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物流園區運營(yíng)模式深度剖析
引導語(yǔ)：當前，城市建設物流園區如火如荼，但物流園建設好以后，該怎么運營(yíng)?政府和企業(yè)在其中又扮演什么樣的角色?下面是yjbys小編為你帶來(lái)的物流園區運營(yíng)模式深度剖析，希望對你有所幫助。
物流園區運營(yíng)模式深度剖析1
一國內外物流園區建設運營(yíng)模式分析
1模式分類(lèi)
國內外物流園區現有的建設運營(yíng)模式從大體上可以分為3類(lèi)：建設運營(yíng)一體化模式、建設運營(yíng)相分離模式、建設運營(yíng)交叉型模式。
建設運營(yíng)一體化模式
可分為“政府-政府”模式、“企業(yè)-企業(yè)”模式。這兩種模式雖然都是建設運營(yíng)一體化，但是在實(shí)踐中還是有很多不同之處，兩者最大的區別就在于一個(gè)是由政府完全負責，而另一個(gè)是企業(yè)完全負責。
“政府-政府”模式。這種模式的園區一般實(shí)行自上而下的模式，由政府負責物流園區的統一規劃，政府的財政全額投資建設園區，包括園區基礎設施的建設和物流園區運營(yíng)管理都由政府組織進(jìn)行。政府在物流園區的開(kāi)發(fā)建設中既是基礎條件的創(chuàng )造者，又是運作秩序的維護者，政府在園區的建設中始終起著(zhù)關(guān)鍵作用。
“企業(yè)-企業(yè)”模式。這種模式是政府將土地或現有設施設備以租賃或出讓的形式給企業(yè), 而后由企業(yè)進(jìn)行物流園區的開(kāi)發(fā)建設，再由該企業(yè)進(jìn)行物流園區的管理組織。物流園區的開(kāi)發(fā)建設完全是企業(yè)行為，吸納各方面投資，無(wú)論是國有、集體，還是民營(yíng)、私有或者是上市公司、社會(huì )個(gè)人都可以投資，成立物流園區開(kāi)發(fā)建設有限公司，負責物流園區的開(kāi)發(fā)建設，并負責物流園區的運營(yíng)管理或者成立專(zhuān)門(mén)的物流園區運營(yíng)企業(yè)來(lái)負責運營(yíng)。雖然是企業(yè)自行發(fā)起成立的組織，但他們大多需要得到政府在各種政策上的支持。
建設運營(yíng)相分離模式
主要以“政府-企業(yè)”模式為主。該模式由政府負責 物流園區的規劃，政府的財政拿出一部分資金用于物流園區的重大基礎設施建設;
而物流園區的其他配套設施建設及運營(yíng)管理則完全是由股份公司來(lái)完成，政府所扮演的只是物流園區建設投資者的角色，并不參與物流園區的運營(yíng)管理，物流園區的日常經(jīng)濟活動(dòng)及各項管理都由企業(yè)來(lái)完成。
建設運營(yíng)交叉型模式
主要有“政府企業(yè)合作—企業(yè)”、“政府—政府企業(yè)合作”和“政府企業(yè)合作-政府企業(yè)合作”三種模式。它們的共同特點(diǎn)是由政府單獨投資或者與企業(yè)按合適的比例共同投資建設物流園區的重大基礎設施及其他配套設施，然后企業(yè)單獨運營(yíng)或者與政府合
二模式比較
建設運營(yíng)一體化模式共同的特點(diǎn)是建設與運營(yíng)的主體相同，并且在建設與運營(yíng)過(guò)程中單獨承擔的風(fēng)險較大。
“政府-政府”模式的特點(diǎn)是有充足的資金來(lái)源及相關(guān)政策支持，但易造成政府承擔風(fēng)險過(guò)大，并且由政府來(lái)運營(yíng)會(huì )使得園區缺乏市場(chǎng)競爭力，一般建議在地區物流需求量較大，區域優(yōu)勢明顯等情況下采用。
“企業(yè)-企業(yè)”模式的特點(diǎn)是能形成項目籌資、建設、運營(yíng)、還貸等責任完整和科學(xué)的項目管理體制及機制，尤其是對建設成本產(chǎn)生預算硬約束，但與前一種模式相比，沒(méi)有政府大比例投資的有力支持，項目法人對于建設和運營(yíng)的巨額資金籌集有較大的難度，同時(shí)巨額的沉淀成本給法人帶來(lái)巨大的財務(wù)壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。
建設運營(yíng)相分離模式的主要優(yōu)點(diǎn)是可以規范化運作物流園區，即使入駐方與建設方重疊也不會(huì )導致不正當競爭。缺點(diǎn)是企業(yè)在物流園區的經(jīng)營(yíng)管理中需要單獨承擔風(fēng)險，在物流園區運作中的利潤分配易出現分歧，并且物流園區管理企業(yè)易受到開(kāi)發(fā)主體的干擾。
建設運營(yíng)交叉型模式在一定程度上緩解了一體化模式與相分離模式特點(diǎn)中的缺點(diǎn)，是對它們的'一種交叉與綜合。
“政府企業(yè)合作-企業(yè)”模式的主要特點(diǎn)是在物流園區的建設過(guò)程中能夠保證充足的資金來(lái)源和相關(guān)的政策支持，但在物流園區的運作過(guò)程中的利潤分配易出現分歧，這種模式可以緩解建設主體對物流園區管理企業(yè)的干擾。
“政府-政府企業(yè)合作”模式的主要特點(diǎn)是可以享受政府的相關(guān)政策支持，但政府在物流園區的建設過(guò)程中需要單獨承擔風(fēng)險。
“政府企業(yè)合作-政府企業(yè)合作”模式的主要特點(diǎn)是有充足的資金來(lái)源及相關(guān)政策支持，在物流園區建設與運營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險可以共擔，收益可以共享，符合市場(chǎng)競爭的需要。
三物流園區的建設運營(yíng)模式案例分析
國內外物流園區建設運營(yíng)模式大都是參照上述幾種模式進(jìn)行的，但在具體的規劃、建設實(shí)踐中，應該根據擬建園區的功能、性質(zhì)、基礎條件、當地政府的財政狀況和政策導向、有無(wú)開(kāi)發(fā)引導的主體企業(yè)等不同特征和具體條件，采用不同的建設運營(yíng)模式。下面選取成都市新都物流中心、遂寧市金家物流園區和傳化物流基地這三個(gè)成功的案例進(jìn)行分析，這對于許多物流園區的建設運營(yíng)具有良好的借鑒意義。
1 成都市新都物流中心
新都位于成都北大門(mén)，區位得天獨厚，優(yōu)勢明顯，是發(fā)展現代物流之最佳區域，是發(fā)展現代公路物流的天然良港。
成都繞城高速公路以北、新都興城大道以南。新都物流中心是成都市物流發(fā)展體系中的重要組成部分，是全國現代物流網(wǎng)絡(luò )中的一個(gè)重要節點(diǎn)，立足成都、服務(wù)四川、輻射西部、聯(lián)結全國，集信息網(wǎng)絡(luò )、商業(yè)配送、展示交易、貨物倉儲、貨物集散、貨運站場(chǎng)為一體。
園區規劃有倉儲配送、公路貨運集散區、商務(wù)信息服務(wù)區、商業(yè)貿易區及配套居住區五大功能區。新都物流中心由成都市政府、新都區政府和企業(yè)共同投資建設，選用“政府搭臺、企業(yè)唱戲、市場(chǎng)運作”的建設運營(yíng)模式，也就是前面所說(shuō)的建設運營(yíng)相分離的“政府-企業(yè)”模式。政府負責建設物流中心縱橫主骨架網(wǎng)絡(luò )和大件路復線(xiàn)中心段，搞好水、電、氣、通訊等設施配套，然后按規劃分區進(jìn)行招商。新都物流中心管委會(huì )負責對中心進(jìn)行日常管理，而入駐企業(yè)負責自己的基礎設施建設，自主運營(yíng)。
2 遂寧市金家物流園區
遂寧市金家物流園坐落于國道318線(xiàn)旁， 園區規劃有TOD核心區、綜合物流區、生態(tài)居住區、加工與倉儲區、工業(yè)與物流發(fā)展區和綜合商貿帶等6大功能區。
金家物流園區由遂寧市政府、船山區政府、企業(yè)和社會(huì )共同投資開(kāi)發(fā)，實(shí)行“政府引導、市場(chǎng)運作、滾動(dòng)發(fā)展”的建設運營(yíng)模式，即建設運營(yíng)交叉型模式中的“政府企業(yè)合作-政府企業(yè)合作”模式。
金家物流中心管委會(huì )負責園區建設運營(yíng)，園區運營(yíng)管理組織機構將采用現代公司制度，在運行中始終堅持“政企分開(kāi)，市場(chǎng)運作”，獨立對進(jìn)行園區開(kāi)發(fā)建設、招商引資和運營(yíng)管理，提出了“政府搭臺，企業(yè)唱戲，統一規劃，分步實(shí)施，完善配套，搞好服務(wù)”的建設原則。
3 成都傳化物流基地
成都傳化物流基地——位于成都市東北部的新都物流中心，是該中心的重要組成部分，由浙江傳化集團投資建設，并由該集團組建成都傳化物流基地有限公司負責具體運營(yíng)，距成都市區9公里，擁有立體交通圈優(yōu)勢，東臨貨運大道，南至毗河，西靠成德大件路，北至緯一路。
成都傳化物流基地總規劃面積1150畝，總建筑面積60萬(wàn)平方米，總投資15億，集信息交易、停車(chē)、倉儲、配送、零擔專(zhuān)線(xiàn)、物流商務(wù)、配套服務(wù)等功能于一體，秉承傳化物流“一站式”服務(wù)的一貫經(jīng)營(yíng)理念，對入駐企業(yè)提供包括“信息、交易、設施設備、廣電通訊、技術(shù)支持、咨詢(xún)教育、工商、財稅、銀行、保險、郵局、后勤生活配套等一流的服務(wù)，為入駐物流企業(yè)創(chuàng )造一個(gè)信息化、網(wǎng)絡(luò )化、集約化的高效率公共性運營(yíng)平臺。
靜態(tài)停車(chē)5000輛，日流動(dòng)車(chē)輛8000輛，整合50萬(wàn)輛社會(huì )車(chē)輛。規劃建設運營(yíng)200多條零擔快運專(zhuān)線(xiàn)，服務(wù)網(wǎng)絡(luò )覆蓋全國28個(gè)省市自治區，服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)遍布220多個(gè)中心城市，開(kāi)啟了西部零擔快運行業(yè)新時(shí)代。
基地建有8萬(wàn)多平方米的信息交易大樓，可容納1300多家的第三方物流企業(yè)入駐，通過(guò)信息交易大廳中的電子大屏幕，入駐的物流企業(yè)可以發(fā)布貨運信息�；厝嫱度脒\營(yíng)后，日發(fā)布信息量可以達到12000條。屆時(shí)，作為西南地區最大的公路貨運信息超市，基地內物流企業(yè)年承載貨物可達2100萬(wàn)噸。
物流園區運營(yíng)模式深度剖析2
物流園區是指在物流作業(yè)集中的地區，在幾種運輸方式銜接地，將多種物流設施和不同類(lèi)型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場(chǎng)所，也是一個(gè)有一定規模的和具有多種服務(wù)功能的物流企業(yè)的集結點(diǎn)。其包括8個(gè)功能：綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中倉儲功能、配送加工功能、多式聯(lián)運功能、輔助服務(wù)功能、停車(chē)場(chǎng)功能。
一、物流園區運營(yíng)情況
一般的說(shuō)，由政府設立的物流園區管委會(huì )及其投資的管理公司作為經(jīng)營(yíng)主體。如果該園區是企業(yè)獨自投資的，則由企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)主體。在國外，有入住企業(yè)共同成立的委員會(huì )經(jīng)營(yíng)，也有投資方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
園區的收入來(lái)源主要是土地的級差收入、辦公樓、市場(chǎng)攤位租金、庫房貨場(chǎng)租金、設施設備租金、物業(yè)管理費、信息服務(wù)費、中介費、物流業(yè)務(wù)收入等。
根據問(wèn)卷調查結果數據，從全國總體看，庫房/貨場(chǎng)租金、辦公樓租金仍然是目前物流園區的'主要收入來(lái)源，排在前兩位;也有部分園區依靠土地增值、稅收優(yōu)惠、國家扶持資金等�？上驳氖�，各種增值服務(wù)收入已經(jīng)開(kāi)始成為園區重要的收入來(lái)源。
在投入運營(yíng)的園區中，50%左右的入駐企業(yè)收入以物流業(yè)務(wù)為主。其中，28.5%的園區入駐企業(yè)物流業(yè)務(wù)占總收入的比值達90%以上。越來(lái)越多的園區開(kāi)始利用自身平臺優(yōu)勢，整合當地物流資源，介入物流業(yè)務(wù)活動(dòng)。物流園區自身收入從物業(yè)收入向物流業(yè)務(wù)收入、商品貿易收入等多元化方向發(fā)展。調查數據顯示，69%的園區收入中有物流業(yè)務(wù)收入，37%的園區從事商品貿易，還有53%的園區開(kāi)拓了其他業(yè)務(wù)。
二、物流園區盈利模式
1、土地增值
對于園區全部者與經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，均將從土地增值中獲取巨大收益。全部者(即初期投資者)從政府手中以低價(jià)購得土地，等完成初期基礎39設施設備建設后，地價(jià)將會(huì )有一定的升值，而到物流園區正式經(jīng)營(yíng)后，還將大幅上漲。對于經(jīng)營(yíng)者(即物流經(jīng)營(yíng)商)來(lái)說(shuō)，土地的增值將能增加其土地、倉庫、房屋等出租收入。在日本，運作最為成功的東京物流組團，其物流園區的主要贏(yíng)利即來(lái)自土地價(jià)值的增加。
2、出租收入
園區全部者與經(jīng)營(yíng)者按一定比例對出租收入進(jìn)行分配。
�、賯}庫租賃費用:經(jīng)營(yíng)者將園區內所建筑的大型現代化倉儲設施設備租給一些第三方物流商、生產(chǎn)型企業(yè)等:從中收取租金，這是出租收入主要來(lái)源之一。
�、谠O備租賃費用:將園區內一些主要的交通設施設備如鐵路專(zhuān)用線(xiàn)、物流設備如裝卸、運輸設備等租給園區內企業(yè)運用，收取租金。
�、鄯课葑赓U費用:主要包含園區里面一些辦公大樓及用作各種其余用途的房屋租金。
�、芡＼�(chē)場(chǎng)收費:物流園區憑借壯大的信息功能，吸引眾多運輸企業(yè)入駐，園區內建筑現代化停車(chē)場(chǎng)，也將收取一定的停車(chē)費用。
�、萜溆喙芾碣M用:包含物業(yè)管理費等其余費用。
3、服務(wù)費用
�、傩畔⒎⻊�(wù)費用:這是最主要的服務(wù)費用之一。
�、谂嘤柗⻊�(wù)費用：利用物流園區運作的成功經(jīng)驗及相關(guān)的物流發(fā)展資訊的優(yōu)勢，開(kāi)展物流人才培訓業(yè)務(wù)，從中收取培訓費用。
�、廴谫Y中介費用：園區經(jīng)營(yíng)商通過(guò)介紹投資者進(jìn)駐園區，從中收取中介費用。
�、芷溆喾⻊�(wù)費用包含技術(shù)服務(wù)、體系設計等服務(wù)費用。
中國物流與采購聯(lián)合會(huì )、中國物流學(xué)會(huì )面向物流園區運營(yíng)管理單位的對策建議主要有：一是深入推進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合;二是不斷提升服務(wù)功能;三是加快園區創(chuàng )新發(fā)展;四是構建物流服務(wù)“生態(tài)圈”;五是促進(jìn)物流園區互聯(lián)互通。
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院致力提供統計調查、產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)申報、產(chǎn)業(yè)規劃、產(chǎn)業(yè)轉型升級、產(chǎn)業(yè)布局、空間規劃、園區招商、產(chǎn)業(yè)落地運營(yíng)、產(chǎn)業(yè)資本設計、產(chǎn)業(yè)大數據平臺搭建等解決方案。
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