2015華南區房地產(chǎn)和零售企業(yè)調研報告
事件：我們于3月23日和24日組織了華南區房地產(chǎn)和零售企業(yè)調研，共計約25家基金和保險客戶(hù)參加，先后調研了中洲控股、金地集團和深圳茂業(yè)商廈，調研紀要如下。
深圳茂業(yè)商廈：
行業(yè)分析：受宏觀(guān)經(jīng)濟下調、控制三公消費、電商和海淘等因素影響，傳統零售百貨行業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力增加，行業(yè)內競爭加劇，未來(lái)集中度將進(jìn)一步加大，有自有物業(yè)、品牌優(yōu)勢以及經(jīng)營(yíng)管理能力較高的公司優(yōu)勢明顯，未來(lái)一線(xiàn)城市消費將集中在中心區和社區兩塊，二、三線(xiàn)城市的消費集中在中心區和老城區，店面地理位臵好、品牌齊全、配套完善的綜合體比單一百貨將更有優(yōu)勢。
公司分析：公司起步深圳，在深圳零售消費市場(chǎng)占有份額較大，有一定的客戶(hù)忠誠度，自有物業(yè)較多，有較強的中高品牌引進(jìn)優(yōu)勢，公司過(guò)去幾年異地開(kāi)店較快，收入實(shí)現了穩定增長(cháng)，但投資性支出和經(jīng)營(yíng)壓力也增大，公司策略上放慢了開(kāi)店進(jìn)度，預計未來(lái)資本支出壓力較之前將有所改善，但是還是受傳統零售行業(yè)下滑影響，雖然新店步入成熟期，預計業(yè)績(jì)和盈利與往年依然持平，不會(huì )出現大幅增長(cháng)，公司近幾年負債率逐年增加，償債指標一般，但考慮到公司債務(wù)結構的逐漸優(yōu)化、投資支出的減少以及降息后融資環(huán)境的改善，并且公司應付賬款周轉天數較長(cháng)，對供應商的占款能有效利用到投資上，經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流總體表現較好，我們對公司償債能力和信用資質(zhì)維持穩定判斷。
金地集團：
行業(yè)分析：目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從快速發(fā)展步入穩定發(fā)展階段，行業(yè)雖然受房地產(chǎn)貸款政策的放松以及降息等影響，預計2015年銷(xiāo)售會(huì )較2014年出現部分城市回暖，但政策利好有限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依然保持謹慎投資，全國房地產(chǎn)投資增速不會(huì )出現大幅上行，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在謀求跨行業(yè)轉型，僅少數房地產(chǎn)商在大幅擴張規模，一二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)呈現出分化，不同地段呈現出分化，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將提升，小型開(kāi)發(fā)商、以及儲備土地質(zhì)量較差的開(kāi)發(fā)商面臨較大的競爭壓力。
公司分析：金地作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，有較強的'品牌優(yōu)勢，公司定位從過(guò)去的高端向現在的中高端轉換，公司股東從深圳國資委變?yōu)槊衿笊藟�，公司管理規范，土地儲備較多，具有可持續性經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢，但是一、二、三線(xiàn)城市土地儲備占比分別為30%、40%和30%左右，三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)壓力依然較大，公司對于未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速維持謹慎態(tài)度，沒(méi)有激進(jìn)拿地并開(kāi)發(fā)的動(dòng)力，跟投項目和合作開(kāi)發(fā)等舉措有利于減低公司開(kāi)發(fā)成本，公司在社區金融、社區養老方面探索，有望實(shí)現外延盈利，公司負債率居于行業(yè)平均水平，銀行貸款利率為基礎利率，預計收入和盈利能力不會(huì )出現大幅上升，融資壓力在降息利好下有所緩解，由于公司資產(chǎn)規模大，經(jīng)營(yíng)管理規范，整體償債能力依然較強，我們對公司未來(lái)信用基本面維持穩定的判斷。
中洲控股
公司分析：中洲控股前身為深圳國企委企業(yè)，目前實(shí)際控制人為自然人，公司專(zhuān)注于普通商品房的開(kāi)發(fā)和管理，未有轉型計劃，母公司的持續定向和土地注入支持有利于增加公司的資本金，但公司提出未來(lái)三年實(shí)現50%增速的目標，將提升公司的負債率，銀行貸款利率為基礎利率上浮30%，預計未來(lái)經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流在高流出的背景下不會(huì )改善，公司未來(lái)籌資壓力依然較大。
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