合同案例：以短信息方式訂立合同的判定

　　2012年11月，原告李雙杰與被告張學(xué)萍簽訂《房屋出租合同》，約定由張學(xué)萍承租李雙杰368號院的房屋，租期一年，至2013年10月31日，租金每年10萬(wàn)元，半年付。2013年租賃合同到期后，雙方通過(guò)短信息方式協(xié)商續租事宜，張學(xué)萍要求李雙杰提供匯款用的銀行賬號，李雙杰予以提供，張學(xué)萍向李雙杰匯款4.5萬(wàn)元(扣除張學(xué)萍給李雙杰做防水的費用5000元)，但李雙杰認為扣除防水款后，張學(xué)萍應當給付6萬(wàn)元的租金，張學(xué)萍認為半年租金是5萬(wàn)元，不同意按照半年租金6.5萬(wàn)元的標準續簽合同，雙方就此發(fā)生爭議。李雙杰訴至法院，要求解除《房屋出租合同》，張學(xué)萍返還房屋，并按照每日356元的標準支付自2013年11月1日至實(shí)際騰退之日止的房屋使用費。

　　【要旨】

　　當事人以短信息方式訂立合同的，對合同要約的承諾應當在合理期限內作出。無(wú)合意之履行行為不能視為合同成立。

　　【審理】

　　北京市朝陽(yáng)區人民法院經(jīng)審理認為：李雙杰與張學(xué)萍以短信息的方式協(xié)商續租事項，應當認定屬于合同法中規定的對話(huà)的協(xié)商，作為房屋出租人的李雙杰提出按照每年13萬(wàn)元的租金標準續租合同，但作為承租人的張學(xué)萍并未即時(shí)作出同意該租金標準的承諾，雖在庭審過(guò)程中，張學(xué)萍表示同意按照李雙杰提出的13萬(wàn)元的租金標準繼續履行合同，但張學(xué)萍的該承諾已經(jīng)明顯超出承諾的合理期限，李雙杰現已經(jīng)不同意與張學(xué)萍繼續履行合同，故應當認定李雙杰、張學(xué)萍雙方在原書(shū)面《房屋出租合同》到期終止后，并未形成事實(shí)上的租賃合同關(guān)系。據此，判決張學(xué)萍騰退房屋并支付房屋使用費。

　　判決后，張學(xué)萍不服，提起上訴。

　　北京市第三中級人民法院認為：在雙方簽訂的《房屋出租合同》即將到期終止時(shí)，李雙杰與張學(xué)萍曾就續租事宜進(jìn)行協(xié)商，雙方短信息往來(lái)記錄顯示李雙杰同意續租的租金標準為年租金13萬(wàn)元，而張學(xué)萍主張的數額則為10萬(wàn)元，雙方就租賃合同主要條款價(jià)款問(wèn)題存有爭議，并未達成一致合意。張學(xué)萍的單方付款行為系對李雙杰所發(fā)出要約的實(shí)質(zhì)性變更，應視為以實(shí)際行為發(fā)出之新要約，李雙杰對該新要約并未承諾同意，4.5萬(wàn)元款項到賬行為不能視為李雙杰同意并主動(dòng)接受張學(xué)萍主張的以年租金10萬(wàn)元為前提的實(shí)際履行，應視為雙方就此未達成一致意思表示，李雙杰與張學(xué)萍于原租賃合同期滿(mǎn)后并未形成新的租賃關(guān)系。張學(xué)萍繼續占有、使用涉案房屋并無(wú)法定或約定的權利基礎，應予騰退，并應支付原合同期滿(mǎn)后其繼續占用期間的房屋使用費。故判決駁回上訴，維持原判。

　　【評析】

　　本案的爭議焦點(diǎn)是雙方協(xié)商續租的合同是否成立。其中包含兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是承諾的期間;二是無(wú)合意之履行行為不能視為合同成立。

　　1、關(guān)于承諾期間

　　合同的訂立，是締約雙方為意思表示并達成合意的過(guò)程。締約達成合意，是合同的條款，至少是主要條款已經(jīng)確定，各方當事人享有的權利和承擔的義務(wù)得以固定。合同的訂立，以要約、承諾的方式作出。對方當事人了解要約內容時(shí)要約開(kāi)始生效，受約人得以在一定期間內作出承諾，此期間為要約存續期間。要約人在要約中定有存續期間，受約人須在此期間內作出承諾，未定存續期間的，要約以對話(huà)方式作出的，應當即時(shí)作出承諾，但當事人另有約定的除外。對話(huà)為要約者，受約人未立即承諾的，要約即失去效力。

　　本案中，雙方以短信息方式協(xié)商續租事宜，雖并非傳統意義上的訂立方式，但由于短信息以即時(shí)可收發(fā)的狀態(tài)，雙方可即時(shí)了解對方的意思表示，故而本案中雙方訂立合同的方式，可以參照適用合同法規定的以對話(huà)方式的協(xié)商。則一方發(fā)出要約后，另一方需即時(shí)承諾，否則要約失效。李雙杰要求年租金為13萬(wàn)元，張學(xué)萍未即時(shí)承諾，該要約失效。同時(shí)張學(xué)萍要求租金10萬(wàn)元，李雙杰亦未即時(shí)承諾，雙方就合同價(jià)款未達成合意。雖然在一審的庭審中，張學(xué)萍表示愿意以13萬(wàn)元的價(jià)格承租涉案房屋，但由于李雙杰之要約已經(jīng)失效，張學(xué)萍的承諾不產(chǎn)生合同訂立的效果。

　　2、無(wú)合同之履行行為不能視為合同成立

　　合同的訂立，其最強調的是雙方合意。為保證合意的一致性，承諾的內容應當與要約的內容一致。受約人對要約作出實(shí)質(zhì)性變更的，為新要約。對有關(guān)合同的標的、數量等主要條款內容的變更，是對要約內容的實(shí)質(zhì)性變更。本案中張學(xué)萍的10萬(wàn)元租金的意思表示，系對李雙杰要約的實(shí)質(zhì)性變更，是新的要約。

　　合同法第二十二條規定：“承諾應當以通知的方式作出，但依據交易習慣或者要約表明可以通過(guò)行為作出承諾的除外。”本案中張學(xué)萍主張其已經(jīng)履行合同，且李雙杰業(yè)已接受，故而合同已經(jīng)成立。然而，張學(xué)萍的單方履行行為對李雙杰原要約內容作出實(shí)質(zhì)變更，實(shí)際是以單方行為表示了新的要約，但李雙杰未予承諾，雙方合意依然沒(méi)有達成，合同未成立。一方當事人不能以已履行為理由“綁架”要約人，從而成立合同，因為從根本上講，合同法所遵循的最高原則，系雙方合意，無(wú)合意即無(wú)合同，更談不上履行。

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