房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解讀
下文提煉整理了該批案例的裁判要旨和典型意義，是YJBYS小編為大家整理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解讀，是為解決房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛實(shí)務(wù)難點(diǎn)提供借鑒。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解讀一
事情起因：
先履行抗辯權和不安抗辯權的適用——周某訴重慶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
本案要旨：
房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)受人先付清所有合同價(jià)款，出賣(mài)人才履行交房義務(wù)，買(mǎi)受人未按約定履行義務(wù)的，出賣(mài)人未按合同約定的時(shí)間交付房屋不構成違約。買(mǎi)受人以不安抗辯權進(jìn)行抗辯，應當符合不安抗辯權的行使條件和履行規范，否則，不安抗辯權不能成立。
典型意義：
抗辯權的行使是對抗違約行為的一種救濟手段，在雙務(wù)合同中，首先應根據雙方簽訂的合同約定來(lái)確定雙方的權利義務(wù)，本案中，某公司未按合同約定的時(shí)間向周某交付房屋是事實(shí)，但合同中明確約定周某應付清全部房款等費用后，方可進(jìn)行房屋交接，即周某應該先履行付款的義務(wù)，某公司才履行交房的.義務(wù)。同時(shí)，周某在庭審中稱(chēng)其到某公司履行義務(wù)，其售房部已關(guān)門(mén)，但并無(wú)證據提交，且如其不能直接履行義務(wù)，也可采取其他方式履行付款的義務(wù)，如提存等方式。另外，周某在二審中提出其是行使不安抗辯權，但根據相關(guān)法律規定，周某發(fā)現某公司當時(shí)具有不能按期交房的可能性，未及時(shí)與對方溝通核實(shí)，在未通知對方的情況下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辯權的行使條件和履行規范，其不安抗辯權不能成立。故某公司不應向周某支付違約金。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解讀二
事情起因：
購房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同已約定違約金計算標準情況下，如因開(kāi)發(fā)商原因導致遲延交房的，購房者可以要求按實(shí)際情況適當提高違約金計算標準——王磊訴撫順樂(lè )活房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛案
本案要旨：
商品房買(mǎi)賣(mài)合同中已明確約定違約金的給付標準，但因合同未能繼續履行是因為出賣(mài)人原因造成，在買(mǎi)受人交納全部購房款的情況下，未能如期取得房屋，給其造成一定經(jīng)濟損失，因雙方約定的違約金標準明顯低于中國人民銀行同期同類(lèi)貸款利息，買(mǎi)受人主張提高違約金給付標準的，應予支持。
典型意義：
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，由于購房者與開(kāi)發(fā)商所簽訂的購房合同系開(kāi)發(fā)商事先擬定好的格式合同，在確定違約責任方面，購房者基本上處于弱勢地位，無(wú)改變合同條款的權利，致使開(kāi)發(fā)商盡可能減少自己的違約責任。在合同履行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商因其自身原因致使合同未能如期履行時(shí)，造成購房者較大經(jīng)濟損失，而開(kāi)發(fā)商會(huì )承擔較小數額的違約責任，導致購房者在受損失和獲得賠償方面無(wú)法達到平衡。在此情況下，不能簡(jiǎn)單地機械適用雙方簽訂合同中所約定的違約條款，而應綜合考慮《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定及《中華人民共和國民法通則》中有關(guān)公平原則的相關(guān)規定，才能更好地維護當事人的合法權益。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解讀三
事情起因：
出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人的事實(shí)，導致合同被解除的法律責任——胡百卿訴臨沂沂興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
本案要旨：
出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人的事實(shí)，導致合同被解除的，買(mǎi)受人請求出賣(mài)人賠償損失，并返還定金的，應予支持。
典型意義：
本案是涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同中因出賣(mài)方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人的事實(shí)，導致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的懲罰性賠償條款適用的典型案件，也是對合同法第五十四條中關(guān)于一方以欺詐手段使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同被撤銷(xiāo)的適用。同時(shí)本案也對商品房買(mǎi)賣(mài)中懲罰性賠償原則與定金罰則并存時(shí)應如何適用作出闡述。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，懲罰性賠償原則并非以“雙倍返還”為限，雙方當事人愿意在合同中加入懲罰性賠償的內容，并不違背法律法規的強制性規定，那么該條款可以視為雙方給自己可能造成的損害，而采取的額外保護措施，法院對此應予支持。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解讀四
事情起因：
開(kāi)發(fā)商以欺詐方式交房但未造成購房者實(shí)際損失的，應當承擔違約責任——冉某、張某訴重慶某地產(chǎn)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
本案要旨：
開(kāi)發(fā)商采取欺詐的方式交付房屋，侵犯了購房人的知情選擇權，開(kāi)發(fā)商應當依法承擔逾期交房的違約責任。
典型意義：
本案中，雖然涉案商品房最后通過(guò)了竣工驗收，房屋質(zhì)量也是合格的，并且開(kāi)發(fā)商遲延取得竣工驗收備案登記證并未實(shí)際影響購房人接收商品房后對房屋的占有、使用、收益和處分，即購房人實(shí)際上并沒(méi)有損失。但是，作為開(kāi)發(fā)商采取欺詐的方式交付房屋，侵犯了購房人的知情選擇權。法院依法判決開(kāi)發(fā)商承擔逾期交房的違約責任，既可以維護買(mǎi)房人的合法權益，又可以給開(kāi)發(fā)商以警示，有利于促進(jìn)開(kāi)發(fā)商增強法治意識，遵守市場(chǎng)經(jīng)濟規則，在全社會(huì )弘揚誠信原則，減少紛爭的產(chǎn)生。因此，法院判決開(kāi)發(fā)商部分違約，承擔80%的責任比較合理。
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