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房產(chǎn)經(jīng)紀人如何找獨家房源
隨著(zhù)個(gè)人財產(chǎn)所有權的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買(mǎi)房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。
找房源的一般途徑：
1，門(mén)店上報：中介門(mén)店都會(huì )有值班人員，坐等客戶(hù)上門(mén)�？蛻�(hù)分為兩種：一種是來(lái)店里找房子的，一種是來(lái)店里登記房源的。因為他們自己懶得打理，所以就主動(dòng)交給中介，但這種業(yè)主，一般都會(huì )給多家中介登記，并不是獨家優(yōu)質(zhì)房源。
2，社區擺盤(pán)：相信大家經(jīng)常會(huì )見(jiàn)到，在社區門(mén)口或者人流量大的地方，看到中介擺攤。拿塊人字板站在社區門(mén)口/人流集中地，上面寫(xiě)有我們挑選的優(yōu)質(zhì)的房源來(lái)吸引客戶(hù)，等待過(guò)路的客戶(hù)上前咨詢(xún)，或者登記房源。在這里，你要注意會(huì )有城管來(lái)騷擾，城管一來(lái)你就要和小攤販們一起尼瑪開(kāi)溜，城管一走又默默的回來(lái)……
3，洗業(yè)主名單：這項工作是最繁瑣的，經(jīng)理會(huì )給你一張小區業(yè)主名單，上面有業(yè)主名，電話(huà)，業(yè)主房子單元號，面積戶(hù)型等基本信息。我們就挨著(zhù)打電話(huà)，接通電話(huà)沒(méi)等對方開(kāi)口，就說(shuō)：“您好，是xx先生/女士嗎?我們是中介公司的，請問(wèn)您在xx小區的房子有沒(méi)有意愿出租或出售呢?”這句話(huà)能否說(shuō)完，取決于這個(gè)業(yè)主的態(tài)度，有很多業(yè)主聽(tīng)到我們是中介公司的，變得態(tài)度惡劣，然后會(huì )立刻掛掉電話(huà)。其實(shí)，這樣我們也能夠理解，換個(gè)角度，我們每天接到這種騷擾電話(huà)也會(huì )惱火的。那么，問(wèn)題來(lái)了，這些名單從哪里來(lái)的呢?公司都會(huì )出錢(qián)找物業(yè)去買(mǎi)的。
4，客戶(hù)介紹：就是以前的老客戶(hù)會(huì )介紹客戶(hù)的，但是少之又少。
5，行業(yè)內部消息：一般情況下，中介公司關(guān)于自己手中的房源信息都是很保密的，特別是優(yōu)質(zhì)房源，但也有那種私底下關(guān)系比較好的，會(huì )有一定程度上交流。
6，網(wǎng)絡(luò )拓客：這個(gè)就是去各大房產(chǎn)網(wǎng)站上找個(gè)人房源，然后打電話(huà)過(guò)去轉化為自己公司的中介房源。我們公司也有用第三方中介辦公管理找房軟件“易房大師”來(lái)找業(yè)主房源的，采集過(guò)來(lái)，然后再挨著(zhù)打電話(huà)。
如何從已有房源中挑選出優(yōu)質(zhì)獨家房源：
1，我們拿到房源后都會(huì )現場(chǎng)去拍照片，所以憑借經(jīng)驗都會(huì )對房源做評估，所謂的優(yōu)質(zhì)房源就是價(jià)格低，品質(zhì)高的性?xún)r(jià)比高的房源。
2，然后特別讓我們心動(dòng)的就會(huì )去和業(yè)主談獨家，簽到協(xié)議，只能在我們公司成交，如有違反，有違約金，但實(shí)際中，這就是一張廢紙，只是給業(yè)主一個(gè)心理壓力，貌似無(wú)法構成法律效應，我們公司也經(jīng)常有挖其他公司獨家房源成交的。
房產(chǎn)中介完整的工作流程：
第一步：接單
我們在接到客戶(hù)要求后，都會(huì )詢(xún)問(wèn)幾個(gè)對房源的基本要求：1、希望房子所在的區域(更可以具體到某小區);2、最高接受價(jià)位;3、戶(hù)型;4、朝向;5、公寓類(lèi)型，以及為了引起后期不必要的糾紛，我們通常還會(huì )問(wèn)比如是否會(huì )養小動(dòng)物，狗還是貓之類(lèi)的，是否需要大一點(diǎn)的陽(yáng)臺，是否愿意住臨街的房子、是否需要各個(gè)臥室都配上空調等等。
第二步：找房
在整理后業(yè)主的這些要求后，然后就在易房大師房產(chǎn)中介管理系統上進(jìn)行房客源匹配。系統會(huì )根據你設置的價(jià)位和戶(hù)型進(jìn)行一個(gè)初步的篩選，但剩下的就需要你一個(gè)個(gè)的根據每個(gè)經(jīng)紀人之前的跟進(jìn)記錄進(jìn)行查詢(xún)，特殊問(wèn)題就需要你打電話(huà)給業(yè)主親自質(zhì)詢(xún)啦，一般我們一次為了找一套房會(huì )打10個(gè)左右的業(yè)主電話(huà)進(jìn)行確認。剛開(kāi)始的時(shí)候我們經(jīng)常為了找房源在系統上翻數個(gè)小時(shí)，還要時(shí)不時(shí)觀(guān)察到是否有新的合適房源更新。
第三步：勘房
為了更熟練的給客戶(hù)介紹每套房子的信息，我們都會(huì )提前去對準備好的房源進(jìn)行實(shí)地勘察，同時(shí)還可以順便對各個(gè)空置已久的房源進(jìn)行簡(jiǎn)單的打掃整理，試想再好的房子你一走進(jìn)去臟兮兮的也會(huì )給差評吧!
在勘房之前，我們都會(huì )聯(lián)系告知業(yè)主即將帶客戶(hù)的訊息，并約時(shí)間自己來(lái)開(kāi)門(mén)，如果有鑰匙放中介公司的，需要問(wèn)清楚在哪家中介，然后我們會(huì )拿著(zhù)自己的身份證和所在中介公司的工牌去上面借鑰匙。只要你有本人身份證和公司的工牌，就可以在區域任意中介公司借鑰匙，除非有簽訂獨家鑰匙保管協(xié)議的之外。
第四步：看房
和業(yè)主約定好時(shí)間和會(huì )面地點(diǎn)，然后風(fēng)雨無(wú)阻的提前抵達等候，中介也經(jīng)常被業(yè)主放鴿子，因為天氣太熱、太冷、刮風(fēng)下雨的等各種原因。但是不管什么原因，我們中介仍然準時(shí)抵達，不會(huì )爽約，這象征著(zhù)公司和個(gè)人的形象和信譽(yù)。一般，中介會(huì )給業(yè)主看3套房，讓業(yè)主做個(gè)比較。
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