房地產(chǎn)項目投資策劃

　　投資策劃指的是由開(kāi)發(fā)商或由開(kāi)發(fā)商委托策劃顧問(wèn)公司，根據物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行綜合調查，將各個(gè)方面獲得的多種信息進(jìn)行綜合分析與研究，從而形成項目開(kāi)發(fā)的初步設想(項目選址、資金籌措、配套設施等)。然后根據這一初步設想進(jìn)一步進(jìn)行策劃，通過(guò)與城市規劃、土地管理部門(mén)以及建造商、投資商(包括金融部門(mén))等的接觸，最終使該項目設想具體化和目標化。投資策劃的基本內容是：項目在哪里建?建什么類(lèi)型?賣(mài)給誰(shuí)?賣(mài)多少錢(qián)?什么時(shí)候賣(mài)?怎么賣(mài)?前四個(gè)問(wèn)題則是投資策劃的實(shí)現步驟。究竟能拿什么樣的地塊并不能完全由發(fā)展商決定，只能因地制宜，根據可能獲得的地塊來(lái)策劃建什么，賣(mài)給誰(shuí)，賣(mài)多少錢(qián)，就成為關(guān)鍵一步，期望能看準市場(chǎng)空隙，揚長(cháng)避短，發(fā)揮出地塊的最大價(jià)值。

　　1、項目定位

　　究竟是做寫(xiě)字樓還是做商場(chǎng)，是做別墅還是做多高層住宅，做什么檔次的住宅等等，這么大的一件事情，不能只靠幾個(gè)簡(jiǎn)單建議，要仔細分析市場(chǎng)，不能簡(jiǎn)單抄襲。同樣的地段、同樣品質(zhì)的樓盤(pán)，別人能做成功，自己就未必。諸多成功的經(jīng)驗告訴我們，要想開(kāi)發(fā)成功，樓盤(pán)的市場(chǎng)定位一定要準確，因此，發(fā)展商不妨多找一些物業(yè)市場(chǎng)方面的專(zhuān)家，經(jīng)過(guò)認真論證之后才做市場(chǎng)定位。

　　在廣州，一直不乏這樣的類(lèi)似例子：某發(fā)展商在最高檔寫(xiě)字樓商圈里拿到一塊地，原計劃是建造寫(xiě)字樓，可是等到準備開(kāi)發(fā)時(shí)，發(fā)現已經(jīng)沒(méi)有寫(xiě)字樓的市場(chǎng)空間。不得已之下惟有將其改成住宅綜合樓，還需要經(jīng)過(guò)一個(gè)非常痛苦的過(guò)程才能贏(yíng)得市場(chǎng)認可，利潤無(wú)疑是差了一大截。這反映了發(fā)展商當初所做的市場(chǎng)調研不夠超前，也因為發(fā)展商對各類(lèi)物業(yè)包括寫(xiě)字樓的市場(chǎng)發(fā)展趨勢欠缺長(cháng)期、系統的研究，畢竟發(fā)展商所做的是2年甚至3年以后才面對市場(chǎng)的東西。做好投資策劃的首要前提就是要比別人站得高一點(diǎn)，看得遠一點(diǎn)，參考過(guò)去、利用現在、預測未來(lái)。

　　2、市場(chǎng)需求

　　投資策劃最重要的一環(huán)是市場(chǎng)調查研究，目的在于了解真實(shí)的供應量或需求量狀況。

　　要把握供應不難，把所有同一地區或者有競爭的地區的樓盤(pán)資料拿過(guò)來(lái)，就可以基本得出結論。但是，這里卻要特別注意開(kāi)發(fā)項目幕后的事情：今年真正要推出的數量包括成交數量、投資商的實(shí)力、可信度等。如果自己的項目是住宅小區，是一個(gè)長(cháng)期項目就應該兼顧到近幾年的供應量，如果只是單體樓，只需了解這兩年的真正供應量即可。

　　了解需求可以采用估算法。但從有多少外資企業(yè)、每個(gè)企業(yè)多少員工等來(lái)推算需求量，這很不準確，不應忽略國內買(mǎi)家和集團的購買(mǎi)能力，而且也要考慮到過(guò)去已有多少購買(mǎi)數量，現在還有多少人打算購買(mǎi)，將來(lái)有多少人一定會(huì )買(mǎi)，以及他們對房地產(chǎn)的認識程度。也可以通過(guò)做問(wèn)卷調查，主要了解的內容是目標受訪(fǎng)者對項目預定價(jià)格的認同程度以及對物業(yè)的價(jià)格預期。這種工作以前是交給房地產(chǎn)中介代理公司來(lái)做，現在，社會(huì )上已經(jīng)有部分專(zhuān)業(yè)的調研公司，通過(guò)他們的工作也許能得到意想不到的效果。

　　3、資金運作

　　判斷“房子賣(mài)多少錢(qián)市場(chǎng)能接受”并不難，難的是有成本優(yōu)勢、足以在保證利潤的前提下定出有競爭力的價(jià)格。有符合市場(chǎng)需要的戶(hù)型、配套、社區，又有價(jià)格優(yōu)勢，接下來(lái)的銷(xiāo)售推廣自然水到渠成。但是“究竟項目有沒(méi)有錢(qián)賺”除了市場(chǎng)行情之外，還取決于發(fā)展商對開(kāi)發(fā)成本的控制和項目操作。因此：(1)節約自有資金是最安全的;(2)如果運作得當、銷(xiāo)售順利，只需占總投資30%的自有資金就夠了;(3)資金什么時(shí)候使用，應有用款計劃;(4)對預售樓花的回款速度要有保守的估計。有的項目開(kāi)始把推廣工作完全交給專(zhuān)業(yè)廣告公司來(lái)做，這越發(fā)說(shuō)明這已經(jīng)成為一項具體、量化的執行性工作，不可能也沒(méi)必要站到一個(gè)項目的高度去承擔策劃的功能。目前各個(gè)項目的銷(xiāo)售培訓、銷(xiāo)售部的管理水平仍然參差不齊，還需要有專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗的策劃人參與指導。

　　延伸閱讀：轉讓項目需符合哪些條件?

　　答：屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的在建工程的轉讓需符合下列條件：

　　(一)土地使用權已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權利證書(shū);

　　(二)取得建筑許可證和開(kāi)工許可證;

　　(三)除付清地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建設的資金已達到工程款預算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊會(huì )計師驗資;

　　(四)土地使用權未抵押、查封。

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