物業(yè)管理糾紛的類(lèi)型和處理方法

　　根據物業(yè)管理的范圍和內容以及物業(yè)管理的特點(diǎn)來(lái)分析，其發(fā)生糾紛主要分為兩大類(lèi)型，即因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛和因侵權產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。那么物業(yè)管理糾紛發(fā)生的時(shí)候又應該怎么處理呢？

　　(一)因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛的處理

　　因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛主要是由當事人違約所引起的，主要包括：因服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、因服務(wù)內容產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、因服務(wù)費用產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、解除物業(yè)管理服務(wù)合同等等。

　　1、物業(yè)管理合同服務(wù)質(zhì)量糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)不符合物業(yè)管理行業(yè)規范或不符合約定的服務(wù)標準，而引起的物業(yè)管理糾紛。如，物業(yè)管理區域內公共設施設備不能正常使用或不能及時(shí)維護修理使其處于正常使用狀態(tài)，日常環(huán)境衛生差，綠化不能及時(shí)維護管理，區域內公共秩序混亂、交通道路不暢，安全防范不力消防救災不及時(shí)等等。

　　2、物業(yè)管理合同服務(wù)內容糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按照規定或者約定的內容全面提供的物業(yè)管理服務(wù)，而引起的物業(yè)管理糾紛。如，沒(méi)有按照規定或約定提供、安裝服務(wù)設施設備，沒(méi)有按照規定或約定提供服務(wù)場(chǎng)地、車(chē)位、倉庫，沒(méi)有按照規定或約定提供文化、體育、衛生等服務(wù)內容及場(chǎng)所等。

　　3、物業(yè)管理合同服務(wù)費用糾紛。是指因服務(wù)費標準發(fā)生爭議或業(yè)主拖欠服務(wù)費而引起的物業(yè)管理糾紛。如物業(yè)管理企業(yè)未按物業(yè)管理合同約定或政府指導價(jià)標準收費，擅自擴大收費范圍或提高收費標準、業(yè)主(或使用人)少交、欠交物業(yè)管理服務(wù)費等。

　　4、終止物業(yè)管理合同糾紛。物業(yè)社區微信：是指物業(yè)管理合同期滿(mǎn)或物業(yè)管理合同期滿(mǎn)前當事人一方有嚴重違約行為;或者出現法律法規規定或當事人約定終止的情形而引起的物業(yè)管理糾紛。如，合同期滿(mǎn)后物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出阻止業(yè)主重新選聘其他物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)在合同期限內因重大違約業(yè)主要求解除合同、業(yè)主不履行物業(yè)管理合同或違約長(cháng)期拖欠物業(yè)管理費用不接受管理物業(yè)管理企業(yè)要求解除合同等。因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛的訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )，還是物業(yè)管理企和業(yè)主，在目前尚有爭議。筆者認為應該是物業(yè)管理合同相對的雙方當事人，即物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )是自治組織，依法成立，雖然沒(méi)有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費，只有民事行為能力，不具備完全民事權利能力，不能獨立享有民事權利和承擔民事義務(wù)，但建設部《管理辦法》第六條規定，業(yè)主委員會(huì )由住宅小區業(yè)主選舉的代表組成，代表和維護業(yè)主的合法權益�！吨腥A人民共和國事訴訟法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民訴法》)第五十四條規定“當事人一方人數眾多的共同訴訟，可以由當事人推選代表進(jìn)行訴訟�！笨梢�(jiàn)，業(yè)主委員會(huì )依法可以作為訴訟主體，其在訴訟中主體地位是全體業(yè)主的訴訟代表人。有一種意見(jiàn)認為，業(yè)主委員會(huì )應屬于《民訴法》第四十九規定的“其他組織”，能以自己名義參加訴訟。對此，筆者以為不妥。因為業(yè)主委員會(huì )是一個(gè)執行機構，其民事行為能力和民事權利能力取決于業(yè)主的授權，而“其他組織”行使民事行為能力和民事權利能力則無(wú)需他人授權。此外，“其他組織”具有自身的民事權利義務(wù)，對自己的行為有承擔一定民事責任的能力，而業(yè)主委員會(huì )其組織沒(méi)有自身的民事權利義務(wù)，沒(méi)有財產(chǎn)和經(jīng)費，亦無(wú)自身的民事責任可言。

　　業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主的訴訟代表人，可以代表全體業(yè)主參加訴訟并行使訴訟權利，在通常情況下，代表人的行為其代表的對全體業(yè)主發(fā)生法律效力，但根據《民訴法》第五十四條的規定，“代表人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當事人的訴訟請求，進(jìn)行和解，必須經(jīng)過(guò)被代表的當事人同意�！币虼�，在因物業(yè)管理合同服務(wù)質(zhì)量、內容、費用發(fā)生糾紛中，業(yè)主委員會(huì )如違反規定不起訴或怠于訴訟時(shí)，與物業(yè)管理糾紛有利害關(guān)系的業(yè)主為維護自己的合法權益，有權以自己名義直接對物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟。

　　另外，在因業(yè)主拖欠服務(wù)費的物業(yè)管理糾紛中，訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和具體業(yè)主(或使用人)，而不是業(yè)主委員會(huì )�！豆芾磙k法》第十四條規定，產(chǎn)權人和使用人不按規定交費，物業(yè)管理公司責令賠償損失。同時(shí)，《管理辦法》第十五條又規定，物業(yè)管理公司擅自擴大收費范圍，提高收費標準的，產(chǎn)權人和使用人有權投訴。

　　物業(yè)社區微信：處理此類(lèi)物業(yè)管理糾紛的主要適用的依據：法律有《中華人民共和國合同法》，法規有各省、自治區、直轄市制定的地方法規，規范性文件有建設部的《管理辦法》和各較大的市制定的條例以及雙方當事人對《物業(yè)管理服務(wù)合同》的合法約定等等。

　　(二)因侵權產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛處理

　　因侵權產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛主要是由當事人的侵權行為所引起的，主要包括：損壞公共財物糾紛、侵占共用部位糾紛、防礙管理服務(wù)糾紛、相鄰關(guān)系糾紛等等。

　　1、損壞公共財物糾紛。主要是因當事人違反規定致物業(yè)管理區域內公共財物損毀、損壞而產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。如，業(yè)主損毀、損壞公共財物，物業(yè)管理企業(yè)違反規定或約定擅自拆卸、挪用、毀損物業(yè)管理區域內公共財產(chǎn)等。

　　2、侵占共用部位糾紛。是指因當事人違反規定或約定侵占物業(yè)管理區域內公共場(chǎng)地、部位、通道等行為而產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。如，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)侵占公共場(chǎng)地、通道私搭亂建建筑物，堆放物品;在建筑物、構筑物公共部位上亂懸掛、亂經(jīng)貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)等。

　　3、防礙管理服務(wù)糾紛。是指業(yè)主違反規定或約定，干涉、阻礙、制止物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)而引起的物業(yè)管理糾紛。如，阻止物業(yè)管理企業(yè)安裝服務(wù)設施設備或擅自移動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)設施設備，在消防通道上設置路障或故意損壞消防設備，未經(jīng)批準在物業(yè)管理區域內、出口處擺攤設點(diǎn)等。

　　4、相鄰關(guān)系糾紛。是指業(yè)主之間因排水、通行、通風(fēng)、采光等問(wèn)題發(fā)生的物業(yè)管理糾紛。如，下水道堵塞的清理、陽(yáng)臺的封閉、樓道堆放物品、安裝空調太陽(yáng)能熱水器等。

　　因侵權產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主，此類(lèi)糾紛主要是由于一方當事人的侵權行為而引起，承擔是侵權的民事責任，根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條的規定，應當由侵害人承擔責任并賠償損失�！豆芾磙k法》也明確規定，產(chǎn)權人和使用人擅自改變小區內土地用途的;擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀(guān)，毀損設施、設備、，危及房屋安全的;私搭亂建、亂停放車(chē)輛，在房屋公共部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區景觀(guān)，噪聲擾民等物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失。物業(yè)管理公司私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設施用途等，產(chǎn)權人、使用人有權投訴。

　　處理此類(lèi)物業(yè)管理糾紛的主要適用的依據：法律有《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國消費者權益保護法》，法規有各省、自治區、直轄市制定的地方法規，規范性文件有建設部的《管理辦法》和各較大的市制定的條例等等。

　　上述兩類(lèi)物業(yè)管理糾紛常常會(huì )發(fā)生競合，由于屬于不同的訴因，在訴訟中的當事人舉證責任內容、證明對象、管轄以及適用法律等都有所不同，是按合同之訴還是按侵權之訴依法應由當事人選擇。但當事人一旦選擇以其中一種訴因提起訴訟，則不能再以另一種訴因提直訴訟。

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