2016年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題
2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試就快要到了，為了幫助大家更好地進(jìn)行復習，小編為大家整理了房地產(chǎn)估價(jià)中的案例與分析試題，希望能對大家有幫助。
1.賣(mài)房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買(mǎi)賣(mài)合同(以下稱(chēng)合同1)和房屋裝修合同(以下稱(chēng)合同2)，合同1規定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90% 的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產(chǎn)管理部門(mén)申報買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格時(shí)，被認定應重新評估。請在以下問(wèn)題中選擇正確的答案：
1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是( )
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日考
D.2002年7月25日以后的某一天
2.估價(jià)的價(jià)值范圍應是( )
A.合同1規定的房款
B.合同1規定的90%購房款和合同2規定的裝修費的10%
C.合同1規定的購房款和合同2規定的裝修費的70%
D.合同1規定的購房款和合同2規定的全部裝修費
標準答案：1.A,2.A
解 析：1.即估價(jià)時(shí)點(diǎn)是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書(shū)，雙方確定價(jià)格之時(shí)是簽訂合同之日。本文來(lái)源于考試大。實(shí)際交付房款也是依據合同進(jìn)行的。估價(jià)時(shí)應是計算在雙方確定價(jià)格之日時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下，估價(jià)對象的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應是合同訂立之日。此例中的裝修合同是個(gè)干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買(mǎi)賣(mài)合同，裝修費用不應計入買(mǎi)賣(mài)估價(jià)價(jià)值之中。
2.某公司擁有一棟舊寫(xiě)字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門(mén)鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫(xiě)字樓。文章�，F該公司欲以該新建寫(xiě)字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價(jià)機構對該寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)。
1.能否翻建的最終批準權在( )。
A.政府房地產(chǎn)管理部門(mén)
B.政府規劃管理部門(mén)
C.政府土地管理部門(mén)
D.上級總公司
2.評估時(shí)依據的建筑面積應為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個(gè)面積都不行
3.該公司委托評估應選擇( )。
A.房地產(chǎn)管理部門(mén)
B.資產(chǎn)管理部門(mén)
C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機構
D.驗資機構
標準答案：B,D,C
解析：2.因為評估時(shí)，估價(jià)對象為一新建成的寫(xiě)字樓，沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府規劃部門(mén)批準，不能辦理房產(chǎn)證，無(wú)法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
3.趙某于2005年6月預購了一幢別墅(總售價(jià)為120萬(wàn)元)，并先后向開(kāi)發(fā)商支付了114萬(wàn)元。該別墅于2006年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿(mǎn)意，拆除了部分原裝修設施，并重新進(jìn)行了裝修，花費了40萬(wàn)元。文章來(lái)源：考試.大。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2006年9月10日委托估價(jià)機構進(jìn)行了估價(jià)，此時(shí)同類(lèi)型(指重新裝修前)的別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬(wàn)元，趙某希望評估價(jià)值為 2006年9月同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費用，即170萬(wàn)元，現估價(jià)人員掌握的資料有：
1.趙某與開(kāi)發(fā)商于2005年6月簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件;
2.趙某的購房發(fā)票;
3.商品房預售許可證復印件;
4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料。
請問(wèn)：
1.上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全?
2.估價(jià)人員可否承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)?考試大論壇
3.可否按2006年9月的同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費用確定評估值?為什么?
標準答案：
1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全，比如缺趙某裝修花費成本的證明，拆除裝修部分的成本等。
2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)機構應按照獨立、客觀(guān)、公正的總原則進(jìn)行估價(jià)，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)委托人的要求，使估價(jià)結果畸高或畸低。
3.不能按2006年9月的同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費用確定評估值。本文來(lái)源于考試大網(wǎng)。因為重新裝修會(huì )破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡(jiǎn)單的成本相加，應按別墅裝修后的社會(huì )平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。
4.甲公司2002年通過(guò)有償出讓方式(拍賣(mài))取得某地塊的土地使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設50棟別墅。當第一期20棟于2003年竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛，被法院裁定強制拍賣(mài)還債。拍賣(mài)行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)公司評估出拍賣(mài)底價(jià)為3900元/㎡。拍賣(mài)行據此進(jìn)行了拍賣(mài)，成功賣(mài)出了8棟，平均成交價(jià)格為4000元/㎡，其余12棟流拍。當2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。本文來(lái)源于考試大。甲公司因此指責乙房地產(chǎn)估價(jià)公司于2003年評出的拍賣(mài)評估底價(jià)太低，而且當時(shí)別墅的拍賣(mài)底價(jià)竟然只比2002年的樓面地價(jià)高400元/㎡，遠低于其當時(shí)投入的建設成本，很不合理。而乙評估公司堅持當時(shí)的估價(jià)結論是合理準確的。
請問(wèn)：乙評估公司堅持當時(shí)的估價(jià)結論合理準確的理由有哪些?
標準答案：
乙評估公司堅持當時(shí)的估價(jià)結論合理準確的理由有：
1.拍賣(mài)時(shí)的時(shí)點(diǎn)與第二期工程竣工時(shí)點(diǎn)相距兩年左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況已發(fā)生了變化。
2.為還債而強制拍賣(mài)的成交價(jià)格一般都會(huì )低于正常市場(chǎng)交易價(jià)格。
3.拍賣(mài)時(shí)只賣(mài)出了20棟中的8棟，說(shuō)明在當時(shí)的拍賣(mài)成交價(jià)格水平上，市場(chǎng)的需求并不旺盛，需求不足也會(huì )導致成交價(jià)格較低。
4.整個(gè)別墅區在一期工程竣工與二期竣工時(shí)的整體小區環(huán)境、基礎設施完備程度、配套設施建設方面不可同日而語(yǔ)。
5.2002年取得土地時(shí)的土地市場(chǎng)狀況與2003年拍賣(mài)別墅時(shí)不同，2002年的拍賣(mài)地價(jià)與2003年拍賣(mài)別墅的地價(jià)不具可比性，更不能與2003年拍賣(mài)別墅的拍賣(mài)底價(jià)相提并論。
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