閑置土地調研報告

　　我們眼下的社會(huì )，我們都不可避免地要接觸到報告，不同種類(lèi)的報告具有不同的用途。你所見(jiàn)過(guò)的報告是什么樣的呢？下面是小編精心整理的閑置土地調研報告，歡迎閱讀與收藏。

閑置土地調研報告1

　　為提高土地資源節約集約水平，提升土地資源供給能力與水平，推動(dòng)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展轉型升級，國家將閑臵土地問(wèn)題解決提升到了十分重要的高度，今年國務(wù)院將安排對20xx年——20xx年土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測監管網(wǎng)上顯示的疑似閑臵土地進(jìn)行督察督導。我省一直以來(lái)對閑臵土地清理十分重視，20xx年全省產(chǎn)業(yè)園區工作推進(jìn)會(huì )對閑臵土地清理提出了要求，黃家培副省長(cháng)也多次作了指示。為作好閑臵土地清理處臵準備工作，根據貴州省國土資源廳黨組安排，土地利用處組織相關(guān)事業(yè)單位在全省開(kāi)展了閑臵土地調研，重點(diǎn)對畢節市、遵義市進(jìn)行了實(shí)地調研，并組織全省對網(wǎng)上顯示的20xx年以來(lái)疑似閑臵土地逐宗進(jìn)行了清理核實(shí)，摸清了閑臵土地的底數、分析了閑臵土地的成因，提出了20xx年解決閑臵土地問(wèn)題的建議，擬定了下一步閑臵土地清理處臵工作打算�，F將調研情況匯報如下：

　　一、閑臵土地基本情況

　　經(jīng)對土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測監管網(wǎng)上顯示的疑似閑臵土地逐宗清理核實(shí)，網(wǎng)上顯示疑似閑臵土地518宗，面積1751.9023公頃，其中真實(shí)閑臵類(lèi)土地183宗，面積601.6283公頃，面積占34.34%；非真實(shí)閑臵類(lèi)土地335宗，面積1150.27公頃，面積占65.66%。土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測監管網(wǎng)上顯示批而未供土地30382.53公頃。

　　真實(shí)閑臵土地各年度分布為：20xx年1宗，面積5.0662公頃；20xx年2宗，面積11.1722公頃；20xx年3宗，面積3.3795公頃；20xx年96宗，面積347.9138公頃；20xx年81宗，面積234.0966公頃，主要集中在20xx年、20xx年，面積分別占57.83 %、38.91 %。真實(shí)閑臵土地地區排序分別為：畢節市118宗，面積362.8444公頃；銅仁市18宗，面積90.3113公頃；安順市17宗，面積69.0038公頃；遵義市14宗，面積27.7416公頃；黔南州8宗，面積25.2512公頃；六盤(pán)水市4宗，面積20.2302公頃;黔西南州4宗，面積6.2457公頃；

　　非真實(shí)閑臵土地各年度分布為：20xx年4宗，面積10.3724公頃；20xx年2宗，面積30.5722公頃；20xx年8宗，面積18.4411公頃；20xx年30宗，面積103.6347公頃；20xx年53宗，面積182.4214公頃；20xx年238宗，面積804.8322公頃，主要集中在20xx年。非真實(shí)閑臵土地最多的為畢節市。

　　二、真實(shí)閑臵土地形成原因

　�。ㄒ唬┱�府原因

　　1、征地拆遷難。一些地方政府因急需通過(guò)土地出讓獲得出讓金用于各項事業(yè)發(fā)展，往往采取先生地出讓再進(jìn)行征地拆遷，導致征地拆遷時(shí)間計入土地出讓開(kāi)發(fā)時(shí)間，造成土地閑臵。而目前征地拆遷難度較大，一般有以下幾個(gè)原因：

　　一是我省現行的征地補償安臵標準是按20xx年統一年產(chǎn)值標準計算，農民對補償標準不滿(mǎn)意，農民思想工作難做，阻工現象頻發(fā)；二是地方政府征地拆遷資金常不到位，安臵補償不到位，導致征地拆遷進(jìn)展緩慢，未能在約定期限交地，使土地多年閑臵。

　　某一商務(wù)金融用地，拆遷未完成，農民阻工而閑臵

　　某一倉儲用地，農民對補償標準不滿(mǎn)意，不具備開(kāi)工條件。

　　政府資金不到位，土地未征收完，無(wú)法按期開(kāi)工

　　政府資金不到位，土地未征收完，無(wú)法按期開(kāi)工

　　2、規劃調整頻繁�！笆�二五”期間，我省實(shí)施工業(yè)化、城鎮化戰略，城鎮發(fā)展速度快、交通條件變化大、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)層出不窮，導致各地城鎮規劃、產(chǎn)業(yè)布局不斷調整。而我省目前經(jīng)濟發(fā)展尚處于以“地”謀發(fā)展階段，地方政府對土地財政依賴(lài)性強，形成極強的賣(mài)地沖動(dòng)，導致一些開(kāi)發(fā)條件不成熟、規劃設計不完善的土地出讓給了開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商拿地之后，由于相關(guān)規劃不健全，土地開(kāi)發(fā)條件和基礎不完備，無(wú)法達到開(kāi)發(fā)所需求的標準和規劃條件，開(kāi)發(fā)商只能被動(dòng)閑臵土地。

閑置土地調研報告2

　　關(guān)于整治土地閑置問(wèn)題的調研報告

　　作者：王軍征|來(lái)源：資源網(wǎng)

　　當前，在我國土地資源稀缺、供需矛盾突出的嚴峻形勢下，土地閑置已經(jīng)成為土地資源利用和管理中被廣泛關(guān)注的問(wèn)題,同時(shí)也是國土資源管理部門(mén)致力于解決的重點(diǎn)課題之一。土地閑置不但加劇了土地市場(chǎng)的混亂無(wú)序和農用地非農化的趨勢,造成了資源和資產(chǎn)的浪費，而且嚴重阻礙了經(jīng)濟社會(huì )的可持續發(fā)展，甚至還會(huì )影響貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)、建設和諧社會(huì )的進(jìn)程。因此，清理閑置土地、提高土地利用效率勢在必行。本文首先對我國的土地閑置總體情況做以簡(jiǎn)要介紹，對引發(fā)此類(lèi)問(wèn)題的原因進(jìn)行深入分析，并有針對性地提出一些對策建議。

　　一、我國土地閑置總體情況

　　按照國務(wù)院20xx年十號文件的要求，國土資源管理部門(mén)加大對房地產(chǎn)市場(chǎng)的清理治理整頓力度，打擊囤積土地行為，于今年3月至7月開(kāi)展了全國房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項治理整頓，并將工作的進(jìn)展情況及時(shí)向社會(huì )進(jìn)行通報。同時(shí)，對發(fā)現的典型案件進(jìn)行掛牌督辦和公開(kāi)通報，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)治理整頓下一步的規范運行。

　　20xx年08月09日，國土資源部披露了全國1457宗閑置土地名單，閑置面積達14.66萬(wàn)畝，其中，70%以上為住宅用地。20xx年8月19日，國土資源部又公布了全國違法違規土地清理的最新數據：截至今年5月底，全國共上報房地產(chǎn)違法違規用地宗數3070宗，面積約18.84萬(wàn)畝，其中，閑置土地2815宗，面積16.95萬(wàn)畝，分別占上報總宗數和面積的91.69%和90%。從清理數據來(lái)看，在各類(lèi)房地產(chǎn)違法違規用地中，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規的主要問(wèn)題。目前，土地閑置大體分為兩類(lèi)，企業(yè)自身原因造成的占46%，其余54%的閑置土地主要是由政府原因造成，而因毛地出讓拆遷難、調整規劃等政府和客觀(guān)原因造成土地閑置的占六成以上。

　　二、土地閑置問(wèn)題的原因分析

　　引發(fā)土地閑置問(wèn)題的原因復雜，涉及面廣，歸結有如下幾點(diǎn)：

　�。ㄒ唬┱�府依法征收、收回的土地未能及時(shí)處理或者處理不完全造成的土地閑置。各級政府依法征收、收回土地后，由于地理位置、規劃用途、基礎設施配套、土地限制條件或土地出讓底價(jià)過(guò)高等因素，部分土地與土地開(kāi)發(fā)利用計劃脫節，加上沒(méi)有政策支持，缺乏有效的制約機制，導致土地利用率較低。一是地方政府對土地利用缺乏統籌規劃，為片面追求招商引資進(jìn)度，極力滿(mǎn)足用地單位的需求，亂鋪攤子、亂上項目、大面積占用土地，但由于論證不到位、規劃不合理，沒(méi)有考慮土地管理規定、城市規劃要求和相關(guān)法律法規及有關(guān)政策，在進(jìn)行總體規劃修編后，一些既定土地原有規劃可能面臨調整，同時(shí)，一些企業(yè)著(zhù)眼于自身利益而申請調整規劃，造成用地性質(zhì)或土地容積率發(fā)生變化，開(kāi)發(fā)商和地方政府要進(jìn)行重新協(xié)調和溝通，從而造成土地批而未建，大量土地閑置；二是土地權屬、審批流程或交易流程等環(huán)節存在糾紛，導致土地不能如期開(kāi)發(fā)；三是土地的一級開(kāi)發(fā)推進(jìn)困難，導致規劃土地不能實(shí)現最后開(kāi)發(fā)；四是雖然通過(guò)土地招拍掛制度向開(kāi)發(fā)商轉讓了土地，但由于更大規模的基礎設施建設計劃，致使土地轉讓作廢，無(wú)法按原計劃開(kāi)發(fā)；五是由于一些地區市況不好，規劃開(kāi)發(fā)土地往往流拍。

　�。ǘ�）地方財政資金緊張。我國目前實(shí)行的分稅制對中央政府和地方政府的財政收入分配做出了向中央政府傾斜的切割，在中央財政收入急劇增加的同時(shí)，各級地方政府的財政資金急劇減少，財政資金分配制度不夠合理，使其不得不尋找其他資金來(lái)源。同時(shí)，中央政府為保證地方政府的正常運轉，不得不允許地方政府舉債，放任日趨嚴重的“土地財政”現象。在現有的財稅體制下，地方政府在財政資金運籌方面困難重重，對于土地財政的依賴(lài)性也越來(lái)越強，過(guò)度出售所掌控之中的城市土地，對于開(kāi)發(fā)商的囤地行為監管不嚴，打擊囤地的政策執行力度不夠，對閑置土地行為未能及時(shí)處理。大量城市土地閑置，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，成為了中央政府與地方財政資金分配不合理所衍生出的嚴重問(wèn)題。

　�。ㄈ�）政策執行不到位，監管查處力度偏軟。由于查處閑置土地牽扯多方利益，一些地方政府出于土地財政考慮，為促進(jìn)GDP增長(cháng)，以及獲取更高土地出讓金或其他土地收益，擔心打擊囤地后導致地價(jià)房?jì)r(jià)下降，或收回囤地后不能再賣(mài)出高價(jià)而存在畏難狀況，因此，在有效利用土地方面態(tài)度曖昧，放任房地產(chǎn)

　　開(kāi)發(fā)商的囤地行為，對閑置土地的重視程度不夠，在監管力度方面執行能力偏弱，清理摸底不夠全面深入，查處力度聲勢不夠大，工作比較滯后。地方土地行政主管部門(mén)的工作透明度也不高，對于發(fā)現的問(wèn)題以遮蓋為原則，未及時(shí)上報，導致大量閑置土地未能依法處理。土地政策執行不到位，閑置土地處理辦法未能落實(shí)，讓囤積土地的違法成本過(guò)低，給開(kāi)發(fā)商造成僥幸心理，從而形成惡性循環(huán)。由于政府違約而造成的土地閑置中，僅單方面地要求開(kāi)發(fā)商完全依法、依合同而執行合約，卻未要求政府也應嚴格地履行合約，并向因違約而給開(kāi)發(fā)商造成的損失進(jìn)行補償，因此，由于政府原因造成土地閑置的比例大，協(xié)商查處難度大，加之較早出讓的毛地拆遷難，導致以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違規用地查處結案率比較低。

　�。ㄋ模┯蓢�有大中型企業(yè)造成的土地閑置。隨著(zhù)經(jīng)濟體制改革的逐步深化，許多國有大中型企業(yè)停產(chǎn)、停業(yè)、轉產(chǎn)或破產(chǎn)，從而造成大量土地閑置。由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不善或相關(guān)部門(mén)監管不到位，部分企業(yè)將原國家無(wú)償劃撥的國有土地長(cháng)期處于閑置或低效利用狀態(tài)。某些企業(yè)原來(lái)使用國有土地的方式是無(wú)償劃撥，按照國家政策規定處置國有企業(yè)劃撥土地的出讓金應首先用于安置企業(yè)職工，但為了節省資金，對于盈利部分生產(chǎn)部門(mén)的土地和便于變現的土地資產(chǎn)，以作為企業(yè)職工安置的名義直接坐扣土地出讓金，將大量不便使用的土地長(cháng)期擱置或長(cháng)期租賃給其他單位使用，既不將閑置土地交給政府處理，也不上繳出租的土地收益；一些企業(yè)直接將房產(chǎn)轉讓?zhuān)�以土地所有者身份將劃撥土地直接出租，收取高額土地收益；有的企業(yè)甚至將房產(chǎn)轉讓?zhuān)�以土地所有者身份簽訂土地使用權有償使用合同，不僅影響了土地管理的正常秩序，而且嚴重損害了國家和購房者的利益。

　�。ㄎ澹﹪�有商業(yè)銀行處理不良資產(chǎn)過(guò)程中造成的土地閑置。國有商業(yè)銀行在國民經(jīng)濟發(fā)展中起的作用是不容置疑的，各個(gè)金融機構都收回了大量土地，然而在處置不良資產(chǎn)過(guò)程中，由于取得土地成本過(guò)高、變現損耗過(guò)大，或者看到土地有增值前景則待價(jià)而沽，或者沒(méi)有完全取得處置權利等原因，未能及時(shí)處置抵債資產(chǎn)而造成了土地閑置。還有一部分不良資產(chǎn)在金融機構和資產(chǎn)公司之間進(jìn)行了資產(chǎn)轉移，由于這部分抵債資產(chǎn)往往還牽連著(zhù)其他利益沖突，金融機構和資產(chǎn)公司并未履行任何過(guò)戶(hù)、更名手續，在資產(chǎn)公司又再次將其打包出售后，連同其他債權最終一起被第三方購得，當取得這部分資產(chǎn)的權利人到土地行政主管部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)，因手續不完備、權利不明確而不能辦理相應手續，土地不得不閑置。由于前些年銀行業(yè)管理不善，貸款發(fā)放程序不完善，一些企業(yè)貸款過(guò)高，銀行在收回抵押物后發(fā)現處置抵押物后的損耗過(guò)大，處置不如閑置，至少閑置情況下有抵押物存在可以少報損耗。還有部分地理位置好、容易變現的土地資產(chǎn)沒(méi)有處置，主要是由于銀行的一些高級管理人員看到了這些土地具有升值的潛力，稍遲處理會(huì )取得更高的回報，因此暫緩處置。

　�。�六）開(kāi)發(fā)商囤地現象嚴重。土地作為一種稀缺資產(chǎn)，具有保值和增值作用，從長(cháng)遠來(lái)看是有很好的增長(cháng)預期，囤積和炒賣(mài)土地比正常的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)要周期短、利潤高，因此，開(kāi)發(fā)商為抬高房?jì)r(jià)牟取暴利，將購置的土地長(cháng)期閑置，囤積居奇，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期以來(lái)的供給不足，市場(chǎng)中的土地投機機構的圈地、囤地造成了土地閑置。另外，部分企業(yè)由于自身資金周轉或經(jīng)濟實(shí)力發(fā)生變化，大部分資金用于繳納土地出讓金，無(wú)法消化前期土地儲備，或者隨行就市放緩開(kāi)發(fā)節奏，也導致了囤地現象的出現。有的項目土地開(kāi)發(fā)手續早已完善，但開(kāi)發(fā)企業(yè)之間相互轉讓?zhuān)�造成開(kāi)發(fā)時(shí)間延誤，從而造成土地閑置。

　�。ㄆ撸┎疬w難造成土地閑置。因現有拆遷制度的弊端導致政府部門(mén)沒(méi)有兌現土地出讓合同中規定的拆遷交地時(shí)間。這些土地并非“熟地”而是“生地”，開(kāi)發(fā)商得地之后，還需要和住戶(hù)談判拆遷事宜。如果拆遷沒(méi)談攏，土地便要閑置。從土地角度看，是“閑置”的，但從社會(huì )角度看，并不是“閑置”的。從社會(huì )整體角度看，土地閑置當然是巨大的浪費。解決土地閑置既需要地方政府部門(mén)嚴格按照法律程序辦事，更需要從非市場(chǎng)原因造成的土地閑置入手去尋找根治之策。

　�。ò耍┺r村土地閑置。一是村里級差排基過(guò)高，部分建房戶(hù)承受不了,造成農轉用后土地閑置。如果適當降低級差排基，讓一部分經(jīng)濟條件比較好的建房農戶(hù)能夠承受，那么閑置土地的矛盾就可以得到有效緩解。二是征地費過(guò)低，對比懸殊、反差強烈的農村級差排基收費過(guò)高和征地費過(guò)低的矛盾，造成年年延續比較多的閑置土地。三是目前農民的就業(yè)門(mén)路拓寬，收入渠道增多，生存和發(fā)展的空間更加廣闊，農民對土地的生存依賴(lài)性逐漸降低，尤其是在工業(yè)化進(jìn)程中，大量農村富余勞動(dòng)力集中向城市轉移，而其名下的土地沒(méi)有實(shí)現合理流轉，這些緣由導致了農村中大量可耕土地的閑置現象。

　�。ň牛┫嚓P(guān)法律法規的不完善導致閑置土地處置難度大。雖然《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等規定了滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的土地應收取閑置費，連續兩年未使用的土地無(wú)償收回，但同時(shí)又規定了因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成的動(dòng)工開(kāi)發(fā)延遲除外。這個(gè)規定彈性很大，許多用地項目的土地閑置在土地管理部門(mén)查處時(shí)都能找到規避處置的種種借口。而且法律法規對收回土地使用權和收取土地閑置費都沒(méi)有明確可申請法院強制執行的條款，這就造成了閑置土地調查容易，執行難的現象。

　�。ㄊ�）制度層面法律法規缺陷。一是制度安排中土地存在著(zhù)法定“剛性閑置”事實(shí)。由于現有法律對閑置土地處置作出了滿(mǎn)兩年后方可收回重新安排使用的規定，從而形成了現實(shí)中土地一旦閑置在時(shí)間上需兩年以上的法定“剛性閑置”的事實(shí)，不利于土地的高效利用。二是對閑置土地缺乏有效的市場(chǎng)引導機制。由于土地轉讓條件的法律限制性規定，土地閑置而又未達到法律轉讓條件的，土地使用者只有被動(dòng)地接受繳納閑置費及收回土地的局面。三是對土地閑置的責任主體未作界定。土地開(kāi)發(fā)利用過(guò)程多數是涉及出讓合同雙方權利和義務(wù)的履約過(guò)程，在現行法律只對閑置結果作出認定而未界定閑置責任主體的情況下，單一對使用者作出繳納閑置費或收回土地的決定，在法理上有失公平。因而在非土地使用者自身因素造成土地閑置的情況下，強制征收閑置費或收回土地顯然是無(wú)法執行的。四是對閑置土地收回程序性未作細化規定�，F行土地管理法和房地產(chǎn)管理法只對收回情形作出了規定，而未明確收回閑置土地使用權的執行程序，在依法行政前提下，程序的合法性是十分必要的。

　　三、整治土地閑置問(wèn)題的對策建議

　　整治土地閑置必須從改革土地制度、規范地方政府行為、健全相關(guān)法律法規及政策等多方面入手。下面就針對土地閑置問(wèn)題提出以下幾點(diǎn)措施建議。

　�。ㄒ唬┘哟笸恋乩�用監管力度。一是加強土地利用監管力度，對于沒(méi)能力繼續開(kāi)發(fā)的用地單位，可以通過(guò)政府收購方式來(lái)完成土地一級開(kāi)發(fā)，以盡早入市；對于有能力開(kāi)發(fā)的企業(yè)，則應督促其加快土地開(kāi)發(fā)利用進(jìn)度。例如，在土地出讓合同中規定土地閑置滿(mǎn)兩年，依法應當無(wú)償收回。二是建立信息平臺，利用輿論監督，相關(guān)部門(mén)嚴格落實(shí)《國土資源部關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監管有關(guān)問(wèn)題的通知》，及時(shí)更新土地出讓及開(kāi)發(fā)利用信息，并通過(guò)網(wǎng)絡(luò )向社會(huì )發(fā)布，利用公眾輿論的監督力量，促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展。三是加強跟蹤管理，健全建設用地動(dòng)態(tài)監管制度。充分運用在線(xiàn)監測信息，建立以基層國土資源部門(mén)為主的日常督查制度，對建設項目用地開(kāi)發(fā)利用全過(guò)程的檢查跟蹤，主動(dòng)預防和及時(shí)查處土地閑置行為。四是建立多部門(mén)聯(lián)合監管長(cháng)效機制，加強溝通協(xié)作，構建共同責任體系，形成預防閑置土地的強大合力，同時(shí)，實(shí)行房地產(chǎn)用地開(kāi)竣工申報制度，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行全程監管。五是鑒于由于政府原因造成的土地閑置占大多數，建議建立針對政府部門(mén)的問(wèn)責制度和機制。如規定，一個(gè)城市閑置多大比例的商品用地就要直接展開(kāi)對當地領(lǐng)導的問(wèn)責；對于查處、沒(méi)收閑置土地不力的地方政府，除了給予經(jīng)濟處罰之外，還應與主要領(lǐng)導任免相掛鉤。閑置土地的相關(guān)政策是否能夠得到嚴格執行，關(guān)鍵在于地方政府能否擺脫“土地財政”的痼疾，退出房地產(chǎn)利益鏈條。

　�。ǘ�）完善制度建設，做好統籌規劃。一是相關(guān)部門(mén)應加強制度建設，提高土地規劃的科學(xué)性，增強規劃的執行力，維護其權威性。二是摸清閑置土地底數，根據城市規劃和土地利用總體規劃制定詳細的、切實(shí)可行的閑置土地處置方案，使得閑置土地早日得到利用。三是各項政策向閑置土地傾斜。處置閑置土地應該由規劃、土地、環(huán)保等部門(mén)分工協(xié)作，政府統一協(xié)調，各個(gè)部門(mén)在招商引資中要優(yōu)先考慮閑置土地，將商業(yè)銀行收回的土地納入到統一處置之中，對于使用閑置土地的企業(yè)或個(gè)人給予一定的優(yōu)惠政策，在閑置土地未處理之前停止新的占用農用土地審批工作。

　�。ㄈ�）加大行政執法力度。對閑置土地的行為要依法嚴肅處理，將處理過(guò)程和結果全面公開(kāi)，接受社會(huì )監督；加強行政執法隊伍建設，實(shí)行紀檢、監察、審計等多部門(mén)聯(lián)合辦案，相互監督的管理機制，確保嚴格執法。同時(shí)，對圈占土地未達到投資要求或者不按照批準用途使用土地的，也要制定相應的處置方案。由于我國實(shí)行的是土地用途管制制度，閑置土地和不按照批準用途使用土地都屬于違法行為，應當加大對相關(guān)法律法規的宣傳力度，加強對土地使用狀況的監督力度，防止一些用地單位以沒(méi)有閑置為名不按照批準用途使用土地。

　�。ㄋ模┎扇《囗棿胧┙鉀Q農村土地閑置問(wèn)題。一是盤(pán)活閑置的'土地。對農轉用兩年后還未安排的或無(wú)法安排的土地，在不違背國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)【20xx】28號）及“國八條”，且符合村鎮規劃和土地利用總體規劃的前提下，對閑置的土地進(jìn)行跨村等量調劑。這樣急需建房的村的建設用地指標欠缺問(wèn)題可以在一定程度上得到解決，并且村與村之間的經(jīng)濟收入不平衡、基礎設施的完善程度不同也為閑置土地等量調劑提供了客觀(guān)條件。二是辦好選址意見(jiàn)書(shū)，即分間落實(shí)到建房戶(hù)。為了使農轉用后的建房用地盡快供地，規劃必須先行，即在農轉用之前，村委會(huì )必須依據村居民點(diǎn)規劃實(shí)施計劃落實(shí)到建房戶(hù)，上報規劃部門(mén)辦理好選址意見(jiàn)書(shū)，再由建房戶(hù)先交納一部分級差排基款，用于前期征地和報批啟動(dòng)資金。三是適當提高征地費。合理提高土地征用費，保證土地被征用后被征用的農戶(hù)的生活水平不低于被征地前，并配合做好《被征地農民基本養老制度》實(shí)施工作，這樣土地被征用的農戶(hù)將得到實(shí)惠。四是進(jìn)一步完善統一征地制度，規范征地程序，有效防止征地中損害群眾利益行為的發(fā)生。五是村鎮規劃必須適時(shí)調整。村鎮規劃必須隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展而有所調整，允許農民有選擇跨村建房居住的權利。六是采取優(yōu)惠政策，加大加快山區村民的遷居力度和速度，讓閑置的土地發(fā)揮效用。

　�。ㄎ澹┩ㄟ^(guò)金融手段減少企業(yè)囤地行為。對于開(kāi)發(fā)商自身原因造成的閑置，除了收回閑置土地，取消有嚴重閑置土地行為的發(fā)展商在土地一級市場(chǎng)上投標的資格外，還可以通過(guò)限制貸款和融資、收取稅費等措施提高閑置土地的財務(wù)成本，從而加大開(kāi)發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險、政策風(fēng)險和市場(chǎng)風(fēng)險等。國土部與銀監會(huì )聯(lián)手清查閑置土地，通過(guò)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款加以控制，不僅將對土地存量市場(chǎng)帶來(lái)明顯改善，督促開(kāi)發(fā)商早日動(dòng)工，政策趨緊也將給新增土地市場(chǎng)帶來(lái)威懾作用，開(kāi)發(fā)商拿地前不得不考慮今后不能按時(shí)開(kāi)發(fā)而帶來(lái)的風(fēng)險。最后，國土部應聯(lián)手銀監會(huì )、證監會(huì )堅決貫徹執行“對于囤地企業(yè)不得發(fā)放貸款，不得上市、再融資”的指示，遏制上市房企的囤地行為。

　�。�六）加大有效供地面積，提高供地門(mén)檻。導致土地囤積的主要原因之一是供應量少，因此，

　　在當前保護18億畝耕地紅線(xiàn)的前提下，國家也要放松地根，加大供應，從而減少土地囤積。今年4月份，國土資源部公布了年度土地供應計劃，20xx年全國住宅用地供應面積為18.5萬(wàn)公頃。從今年上半年的完成情況看，全國住房用地的實(shí)際供應量為5.6萬(wàn)公頃，其中，保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供應量為4.2萬(wàn)公頃。就此計算，上半年完成的供地數量?jì)H占全年計劃量的三成左右。加上近幾年土地市場(chǎng)迅速升溫，土地價(jià)格在快速攀升的過(guò)程中也增加了囤地的利潤空間，在資本逐利的驅動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)不斷買(mǎi)地——改規劃——囤地來(lái)坐等升值。因此，增加土地市場(chǎng)的有效供應應成為目前地產(chǎn)調控的重心之一。此外，作為土地管理部門(mén)，在審批土地時(shí)必須精打細算，避免粗放式用地，要嚴格控制建設用地增量，著(zhù)力盤(pán)活土地存量，新上建設項目首先要利用存量土地，同時(shí)，制定和實(shí)施新的土地使用標準，完善相關(guān)稅制，促進(jìn)土地利用集約化，防止土地閑置。

　�。ㄆ撸┘哟笮麄髁Χ�，完善閑置土地相關(guān)法律法規。國土資源部和各地國土部門(mén)應當每年公布一次所有土地閑置和開(kāi)發(fā)情況，將每一幅用地都置于公眾監督之下，以借助社會(huì )和輿論的壓力來(lái)監督和打擊開(kāi)發(fā)商的囤地行為。同時(shí)，要加強對金融機構的土地政策宣傳，如對房地產(chǎn)項目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年，完成土地開(kāi)發(fā)面積不足1/3或投資總額不足1/4的企業(yè)，應審慎貸款和核準融資，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。此外，現行的相關(guān)法律制度建設仍不完善，對閑置土地處理的相關(guān)法律過(guò)于剛性，對閑置土地的退還機制及途徑未進(jìn)行設置，缺乏完善的市場(chǎng)退出機制。為此，建議國土資源部加強對閑置土地處理的具體指導，出臺具體的操作實(shí)施意見(jiàn)，進(jìn)一步明確地方相關(guān)部門(mén)在處置閑置土地過(guò)程中的職、權、責。

　�。ò耍┩ㄟ^(guò)多種手段減少住宅用地土地閑置現象。一是對不具備商品房預售條件的項目，不得核發(fā)“商品房預售許可證”，嚴禁向非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)施主體發(fā)放預售許可證，商品住房預售嚴格按單幢審批，不得分層、分單元、按小區、按組團許可，要嚴格按照申報價(jià)格，明碼標價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售，對取得預售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要求其在規定時(shí)間內一次性公開(kāi)全部房源。二是收緊二套房貸。在繼續支持居民首次貸款購買(mǎi)普通自住房的同時(shí)，嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。三是嚴格規定政府職能部門(mén)的辦事流程、審批時(shí)限，不能拒收件，政府部門(mén)超期審批的時(shí)間不計入開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)期限內，對因政府頒布新政策、修改規劃等造成開(kāi)發(fā)商重復投入的時(shí)間不計入開(kāi)發(fā)期限，并給予開(kāi)

　　發(fā)商相應的補償。四是加強對保障性住房的用地監管，明確保障性住房用地供應比例，城市規劃區工業(yè)用地改為商業(yè)性用地的，要優(yōu)先安排給安居工程建設，對原有建設用地改變用途用于商品房開(kāi)發(fā)的，要從嚴審批，由政府統籌安排使用，要切實(shí)加強監管，在供地時(shí)進(jìn)行公告，接受社會(huì )監督，同時(shí)，按國務(wù)院要求參與項目竣工驗收，對土地使用效果進(jìn)行評估。五是公開(kāi)土地招拍掛信息，包括歷史協(xié)議轉讓或已過(guò)期地塊（超過(guò)兩年期限未開(kāi)發(fā)地塊）的詳細資料，如報建、實(shí)施、運作等。在實(shí)施招拍掛前，嚴格審查參與公司的有關(guān)資料、資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)計劃等，并將開(kāi)發(fā)計劃列入合同條款。

　�。ň牛┙�立綜合檔案，強化合同管理，改革登記機制。建議對存量閑置土地逐宗登記造冊，逐個(gè)調查梳理和依法核定，進(jìn)行詳細分類(lèi)，建立地塊的綜合信息檔案，在充分了解閑置原因的基礎上，對多批少用、缺乏資金投入、人為圈地等不同類(lèi)型采取“一地一策”的處置辦法。定期發(fā)布存量閑置土地的信息，為需轉讓的單位和用地單位提供平臺，增加交易機會(huì )，使有限的土地資源得到合理的利用，提高土地的綜合效益。同時(shí)，建議強化合同管理，嚴格項目竣工驗收和審查土地出讓合同，嚴格約定建設項目投資額、開(kāi)竣工時(shí)間、規劃條件、價(jià)款、違約責任等內容。為提高土地部門(mén)對土地監管的效率，創(chuàng )新土地登記機制，建議改變以往一律按照土地用途頒發(fā)相對應年期土地證的做法（如經(jīng)營(yíng)性用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年），可以根據實(shí)際情況，對新出讓的土地頒發(fā)臨時(shí)的土地權證。臨時(shí)的土地權證的有效期可以按照合同規定的開(kāi)發(fā)周期來(lái)定，一般為兩年。臨時(shí)土地權證只可以在金融機構抵押一次，這樣既讓開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得銀行貸款用以完成土地開(kāi)發(fā)，又解決了開(kāi)發(fā)企業(yè)數次抵押土地而不開(kāi)發(fā)或延期開(kāi)發(fā)的問(wèn)題。臨時(shí)土地權證因有效期短，一旦需要換證，就必須接受土地部門(mén)的審核檢查。這樣將改變土地部門(mén)目前被動(dòng)監管的局面，提高監管效率。

　�。ㄊ�）制定優(yōu)惠措施，調整創(chuàng )新閑置土地利用方向。制定利用存量閑置土地的優(yōu)惠政策，積極鼓勵企業(yè)通過(guò)內部挖潛，提高單位面積投資強度；積極鼓勵企業(yè)利用存量土地，采取聯(lián)營(yíng)、嫁接等方式進(jìn)行合資合作經(jīng)營(yíng)；積極鼓勵企業(yè)建設標準廠(chǎng)房，用于吸納投資規模小、對廠(chǎng)房無(wú)特殊要求的項目，為中小企業(yè)成長(cháng)提供環(huán)境，提高存量土地利用率。這樣，運用行政、法律、經(jīng)濟手段，既鼓勵提高土地利用率，又讓集約用地工作到位的土地使用者得到實(shí)惠，同時(shí)也為更好地盤(pán)活存量閑置土地奠定了堅實(shí)的基礎。

　�。ㄊ�一）加大處置力度，建立健全閑置土地查處體系。對核準的閑置土地應加大處置力度，進(jìn)行分類(lèi)處理。對閑置土地不滿(mǎn)一年的，責令土地使用者限期按規定使用；閑置土地滿(mǎn)一年不滿(mǎn)二年的，按規定征收土地閑置費；閑置土地滿(mǎn)二年的，收回國有土地使用權。同時(shí)建議從擁有大量土地儲備的上市公司入手，清理其手中的閑置土地和土地資源。對土地儲備過(guò)量、開(kāi)發(fā)能力不足的企業(yè)，要列入禁止拿地的“黑名單”，限期進(jìn)行清理和加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度。要排除各方面的干擾，賦予地方政府一定的行政權力，明確職責，對違法用地行為一查到底。另外，建議在公布閑置土地情況的同時(shí)，對閑置土地被依法處置的數量一并進(jìn)行統計，以通過(guò)社會(huì )輿論對政府部門(mén)在處置土地閑置的問(wèn)題上進(jìn)行監督。

　�。ㄊ�二）加強政策執行力。國家有關(guān)部門(mén)已制訂了很多相關(guān)法律法規及政策，如《中華人民共和國土地管理法》、《閑置土地處置辦法》和《關(guān)于集約節約用地的通知》等，并且凡是出臺一次關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的政策，都會(huì )明確或重申一次對閑置土地的處理措施，國土資源部也不斷對如何認定閑置土地等具體細節出臺新的措施。因此，在進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規的基礎上，應更注重對政策執行環(huán)節的監管，確保相關(guān)規定和制度能夠被有效執行，從而有效遏制開(kāi)發(fā)商和地方政府的不法行為。

　�。ㄊ�三）征收地價(jià)增值稅。在加大持地成本方面，建議加快研究推行閑置土地的地價(jià)增值相關(guān)稅收政策，對由于因建設容積率增加或地價(jià)增值所產(chǎn)生的高額收益可征收高額增值稅或所得稅等，以增加開(kāi)發(fā)商的持地成本，督促房產(chǎn)商盡快開(kāi)工建設，有效增加市場(chǎng)供給。

　�。ㄊ�四）建立統一土地閑置認定標準。鑒于實(shí)際操作過(guò)程中，對于閑置土地的認定、未開(kāi)工的認定往往標準不一、過(guò)于主觀(guān)，建議政府應建立統一的土地閑置認定標準，包括責任主體和責任范圍、閑置起算時(shí)點(diǎn)、閑置有效計算時(shí)段、已投資數額或已開(kāi)發(fā)建設面積確認以及因司法裁決而轉移的未開(kāi)發(fā)利用土地的閑置情形認定等標準。未達到規定比重，即使部分開(kāi)工建設也視同閑置土地依法處置，使清理閑置土地更具有可操作性。

　　四、結束語(yǔ)

【閑置土地調研報告】相關(guān)文章：

閑置土地處置辦法11-15

土地流轉的調研報告12-24

土地征收調研報告12-21

閑置土地處置辦法全文11-14

關(guān)于土地流轉的調研報告11-03

鄉村土地流轉的調研報告01-22

閑置土地行政復議申請書(shū)09-16

鄉鎮土地流轉調研報告11-17

縣土地流轉調研報告12-10

鄉村土地流轉狀況的調研報告11-01