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簽購房合同注意的事項
從古至今，衣食住行就是人們的四大基本需求�，F如今，人們的衣食都有了保障，便越發(fā)關(guān)心起了住房問(wèn)題。而一撥又一撥的購房熱，買(mǎi)家往往失去理智，自覺(jué)不自覺(jué)地鉆進(jìn)了不法房地產(chǎn)商設置的各種陷阱。面積縮水、虛假廣告、延期交房、拖延辦證、“零風(fēng)險投資”等讓購房人吃虧上當的事屢屢發(fā)生，從而引發(fā)大量的商品房買(mǎi)賣(mài)合同方面的糾紛。那么，在實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商到底設置了哪些陷阱呢?總結我們的實(shí)踐經(jīng)驗，主要表現在以下幾個(gè)方面：
廣告(包括沙盤(pán)、售樓書(shū)等)陷阱
為了賣(mài)掉房子，開(kāi)發(fā)商往往會(huì )在售樓廣告中(包括沙盤(pán)、售樓書(shū)等)對綠化、會(huì )館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車(chē)位、超市、容積率、樓房間距等配套設施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫(xiě)在合同里。結果當出現規劃變更、綠地變停車(chē)場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開(kāi)通遙遙無(wú)期等情況，買(mǎi)房人要求有一個(gè)說(shuō)法時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以規劃變更已經(jīng)通過(guò)規劃部門(mén)批準為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或代理商就是利用購房者想當然地以為廣告內容都會(huì )寫(xiě)入合同的心理，瞞天過(guò)海。結果，發(fā)生爭議、對簿公堂時(shí)，法官一般會(huì )以合同條款作為依據判斷是非曲直，而不完全是廣告。
銷(xiāo)售陷阱
中國人買(mǎi)東西向來(lái)有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理，一聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)樓盤(pán)觀(guān)者如潮，那些想買(mǎi)房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心理，開(kāi)發(fā)商就給買(mǎi)房人設下了陷阱：
其一，以小利誘之，在拿到預售證之前搞內部認購。內部認購是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商小規模、不公開(kāi)地預售商品房。由于內部認購的商品房?jì)r(jià)格相對較低，對那些買(mǎi)房人自然有吸引力。在此過(guò)程中，買(mǎi)房人認為自己得到了便宜，開(kāi)發(fā)商也借此機會(huì )籌到了資金。然而，內部認購的商品房是在開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷(xiāo)售的，其銷(xiāo)售行為是不合法的，因此，一旦出了問(wèn)題，購房者的合法權益往往無(wú)法受到法律的充分保障。這樣，買(mǎi)房人的投資就充滿(mǎn)了風(fēng)險。
其二，制造假象，在房子數量、戶(hù)型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。開(kāi)發(fā)商的做法是推出預售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選最差的戶(hù)型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱(chēng)那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當然，這其中也要混雜一些好房型，否則會(huì )造成目標客戶(hù)的流失。
在價(jià)格的制定上，則會(huì )根據前期所推單元的銷(xiāo)售情況，對其余單元的定價(jià)進(jìn)行調整。一般而言，剛開(kāi)始銷(xiāo)售(開(kāi)盤(pán))時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往一般總會(huì )把價(jià)格定得低一些，以所謂的“最低價(jià)”(通常是該樓盤(pán)樓層、朝向最差的一間)來(lái)吸引客戶(hù)，而一旦有客戶(hù)來(lái)購房，那個(gè)“最低價(jià)”也就不翼而飛了。在實(shí)踐中我們會(huì )看到，只要銷(xiāo)控和銷(xiāo)售現場(chǎng)布置以及廣告炒作成功，價(jià)格都會(huì )節節升高，甚至從開(kāi)盤(pán)時(shí)的三四千元暴漲到收盤(pán)時(shí)的五六千元都不稀奇。
其三，大力營(yíng)造現場(chǎng)道具和售樓氣氛。為了制造一種銷(xiāo)售興旺的假象，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)往往會(huì )找來(lái)一些親戚、朋友到銷(xiāo)售現場(chǎng)做“托兒”，在銷(xiāo)售業(yè)績(jì)示意圖上偽裝得一片紅?紅色標識代表已售單元?，讓人覺(jué)得樓盤(pán)好賣(mài)、銷(xiāo)售興旺，從而引發(fā)客戶(hù)的購買(mǎi)欲望。其四，設置訂金陷阱。我們經(jīng)常會(huì )碰到這樣的情況，一旦客戶(hù)看中某種戶(hù)型、表現出一點(diǎn)點(diǎn)購房的意向，售樓人員就會(huì )告訴你說(shuō)這個(gè)戶(hù)型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會(huì )買(mǎi)走，要求客戶(hù)馬上交付訂金。如果客戶(hù)說(shuō)沒(méi)有帶夠訂金，售樓人員就會(huì )要求客戶(hù)先交五百到一千元的“小訂”，簽訂認購協(xié)議書(shū)，然后要求客戶(hù)次日交齊“大訂”。而一旦客戶(hù)把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶(hù)套住的任務(wù)。因為，我們看到的認購協(xié)議書(shū)經(jīng)常會(huì )有這樣的條款：“如果在約定的時(shí)間內未能簽約，所付訂金不予退還”。有許多客戶(hù)在簽署認購協(xié)議書(shū)后，經(jīng)過(guò)再三考慮不想購買(mǎi)已經(jīng)認購的房子時(shí)，考慮到認購協(xié)議書(shū)約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會(huì )簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來(lái)更大的損失。
“五證”陷阱
一個(gè)合法正規的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書(shū)”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》?也叫建設工程開(kāi)工證?、《商品房銷(xiāo)售?預售?許可證》;“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這也是法律對銷(xiāo)售方的基本要求。但在實(shí)踐中，有些開(kāi)發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說(shuō)正拿著(zhù)相關(guān)文件在報批某項手續，要么就說(shuō)文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會(huì )先要求客戶(hù)簽訂認購書(shū)或合同，而客戶(hù)一旦交完訂金或購房款，再有什么問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)便會(huì )即刻變臉，客戶(hù)再也見(jiàn)不到售樓人員在推銷(xiāo)房屋時(shí)那充滿(mǎn)春意的笑臉。
合同陷阱
幾經(jīng)斟酌后，客戶(hù)便要決定購房了，因此得與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。一般情況下，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)會(huì )遞給客戶(hù)一份擬好的合同，合同會(huì )有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內容的，而有些選擇性填寫(xiě)處可能還空著(zhù)。這時(shí)，購房者往往以為該說(shuō)的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標準合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權證的，違約金每日按已付房款的萬(wàn)分之三計算，但您一不留神，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)便將此條款設計成按購房全款的萬(wàn)分之三承擔違約責任。前不久我們從報上看到過(guò)這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元�；蛘咴诓荒馨磿r(shí)辦理好時(shí)，干脆讓購房人退房。還有的合同中寫(xiě)明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購房人，開(kāi)發(fā)商自己一般不可能將賣(mài)出去的房子再收回不賣(mài)。
以上，我們對購房陷阱的幾種情況做了簡(jiǎn)單歸納，實(shí)踐中還有許許多多的陷阱，我們在此就不再一一列舉。
為避免購房人吃虧上當，我們提出防止陷阱的對策如下：
第一，要有強烈的法律意識。對于購房人來(lái)說(shuō)，挑選所購房屋的位置、壓低價(jià)格固然重要，但我們認為更重要的是要時(shí)刻警覺(jué)。我們要看到在尚不規范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，陷阱無(wú)處不在。因此，學(xué)習了解有關(guān)法律、法規，向專(zhuān)業(yè)人士(特別是專(zhuān)業(yè)律師)咨詢(xún)、了解有關(guān)購房方面的法律規定、知識是十分必要的，惟有此，才有可能較好地維護自己的合法權益。
其次，要充分行使法律賦予的權利，在交易過(guò)程中始終堅持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個(gè)法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)處在強勢地位，與購房者之間信息極不對稱(chēng)，存在種種開(kāi)發(fā)商(售樓人員)以強凌弱、做霸王買(mǎi)賣(mài)的現象。為此，消費者要擺正心態(tài)，不畏強權，購房時(shí)要把問(wèn)題搞清、搞細，對合同條款有異議、約定不明確、不滿(mǎn)意的，就堅決不簽，堅決不買(mǎi);該堅持的原則就一定要堅持，不要圖一時(shí)之快，隨便妥協(xié)，從而給自己帶來(lái)無(wú)窮的煩惱和巨大經(jīng)濟損失。
再次，要認真簽約，保留好證據。在購房過(guò)程中，不要輕信開(kāi)發(fā)商(售樓人員)的花言巧語(yǔ)。在簽署合同時(shí)一定要認真審查每一個(gè)條款，把相關(guān)問(wèn)題問(wèn)清楚、搞清楚;您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內容，務(wù)必以書(shū)面形式記錄下來(lái)，以免日后空口無(wú)憑。收樓時(shí)和入住后，一旦發(fā)現問(wèn)題，應保存好各種證據，必要時(shí)對相關(guān)事實(shí)可以通過(guò)辦理公證的方式保留證據，以證明侵權事實(shí)的存在。
最后，要學(xué)會(huì )依靠專(zhuān)業(yè)人士、拿起法律武器維護自己的權利。房屋買(mǎi)賣(mài)不同于一般消費，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，有關(guān)法律法規比較復雜。購房人即使經(jīng)多方考察，一般也很難通過(guò)個(gè)人的努力搞清問(wèn)題的癥結所在。因此，如果發(fā)生了對您不利的事情，或者您預料到風(fēng)險可能到來(lái)時(shí)，為有效地維護自己的正當權益，就應及時(shí)和該領(lǐng)域專(zhuān)業(yè)人士、法律界人士、中介機構、維權組織取得聯(lián)系，以求得幫助。
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