛影響流轉。土地是農民賴(lài)以生存的最基本的生產(chǎn)資料，是農民的“命根子”，特別是我縣近年來(lái)征用土地頻繁，大多農民盯牢征地補償款。農民戀土情結較為嚴重，認為只要有了土地，生活就有了保障，寧可粗放經(jīng)營(yíng)，也不愿將土地流轉出去。特別是取消農業(yè)稅實(shí)行糧食補貼后，一些私下轉出土地的農民，又開(kāi)始收回原有承包地自己耕種，另外，多數農民小農經(jīng)濟思想意識比較嚴重，小富即安，投資興業(yè)怕?lián)L(fēng)險，務(wù)工經(jīng)商怕丟地權，滿(mǎn)足于守土經(jīng)營(yíng)或交親戚耕種比較放心。
(七)土地流轉難成規模。土地使用權流轉具有不穩定性，主要是因為非農產(chǎn)業(yè)的不發(fā)達和非農就業(yè)機會(huì )不多，外出務(wù)工就業(yè)相對不固定，經(jīng)商風(fēng)險較大，農民創(chuàng )業(yè)本領(lǐng)不強，技能素質(zhì)不高，年齡結構偏大，農業(yè)收入仍是許多農民家庭收入的主要形式，由此，許多農民不愿放棄承包土地，分散種植與規模經(jīng)營(yíng)成為一對鮮明的矛盾。另外，我縣許多土地流轉是在農戶(hù)間自發(fā)進(jìn)行的，缺乏專(zhuān)業(yè)組織引導土地流轉，組織化規模經(jīng)營(yíng)機制不健全，難以改變土地分散種植經(jīng)營(yíng)的局面。
四、土地流轉的目標思路及工作措施
家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制極大地解放了農村生產(chǎn)力，有力地推動(dòng)了農業(yè)農村經(jīng)濟的發(fā)展。但隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的逐步確立和傳統農業(yè)向現代農業(yè)的過(guò)渡，這種分散經(jīng)營(yíng)的小農生產(chǎn)與現代農業(yè)對規模經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的要求越來(lái)越難以適應。實(shí)踐表明，結合城鄉統籌發(fā)展，實(shí)行農村土地適度規模經(jīng)營(yíng)，對調整農村產(chǎn)業(yè)結構、轉移農村剩余勞動(dòng)力、促進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化、加快鄉鎮企業(yè)發(fā)展和小城鎮建設等都具有重要作用，是實(shí)現家庭承包經(jīng)營(yíng)責任制與現代農業(yè)順利對接的有效途徑，是今后農村改革的方向選擇。土地適度規模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展應加強以下幾個(gè)方面：
(一)加快土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉。針對我縣農戶(hù)土地經(jīng)營(yíng)規模小，土地分片細碎化等現象;以及二、三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)農村剩余勞動(dòng)力轉移及效益性農業(yè)的實(shí)際需要，要加強農村土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉，為發(fā)展現代農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)提供了土地資源的有效配置，為引進(jìn)人才、資金、技術(shù)、管理提供了載體。要在明確所有權、穩定承包權的基礎上，搞活土地使用權，把農村勞動(dòng)力從土地上解放出來(lái)，不斷增加收入，最為有效的途徑就是要以提高土地產(chǎn)出率為目的實(shí)現土地有序流轉。
(二)按照因地制宜、發(fā)揮優(yōu)勢、相對集中、形成規模的原則，搞好優(yōu)勢農產(chǎn)品區域布局規劃，加大農業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)布局調整，推行優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)向最適宜區域集中，形成具有區域特色的產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)帶，從而促進(jìn)土地適度規模經(jīng)營(yíng)。土地合同糾紛仲裁處理情況
(三)加強土地流轉糾紛管理。針對我縣出現的新的土地流轉糾紛問(wèn)題，在我辦的積極努力下，20xx年底由農業(yè)部批準為農村土地糾紛仲裁試點(diǎn)縣，加強土地的進(jìn)一步規范管理，近期，我縣在原有的農村承包合同仲裁委員會(huì )的基礎上，成立了XX縣農村土地糾紛仲裁委員會(huì )，各鄉(鎮)成立了農村土地糾紛調解委員會(huì )，使我縣的土地糾紛過(guò)正在逐漸步入正規化的軌道。
同時(shí)，根據縣委、政府要求，積極起草農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉管理意見(jiàn)及流轉程序，進(jìn)一步加強農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉的管理，完善農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉程序，提高農戶(hù)土地流轉的法律意識，成立農村土地流轉中心，規范土地流轉辦理程序，積極完善土地管理制度，使我縣土地流轉逐步走上規范化、制度化的管理軌道。面對新一輪出現的土地流轉糾紛高潮，加強土地流轉糾紛案件的調處工作，也是保障我縣城鄉統籌發(fā)展，土地適度規模經(jīng)營(yíng)的有力支持。
土地流轉調研報告14
按照中共中央、國務(wù)院建設社會(huì )主義新農村的要求，建致富產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化，加快農村勞動(dòng)力轉移步伐是農村生產(chǎn)發(fā)展的關(guān)健。最近，如何加快農村土地流轉引起了市級相關(guān)部門(mén)的廣泛重視，為了切實(shí)弄清農村土地流轉和加快農村生產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，永川區板橋鎮新農村建設土地流轉工作調查組從XX年4月5日至4月18日對全鎮土地流轉的現狀進(jìn)行了深入調研，現將情況整理報告如下：
一、 土地流轉的總體情況
據不完全統計，從1998年二輪土地承包截止今年3月底，該鎮農村土地流轉涉及的村數12個(gè)，占總村數的100%，涉及的農戶(hù)3003戶(hù)，占總農戶(hù)的26%，其中土地流出的'農戶(hù)2843戶(hù)，占總農戶(hù)的24.6%，土地流入的農戶(hù)160戶(hù)(另外，單位和外地業(yè)主來(lái)鎮承包3起)，占總農戶(hù)的1.4%，土地流轉面積3794畝，占承包土地面積的12%。
二、 土地流轉的幾種模式
流轉的主要形式是轉包、轉讓和入股。在總的農地流轉面積中，轉包、轉讓的比重最大，兩者相加所占比重55.2%，入股土地面積占總面積的44.8%。
1、 干交錢(qián)糧型。一是魚(yú)鴨工程建設，業(yè)主轉包稻田，每年按600-800公斤稻谷/畝支付轉出方或按照當年稻谷市場(chǎng)中等價(jià)支付現金;二是業(yè)主承包退耕還林地間隙種植苦蒿，每年按50元/畝支付租金。
2、 入股分紅型。農戶(hù)以退耕還林地入股，業(yè)主投入種苗、管護等資金，收益按比例分紅。
三、 土地流轉的特點(diǎn)
隨著(zhù)取消農業(yè)稅，新一輪的農地流轉呈現出以下新特點(diǎn)：一是從無(wú)償流轉向有償流轉轉變。過(guò)去種糧大戶(hù)承包的糧田大都是免費的，個(gè)別還要轉出戶(hù)自己負責上交農業(yè)稅，隨著(zhù)農業(yè)稅的取消和效益農業(yè)的發(fā)展，土地承包費水漲船高，每畝水田年承包費高的已接近600元。二是土地流轉全面擴展。不管是農業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展或是農村勞動(dòng)力大量外出務(wù)工經(jīng)商，土地流轉步伐明顯加快。三是從農民相互間的自發(fā)流轉向組織化、有序化流轉發(fā)展。通過(guò)該鎮農村土地承包合同管理委員會(huì )幾年的不懈努力，搞好服務(wù)和鑒證，促進(jìn)了土地流轉。四是農地流轉后的經(jīng)營(yíng)內容從種糧為主轉向發(fā)展高效種養殖業(yè)。五是鎮黨委、政府高度重視土地流轉，制定了加快土地流轉、發(fā)展效益農業(yè)的優(yōu)惠政策，免收土地承包合同鑒證費用。
四、農村土地流轉的效果
1、克服了小規模家庭經(jīng)營(yíng)的局限性，有利于土地的充分利用。
在家庭經(jīng)營(yíng)長(cháng)期不變的情況下，克服當前農戶(hù)小規模經(jīng)營(yíng)的局限性，走專(zhuān)業(yè)化、規�；�、商品化、現代化之路。通過(guò)土地流轉把零星的土地使用權從千家萬(wàn)戶(hù)農民手中集中連片，按效率原則重新安排使用土地，進(jìn)行適度規模經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)土地、資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等農業(yè)生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化組合，有利于農民間的分工與專(zhuān)業(yè)化、使農業(yè)生產(chǎn)逐步走上“專(zhuān)業(yè)化分工、規�；a(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、企業(yè)化管理”的發(fā)展道路，實(shí)現土地資源的充分利用。
2、促進(jìn)農業(yè)結構調整和農民增收
土地流轉，加速了農業(yè)結構的調整和優(yōu)化，促進(jìn)了該鎮農業(yè)特色經(jīng)濟的建設和發(fā)展。
一是以涼風(fēng)埡等村為基礎的魚(yú)鴨工程基地。通過(guò)農戶(hù)轉包、倒包等形式共流轉土地1294畝，現全鎮已形成池塘養殖面積5500畝，年出欄商品鴨400萬(wàn)只、產(chǎn)成魚(yú)1700噸，魚(yú)鴨總收入達7700萬(wàn)元，純收入實(shí)現1100萬(wàn)元，農民人均純收入實(shí)現275元。如涼風(fēng)埡村流轉農戶(hù)土地284畝，現已建成魚(yú)鴨立體養殖面積800畝，其中尖山9社流轉土地59戶(hù)73畝，使土地不斷向大戶(hù)集中，現形成集中成片魚(yú)鴨立體養殖面積150畝;同時(shí)，有3戶(hù)農戶(hù)到臨近村社承包土地13畝，發(fā)展魚(yú)鴨立體養殖，現共有養殖大戶(hù)20余戶(hù)，使該社成為全鎮魚(yú)鴨立體養殖的核心示范區。農業(yè)結構調整、發(fā)展效益農業(yè)大大增加了農民收入：一方面土地流出農戶(hù)的承包收入明顯增加，據調查分析，凈種稻田一般中稻畝產(chǎn)500公斤，再生稻畝產(chǎn)100公斤(部分稻田和深腳冷浸田無(wú)再生稻)，全年稻谷總收入600元左右，畝生產(chǎn)成本250元，純收入350元左右;而農戶(hù)間轉讓的土地年干收稻谷650-800斤/畝，畝平純收入在450元以上。另一方面，土地流入的農戶(hù)通過(guò)規模經(jīng)營(yíng)同樣增加了收入，如涼風(fēng)埡村尖山9社的徐開(kāi)紅，XX年建有魚(yú)鴨立體養殖面積12畝(其中轉入土地7.5畝)，年產(chǎn)成魚(yú)4.5噸，出欄商品鴨3萬(wàn)只，魚(yú)、鴨總收入47萬(wàn)元，除去承包費用3400元，再除去其它生產(chǎn)成本，年獲純利潤7萬(wàn)元，全家3口人，人平純收入實(shí)現23000元。又如大橋6社的候云剛，XX年底承包汪家巖村菜園4社24戶(hù)稻田15.6畝發(fā)展魚(yú)鴨養殖，預計今年可產(chǎn)成魚(yú)4噸，出欄商品鴨1萬(wàn)只，獲純利2萬(wàn)元以上。 二是林業(yè)特色經(jīng)濟。結合退耕還林政策，為了加強林地管護，充分發(fā)揮林地效益，我鎮積極引進(jìn)業(yè)主，流轉林地2500畝：一是在柳溪村流轉林地700余畝，發(fā)展花椒種植，現已基本見(jiàn)效。二是在大坪、柳溪、古佛村流轉林地1000余畝，發(fā)展速生桉種植，現正在栽植。三是在汪家巖村流轉林地800畝，發(fā)展苦蒿種植，預計今年即可見(jiàn)效。通過(guò)林地流轉，退耕農戶(hù)不用投入種苗、肥料和管護費用，每年便可獲得245元/畝的國家糧食補助費和管護費。同時(shí)可為業(yè)主務(wù)工獲取收入，產(chǎn)品收獲后并取得5:5—2.5:7.5不等的分紅，促進(jìn)了農民增收。
土地流轉調研報告15
農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過(guò)合法的形式，保留承包權，堅持農戶(hù)自愿的原則將經(jīng)營(yíng)權（土地使用權）轉讓給其他農戶(hù)或其他經(jīng)濟組織，并經(jīng)過(guò)鄉級土地管理部門(mén)備案，簽訂流轉合同的行為，土地流轉是家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的發(fā)展，是農村土地規�；�(jīng)營(yíng)的客觀(guān)要求。近年來(lái)，我縣農村土地流轉對解決農村土地閑置、耕地拋荒、農民專(zhuān)業(yè)合作社和家庭農場(chǎng)發(fā)展有積極貢獻。
一、**縣土地流轉現狀
�。ㄒ唬┝鬓D速度加快，漸具規模。自19xx年農村土地二輪承包以來(lái)，我縣土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉速度呈逐年遞增之勢，流轉的土地面積不斷擴大，參與農戶(hù)不斷增多。至20xx年，家庭承包流轉總面積12。88萬(wàn)畝，比上年增加2。61萬(wàn)畝、增長(cháng)25。4%， 比20xx年增加6。40萬(wàn)畝，增長(cháng)98。8%；流轉總面積占承包耕地總面積的比重為18。5%，比上年提高3。7個(gè)百分點(diǎn)，比20xx年提高9。2個(gè)百分點(diǎn)；參與流轉的農戶(hù)1。51萬(wàn)戶(hù)，比年年增長(cháng)24。8%，比20xx年增長(cháng)91。3%；參與流轉的農戶(hù)占家庭承包經(jīng)營(yíng)總農戶(hù)的比重為14。8%，比上年提高2。9個(gè)百分點(diǎn)，比20xx年提高10個(gè)百分點(diǎn)。
�。ǘ┝鬓D類(lèi)型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉行為分為各種不同的類(lèi)型。
1、以流轉主體為標準，可分為農戶(hù)與村委會(huì )之間的流轉和農戶(hù)與農戶(hù)之間的流轉。其中以農戶(hù)與農戶(hù)之間的流轉為主，農戶(hù)之間的流轉面積為10。81萬(wàn)畝，占總流轉面積的83。9%；流入合作社的面積0。96萬(wàn)畝，占總流轉面積的7。5%，流入企業(yè)、大戶(hù)或其他的面積1。11萬(wàn)畝，占總流轉面積的8。6%；
2、以流轉對象為標準，可分為責任田承包經(jīng)營(yíng)權流轉、機動(dòng)田承包經(jīng)營(yíng)權流轉和三荒地承包經(jīng)營(yíng)權流轉。其中以責任田承包經(jīng)營(yíng)權流轉為主，約占總流轉面積的90。0%；
3、以流轉方式為標準，可分為轉包、出租、互換、轉讓、股份合作及其他形式流轉。20xx年我縣轉包流轉面積5。37萬(wàn)畝，比上年增加1。47萬(wàn)畝，增長(cháng)38。0%；轉讓流轉面積1。19萬(wàn)畝，比上年減少0。04萬(wàn)畝，下降3。6%；互換流轉面積1。69萬(wàn)畝，比上年減少0。41萬(wàn)畝，下降19。4%；出租流轉面積4。21萬(wàn)畝，比上年增加2。07萬(wàn)畝，增長(cháng)96。7%；股份合作及其他形式流轉面積0。42萬(wàn)畝，比上年減少0。25萬(wàn)畝，下降37。3%。其中以轉包為主，約占總流轉面積的41。7%。轉包中又以外出打工或經(jīng)商農戶(hù)，將土地轉包給親友或本村其他農戶(hù)居多。此外，還有農戶(hù)將土地轉包給種植、養殖大戶(hù)以及集體向農戶(hù)反租轉包等形式；
4、以流轉規模為標準：一是流轉規模過(guò)千畝的，現有3個(gè)，分別是三岔河**領(lǐng)辦的湘北蔬菜合作社流轉面積0。24萬(wàn)畝，主要種植各類(lèi)蔬菜；安障鄉**領(lǐng)辦的裕民糧食種植合作社流轉面積0。17萬(wàn)畝，主要種植水稻；安宏鄉劉少華領(lǐng)辦的華泰水稻種植合作社流轉面積0。10萬(wàn)畝，主要種植水稻。二是流轉規模在200—1000畝之間的，現有14戶(hù)，流轉面積0。80萬(wàn)畝，主要集中在安豐、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等鄉鎮，以水稻、蔬菜、葡萄種植為主。三是流轉規模在100—200畝之間的，現有41戶(hù)，流轉面積0。76萬(wàn)畝，全縣每個(gè)鄉鎮都有，其中較多的有官垱、安豐、安昌和安宏等鄉鎮。四是其他流轉屬于小規模流轉，戶(hù)數多，基數大，達10萬(wàn)畝。
�。ㄈ┐髴�(hù)發(fā)展良好，具有一定引領(lǐng)作用。流轉大戶(hù)具有市場(chǎng)信息靈、銷(xiāo)售渠道穩的優(yōu)勢，生產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)高量、適銷(xiāo)對路的農產(chǎn)品，從而提高產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格，收入增加、效益增長(cháng)，對土地流轉注入正能量。如三岔河鎮羅洲村湘北蔬菜合作社，于20xx年12月成立，注冊資金162。32萬(wàn)元，注冊社員160名，流轉面積2350畝，其中20xx年合作社租賃三岔河鎮的羅洲、三多、春美、長(cháng)明、合家垸、天保6個(gè)村的土地1239。5畝，涉及農戶(hù)135戶(hù)。土地租賃期限1—3年，租賃價(jià)格為每年每畝200—300元。135個(gè)出租戶(hù)簽訂合同的有75戶(hù)，60個(gè)出租戶(hù)屬于口頭約定，時(shí)間一年一定。合作社主要生產(chǎn)無(wú)公害蔬菜，另外種植少量的水稻和高粱。20xx年—20xx年，合作社年經(jīng)營(yíng)收入1088萬(wàn)元，凈利潤55萬(wàn)元左右，由于收入高、效益好，輻射帶動(dòng)三岔河鎮20xx戶(hù)農戶(hù)種植蔬菜1。08萬(wàn)畝，每畝產(chǎn)值達0。45萬(wàn)元。
二、當前農村土地流轉存在的突出問(wèn)題
�。ㄒ唬┩恋亓鬓D行為不規范。 目前土地流轉大多是農戶(hù)間自發(fā)進(jìn)行的，比如無(wú)力或不愿經(jīng)營(yíng)承包地的農戶(hù)，經(jīng)自行協(xié)商臨時(shí)把承包地交由別人（大多是親友、鄰居或同村村民）代耕代種，原承包合同關(guān)系不變，時(shí)間、條件一般由雙方口頭約定。20xx年，我縣簽訂流轉合同的耕地流轉面積為5。10萬(wàn)畝，占總流轉面積的39。6%，沒(méi)有簽訂土地流轉合同的占60。4%，其中，既無(wú)書(shū)面協(xié)議又無(wú)口頭約定的約占10%；而經(jīng)過(guò)鄉鎮農業(yè)承包合同管理機關(guān)登記、備案或簽證及公證機關(guān)公證后流轉的土地更少。有的即便雙方簽訂了書(shū)面協(xié)議，但也存在手續不規范條款不完備等問(wèn)題，對雙方的權利義務(wù)及違約責任沒(méi)有明確的規定，一旦出現糾紛無(wú)法追究責任，而且缺少土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格評估機構，對于農村流轉地價(jià)的評定缺乏科學(xué)合理的標準，導致農地轉讓的隨意性和無(wú)序性。
�。ǘ� 土地流轉期限過(guò)短。目前我縣土地流轉的期限90%以上是一至兩年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是簽訂幾年以上的流轉協(xié)議，協(xié)議上規定了流轉期限，但由于土地流轉金大多是一年一付，有的農戶(hù)看到流轉大戶(hù)效益好，就隨時(shí)終止流轉協(xié)議，有的大戶(hù)由于管理或技術(shù)或市場(chǎng)原因當年出現虧損付不出土地流轉金，農戶(hù)隨即就終止了流轉協(xié)議，因此土地流轉不穩定，期限短，不利于土地流轉后農業(yè)的長(cháng)遠規模發(fā)展。
�。ㄈ┩恋亓鬓D中農民的利益缺乏保障。一是土地流轉缺乏對農民利益的保護機制。在土地流轉前，缺乏對種植大戶(hù)和企業(yè)業(yè)主農業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的資格審查與評估的.市場(chǎng)。無(wú)論是當局推動(dòng)還是自發(fā)進(jìn)行的土地流轉，對承租方農業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的資格都沒(méi)有進(jìn)行嚴格審查，更沒(méi)有讓承租方交納經(jīng)營(yíng)風(fēng)險保證金。在土地流轉后，流轉業(yè)主一旦經(jīng)營(yíng)上出現失誤，無(wú)法履約，常常給參與流轉的農戶(hù)造成巨大的經(jīng)濟損失，而且沒(méi)有有效的補償辦法，風(fēng)險由農民和當局承擔。二是農民的流轉收益缺乏增長(cháng)機制。在流轉合同的約定上，農民土地流轉收益一般是一定不變，流轉期間不再調整租金，流轉收益沒(méi)有隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長(cháng)。
�。ㄋ模┩恋亓鬓D市場(chǎng)機制及社會(huì )化服務(wù)體系不完善。一方面，當前農村土地流轉市場(chǎng)化運作機制還沒(méi)有完全建立，尚未形成統一規范的土地流轉市場(chǎng)，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置，限制了土地流轉區域范圍，制約了農村土地流轉的有序進(jìn)行。另一方面，目前針對土地流轉尚未建立完善的資產(chǎn)評估機構、委托代理機構、法律咨詢(xún)機構、土地投資機構、土地保險機構等，制約了土地交易市場(chǎng)的發(fā)育及土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的健康、有序進(jìn)行。
�。ㄎ澹┩恋亓鬓D管理不健全。目前對土地流轉的管理，從上到下的農業(yè)行政部門(mén)沒(méi)有具體的實(shí)施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規定，土地流轉主管部門(mén)雖然制定有規范的操作規程和土地流轉合同文書(shū)格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現代化的工作手段，糾紛隱患較多。鄉鎮農經(jīng)機構管理體制不順，職責不明，流轉行為無(wú)人監管，流轉糾紛無(wú)人受理，農民的合法權益受到損害。
三、影響農村土地流轉的原因分析
�。ㄒ唬┊斁纸巧ㄎ徊幻魑�。當局的指導是幫助集體土地健康、有序流轉的保障。目前部分基層當局和部門(mén)角色定位不準，認識錯位，普遍把經(jīng)營(yíng)權流轉當成流轉主體的經(jīng)濟行為，對不利的流轉模式不能做到限制和終止，同時(shí)沒(méi)有科學(xué)制定流轉后農民出路的規劃，對可能出現的問(wèn)題沒(méi)有做好應急處理預案，提供服務(wù)，化解矛盾。因此當局應在尊重農民意愿的基礎上積極引導，搞好規劃、提高服務(wù)，在集體土地流轉中做好服務(wù)員、裁判員的角色。
�。ǘ┺r民流轉意愿不強烈。分析當前的土地流轉現狀，存在農民流轉意愿不強烈的現象。究其原因如下：首先，農村社會(huì )保障體系不健全，失地農民缺乏生存保障。對于絕大多數農民來(lái)講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學(xué)、養老等問(wèn)題，普遍把土地作為最基本的生活保障， “有些農民即使轉移到了二、三產(chǎn)業(yè)，由于失業(yè)的風(fēng)險和收入的不確定性，他們仍把土地作為最后的退路，寧肯粗放經(jīng)營(yíng)，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉移出讓”。其次，農民轉移就業(yè)空間小�！巴恋亓鬓D的速度應該與工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位增加的速度與城市基礎設施容納的程度相適應”，當前，城鎮化速度慢與城鎮吸納農村剩余勞動(dòng)力能力不足導致農民轉移就業(yè)不暢，不愿放棄土地。第三，部分土地轉出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農政策的出臺和新農村建設的實(shí)施提高了農民對土地價(jià)值的預期，致使流轉意愿不強烈。
�。ㄈ┩恋亓鬓D后資金與技術(shù)支持不足。土地流轉后，要實(shí)現規�；a(chǎn)、集約化經(jīng)營(yíng)，必須進(jìn)行資金投入和技術(shù)支持。經(jīng)營(yíng)者開(kāi)發(fā)資金匱乏，是制約土地流轉的重要原因。一些經(jīng)營(yíng)者大面積承包土地后從事高效農業(yè)開(kāi)發(fā)，后續發(fā)展中需要較大的資金投入。
�。ㄋ模┩恋胤謶�(hù)經(jīng)營(yíng)的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規模性之間存在矛盾。土地流轉的目的是優(yōu)化資源配置，實(shí)現土地規�；�、集約化效益，而第二輪土地延包實(shí)行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶(hù)經(jīng)營(yíng)，而且農戶(hù)在這種嚴重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進(jìn)一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細碎、小規模的土地經(jīng)營(yíng)方式，難以實(shí)現土地成片集中流轉。而且業(yè)主在實(shí)施土地規模流轉時(shí)，往往因為一戶(hù)或幾戶(hù)承包戶(hù)沒(méi)有談妥，而使土地規�；鬓D難產(chǎn)，制約了規模經(jīng)濟的發(fā)展，阻礙了土地的規�；�(jīng)營(yíng)。
四、推進(jìn)農村土地流轉健康進(jìn)行的對策思考
�。ㄒ唬┙⑼恋亓鬓D機構，加強服務(wù)機能。土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉，要因地制宜，切實(shí)把握“適度”兩個(gè)字。首先，必須始終堅持依法自愿有償的流轉原則，不能盲目跟風(fēng)推進(jìn)，以行政手段推行農村土地流轉。對于當局和村級組織來(lái)說(shuō)，只能是進(jìn)行政策導向，創(chuàng )造發(fā)展環(huán)境，加強服務(wù)管理。其次，要把握規模的“適度”。因此鄉鎮要成立農村土地流轉服務(wù)站，配備人員，明確職責，切實(shí)制定有效的措施，搞好政策宣傳，積極引導村、社及農民群眾在自愿、有償的前提下開(kāi)展農村土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉工作，認真解決農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作中的新情況、新問(wèn)題。
�。ǘ┓e極培育規范化的土地流轉市場(chǎng)。推進(jìn)土地流轉，就要積極培育土地流轉市場(chǎng)，建立嚴格、規范的配套制度和措施。一是健全農地流轉服務(wù)平臺，建立農地流轉信息庫，開(kāi)展信息咨詢(xún)、評估、協(xié)辦手續等服務(wù)；二是建立農地流轉信息網(wǎng)絡(luò )，使廣大農戶(hù)和有意投資農業(yè)的經(jīng)營(yíng)者能及時(shí)、準確獲取可靠信息，溝通市場(chǎng)供需雙方的相互聯(lián)系，切實(shí)解決農地流轉信息不暢、配置不佳的問(wèn)題；三是建立科學(xué)的土地流轉價(jià)格形成和指導機制�！案鶕袌�(chǎng)供求、宏觀(guān)經(jīng)濟運行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時(shí)進(jìn)行流轉價(jià)格的調整，以便更好地反映土地的動(dòng)態(tài)價(jià)值變化”，從而建立健全農民流轉收益增長(cháng)機制，保障農民收益能隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長(cháng)。
�。ㄈ┥钊霃娀恋亓鬓D的規范化管理。一是要處理好土地流轉促進(jìn)農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)與保護基本農田的關(guān)系，處理好土地開(kāi)發(fā)與保護群眾權益的關(guān)系。把各種流轉方式納入規范化管理，確保交易雙方權利和義務(wù)明晰；二是要切實(shí)做好農地確權、登記、頒證工作，明確農戶(hù)在農地轉讓中的主體地位，禁止村級組織代替農戶(hù)或超越農戶(hù)對外簽訂流轉合同，依法保障農戶(hù)對承包土地的占有、使用、收益等權利；三是要制定規范的土地流轉程序，提供規范格式的土地流轉合同文本，實(shí)行流轉合同登記備案制度，確保土地流轉規范有序；四是要加強宣傳和監督，杜絕土地流轉過(guò)程中隨意改變土地農業(yè)用途的現象。
�。ㄋ模┘涌彀l(fā)展多種形式的土地流轉規模經(jīng)營(yíng)主體。要有效地加快土地流轉，關(guān)鍵是要創(chuàng )新能促進(jìn)農村生產(chǎn)力解放和提高的規模經(jīng)營(yíng)主體。首先，大力培育以家庭農場(chǎng)和新型農民專(zhuān)業(yè)合作社為主的規模經(jīng)營(yíng)主體，努力形成“規�；彝ソ�(jīng)營(yíng)+農民專(zhuān)業(yè)合作社”的新型農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體制；其次，加快構建服務(wù)“三農”的金融平臺，積極探索信貸支農的重點(diǎn)，適度降低支農信貸利率。
�。ㄎ澹┙⒔∪恋亓鬓D的配套保障機制。土地流轉的健康進(jìn)行有賴(lài)于農村配套保障機制的完善。農業(yè)是高風(fēng)險低收益的產(chǎn)業(yè)，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會(huì )經(jīng)濟因素的影響。
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