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如何評估商鋪物業(yè)的價(jià)值
如何評估商鋪物業(yè)的價(jià)值？
經(jīng)常被問(wèn)及這樣的問(wèn)題：這個(gè)鋪值多少錢(qián)？其實(shí)這個(gè)問(wèn)題的答案不在任何專(zhuān)家或發(fā)展商那里，也許投資人應當自己去做一些小的研究，答案就在我們自己的手中。
商鋪屬于生財工具，一定要保證我們的承租人能夠在這個(gè)地方賺錢(qián)，這樣才能保證自己的回報長(cháng)期穩定可靠，因為沒(méi)有人愿意賠本租場(chǎng)地的，所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。
我們在一個(gè)適于經(jīng)營(yíng)服裝業(yè)的地段考察一個(gè)鋪位，首先應當去了解周邊服裝鋪的經(jīng)營(yíng)狀況，比如衣物的檔次（平均單件價(jià)格）、每周的出貨量、顧客的種類(lèi)等等。
一般而言，場(chǎng)地成本占其總成本的1/5至1/4.對于一個(gè)10平方米的服裝鋪而言，若平均單件價(jià)格為100元，每周出貨約30件，那么每日的營(yíng)業(yè)額為 430元，考慮每年四個(gè)月的淡季營(yíng)業(yè)額對折，所對應的單位營(yíng)業(yè)額為36元/平方米/天。按照1/5的場(chǎng)地成本、8年的物業(yè)投資回報期計算，凈售價(jià)應當為 21024元/平方米。這里還沒(méi)有考慮稅收、空租、傭金等因素。
當然，剛才的算法是靜態(tài)的，適用于成熟地區。對于新興地區商鋪的估價(jià)就復雜多了，必須考慮市政交通、新建住宅等等預期帶來(lái)的人流量，存在較多的不確定因素。在這樣一個(gè)短小的篇幅，不能盡言詳細的方法，但是最簡(jiǎn)單的辦法是考察同規模同檔次的成熟地區，再考慮新地區的建設周期，畢竟消費模式不會(huì )有大的差距。
評估商鋪的價(jià)格，也不能簡(jiǎn)單地說(shuō)是該地區住宅售價(jià)的多少倍，因為即便是同樣地區的商鋪，可能因為適用于不同的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)，就導致價(jià)值的迥異。
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