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房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行規律
房地產(chǎn)市場(chǎng)同其他市場(chǎng)一樣，也有它自己的運行規律，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行規律是怎么表現的呢?我們一起來(lái)看看!
1.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)：
房地產(chǎn)屬于一種耐用品，兼有消費品和投資品的雙重特征。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)這兩個(gè)層面。
(一)房地產(chǎn)空間市場(chǎng)
在房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。對于家庭，空間是其消費的商品之一;對于企業(yè)，空間是生產(chǎn)要素之一。他們既可以通過(guò)租賃房地產(chǎn)，也可以通過(guò)擁有房地產(chǎn)來(lái)獲得空間帶給他們的效用，相應地需要支付租金或住房所有權成本(住房?jì)r(jià)格在擁有年限中各年的攤銷(xiāo)值，可看作是等效租金)�？臻g市場(chǎng)上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給則來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數量。
(二)房地產(chǎn)資嚴市場(chǎng)
在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)被當作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。
(三)房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)
房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)是緊密聯(lián)系在一起的�？臻g市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求;同時(shí)，空間市場(chǎng)上的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)：
由于經(jīng)濟的發(fā)展帶動(dòng)或產(chǎn)生了對商業(yè)、居住和服務(wù)設施的空間需求，從而帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起。因此從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由整體經(jīng)濟的發(fā)展決定的。
(一)房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義
房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當的波動(dòng)現象，且此現象重復發(fā)生。
(二)房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因
房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：供需因素的影響，其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵;市場(chǎng)信息不充分，導致從供需兩方面調整不均衡的時(shí)間存在時(shí)滯(Time-lag)。
(三)傳統房地產(chǎn)周期理論的主要內容
傳統房地產(chǎn)周期理論的主要內容包括：在市場(chǎng)供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )正常運作，且這種平衡性會(huì )持續一定的時(shí)期;在此時(shí)期內，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調節投資量的能力。
(四)分析房地產(chǎn)周期運動(dòng)的新觀(guān)念
上述傳統房地產(chǎn)周期理論在政治、經(jīng)濟狀況基本穩定或預期穩定的情況下，是有效的。
(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期
不論供給是短缺還是過(guò)剩，需求是超過(guò)還是少于現存的供給數量，市場(chǎng)機制的作用總能在市場(chǎng)周期運動(dòng)中找到一個(gè)供需平衡點(diǎn)(從供給的角度來(lái)說(shuō)，在這個(gè)平衡點(diǎn)上允許有一定數量的空置)，盡管不能精確地確定平衡點(diǎn)的位置，但研究表明，從歷史多個(gè)周期變化的資料中計算出的長(cháng)期平均空置率(又稱(chēng)合理空置率或結構空置率)，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)。
(六)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期
在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，資本流動(dòng)對房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的許多外部因素有著(zhù)重大的影響。因此，如果沒(méi)有資本流動(dòng)的影響，就不可能產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期。
(七)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系
房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。
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