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2017年房產(chǎn)估價(jià)師考試全真模擬題（附答案）
一、單項選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)
1.某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內建筑面積為125m2，套內墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每m2建筑面積的價(jià)格為( )元/m2。
A.1667
B.1765
C.1875
D.2000
2.從賣(mài)房的角度看，成本法的理論依據是( )。
A.銷(xiāo)售狀況價(jià)值論
B.市場(chǎng)供求價(jià)值論
C.生產(chǎn)費用價(jià)值論
D.經(jīng)濟花費價(jià)值論
3.某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價(jià)為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價(jià)為( )萬(wàn)元。
A.98
B.52
C.54
D.103
4.在某商業(yè)街深度30.48m(即100英尺)，臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為1200萬(wàn)元。根據四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45.72m(即150英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價(jià)為( )萬(wàn)元。
A.1504
B.1404
C.1304
D.1204
5.用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現值=( )。
A.房屋重置價(jià)格-房屋年折舊額
B.房屋重置價(jià)格×房屋成新度
C.房屋重置價(jià)格-年折舊額×耐用年限
D.房屋重置價(jià)格-年折舊額×尚可使用年限
6.在一筆成功的房地交易中最低價(jià)、最高價(jià)、成交價(jià)的關(guān)系是( )。
A.成交價(jià)≥最高價(jià)≥最低價(jià)
B.成交價(jià)≥最低價(jià)≤最高價(jià)
C.最高價(jià)≥成交價(jià)≥最低價(jià)
D.最高價(jià)≥最低價(jià)≥成交價(jià)
7.某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為( )m2。
A.1200
B.120
C.3333
D.333.3
8.已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為150萬(wàn)元，該房地產(chǎn)報酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.112.5
B.155.6
C.144.6
D.132.4
9.用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應選取( )凈收益作為估價(jià)依據。
A.類(lèi)似房地產(chǎn)的客觀(guān)
B.類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際
C.類(lèi)似房地產(chǎn)的最高
D.類(lèi)似房地產(chǎn)的最低
10.當建筑物的維修養護正常時(shí)，實(shí)際成新率與直線(xiàn)法計算出的成新率相當;當建筑物的維修養護比正常維修養護好或經(jīng)過(guò)更新改造，實(shí)際成新率應( )直線(xiàn)法計算出的成新率。
A.大于
B.大于或等于
C.小于
D.小于或等于
11.在估價(jià)報告中應包含一份由( )的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。
A.本估價(jià)機構所有
B.所有參加該估價(jià)項目
C.對該估價(jià)項目負第一責任
D.任本估價(jià)機構法定代表人
12.某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬(wàn)元，余款80萬(wàn)元在第8個(gè)月末一次付清，當時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.87
B.124
C.130
D.134
13.某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方支付給賣(mài)方29萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費均由賣(mài)方負擔。據悉，該地區房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應由賣(mài)方和買(mǎi)方繳納的稅費分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
14.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以( )狀況為參照系進(jìn)行的。
A.可比實(shí)例房地產(chǎn)
B.估價(jià)對象房地產(chǎn)
C.標準房地產(chǎn)
D.類(lèi)似房地產(chǎn)
15.某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況修正系數為( )。
A.0.91
B.0.92
C.1.09
D.1.10
16.某宗房地產(chǎn)2008年6月1日的價(jià)格為1800元/m2，現需要將其調整到2008年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區類(lèi)似房地產(chǎn)2008年4月1日至10月1日的價(jià)格指數分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2006年1月1日為100)。該宗房地產(chǎn)2008年10月1日的價(jià)格為( )元/m2。
A.2402.22
B.2302.22
C.2202.22
D.2102.22
17.成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的( )為導向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。
A.建筑規模
B.基礎成本
C.重新開(kāi)發(fā)建設成本
D.建后利潤
18.下列不屬于取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑是( )。
A.通過(guò)自己開(kāi)發(fā)耕地取得
B.通過(guò)征收土地取得
C.通過(guò)城市房屋拆遷取得
D.通過(guò)市場(chǎng)購買(mǎi)取得
19.成本法最基本的公式是( )。
A.房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建價(jià)格-建筑物折舊
B.房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購建價(jià)格+建筑物折舊
C.房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格-建筑物折舊
D.房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格+建筑物折舊
20.下列說(shuō)法不屬于重新購建價(jià)格的求取思路的是( )。
A.房地產(chǎn)重新購建價(jià)格的求取思路
B.土地重新購建價(jià)格的求取思路
C.具體價(jià)格重新購建價(jià)格的求取思路
D.建筑物重新購建價(jià)格的求取思路
21.某建筑物已建成10年，預計尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為( )。
A.75%
B.79%
C.81%
D.84%
22.某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為( )萬(wàn)元。
A.824
B.924
C.844
D.944
23.重置價(jià)格的出現是技術(shù)進(jìn)步的必然結果，也是( )的體現。
A.經(jīng)濟學(xué)原理
B.均衡原理
C.替代原理
D.對立原理
24.收益法是以( )為基礎的。
A.定期原理
B.平衡原理
C.替代原理
D.預期原理
25.某宗房地產(chǎn)預計未來(lái)每年的凈收益為8萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )。
A.94.12
B.92.14
C.91.24
D.93.25
26.實(shí)際估價(jià)中設定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是( )。
A.過(guò)去數據簡(jiǎn)單算術(shù)平均法
B.過(guò)去數據加權算術(shù)平均法
C.未來(lái)數據簡(jiǎn)單算術(shù)平均法
D.未來(lái)數據資本化公式法
27.在采用假設開(kāi)發(fā)法中的傳統方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計息的項目是( )。
A.未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值
B.投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費
C.銷(xiāo)售費用和銷(xiāo)售稅費
D.開(kāi)發(fā)成本和管理費用
28.某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2000m2，總預算為400萬(wàn)元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50%，設備安裝工程尚未進(jìn)行。另?yè){查可知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是( )。
A.30%
B.45%
C.65%
D.75%
29.當房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續上升或者下降，并且各期上升或者下降的數額大致接近時(shí)，宜采用( )預測房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。
A.數學(xué)曲線(xiàn)擬合法
B.平均增減量法
C.平均發(fā)展速度法
D.移動(dòng)平均法
30.居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看( )和安寧程度。
A.周?chē)h(huán)境狀況
B.繁華程度
C.臨街狀況
D.附近是否有礦產(chǎn)資源
31.某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000m2，是10年前通過(guò)征用農地取得的，當時(shí)的花費為18萬(wàn)元/畝，現時(shí)重新取得該類(lèi)土地需要花費620元/m2;地上建筑物總建筑面積2000m2，是8年前建成交付使用的，當時(shí)的建筑造價(jià)為600元/m2建筑面積，現時(shí)建造類(lèi)似建筑物的建筑造價(jià)為1200元/m2建筑面積，估計該建筑物有八成新。該宗房地產(chǎn)的現時(shí)單價(jià)為( )2元/m2。
A.1200
B.1250
C.1270
D.1800
32.假設開(kāi)發(fā)法是以( )為理論依據的。
A.收益遞增原理
B.均衡原理
C.預期原理
D.未來(lái)趨勢原理
33.某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為8000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價(jià)值為130萬(wàn)元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬(wàn)元，則此人占有的土地份額為( )。
A.1.67%
B.2.1%
C.2.3%
D.2.5%
34.某銀行存款的計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為2.25%，為吸引5年期的儲戶(hù)，則其5年期的年利率應大于( )。
A.2.50%
B.3.5%
C.2.38%
D.3.25%
35.房地產(chǎn)估價(jià)委托合同的內容可以不包括( )。
A.估價(jià)服務(wù)費
B.估價(jià)目的
C.估價(jià)人員
D.委托人的協(xié)助義務(wù)
參考答案：BCABB CACAA BBBCB BCACC CACDA DCBBA CCABC
二、多項選擇(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項得0.5分。)
1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師應遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有( )。
A.應做到誠實(shí)正直、公正執業(yè)
B.為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過(guò)自己專(zhuān)業(yè)能力的估價(jià)項目
C.未經(jīng)委托人的書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開(kāi)
D.應執行政府規定的收費標準，只能適當收取額外的費用
E.不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報告上簽字、蓋章
2、某餐廳的資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營(yíng)權。當該餐廳不適宜在現位置繼續經(jīng)營(yíng)下去而轉讓時(shí)，為確定轉讓價(jià)格提供參考的估價(jià)對象范圍一般包括( )。
A.土地
B.建筑物
C.裝飾裝修
D.動(dòng)產(chǎn)
E.特許經(jīng)營(yíng)權
3、下列屬于成本租金構成的內容有( )。
A.折舊費
B.維修費
C.管理費
D.保險費
E.房產(chǎn)稅
4、下列價(jià)值種類(lèi)中，屬于基本價(jià)值類(lèi)型的有( )。
A.抵押價(jià)值
B.市場(chǎng)價(jià)值
C.計稅價(jià)值
D.投資價(jià)值
E.在用價(jià)值
5、影響房地產(chǎn)價(jià)值的權益因素包括( )。
A.房地產(chǎn)權利設立和行使的限制
B.房地產(chǎn)區位的限制
C.房地產(chǎn)使用管制
D.房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制
E.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制
6、城市房屋拆遷補償實(shí)行產(chǎn)權調換方式且調換房屋為期房的，在結算房屋產(chǎn)權差價(jià)時(shí)，( )。
A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應當與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一致
B.期房產(chǎn)權調換差價(jià)=所調換期房的未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值-被拆遷房屋的現在市場(chǎng)價(jià)值
C.期房產(chǎn)權調換差價(jià)=所調換期房的現在市場(chǎng)價(jià)值-被拆遷房屋的未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值
D.期房的區位、用途、面積、建筑結構等，應以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補償協(xié)議中約定的為準
E.在原地實(shí)行產(chǎn)權調換時(shí)，差價(jià)不應大于被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)格的20%
7、下列資料中一般應放入估價(jià)報告附件的有( )。
A.估價(jià)委托書(shū)
B.估價(jià)委托合同
C.估價(jià)對象權屬證明
D.估價(jià)報告內部審核表
E.估價(jià)師注冊證書(shū)復印件
8、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區位狀況的有( )。
A.位置
B.房地產(chǎn)規模
C.環(huán)境景觀(guān)
D.外部基礎設施完備程度
E.朝向、樓層
9、根據求取建筑物重新購建價(jià)格中的建筑安裝工程費的方法來(lái)區分，求取建筑物重新購建價(jià)格的方法有( )。
A.單位比較法
B.市場(chǎng)提取法
C.分解法
D.工料測量法
E.指數調整法
10、某寫(xiě)字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水寨、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔。由該租金減去運營(yíng)費用求取該寫(xiě)字樓的凈收益，應減去的運營(yíng)費用包括( )。
A.電費
B.物業(yè)管理費
C.水費
D.供暖費
E.房地產(chǎn)稅
11、假設開(kāi)發(fā)法中求取在建工程價(jià)值的扣除項目有( )。
A.土地取得成本
B.續建管理費用
C.續建投資利息
D.續建完成后房地產(chǎn)銷(xiāo)售費用
E.取得在建工程的稅費
12、長(cháng)期趨勢法的作用主要有( )。
A.用于收益法中預測未來(lái)的租金、空置率等
B.用于市場(chǎng)法中對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整
C.用于成本法計算重置價(jià)格
D.用來(lái)比較兩類(lèi)以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢與潛力
E.用來(lái)填補某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏
13、城鎮基準地價(jià)的內涵包括其對應的( )。
A.容積率
B.土地使用稅
C.土地開(kāi)發(fā)程度
D.土地使用期限
E.征地補償費
14、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價(jià)值為200萬(wàn)元，其中一層價(jià)值是二層價(jià)值的2倍，三層價(jià)值是二層價(jià)值的0.7倍。若建筑物總價(jià)值為20萬(wàn)元，下列關(guān)于土地份額分攤的表述中正確的有( )。
A.按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%
B.按房地價(jià)值分攤二層占有土地的份額為17.57%
C.按房地價(jià)值分攤二層占有土地的份額為27.03%
D.按土地價(jià)值分攤二層占有土地的份額為17.57%
E.按土地價(jià)值分攤二層占有土地的份額為27.03%
15、房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用包括( )。
A.規范估價(jià)行為
B.節省估價(jià)工作
C.保障估價(jià)質(zhì)量
D.提高估價(jià)效率
E.規避估價(jià)監管
參考答案：ACE CD ABCE AB ACE AD
BCDE ACDE ADE CD BCDE ABDE ACD ACD ABCE
三、判斷題(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表亍錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)
1、稀缺性是指可用的數量不夠滿(mǎn)足每個(gè)人的欲望或需要，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：一種物品稀缺，是指它的數量沒(méi)有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它。是相對缺乏，不是絕對缺乏。
2、在市場(chǎng)經(jīng)濟中，價(jià)格是最普遍、最廣泛應用的一種分配方式，總是在起著(zhù)配給有限的供給量的作用。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：在市場(chǎng)經(jīng)濟中，價(jià)格是最普遍、應用最廣泛的一種分配方式，總是在起著(zhù)配給有限的供給量的作用。
3、房地產(chǎn)價(jià)格既有使用代價(jià)的租金，又有交換代價(jià)的價(jià)格。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：房地產(chǎn)同時(shí)有兩種價(jià)格：一是交換代價(jià)的價(jià)格，二是使用代價(jià)的租金。
4、從一個(gè)城市來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格總體上是從市中心向郊區遞減。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
5、對于正常商品來(lái)說(shuō)，當消費者的收入增加時(shí)，就會(huì )增加對商品的需求;相反，就會(huì )減少對商品的需求。但對于低檔商品來(lái)說(shuō)，當消費者的收入增加時(shí)，反倒會(huì )減少對商品的需求。
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：對正常商品來(lái)說(shuō)，當消費者的收入增加時(shí)，就會(huì )增加對商品的需求;相反，就會(huì )減少對商品的需求。但對于低檔商品來(lái)說(shuō)，當消費者的收入增加時(shí)，反倒會(huì )減少對商品的需求。
6、當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì )增加;反之，需求就會(huì )減少。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：當一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時(shí)，當消費者的收入較高時(shí)，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好增強時(shí)，當該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補品的價(jià)格較低時(shí)，當消費者預期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì )上漲時(shí)，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會(huì )增加。
7、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費者就會(huì )把需求轉移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費者就會(huì )把需求轉移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。
8、消費者的收入水平、偏好、對未來(lái)的預期和相關(guān)物品價(jià)格水平的變化，會(huì )改變消費者在給定價(jià)格水平下對房地產(chǎn)的需求量。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：當一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時(shí)，當消費者的收入較高時(shí)，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好增強時(shí)，當該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補品的價(jià)格較低時(shí)，當消費者預期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì )上漲時(shí)，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會(huì )增加。
9、當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預期該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來(lái)會(huì )下降時(shí)，該種房地產(chǎn)的當前供給通常更多;反之，該種房地產(chǎn)的當前供給通常更少。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：預期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì )上漲，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量，從而會(huì )使未來(lái)的房地產(chǎn)供給增加，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者會(huì )“捂盤(pán)惜售”，從而會(huì )減少房地產(chǎn)的當前供給。
10、消費者的現時(shí)需求不僅取決于其現在的收入和房地產(chǎn)目前的價(jià)格水平，還取決于消費者對未來(lái)收入和房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的預期。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：消費者的現時(shí)房地產(chǎn)需求不僅取決于當前的房地產(chǎn)價(jià)格水平，還取決于他對未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格漲落的預期。
11、甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6，土地單價(jià)為3000元/m2，乙地塊的容積率為1.8，土地單價(jià)為3500元/m2。假設其他條件相同，購買(mǎi)甲地塊比購買(mǎi)乙地塊更經(jīng)濟�！�( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：面地價(jià)=3000/1.6=1875元/m2
樓面地價(jià)=3500/1.8=1944.44元/m2
12、使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒(méi)有使用價(jià)值肯定沒(méi)有交換價(jià)值。反過(guò)來(lái)也一定成立。( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒(méi)有使用價(jià)值肯定沒(méi)有交換價(jià)值。但反過(guò)來(lái)不一定成立。
13、抵押價(jià)值是在抵押期間的某一時(shí)點(diǎn)，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：房地產(chǎn)抵押價(jià)值是在抵押期間的各個(gè)時(shí)點(diǎn)，特別是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形時(shí)，將抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。
14、樓面地價(jià)等于土地單價(jià)除以容積率( )。
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：樓面地價(jià)等于土地單價(jià)除以容積率。
15、一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著(zhù)市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著(zhù)理論價(jià)格而上下波動(dòng)。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著(zhù)市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著(zhù)理論價(jià)格而上下波動(dòng)。
四、計算題(共2小題、20分。要求列出算式、計算過(guò)程，需按公式計算的，要寫(xiě)出公式。無(wú)計算過(guò)程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數點(diǎn)后兩位。請在答題紙上作答。)
1. 某賓館共有400個(gè)標準間和100個(gè)套間，標準間每個(gè)每天200元，套間每個(gè)每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%�？头窟\營(yíng)費用率為35%，餐飲運營(yíng)費用率為55%�？刁w娛樂(lè )等其他方面的凈收益為每年200萬(wàn)元。該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10%。土地使用年限不限。搜集同類(lèi)賓館的價(jià)格和凈收益資料如下表所示：
|
可比房地產(chǎn) |
價(jià)格（萬(wàn)元） |
凈收益（萬(wàn)元/年） |
|
A |
25200 |
3000 |
|
B |
29400 |
3500 |
|
C |
23800 |
2800 |
|
D |
16600 |
2000 |
依據上述資料估計該賓館的現時(shí)價(jià)格。
2. 某在建工程開(kāi)工于2002年4月1日�？傆玫孛娣e5000m2，規劃總建筑面積40000 m2，用途為寫(xiě)字樓。土地使用年限為50年，從開(kāi)工之日起計，當時(shí)取得土地的花費為樓面價(jià)1200元/ m2。該項目的正常開(kāi)發(fā)期為3年，建設費用(包括前期工程費用、建筑安裝工程費、管理費等)為建筑面積2800元/ m2。至2003年10月1日實(shí)際完成了主體結構，已投入50%的建設費用，但估計至建成尚需2年，還需投入60%的建設費用，建成后半年可租出，可租出面積的月租金為80元/ m2，可出租面積為建筑面積的70%。正常出租率為80%，出租的運營(yíng)費用為有效毛收入的30%。當地購買(mǎi)在建工程買(mǎi)方需要繳納的稅費為購買(mǎi)價(jià)的3%，同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的銷(xiāo)售稅費為售價(jià)的6%，試利用上述資料用現金流量折現法估算該在建工程2003年10月1日的正常購買(mǎi)總價(jià)和按規劃建筑面積折算的單價(jià)為多少(資本化率為8%，折現率為10%)。
計算題參考答案：
1.解：1、按收益法無(wú)限年公式求取該賓館的價(jià)格，其公式為：
V=a/r
2、計算客房與餐飲年總收益：
(1)客房年總收益=(400×200+100×350)×365×(1-25%)=3148.13萬(wàn)元
(2)餐飲年總收益=3148.13×30%=944.44萬(wàn)元
3、計算客房與餐飲年總費用：
(1)客房年總費用=3148.13×35%=1101.85萬(wàn)元
(2)餐飲年總費用=944.44×55%=519.44萬(wàn)元
4、計算年凈收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28萬(wàn)元
5、由所給資料計算資本化率：
可比房地產(chǎn)的資本化率：A=3000/25200=11.9%
B=3500/29400=11.9%
C=2800/23800=11.76%
D=2000/16600=12.05%
以其平均數作為估價(jià)對象的資本化率：
(11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)/4=11.9%
6、從公式求得該賓館價(jià)格為：
V=a/r=2671.28/11.9%=22447.73萬(wàn)元
2.解：1、設該在建工程的正常購買(mǎi)總價(jià)為V。
2、續建后的總價(jià)值用下式計算
3、續建總費用=2800×40000×60%÷(1+10%)=6109.09萬(wàn)元
4、銷(xiāo)售稅費總額=14396.65×6%=863.80萬(wàn)元
5、購買(mǎi)該在建工程稅費總額= V×3%=0.03V
6、V=14396.65-6109.09-863.80-0.03V
V=7207.53萬(wàn)元
故：該在建工程總價(jià)為7207.53萬(wàn)元
該在建工程單價(jià)為1801.88(元/平方米)
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