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購房合同的八大注意事項
購房是普通老百姓一生當中一件大事，俗話(huà)說(shuō)“安居才能樂(lè )業(yè)”，所以，對于普通老百姓來(lái)講買(mǎi)一套稱(chēng)心如意的住房是一個(gè)很重要的問(wèn)題，其實(shí)購房更是一次數額較大的風(fēng)險投資，但是一般的購房者恰恰沒(méi)有意識到這里面的巨大風(fēng)險。他們只是通過(guò)誘人華麗樓書(shū)和售樓小姐的花言巧語(yǔ)就做出幾十萬(wàn)甚至數百萬(wàn)的投資決定，所以其魯莽的投資行為最終可能會(huì )成為前途莫測的歷險，而其根源就在于他們簽訂購房合同時(shí)不夠嚴謹。其實(shí)如果購房者比較謹慎，在購房前了解購房的相關(guān)知識，很多問(wèn)題是可以避免的。
購房者選擇物業(yè)項目，應該充分考慮物業(yè)項目所處的地理位置、戶(hù)型、周邊環(huán)境、開(kāi)發(fā)商的資信情況，就是說(shuō)在購房前購房者應該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。
購房者在簽訂認購書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，應該注意查驗開(kāi)發(fā)商的五證。交付定金，簽訂認定書(shū)。選擇付款的方式，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同。再交付購房款，辦理銷(xiāo)售或預售備案登記。
在商品房的買(mǎi)賣(mài)中確實(shí)涉及到很多專(zhuān)業(yè)方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問(wèn)題，因此為了減少風(fēng)險，預防買(mǎi)賣(mài)合同中的陷井，建議購房者在購房的過(guò)程中聘請專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)律師，把相關(guān)的事情請律師辦，雖然要支付一些費用，但會(huì )降低風(fēng)險。
一、關(guān)于五證
有些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件;或者提供小區一期或前幾期的有效五證來(lái)出售房屋。五證不全可能導致買(mǎi)受人不能取得房產(chǎn)證甚至導致購房合同無(wú)效。
1、復印件要注意看原件。
2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。
3、對于承諾證件正在辦理中的開(kāi)發(fā)商，可約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內不能取得該證件所要承擔的責任。
二、關(guān)于公攤面積
建設部格式合同第五條只有對建筑面積出現變化的處理，這樣有的開(kāi)發(fā)商會(huì )提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據合同開(kāi)發(fā)商并未違約，買(mǎi)受人也起訴無(wú)據。
1、在合同第三條中寫(xiě)明確套內建筑面積和公攤面積。
2、在附件二中列明公攤面積的構成。
3、按套購買(mǎi)使用面積，雙方不涉及公攤處理。
三、關(guān)于房產(chǎn)證
建設部格式合同第十五條并未說(shuō)清條款中“規定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明�？赡軐е沦Y質(zhì)較差的開(kāi)發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。
1、五證齊全的項目一般買(mǎi)受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。
2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來(lái)，開(kāi)發(fā)商是具體行政行為的相對人，買(mǎi)受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。
四、關(guān)于書(shū)面通知
合同中約定通知義務(wù)后(如：交房通知)，開(kāi)發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書(shū)面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書(shū)面通知，以推托自己的責任。
1、將書(shū)面通知的形式約定清楚，開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，買(mǎi)受人就有確鑿證據。2、如有開(kāi)發(fā)商違約，買(mǎi)受人應一具體的書(shū)面形式通知對方，以備證據。
五、關(guān)于所售房屋的坐落位置
陷阱：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)時(shí)，買(mǎi)受人可能買(mǎi)得是位置好的某號樓，可交房時(shí)該樓號又變?yōu)橄嗤Y構位置不好的樓層。
對策：1、在合同附件一中，附上小區的平面圖并標明樓號。2、開(kāi)發(fā)商應在此附圖中蓋章確認。
六、關(guān)于所售房屋的抵押
有的開(kāi)發(fā)商為了盤(pán)活資金往往將土地使用權抵押，進(jìn)而將所建樓盤(pán)抵押。如果此類(lèi)房屋出售，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)受人得不到房屋。因為買(mǎi)受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權。
1、在土地管理部門(mén)、房管部門(mén)查清該樓盤(pán)有無(wú)抵押記載。
2、要求開(kāi)發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開(kāi)發(fā)商提供保證責任。
七、關(guān)于物業(yè)管理公約
《物業(yè)管理條例》今年9月1日實(shí)施，其中明確規定買(mǎi)受人在購房前開(kāi)發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開(kāi)發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買(mǎi)受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。
1、買(mǎi)受人應要求前期物業(yè)應以招投標的方式介入。
2、開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。
3、買(mǎi)受人也應簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。
八、關(guān)于各方責任范圍
如果因開(kāi)發(fā)商的各種原因(如：五證不全、一房二買(mǎi)、又抵又買(mǎi)等)情形導致買(mǎi)受人得不到房屋，買(mǎi)受人的損失范圍沒(méi)有界定。然而法律也沒(méi)明確具體范圍。
1、根據《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實(shí)際損失細化。
2、對開(kāi)發(fā)商給自己造成的損失準備好證據。
五證、公攤面積、房產(chǎn)證、書(shū)面通知、所售房屋的坐落位置、所售房屋的抵押、物業(yè)管理公約、各方責任。消費者在購買(mǎi)房屋時(shí)需要注意這八項。
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