房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序
當下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國最熱門(mén)的行業(yè)，緊追時(shí)代的潮流，讓我們也一起來(lái)了解一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序具體有哪些步驟：
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概述：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是令人工建造環(huán)境不斷滿(mǎn)足社會(huì )需要的復雜商業(yè)活動(dòng)，既包括從取得土地開(kāi)始，進(jìn)行土地和建筑物開(kāi)發(fā)、出售或出租土地或建筑物的典型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，也包括從購買(mǎi)現有建筑物開(kāi)始，經(jīng)更新改造后再出租或出售建筑物的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終產(chǎn)品，即一個(gè)新開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)的物業(yè)，是許多專(zhuān)業(yè)人士共同協(xié)作努力的`結果。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目日益大型化的趨勢，要求開(kāi)發(fā)商具備比以往更多的知識與技能，包括：市場(chǎng)與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、城市發(fā)展、法律制度、地方規章、公共政策、土地開(kāi)發(fā)、建筑設計、建造技術(shù)、人居環(huán)境與可持續發(fā)展、基礎設施、融資、風(fēng)險控制和時(shí)間管理等。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每項具體工作越來(lái)越復雜，使得越來(lái)越多的專(zhuān)業(yè)人士開(kāi)始與開(kāi)發(fā)商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)隊伍的發(fā)展壯大。然而，不論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得多么復雜或是開(kāi)發(fā)商變得多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般程序。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般程序：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的八個(gè)步驟包括：
(1)提出投資設想。
開(kāi)發(fā)商在對當地經(jīng)濟社會(huì )及房地產(chǎn)市場(chǎng)有比較深入的了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎上，尋找需要滿(mǎn)足的.市場(chǎng)需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機會(huì )進(jìn)行篩選，在頭腦中快速判斷其可行性。
(2)細化投資設想。
開(kāi)發(fā)商從土地出讓或轉讓市場(chǎng)上，選擇出實(shí)現其初步投資設想的開(kāi)發(fā)建設用地，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專(zhuān)業(yè)人士接觸，做出初步規劃設計方案，探討獲取開(kāi)發(fā)用地的方式和可行性。
(3)可行性研究。
開(kāi)發(fā)商自己或委托顧問(wèn)機構進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，分析市場(chǎng)供求關(guān)系，估算市場(chǎng)吸納率，根據預估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，就有關(guān)開(kāi)發(fā)計劃與政府有關(guān)部門(mén)溝通，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟等方面綜合判斷項目可行性，并依此做出投資決策。
(4)獲取土地使用權。
沒(méi)有可供開(kāi)發(fā)建設的土地，任何開(kāi)發(fā)投資方案和決策都還是紙上談兵。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)土地出讓和轉讓兩個(gè)市場(chǎng)獲取土地使用權。
(5)合同談判與協(xié)議簽署。
開(kāi)發(fā)商根據市場(chǎng)研究中得到的客戶(hù)需求特征確定最終設計方案，開(kāi)始合同談判，得到貸款書(shū)面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府建設工程規劃許可和開(kāi)工許可。之后，簽署正式協(xié)議或合同，包括合作開(kāi)發(fā)協(xié)議、建設貸款協(xié)議和長(cháng)期融資協(xié)議、工程施工合同、保險合同和預租 (售)合同等。
(6)工程建設。
開(kāi)發(fā)商根據預算進(jìn)行成本管理，批準市場(chǎng)推廣和開(kāi)發(fā)隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。
(7)竣工交用。
開(kāi)發(fā)商組織物業(yè)管理隊伍，進(jìn)行市場(chǎng)推廣和租售活動(dòng)，政府批準入住，接入市政設施，小業(yè)主或租客人住，辦理分戶(hù)產(chǎn)權證書(shū)、償還建設貸款，長(cháng)期融資到位。
(8)物業(yè)資產(chǎn)管理。
委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理，進(jìn)行更新改造和必要的市場(chǎng)推廣工作，以延長(cháng)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)濟壽命，保持并提升物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，提高資產(chǎn)運行質(zhì)量。
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