農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律效力分析
當今社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展己經(jīng)滲入各個(gè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)是其中的典型代表。城市要發(fā)展，拆遷重建，都市擴張都是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要手段。與此同時(shí)，農村的物業(yè)和生產(chǎn)也在不經(jīng)意間發(fā)生著(zhù)潛移默化的改變，農村的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之活躍起來(lái)。與此同時(shí)，由房屋買(mǎi)賣(mài)合同引發(fā)的糾紛也逐年增加。為在資源有限的國情下既保證農村的經(jīng)濟有一定程度的發(fā)展又保證農村的生產(chǎn)和生活的井然有序，政府在一定程度上限制了農村宅基地的流轉，禁止農村宅基地進(jìn)入市場(chǎng)自由買(mǎi)賣(mài)�；诓粍�(dòng)產(chǎn)房地一體的關(guān)聯(lián)性，農村房屋流轉亦應屬于法律禁止之列。建議有關(guān)機關(guān)盡快研究并出臺相應的法律法規，這是完善社會(huì )主義法制的重要舉措，也是促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，提高人民幸福指數的必然選擇。
一、什么是農村房屋買(mǎi)賣(mài)
農村房屋買(mǎi)賣(mài)指的是房主在房屋所有繼承人放棄繼承權并己在公證處公正的前提下對本房屋進(jìn)行經(jīng)濟折算的一個(gè)過(guò)程。房屋買(mǎi)賣(mài)涉及兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是房屋本身，另一個(gè)是就是農民的宅基地。房子可以在滿(mǎn)足一定條件下進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，但是宅基地是禁止買(mǎi)賣(mài)的，所以在房子的使用達到一定年限時(shí)，宅基地應歸還物主，或由后代村民統一起來(lái)，重新劃分每家一處的宅基地。在特殊情況下，房屋發(fā)生毀損而原宅基證上又是原房東的情況下，原房主有權在協(xié)商后拿回宅基地使用權。
二、關(guān)于農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的現狀
城市化、城鎮化的不斷推進(jìn)，農村人口流動(dòng)性增強，房?jì)r(jià)攀升，使部分城市居民愿意購買(mǎi)價(jià)格相對較低的農村房屋居住使用。農民千百年來(lái)持家守業(yè)的思想也在發(fā)生深刻的改變，農民開(kāi)始出售自己多余的房產(chǎn)給城市居民，農村房地產(chǎn)事業(yè)活躍起來(lái)，特別是農村住宅的買(mǎi)賣(mài)數量上升明顯，就此引發(fā)糾紛率較高，法院解決此類(lèi)糾紛的難點(diǎn)是買(mǎi)賣(mài)行為的效力。農村上地增值、房屋現價(jià)高出買(mǎi)賣(mài)價(jià)格過(guò)多等諸多因素引發(fā)的糾紛案件呈逐年上升態(tài)勢。大約八成的糾紛案件中的原房主是本村的擁有多余房產(chǎn)的村民，新房主多數是打算在農村購置房產(chǎn)的城市居民或移居的外村人:合同的糾紛原因在于買(mǎi)賣(mài)雙方己經(jīng)進(jìn)行了交易，買(mǎi)主或己入住或己將房產(chǎn)做新的用途，但雙方的房屋及上地使用權的手續尚未辦理變更登記或手續本身有不符合規定的地方:另外在新房主把房屋或裝修或毀損等情況下，原房主在收回房子時(shí)要進(jìn)行的補償或索賠等糾紛問(wèn)題。
三、對農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的處理建議
(一)建議更加規范的法律法規的出臺
房地產(chǎn)作為我國的新興產(chǎn)業(yè)，目前，尚不具備完整的房地產(chǎn)合理調控的法律法規，而農村房屋交易作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的細小分支，完整而合理的民事法律就更加欠缺了。我國當前的上地管理法中，原則性的規定冗長(cháng)且不適用，操作起來(lái)既麻煩又易引起新的.糾紛。每個(gè)地方都有自己在上地管理上的法律法規，甚至部分地方堅持只按自己的章程辦事，缺乏統一性，這既使得外地居民在購置房產(chǎn)時(shí)容易陷入被動(dòng)，又讓糾紛處理時(shí)不同的司法機關(guān)只根據自己的標準判決，不同的標準判定的結果也不相同。我國農村的房地產(chǎn)交易的確缺乏一個(gè)引領(lǐng)性的共有的規范，因而應該在合理分析農村房屋交易的現狀和所存在問(wèn)題的基礎上，擬定合理的相關(guān)法律章程，填補農村房地產(chǎn)立法的法律空白。這不僅是社會(huì )主義法制統一性的必然要求，也是維護社會(huì )穩定、和諧的重要途徑。
(二)逐漸禁止農村宅基地無(wú)償無(wú)限期使用
農村宅基地的無(wú)償使用制度的禁止表示當地村民在宅基地使用期內是可以免費在基地上建造房屋或種植作物等，同時(shí)意味著(zhù)當地村民不能隨意購置房產(chǎn)隨意買(mǎi)賣(mài)房屋，即使進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，合同的終止期也是到宅基地歸公。當農村房屋進(jìn)入房地產(chǎn)交易時(shí)，買(mǎi)房賣(mài)方都應根據該宅基地的市場(chǎng)估值繳納一定的補償金。這樣做可以在一定程度上加強農村房屋和上地的合理利用，避免可能出現的房屋空置、資源浪費等現象。
(三)要注重認定合同無(wú)效后的善后處理
由于涉及到宅基地使用權和使用年限，甚至由房屋增值賣(mài)方強制收房等糾紛導致的合同無(wú)效等問(wèn)題，如何合理解決合同無(wú)效的善后處理也是當今社會(huì )研究的重要方向之一。合同無(wú)效時(shí)應深入調查找出過(guò)錯方，司法公正評判買(mǎi)賣(mài)雙方應該擔負的責任或義務(wù)，遏止非誠信的市場(chǎng)交易風(fēng)氣。
四、結論
總而言之，在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，農民的身份早己不再是種植農作物了守著(zhù)自己的宅基地的身份定位了。他們同樣關(guān)注經(jīng)濟發(fā)展，熱衷投資創(chuàng )業(yè)，也能在他們的房屋中發(fā)現商機。針對我國尚不完善的農村房屋及上地流轉的民事法律，農村房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有很多亟需解決的糾紛問(wèn)題和政策問(wèn)題，從國家政府到地方性機構，都應該重視該類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生，并擬定相關(guān)的明文法規，并整理已經(jīng)出現的案件資料，探尋最合理的判定標準，填補農村房屋買(mǎi)賣(mài)這一相關(guān)立法的空白。農民問(wèn)題時(shí)國家的根本性問(wèn)題，農民生活穩定，國家才能安定富強。
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