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商品房買(mǎi)賣(mài)合同指南
購買(mǎi)商品房是老百姓生活中的大事，有時(shí)用去家庭多年的積蓄，即使是投資購房，也有投資風(fēng)險，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在規范之中。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同指南
一、了解開(kāi)發(fā)商的主體資格
開(kāi)發(fā)商主體資格直接關(guān)系到購房者的合法權益，應查驗五證：
1、土地使用權證。應以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。居民用地為70年;工業(yè)用地為50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地為40年;綜合或者其他用地為50年。查驗土地使用權有無(wú)查封、抵押的情況，如有抵押情形，根椐《物權法》一百八十二條，土地使用權抵押，土地上房產(chǎn)應一并抵押，出現此種情形，可能導致購房合同無(wú)效。
2、建設用地規劃許可證。該證件是辦理土地許可證的前提，開(kāi)發(fā)用地的實(shí)際用途、性質(zhì)、界限、容積率等應與開(kāi)發(fā)商提供的建設用地許可證載明的內容相符。
3、建設工程規劃許可證。開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有取得該證件，按照《城市規劃法》，其開(kāi)發(fā)項目是違法的，將來(lái)無(wú)法取得房產(chǎn)證。城市規劃部門(mén)有權責令開(kāi)發(fā)商停止建設，還可以限期拆除或者將違法建筑沒(méi)收。
4、建設工程施工許可證。該證件是辦理房屋產(chǎn)權證的必備要件，沒(méi)有該證，購房者根本無(wú)法取得產(chǎn)權證。
5、商品房預售許可證或者銷(xiāo)售許可證。該證件是開(kāi)發(fā)商對外銷(xiāo)售商品房合法證明文件，沒(méi)有取得該證件，開(kāi)發(fā)商不得對外銷(xiāo)售商品房。
(1)注意該證件載明的開(kāi)發(fā)商與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人是否為同一個(gè)單位;
(2)注意該證件是否包含所要購買(mǎi)的樓盤(pán);
(3)查驗該證件是否存在轉借、冒用他人許可證的情形。
二、政府行為能否作為不可抗力，免除開(kāi)發(fā)商逾期交房、逾期辦證的違約責任
合同法第一百一十七規定：因不可抗力不能履行合同的，根椐不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。不可抗力是指不能預見(jiàn)、不能避免并且不能克服的客觀(guān)情況。一般表現為影響合同履行的災難性事件，既包括自然力量，如地震、水災、旱災、暴風(fēng)雪等;又包括社會(huì )異常行為，如戰爭、暴亂、軍事封鎖等。
審判實(shí)踐中，關(guān)于政府行為是否納入不可抗力爭議很大，我們認為應區分以下三種不同情況：
1、當政府行為是基于社會(huì )公共利益作出的，應認定為不可抗力，如建設過(guò)程中發(fā)現文物遺址，高考、中考期間不允許施工，迎接重大社會(huì )活動(dòng)導致停工等。
2、當政府行為針對特定領(lǐng)域、特定人作出的，應考慮為情事變更因素，應依公平原則，允許開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合同變更或者解除合同。如政府規劃調整、市政配套設施不到位(水電煤燃曖等)，這是現階段開(kāi)發(fā)商面臨的主要問(wèn)題之一，這些因素開(kāi)發(fā)商不可控，雖然水電煤燃曖已經(jīng)大部分由相應企業(yè)完成，但首先市政基礎設施需由相關(guān)政府管理部門(mén)審批，而大部分企業(yè)是龔斷企業(yè)且為國有獨資公司，保留了較濃厚的行政色彩，且與政府管理部門(mén)存在一定聯(lián)系，很多時(shí)候不受市場(chǎng)規則與合同約定的控制，我們認為如果上述因素不考慮為情事變更因素，對開(kāi)發(fā)商也同樣顯失公平，盡管1999年《合同法》沒(méi)有規定情事變更原則，在立法缺失的情況下，可以依公平原則彌補法律漏洞。我國的《民法通則》《合同法》均規定了公平這一基本法律原則，法院可以依法對當事人的情事變更的訴訟請求予以支持。
3、當政府行為是基于第三人的過(guò)錯做出的，則不能認定為不可抗力，不能免除違約方的責任。如違反規劃超建、改變容積率等。
三、房屋面積條款
建設部標準合同(開(kāi)發(fā)商提供)第五條關(guān)于產(chǎn)權登記面積與合同約定面積差異有兩種處理方式：一是雙方自行約定，有的約定為“按房屋產(chǎn)權證面積進(jìn)行據實(shí)結算，多退少補”，一般情況下期房的暫測面積與實(shí)測面積誤差率不大時(shí)不會(huì )出現糾紛，但當誤差率較大時(shí)，購房者就要補交較多的房屋差價(jià)款。二是按《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條第二項，此種約定更有利于平衡各方利益。即面積誤差比絕對值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房，買(mǎi)受人不退房的'，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?含3%)部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足;超出3%部分的房?jì)r(jià)款由了出賣(mài)人承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人
四、商品房交鑰匙應注意的問(wèn)題
商品房具備建設部標準合同第八條及第十四條規定的交付使用條件，開(kāi)發(fā)商應書(shū)面通知購房者辦理交付手續。購房者應根據法律、法規規定及合同約定對住宅設備、設施的正常運行及房屋各主要方面逐項進(jìn)行驗收，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應向購房者出示并提供該合同第八條規定的證明文件和《建筑工程竣工驗收登記備案表》、房地產(chǎn)管理測繪部門(mén)實(shí)測房屋面積數據、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等證明文件。
五、住宅質(zhì)量保證書(shū)應包括哪些內容
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是購房者要求開(kāi)發(fā)商承擔保修責任的有效憑證，交付使用的房屋如果存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內，出賣(mài)人應承擔修復責任;出賣(mài)人拒絕修復或在合理期限內拖延修復的，買(mǎi)受人可以自行或委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其它損失由出賣(mài)人承擔。
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應包括以下內容，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：(一)地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;(三)供熱與供冷系統，為2個(gè)采暖期、供冷期;(四)電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年;(五)裝修工程為2年。
其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。以上內容應寫(xiě)入《商品房質(zhì)量保證書(shū)》中，其約定的保修期限不得短于以上最低期限。
六、主管部門(mén)沒(méi)驗收的房子能交鑰匙嗎
對此問(wèn)題司法理論界、實(shí)務(wù)界認識不一，各地法院對于此類(lèi)問(wèn)題判決不統一。建設部門(mén)、工商部門(mén)聯(lián)合制定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本第八條交付期限中，雙方可以約定“商品房經(jīng)驗收合格”即可交付使用(即建設、設計、施工、監理單位進(jìn)行驗收)，有些法律研究者認為該條款違反了《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第十七條規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格，不得交付”、“房地產(chǎn)項目峻工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出峻工驗收申請。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應當在收到峻工驗收申請之日起30日內對涉及公共安全的內容，組織工程質(zhì)量監督、規劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗收。”
我們認為商品房驗收標準問(wèn)題，建設管理、工商管理部門(mén)主要從行業(yè)管理角度出發(fā)，其示范合同具有一定的合理性，也符合現階段國情，因為綜合驗收由于各種原因有時(shí)久拖不決，如此一來(lái)，有可能錯過(guò)了最佳銷(xiāo)售時(shí)機。但是，如果開(kāi)發(fā)商所交付的房屋違反《建筑法》、《消防法》《房地產(chǎn)管理法》的禁止性規定的情況下，即使建設、設計、施工、監理單位驗收合格，也應認為其驗收無(wú)效，其交付行為無(wú)效。
七、小產(chǎn)權房、軍產(chǎn)房的法律性質(zhì)。
小產(chǎn)權房即建設在集體所有土地上的房屋，其雖然大量存在，卻因違反法律規定，不受法律保護。由于房?jì)r(jià)居高不下，有些購房者迫不得已購買(mǎi)小產(chǎn)權房，小產(chǎn)權房已經(jīng)存在多年，政府有關(guān)部門(mén)一直未采取有力制止措施，只是在2007年國土資源部、建設部有過(guò)通知。律師認為購買(mǎi)小產(chǎn)權房應慎重。商品房買(mǎi)賣(mài)合同指南，軍產(chǎn)房沒(méi)有所有權，只有永久使用權，軍產(chǎn)房未經(jīng)解放軍總后勤部審批是非法的，其權益不受法律保護�，F在軍產(chǎn)房大量存在，交易活躍，購買(mǎi)前必須查驗該項目是否經(jīng)過(guò)總后勤部審批，否則可能面臨房去財空的風(fēng)險。
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