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注冊資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估要點(diǎn)：基準地價(jià)修正法
基準地價(jià)修正法(Base land price modification method)是我國土地估價(jià)中重要的應用估價(jià)方法之一，下面是小編收集整理的注冊資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估要點(diǎn)：基準地價(jià)修正法，希望能夠幫助到大家。
基準地價(jià)的含義
1.基準地價(jià)定義
按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價(jià)格。
基準地價(jià)是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正一次的
2.標定地價(jià)(宗地地價(jià))
市、縣政府根據需要評估的，正常土地市場(chǎng)中，具體宗地在一定使用年限內的價(jià)格。
基準地價(jià)測算的基本思路【基準地價(jià)修正法基本思路】
1.基準地價(jià)的確定
2.利用基準地價(jià)，評估標定地價(jià)
標定地價(jià)評估可以以基準地價(jià)為依據，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過(guò)系數修正進(jìn)行評估。
在基準地價(jià)評估項目中，一般都要編制基準地價(jià)修正系數表，以滿(mǎn)足評估標定地價(jià)的需要。
基準地價(jià)的特點(diǎn)與作用
(一)基準地價(jià)的特點(diǎn)
1.基準地價(jià)是土地使用權價(jià)格;
2.基準地價(jià)是區域性?xún)r(jià)格
這個(gè)區域可以是級別區域，也可以是區段，因而基準地價(jià)的表現形式通常為區片價(jià)和路段價(jià)，或兩者結合起來(lái)共同反映某種用途的土地使用權價(jià)格。
3.基準地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區的;
4.基準地價(jià)必定是平均價(jià)格
5.基準地價(jià)是單位土地面積的地價(jià);
6.基準地價(jià)具有現實(shí)性，是評估出的特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
(二)基準地價(jià)的作用
1.政府公告作用
2.政府參與土地有償使用收益分配的
3.依據宏觀(guān)調控地價(jià)水平的依據
4.征收城鎮土地稅收的依據
5.進(jìn)一步評估宗地地價(jià)的基礎
6.引導土地資源在行業(yè)部門(mén)間的合理配置。
基準地價(jià)修正法的基本思路-市場(chǎng)法的原理和思路
基本原理是替代原理，根據基準地價(jià)考慮到它和二級市場(chǎng)評估的市場(chǎng)公允價(jià)，直接在口徑上不同和差異，利用系數把它修正為二級市場(chǎng)的評估價(jià)。
基準地價(jià)修正系數法的適用范圍
1.適用于完成基準地價(jià)評估的城鎮的土地估價(jià)
2.可在短時(shí)間內大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評估
3.一般在宗地地價(jià)評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。
基準地價(jià)修正系數法估價(jià)的程序
被估宗地地價(jià)= 待估宗地所處地段的基準地價(jià)×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數×其它因素修正系數
修正程序
a.收集有關(guān)基準地價(jià)資料；
b.確定待估宗地所處級別（區域）的同類(lèi)用途基準地價(jià)；
c.分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說(shuō)明表；
d.依據宗地地價(jià)影響因素指標說(shuō)明表和基準地價(jià)系數修正法表 ,確定待估宗地地價(jià)修正系數；
e.進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地價(jià)。
資產(chǎn)評估中地價(jià)指數修正怎么計算
(1)基準地價(jià)修正法
基準地價(jià)系數修正法是利用城鎮基準地價(jià)和基準地價(jià)修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個(gè)別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。
根據《城鎮土地估價(jià)規程》與當地基準地價(jià)報告，其基準地價(jià)系數修正法評估宗地地價(jià)的計算公式為：
基準地價(jià)修正系數法公式=基準地價(jià)×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系數
∑K——影響地價(jià)區域因素及個(gè)別因素修正系數之和
K2——年期修正系數
(2)成本逼近法
成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。
其基本計算公式為：
土地價(jià)格=土地取得費+有關(guān)稅費+土地開(kāi)發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益
(3)市場(chǎng)法
市場(chǎng)比較法是將待估土地與在較近時(shí)期內已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，對有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評估時(shí)日地價(jià)的方法。
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