2016房地產(chǎn)估價(jià)師理論方法考前練習題（附答案）

　　1.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價(jià)格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價(jià)格最接近于(　)元/m2。

　　A.3816

　　B.3899

　　C.4087

　　D.4920

　　2.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營(yíng)費用率為租金收入的25%;該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　3.已知～年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補償為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為(　)。

　　A.7.78%

　　B.8.28%

　　C.13.21%

　　D.14.21%

　　4.運用假設開(kāi)發(fā)法評估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現金流量折現法計算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應是(　)。

　　A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設開(kāi)始時(shí)的具體日期

　　B.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設發(fā)包日期

　　C.取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期

　　D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期

　　5.下列關(guān)于假設開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是(　)。

　　A.假設開(kāi)發(fā)法在形式上是評估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法

　　B.運用假設開(kāi)發(fā)法可測算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價(jià)格、預期利潤和最高費用

　　C.假設開(kāi)發(fā)法適用的對象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房

　　D.假設開(kāi)發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余

　　6.現有某待開(kāi)發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當前開(kāi)始開(kāi)發(fā)期為2年。根據市場(chǎng)調查分析，該項目建成時(shí)可出售50%，半年和一年后分別售出其余的 30%和20%，出售的平均單價(jià)為28507元/m2，若折現率為15%，則該項目開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值的當前現值為(　)萬(wàn)元。

　　A.766

　　B.791

　　C.913

　　D.1046

　　7.在運用長(cháng)期趨勢法測算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用(　)方法進(jìn)行測算。

　　A.平均增減量法

　　B.平均發(fā)展速度法

　　C.移動(dòng)平均法

　　D.指數修勻法

　　8.在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(cháng)期趨勢法運用的假設前提是(　)。

　　A.過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢在未來(lái)仍然存在

　　B.市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

　　C.房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去無(wú)明顯的季節變動(dòng)

　　D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的有關(guān)政策不會(huì )影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

　　9.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線(xiàn)價(jià)為5000元/m2，后街路線(xiàn)價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為(　)m。

　　A.22

　　B.28

　　C.38

　　D.50

　　10.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價(jià)為40萬(wàn)元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價(jià)為(　)萬(wàn)元。

　　A.23.4

　　B.28.6

　　C.33.4

　　D.46.8

　　參考答案：1.D.2.A.3.A.4C.5.C.6.D.7.A.8.A.9.B.10.C.

　　1.下列不屬于房地產(chǎn)區位因素的是(　)。

　　A.交通　　B.用途　　C.環(huán)境　　D.樓層

　　2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%。假設該住宅樓的總價(jià)為2000萬(wàn)元，平均單價(jià)為5000元/m2，樓面地價(jià)為1200元/m2，則該宗土地的總價(jià)為(　)萬(wàn)元。

　　A.96　　B.192　　C.240　　D.480

　　3.某套住宅的套內建筑面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內建筑面積計算的價(jià)格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價(jià)格為(　)元/m2。

　　A.3000　　B.3277　　C.3295　　D.3599

　　4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類(lèi)商品住宅的需求量由16萬(wàn)套上升到20萬(wàn)套。則用中點(diǎn)法計算該類(lèi)住宅需求的收入彈性為(　)。

　　A.036　　B.122　　C.2.78　　D.325

　　5.下列關(guān)于比準價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是(　)。

　　A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格

　　B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格

　　C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價(jià)格或收益價(jià)格

　　D.比準價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買(mǎi)價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣(mài)價(jià)

　　6.某房地產(chǎn)現房?jì)r(jià)格為4000元/m2，預計從期房達到現房的兩年時(shí)間內現房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取)，出租運營(yíng)費用為每年50元/m2。假設折現率為5%，風(fēng)險補償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房?jì)r(jià)格為(　)元/m2。

　　A.3300　　B.3324　　C.3335　　D.3573

　　7.某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應的土地單價(jià)為850元/m2，現擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規劃、國土等管理部門(mén)的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m2，則理論上應補地價(jià)的數額為(　)萬(wàn)元。

　　A.93.75　 　B.115

　　C.293.75　　D.315

　　8.房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價(jià)對象在(　)下的估價(jià)結果具有近似性。

　　A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法

　　C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的

　　9.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價(jià)格為2000元/m2;建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2;市場(chǎng)上同類(lèi)房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低(　)元/m2。

　　A.200　　B.300　　C.700　　D.1000

　　10.某宗地的面積為1000m2：采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術(shù)平均法得到的比準價(jià)格為(　)元/m2。

　　A.2160　　B.2175　　C.2181　　D.2205

　　答案：1.B.2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9.B.10.C.

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