2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試模擬題答案
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一、單項選擇題
1、：B
解析：許多因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響難以用數學(xué)公式或數學(xué)模型來(lái)量化。
2、：D
解析：參見(jiàn)教材P133。
3、：D
解析：D是區位因素
4、：C
解析：房地產(chǎn)自身因素包括：房地產(chǎn)實(shí)物因素、房地產(chǎn)權益因素、房地產(chǎn)區位因素。
5、：A
解析：空間直線(xiàn)距離，受交通條件限制，有時(shí)是無(wú)意義的。
6、：D
解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素包括：大氣環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、衛生環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、水文環(huán)境。
7、：D
解析：在某一地區，當人口數量增加時(shí)，對房地產(chǎn)的需求就會(huì )增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì )上漲;反之，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )下降。
8、：A
解析：隨著(zhù)家庭人口規模小型化，家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢。
9、：C
解析：增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收會(huì )增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設成本，從而會(huì )推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收，會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格下降。
10、：C
解析：A降低貸款利率，將降低開(kāi)發(fā)成本，可以導致價(jià)格下降B增加有效供給，結果是價(jià)格的下降，這是供給規律作用的結果;D提高購房者貸款利率，將導致需求減少，也是導致價(jià)格下跌。降低契稅，使購房者成本減低，需求增加，價(jià)格上升，還有一種解釋?zhuān)醵惤档�，使得投機成本降低，刺激投資導致價(jià)格上升。
11、：A
解析：A在賣(mài)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方的稅收，賣(mài)方會(huì )轉嫁給買(mǎi)方，通常會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;
B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節的稅收，增加持有成本，可以抑制投資和投機，通常會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格下跌;C在買(mǎi)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方的稅收，賣(mài)方無(wú)法轉嫁，但是通常不會(huì )對房地產(chǎn)價(jià)格造成影響;
D嚴格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響有雙重性，因為開(kāi)發(fā)商資金鏈條緊張，可能甩賣(mài)房地產(chǎn)，這樣就會(huì )導致價(jià)格下跌，而如果開(kāi)發(fā)商采用其他高融資成本的融資，則因為成本上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )上升。
12、：A
解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟因素，主要有經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價(jià)等
13、：B
解析：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )下降。
14、：A
解析：當預期某國的貨幣會(huì )升值時(shí)，就會(huì )吸引國外資金購買(mǎi)該國房地產(chǎn)，從而會(huì )導致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
15、：A
解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì )因素：政治安定狀況、社會(huì )治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化
16、：A
解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì )因素：政治安定狀況、社會(huì )治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化
17、：BE
解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的國際因素主要有世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況等
18、：A
解析：A屬于社會(huì )因素。
二、多項選擇題
1、BCDE
解析：個(gè)別因素如該房地產(chǎn)的區位、用途、規模、土地形狀、地形、地勢、建筑結構、建筑物新舊程度等。
2、ADE
解析：對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類(lèi)，是分為一般因素、區域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。
3、BD
解析：房地產(chǎn)區位因素是一個(gè)綜合性因素，如果對其進(jìn)行分解，可分為位置、交通條件、外部配套設施、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)等方面。
4、ACDE
解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的周?chē)h(huán)境和景觀(guān)因素，是指對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周?chē)奈锢硇誀钜蛩睾腿宋臓顩r因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、衛生環(huán)境和人文環(huán)境等。
5、ABCD
解析：土地實(shí)物因素包括：土地面積;土地形狀;地形、地勢;地基(工程地質(zhì));土壤;土地開(kāi)發(fā)程度。
6、ACDE
解析：房地產(chǎn)權益因素包括：房地產(chǎn)權利及其行使的限制;房地產(chǎn)使用管制;相鄰關(guān)系的限制。
7、ABCE
解析：建筑規模屬于實(shí)物因素
8、BCE
解析：A是商業(yè)房地產(chǎn)的區位要求;D是住宅房地產(chǎn)的要求。
9、CDE
解析：根據人口增長(cháng)的絕對數量，人口增長(cháng)有人口凈增長(cháng)、人口零增長(cháng)和人口負增長(cháng)三種情況
10、ACDE
解析：房地產(chǎn)信貸政策包括增加或縮小房地產(chǎn)信貸規模，放松或收緊房地產(chǎn)貸款，調整房地產(chǎn)信貸投向，提高或降低購房最低首付款比例，上調或下調貸款利率，提高或降低房地產(chǎn)抵押貸款成數上限，延長(cháng)或縮短購房最長(cháng)貸款期限等。
11、ABCD
解析：居民收入是房地產(chǎn)價(jià)格的重要影響因素，收入房?jì)r(jià)比常用于評價(jià)購房能力，判斷房?jì)r(jià)是否過(guò)高，有無(wú)泡沫。
12、DE
解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì )因素：政治安定狀況、社會(huì )治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化。
13、BCD
解析：房地產(chǎn)投機屬于社會(huì )因素。
14、ABDE
三、判斷題
1、：N
解析：某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區，因為會(huì )覺(jué)得吵，則鐵路可能是貶值因素。
2、：Y
解析：商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%。
3、：Y
解析：在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟地租曲線(xiàn)的梯度較低密度平房住宅大。
4、：N
解析：這是交通路線(xiàn)距離的概念。
5、：N
解析：一般地說(shuō)，凡是面積過(guò)于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，單位價(jià)格都較低。但也會(huì )有例外，比如如果相鄰土地的使用者急于買(mǎi)這塊地，可能會(huì )使這塊小地的價(jià)格很高。
6、：N
解析：如果地方市場(chǎng)僅能接受小型建筑型態(tài)，較大面積土地的單位價(jià)格會(huì )低于較小面積土地的單位價(jià)格
7、：Y
解析：供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會(huì )降低供役地的價(jià)值
8、：Y
解析：在城市規劃中，地下建筑面積通常不計容積率。
9、：N
解析：機械增長(cháng)率是指在一定時(shí)期內遷入和遷出因素導致的人口數量增加或減少，即遷入的人數與遷出的人數的凈差值。
10、：Y
解析：減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收，降低開(kāi)發(fā)商成本，在買(mǎi)方市場(chǎng)條件下，開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)成交，會(huì )更樂(lè )于降價(jià)促銷(xiāo)，導致價(jià)格下降。
11、：Y
解析：低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著(zhù)造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平降低。同理，高價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著(zhù)造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平很高。
12、：Y
解析：對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的住房相關(guān)規劃和計劃主要有住房建設規劃和年度計劃、住房保障發(fā)展規劃和年度計劃。
13、：Y
解析：限價(jià)商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設規模增加或在住房建設總量中的比重提高，商品住房的價(jià)格一般會(huì )下降。
14、：N
解析：
15、：Y
解析：中國目前統計口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒(méi)有納入居民消費價(jià)格指數和生產(chǎn)資料價(jià)格指數核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。
16、：N
解析：GDP增長(cháng)帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲。
17、：N
解析：“城市化”屬于社會(huì )因素。參見(jiàn)教材P146。
18、：Y
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