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社會(huì )資本如何引導物流園區發(fā)展
引導語(yǔ)：當前物流業(yè)飛速發(fā)展，物流園區是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。隨著(zhù)正式運營(yíng)的物流園區逐漸增多，物流基地逐步開(kāi)始從規劃建設向實(shí)際運營(yíng)轉變。在這個(gè)過(guò)程中，一方面需要政府對物流基地的發(fā)展進(jìn)行必要的引導，另一方面物流基地的運營(yíng)商要以客戶(hù)為導向大膽創(chuàng )新。
物流園區投資運營(yíng)模式
參考中外物流項目的投資運營(yíng)模式，主要有土地使用權有償出讓模式、自行投資、BOT模式、合資/合營(yíng)投資模式等幾種。其區別在于投資建設組合形式、經(jīng)營(yíng)管理形式的不同，并將決定項目投資人的收益模式。
由政府派駐的物流園區開(kāi)發(fā)機構通過(guò)有償出讓土地使用權，以指定的地塊、年限、用途和其他條件，由土地使用權受讓人支付土地使用權出讓金和使用金后，供土地使用權受讓人開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。
自行投資模式
由政府派駐的物流園區開(kāi)發(fā)機構單獨投資整個(gè)項目，并自行組建管理公司，對建成后物流園區進(jìn)行獨立營(yíng)運，并獲得所有項目的收獲，同時(shí)承擔全部項目風(fēng)險�；蛘哂烧神v的物流園區開(kāi)發(fā)機構投資土地、基礎建設，進(jìn)行項目經(jīng)營(yíng)權的招標，由中標公司投資主要物流設備及相關(guān)設施的投資，并由其組建管理公司，對建成后的流園區進(jìn)行營(yíng)運，同時(shí)承擔項目風(fēng)險。政府派駐的物流園區開(kāi)發(fā)機構通過(guò)出租的方式獲得收益。
“投資―經(jīng)營(yíng)―移交”(BOT)模式
通過(guò)給予開(kāi)發(fā)商適當的土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策，由開(kāi)發(fā)商主導進(jìn)行項目?jì)鹊牡缆�、倉庫和其他物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項目相關(guān)設施的經(jīng)營(yíng)和管理，給予開(kāi)發(fā)商在項目建成后一定時(shí)期內的特許權。開(kāi)發(fā)商在此特許期內通過(guò)經(jīng)營(yíng)收回投資并取得利潤，特許期結束后把該項目完好地、無(wú)條件地移交給政府。
合資/合營(yíng)投資模式
政府派駐的物流園區開(kāi)發(fā)機構以土地及項目的經(jīng)營(yíng)權為股本，選擇具有資金及技術(shù)管理優(yōu)勢的第三方物流企業(yè)為合資方，共同負責土地開(kāi)發(fā)及項目建設，項目建成后雙方根據股權成立管理公司，對物流園區進(jìn)行經(jīng)營(yíng)運作。收益按股份分紅。
適合社會(huì )資本引導物流園區發(fā)展的商業(yè)模式
在物流園區營(yíng)運階段，主要是由于市場(chǎng)競爭、營(yíng)運管理、投資回收壓力等帶來(lái)的風(fēng)險。因此社會(huì )資本引導物流園區發(fā)展的時(shí)候，需要綜合運用多種商業(yè)模式，發(fā)揮各種商業(yè)模式的優(yōu)勢，避免其劣勢，最大程度的發(fā)展物流園區，同時(shí)獲得相應的收益。
綜合商業(yè)模式介紹
目前，由于國內經(jīng)濟發(fā)展水平所限與物流管理人才不足的原因，在物流園區的管理中，應注意借鑒發(fā)達國家物流專(zhuān)業(yè)運營(yíng)商的經(jīng)驗，或者引入加盟;在我國，以政府為主體來(lái)進(jìn)行招商引資的效果并不好，物流園區應采用社會(huì )資本引導的商業(yè)模式來(lái)進(jìn)行招商引資，即鼓勵社會(huì )資本投資物流行業(yè)，輔以專(zhuān)業(yè)運營(yíng)商來(lái)運作，通過(guò)優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)管理團隊去招商引資，運作業(yè)務(wù)，建立物流體系，在此過(guò)程中實(shí)行綜合商業(yè)模式，即：政府通過(guò)給予園區開(kāi)發(fā)者適宜的優(yōu)惠政策，吸引投資者主持進(jìn)行物流園區的道路、倉庫和其他物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資。然后，由投資者吸引社會(huì )資金，通過(guò)多種融資方式、資金渠道、股權形式進(jìn)行資金的籌措和解決，并在此過(guò)程中進(jìn)行物流園區的建設、開(kāi)發(fā)與運營(yíng)，同時(shí)將相關(guān)利益相關(guān)者引入園區開(kāi)發(fā)的全流程中，通過(guò)公開(kāi)招標、資產(chǎn)置換等方式實(shí)現上下游利益相關(guān)者共享園區利益。
綜合商業(yè)模式操作方案
(1)前期拿地依托政府。在拿地階段，要研究地方政府、區域發(fā)展的規劃，了解當地的經(jīng)濟發(fā)展趨勢和特色產(chǎn)業(yè)，物流園區的規劃和發(fā)展階段，與政府主導產(chǎn)業(yè)、地方優(yōu)勢項目相結合，在選址拿地階段要緊靠政府政策導向，爭取以低廉的地價(jià)取得土地，并獲得相應的稅收政策。
(2)缺口資金多方籌措。拿地和注冊公司啟動(dòng)項目階段，由社會(huì )資本主要投資方出資，然后出資方依靠低廉土地優(yōu)勢，結合地塊信息，配套完善可行的研發(fā)規劃方案，將土地和公司進(jìn)行增值(增值數在初期投入2～3倍)，然后以公司股份進(jìn)行資金募集，在此過(guò)程中要保證初始投資方絕對控股權(一般在51%)，由此可以實(shí)現初始投資完全撤出，用于下一步的工程建設。此種方式基本實(shí)現由合作各方以現金形式出資，提供公司注冊資金和一期用地地價(jià)費用，然后在建設階段依靠銀行貸款獲得項目建設資金并通過(guò)土地增值收益獲得持續開(kāi)發(fā)的資金，在建設階段還可以引入資產(chǎn)置換，實(shí)現滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。
(3)工程建設置換資源。物流園區建設資金來(lái)源方式有三種，包括企業(yè)自籌、銀行融資、資產(chǎn)置換，約定比例為2∶5∶3。在物流園區研發(fā)方案確定后，即確定挑選部分置換資源，介入甲方供應，輔以一次招標、二次資產(chǎn)置換，根據供應商(合作伙伴)主業(yè)區域提供可選置換資源;資產(chǎn)置換過(guò)程自供應商招標伊始即談判資產(chǎn)置換比例，確定資產(chǎn)置換資源，價(jià)格為集團批復的銷(xiāo)售價(jià)格下調10%進(jìn)行計算，根據確定的價(jià)格和資產(chǎn)置換比例及資金數量確定資產(chǎn)置換資源。資產(chǎn)置換資源確定后根據乙方需求進(jìn)行操作：①直接過(guò)戶(hù)給乙方，使得乙方可作為資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款或資產(chǎn)自持;②簽署合同由甲乙方約定，乙方進(jìn)行使用或出租享受相關(guān)收益;③乙方簽署合同后進(jìn)行出售，出售成功后由甲方過(guò)戶(hù)給相關(guān)賣(mài)方;④甲方在完成銷(xiāo)售70%后幫助乙方促成銷(xiāo)售。
(4)后期運營(yíng)專(zhuān)業(yè)操作。在足夠的投資能力及技術(shù)管理能力下，選擇自行營(yíng)運將獲得最大的收益及項目控制權，但根據實(shí)際情況，在園區運營(yíng)初期引入國內外專(zhuān)業(yè)物流園區運營(yíng)機構不失為一個(gè)好的解決方案，以此來(lái)充分學(xué)習、借鑒其技術(shù)與管理優(yōu)勢。
社會(huì )資本引導物流園區發(fā)展的展望
物流園區是物流企業(yè)集中的場(chǎng)所，是具有一定規模和綜合服務(wù)功能的物流集結點(diǎn)，最近幾年在我國得到了快速發(fā)展，未來(lái)將呈現以下的發(fā)展趨勢，值得后續研究、實(shí)踐過(guò)程中高度關(guān)注。當然，物流園區的建設周期長(cháng)，投資大，投資回收期長(cháng)，所以具有較大的風(fēng)險，主要包括：物流園區建設的決策風(fēng)險、布局規劃風(fēng)險、投資風(fēng)險、管理風(fēng)險等，所以為了規避風(fēng)險，建設園區過(guò)程中對存在的風(fēng)險進(jìn)行分析和研究是很必要的。
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