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2016房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考前練習題及答案
一、 單項選擇題
1.某夫妻共有一套成本價(jià)購買(mǎi)的房改房，現因離婚進(jìn)行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估該套房改房的價(jià)格，則較合理的估價(jià)結果是( )。(2007年試題)
A.現時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金
B.現時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格
C.現時(shí)該房屋的房改成本價(jià)
D.當時(shí)該房屋的房改成本價(jià)
答案：B
2.房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨立、客觀(guān)、公正原則的核心是估價(jià)機構和估價(jià)人員應當站在( )的立場(chǎng)上，評估出一個(gè)對各方當事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。
A.委托人
B.估價(jià)報告預期使用者
C.管理部門(mén)
D.中立
答案：D
解析：房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨立、客觀(guān)、公正原則的核心是估價(jià)機構和估價(jià)人員應當站在中立的立場(chǎng)上，評估出一個(gè)對各方當事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。
3.回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見(jiàn)的關(guān)系是( )。(2005年試題)
A.估價(jià)對象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現在
B.估價(jià)對象狀況為現在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現在
C.估價(jià)對象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去
D.估價(jià)對象狀況為現在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去
答案：C
解析：回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，估計對象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(過(guò)去)時(shí)的狀況。
4.城市房屋拆遷補償估價(jià)中，實(shí)行房產(chǎn)權調換且所調換房屋為期房的，為結清產(chǎn)權調換的差價(jià)而對該期房?jì)r(jià)進(jìn)行估價(jià)，則( )。(2004年試題)
A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對象為未來(lái)狀況
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現在
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現在，估價(jià)對象為未來(lái)狀況
D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現在，估價(jià)對象為過(guò)去狀況
答案：C
解析：根據估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
5.如果某房地產(chǎn)現狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以( )進(jìn)行估價(jià)。(2003年試題)
A.保持現狀前提
B.裝修改造前提
C.轉換用途前提
D.重新利用前提
答案：A
解析：這是最佳最高原則的體現。
6.運用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對象所在區域相同或相似房地產(chǎn)的客觀(guān)收益來(lái)推算估價(jià)對象預期收益，這主要是依據房地產(chǎn)估價(jià)中的( )。
A.合法原則B.最高最佳使用原則
C.替代原則
D.公平原則
答案：C
解析：替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結果不得不合理偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
7.某估價(jià)機構于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結果有爭議，2003年8月15日進(jìn)行復估，則復估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為( )。(2003年試題)
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.簽訂估價(jià)委托合同之日
D.估價(jià)人員與委托人商定的某日
答案：A
解析：要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準，才能檢驗原估價(jià)結果是否合理。
8.當現狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時(shí)，應以( )進(jìn)行估價(jià)。(2002年試題)
A.保持現狀前提
B.裝修改造前提
C.轉換用途前提
D.重新利用前提
答案：D
解析：這道題大家一定要審清題，當現狀房地產(chǎn)的價(jià)值“小于”新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時(shí)，2003年試題同樣有類(lèi)似的題目，但2003年題干中是“大于”，一字之差題意相反。如果當現狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額應考慮重新利用。
9.某城市市區內有一座長(cháng)期虧損的工廠(chǎng)，其周邊多為新建的商品住宅，且銷(xiāo)售形勢良好，根據城市規劃，該工廠(chǎng)所在地塊的規劃用途為商住綜合�，F需評估該工廠(chǎng)用地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，則應按( )進(jìn)行評估。
A.工業(yè)廠(chǎng)房
B.工業(yè)用地
C.商品住宅
D.商住用地
答案：D
解析：在合法的前提下采用最高最佳原則估價(jià)。
10.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對( )來(lái)講的。(2001年試題)
A.估價(jià)機構
B.估價(jià)人員
C.估價(jià)對象
D.估價(jià)方法
答案：C
解析：合法原則主要是針對估價(jià)對象的。
11.城市房屋拆遷估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師對被拆遷房屋面積的界定可來(lái)自于( )。(2007 年試題)
A.被拆遷房屋的權屬證書(shū)記載的面積
B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積
C.拆遷人與被拆遷入對被拆遷房屋面積的協(xié)商結果
D.具有房產(chǎn)測繪資格的機構對被拆遷房屋面積的測量結果
E.房地產(chǎn)管理部門(mén)權屬檔案記載的被拆遷房屋的面積
答案：ACDE
12.根據房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規規定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價(jià)對象的房地產(chǎn)有( )。(2005年試題)
A.土地所有權
B.國有工業(yè)用地土地使用權
C.宅基地土地使用權
D.大型游樂(lè )場(chǎng)
E.鄉鎮企業(yè)用房
答案：AC
解析：根據我國《擔保法》的有關(guān)規定。這里有一點(diǎn)大家需注意：鄉鎮企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。
13.估價(jià)中的最高最佳使用具體包括( )等。
A.最佳用途
B.最佳位置
C.最佳規模
D.最佳環(huán)境
E.最佳集約度
答案：ACE
解析：最高最佳原則具體包括3個(gè)方面：最佳用途、最佳規模、最佳集約度。
14.在房屋征收估價(jià)中，被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與被征收房屋的(ABE )直接相關(guān)。
A.性質(zhì)
B.用途
C.所有權人
D.使用權人
E.面積
15.最高最佳使用原則必須同時(shí)符合(ABCE )標準。
A.法律上許可
B.技術(shù)上可能
C.經(jīng)濟上可行
D.經(jīng)濟上必須盈利
E.價(jià)值最大化
二、多項選擇題
16.估價(jià)中的最高最佳使用具體包括(ACE )等。
A.最佳用途
B.最佳位置
C.最佳規模
D.最佳環(huán)境
E.最佳集約度
17.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對象的(AC )。
A.最佳規模
B.最佳經(jīng)營(yíng)手段
C.最佳集約度
D.最佳管理方式
E.最佳投資渠道
18.以下(BCD )有助于把握最高最佳使用原則。
A.替代原理
B.收益遞增遞減原理
C.均衡原理
D.適合原理
E.經(jīng)濟人原理
19.在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估時(shí)，須扣除在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括(BC )。
A.劃撥土地應補交的出讓金
B.已抵押擔保的債權數額
C.發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價(jià)款
D.強制執行費用
E.估價(jià)費用
20.對于(A )房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅會(huì )減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會(huì )直接導致房地產(chǎn)價(jià)格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節的稅收會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格上升。
A.收益性
B.具有潛在開(kāi)發(fā)能力
C.再開(kāi)發(fā)
D.公益性
21.位置包括房地產(chǎn)所處的(ACDE)。
A.方位
B.地形
C.樓層
D.距離
E.朝向
22.影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境景觀(guān)因素，是指那些對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周?chē)奈锢硇誀钜蛩�，主要�?ACDE)等。
A.大氣環(huán)境
B.治安環(huán)境
C.聲覺(jué)環(huán)境
D.水文環(huán)境
E.衛生環(huán)境
23.一般地說(shuō)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收會(huì )增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設成本，從而會(huì )推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格(C );相反，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收，會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格(C )。
A.下降，下降
B.下降，上升
C. 上升，下降
D.上升，上升
24.對于(A )房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅會(huì )減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會(huì )直接導致房地產(chǎn)價(jià)格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節的稅收會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格上升。
A.收益性
B.具有潛在開(kāi)發(fā)能力
C.再開(kāi)發(fā)
D.公益性
25.下列情況中會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是(B )。
A.上調貸款利率
B.收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款
C.開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節的稅收
D.增加土地供應
26.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈( B)相關(guān)。
A.正
B.負
C.不
D.行政因素
27.匯率因素對房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現是：本幣匯率(D )，會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格(D )。
A.下降，上漲
B.下降，不變
C.上升，下降
D.上升，上漲
28.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于(A )。
A.社會(huì )因素
B.環(huán)境因素
C.人口因素
D.行政因素
29.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中.不屬于經(jīng)濟因素的是(A )。
A.房地產(chǎn)投機
B.物價(jià)變動(dòng)
C.經(jīng)濟發(fā)展狀況
D.居民收入水平
30.(A)是指在一定時(shí)期內因遷入和遷出因素的消長(cháng)導致的人口數量增加或減少，即遷入的人數與遷出的人數的凈差值。
A.人口機械增長(cháng)
B.人口自然增長(cháng)
C.人口凈增長(cháng)
D.人口負增長(cháng)
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