商品房預售需要具備的條件

　　商品房預售即房屋預售。

　　商品房預售，也稱(chēng)期房買(mǎi)賣(mài)，根據我國《城市商品房預售管理辦法》第2條之規定，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jì)r(jià)款的行為。預售制度起源于香港，俗稱(chēng)為“賣(mài)鏤花”。

　　鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程量大、投資額高、開(kāi)發(fā)期長(cháng)，因而大部分房地產(chǎn)公司都希望以商品房預售的方式籌集一部分資金，以加速資金的回籠，同時(shí)也可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)行情帶來(lái)的風(fēng)險轉移分散。而對于購房者來(lái)說(shuō)，則可以避免一次性支出巨額購房款，且從購買(mǎi)房屋到收房之間通常會(huì )有一個(gè)較長(cháng)的周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化常常會(huì )產(chǎn)生一定的價(jià)格差，因而可以作為一條新的投資渠道。

　　但期房買(mǎi)賣(mài)并不完全等同于房屋買(mǎi)賣(mài)，而只是一種準房屋買(mǎi)賣(mài)，在買(mǎi)賣(mài)期房時(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同的標的物房屋還沒(méi)有形成，其實(shí)質(zhì)仍然是房屋買(mǎi)賣(mài)的預約，預購人得到的是房屋建成以后取得所有權的一種期待權。對于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，支付預付款之后并沒(méi)有足夠的能力控制商品房的建造進(jìn)程，這在事實(shí)上形成和開(kāi)發(fā)商一種能力的不對等狀態(tài)，因而為了最大限度的防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善和惡意炒作損害購房人的利益，法律對商品房預售確立了嚴格的限定條件，即實(shí)行預售許可證制度。

　　根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第44條規定，商品房預售的條件是：

　　1.已經(jīng)全部交付土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)，且土地使用權未經(jīng)抵押。

　　2.持有建設工程許可證。

　　3.按提供預售的商品房計算，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。

　　4.同金融機構已經(jīng)簽訂商品房預售款監管協(xié)議。

　　5.已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的，應當同時(shí)取得向境外銷(xiāo)售的批準文件。

　　商品房預售人應當按照國家有關(guān)規定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

　　商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設。

　　房屋預售的特征：

　　(1)房屋預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買(mǎi)賣(mài)權利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據。

　　(2)房屋預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買(mǎi)賣(mài)，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場(chǎng)的規范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規定，而且還要求在預售合同簽訂后向當地房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續。
　　預售合同必須具備的條款：

　　(1)雙方的名稱(chēng)、地址，法人組織必須有法定代表人簽名。

　　(2)標的，即預售商品的位置、編號。

　　(3)數量，預售商品房的數量，面積應以平方米來(lái)計算，并明確的是建筑面積還是使用面積或其他面積。

　　(4)價(jià)款即房屋的價(jià)金，如每平方米多少元。不僅應標明單價(jià)，還應標明總價(jià);我國《房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進(jìn)行了規定，但對預售款征收的數額和期限卻沒(méi)有統一的規定，當事人應在合同中明確。根據建設部的規定，預收商品房預售款，在房屋開(kāi)工建設時(shí)不得超過(guò)40%，待建房工作量完成一半時(shí)再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用時(shí)再全部收取。

　　(5)交付方式和期限，包括預售款的支付方式和房屋的交付方式。

　　(6)房屋使用性質(zhì)，明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營(yíng)用房或其他用房。

　　(7)房屋產(chǎn)權轉移的方式、期限。

　　(8)違約責任。

　　(9)雙方約定的其它條款。