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2016注冊房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析練習題
2016注冊房地產(chǎn)估價(jià)師考試將至，小編為大家準備了一份案例分析部分的練習題，歡迎大家閱讀，更多內容請關(guān)注應屆畢業(yè)生網(wǎng)。
1.房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)的概念
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)是評估出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值所應遵循的根本途徑，是指導整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路，是估價(jià)人員對估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程的認識。
確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)，要對估價(jià)對象房地產(chǎn)本身有充分的認識，要對交易各方的情況和交易過(guò)程有充分的了解。
2.房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)與房地產(chǎn)價(jià)格內涵和價(jià)格形成過(guò)程
房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程以確定房地產(chǎn)價(jià)值的過(guò)程，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)就是估價(jià)人員模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程、揭示房地產(chǎn)價(jià)格內涵時(shí)的思路。因此，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)體現的是估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程，反映的是估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格內涵。
3.房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)與房地產(chǎn)估價(jià)方法
(1)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)與房地產(chǎn)估價(jià)方法的密切關(guān)系
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)是估價(jià)人員對房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的認識，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的認識。每種房地產(chǎn)估價(jià)方法都體現了一種技術(shù)路線(xiàn)。
同一個(gè)估價(jià)對象，采用不同的估價(jià)方法，實(shí)際上是在模擬不同的價(jià)格形成過(guò)程，體現的是不同的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系。
(2)把握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)有助于正確運用房地產(chǎn)估價(jià)方法
由于房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)反映了房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和價(jià)格內涵，而房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程確定估價(jià)對象的價(jià)格，所以把握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)有助于正確理解和運用房地產(chǎn)估價(jià)方法，并且不會(huì )由于房地產(chǎn)估價(jià)方法在表現形式上的不同而迷惑。
4.確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)要首先確定估價(jià)的價(jià)值標準
(1)房地產(chǎn)估價(jià)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準
房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標準要解決的是房地產(chǎn)估價(jià)的最根本問(wèn)題，即房地產(chǎn)估價(jià)是“評估什么前提條件下的房地產(chǎn)價(jià)值”。房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標準問(wèn)題是一個(gè)影響房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程的重要問(wèn)題，從估價(jià)方法的運用到估價(jià)結論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標準的影響。
(2)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準決定估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)
在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，確定了估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)才能進(jìn)一步根據估價(jià)對象決定采用何種估價(jià)方法，而公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準本身就決定了各種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)。
按照公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準的規定，采用市場(chǎng)比較法對估價(jià)對象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)是順理成章的事，市場(chǎng)法也是最直觀(guān)地體現公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準的一種估價(jià)方法。其他各種房地產(chǎn)估價(jià)方法究其實(shí)質(zhì)，都是市場(chǎng)法的變形，是對市場(chǎng)法的補充，因此這些估價(jià)方法同樣體現了公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準。
案例：
甲公司為購買(mǎi)某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機構評估其市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)結果為7500萬(wàn)元。購得該項目后，甲公司對原設計方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門(mén)的批準。該項目重新開(kāi)工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機構評估其抵押價(jià)值，估價(jià)結果為9000萬(wàn)元。
問(wèn)題：
若上述兩個(gè)估價(jià)結果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?
【參考解析】：
1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同。乙估價(jià)機構評估在建工程的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機構評估估價(jià)對象抵押價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距半年以上，由于時(shí)間的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情會(huì )發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì )發(fā)生變化。
2.估價(jià)目的和價(jià)值類(lèi)型不同。乙估價(jià)機構的估價(jià)目的是轉讓目的，評估的是估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)值，而丙估價(jià)機構的估價(jià)目的是抵押貸款目的，評估的是估價(jià)對象的抵押價(jià)值，僅就估價(jià)目的和價(jià)值類(lèi)型不同而言，兩個(gè)價(jià)格之間會(huì )有差異。
3.設計方案變更。由于甲公司修改了原設計方案并經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)批準，估價(jià)對象用途、規模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設計方案角度看，改變前后價(jià)值也會(huì )有差異。
4.購買(mǎi)后投入建設資金。項目購買(mǎi)后投入建設資金建設半年，估價(jià)對象價(jià)值與購買(mǎi)價(jià)值會(huì )有差異。
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