不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度
一、善意取得制度的概念及其對象
1、概念
了解不動(dòng)產(chǎn)的善意取得應當首先了解“善意取得”。所有權取得一般可分為一般取得和特別取得，善意取得就是所有權的特別取得。善意取得又稱(chēng)即時(shí)取得，傳統民法上的善意取得是指無(wú)權處分人將其占有的他人動(dòng)產(chǎn)轉讓給第三人，如果第三人取得該動(dòng)產(chǎn)是基于善意且是有償，第三人就依法取得了該動(dòng)產(chǎn)的所有權或他物權。在此情況下，原權利人不得向第三人行使物權返還請求權，只能請求占有人賠償損失。而我國的《物權法》所體現出的現代觀(guān)念更新為：指受讓人以財產(chǎn)所有權為轉移為目的的善意，對價(jià)受讓占有該財產(chǎn)，即使出讓人無(wú)轉移所有權的權利，受讓人仍取得其所有權。
2、對象
由上述概念我們可以得知，在我過(guò)傳統民法中，善意取得的對象主要是指動(dòng)產(chǎn)。這是因為動(dòng)產(chǎn)的所有權變更通常要基于公信原則，而不動(dòng)產(chǎn)的所有權變更則要基于登記制度。
但是這一對象的范圍并非絕對限定，而應該看到是可以有一些外延的。善意取得既適用于動(dòng)產(chǎn)，又可適用于不動(dòng)產(chǎn)。當事人出于善意，從無(wú)處分權人手中購買(mǎi)了房屋并登記過(guò)戶(hù)，善意人取得房屋所有權;再如不動(dòng)產(chǎn)之出產(chǎn)物，尚未分離者，為該不動(dòng)產(chǎn)之部分，如菜園的蔬菜、果樹(shù)上的果實(shí)等。不動(dòng)產(chǎn)的出產(chǎn)物尚未分離，不可能單獨成為物權的客體，但可以成為買(mǎi)賣(mài)或贈與的標的。如甲有果園，租乙管理，乙擅將樹(shù)上果實(shí)售于丙。那么乙將分離的果實(shí)交付于丙時(shí)，丙因善意受讓而取得其所有權;在丙經(jīng)乙同意，自將果實(shí)從原物分離，而取得占有時(shí)，亦有善意取得的適用。這種時(shí)候對善意取得的適用，并不能說(shuō)對象單純地就是動(dòng)產(chǎn)。
3、條件
善意取得的條件：第一，受讓人須是善意的，不知出讓人是無(wú)處分權人;第二，受讓人支付了合理的價(jià)款;第三，轉讓的財產(chǎn)應當登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。三項條件必須同時(shí)具備，否則不構成善意取得。
有意見(jiàn)認為，善意取得對所有權保護不利。善意取得對所有權人有一定限制，但善意取得基于占有的公信力，旨在維護交易安全，這項制度的存在是必要的。
二、善意取得制度的歷史淵源
1、善意取得制度的歷史背景
在民法發(fā)展史上，羅馬法上沒(méi)有建立過(guò)善意取得制度，概因其奉行“后手的權利不得優(yōu)于前手”以及“發(fā)現己物，我即收回”的原則。學(xué)界一般認為，日耳曼法中的“以手護手”原則為善意取得制度的淵源，是近世以來(lái)為交易安全便捷的需要，吸收羅馬法的善意要件而逐漸生成發(fā)展起來(lái)的。 “以手護手”原則是一項物追及制度，但它也是對絕對的物追及制度的一項限制。依據該原則，占有是權利的外衣，占有動(dòng)產(chǎn)者，即推定其為動(dòng)產(chǎn)的所有人，而對動(dòng)產(chǎn)有權利者，也須通過(guò)占有標的物而加以表現。因此，有權利者未占有其物時(shí)，其權利效力便因此而減弱。權利人任意將自己的財產(chǎn)轉讓與他人占有的，只能向占有人請求返還占有物。如果占有人將財產(chǎn)轉讓給第三人時(shí)，權利人不得向第三人請求返還，而只能請求轉讓人賠償損失。后世的法國民法、德國民法等皆借助“以手護手”原則形式上的便宜，而發(fā)展出善意取得制度。占有是物權的外在表征，占有動(dòng)產(chǎn)者即推定其為動(dòng)產(chǎn)的所有者。對動(dòng)產(chǎn)享有權利者也必須以對標的物的占有為前提，如果物的所有權人喪失了對物的占有，其權利的效力便會(huì )因此而減弱。所以，當所有者之物被占有人讓與第三人的情況下，所有人只能向占有人請求損害賠償，而不能向第三人請求物權返還。第三人依據“以手護手”原則取得所有權，是原權利人由于喪失對物的占有導致對其物的權利效力減弱的邏輯結果，而且在此也無(wú)須考察第三人是善意還是惡意。由此可以看出，“以手護手”原則與善意取得制度還存在相當的差距。
在對該原則進(jìn)行否定之否定的基礎之上，善意取得制度應運而生。善意取得制度在阻斷所有人對其物的追及力，維護善意受讓人的利益，保持財產(chǎn)動(dòng)的安全與靜的安全之平衡等方面確有其他制度不可替代的作用，因此為當代兩大法系具有代表性的國家和地區所繼受，如大陸法系的德國、法國以及我國臺灣地區，英美法系的美國和英國。善意取得制度自其產(chǎn)生之日，就因其所特有的制度功能而受到許多國家的認同。
2、世界各國民法制度對善意取得的規定
法國所采取的并不是典型的善意取得制度。從嚴格意義上講，法國法稟承了羅馬法“任何人不得將大于其所有的權利讓與他人”的原則，側重對所有權人的保護，即使受讓人為善意，所有人也得對其主張所有物返還請求權。但應注意的是，法國法并非完全無(wú)視受讓人的權益，而是規定善意受讓人得援引“涉及動(dòng)產(chǎn)物品時(shí)，占有即等于有權證書(shū)的規定”。
在德國，立法完全繼承了日爾曼法的傳統，確認了最具典型意義的善意取得制度，而采取了《法國民法典》截然不同的規定，即在法典中明確承認了善意取得制度，而不是作為取得時(shí)效的規則加以規定。德國采用的是客觀(guān)善意主義，在德國物權法中，不論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)皆可發(fā)生善意取得。
《日本民法典》第192條規定：“對占有人，推定其以所有的意思，善良、平穩而公然地開(kāi)始占有動(dòng)產(chǎn)者，如系善意無(wú)過(guò)失，則即時(shí)取得行使于該動(dòng)產(chǎn)上的權利。”可見(jiàn)《日本民法典》采取法國法的立場(chǎng)，將善意取得和取得時(shí)效放在同一個(gè)范疇內，而視為一種即時(shí)取得。按照這一規定，善意取得制度也僅適用于動(dòng)產(chǎn)。
瑞士民法的善意取得制度以德國民法為藍本采取了中間立場(chǎng)，其善意取得制度規定，在民法典物權法占有編占有權的保護篇中。該法典第933條規定：“凡以轉讓所有權和限制物權為目的'善意取得動(dòng)產(chǎn)的，即使出讓人未獲任何出讓授權，其取得也應受保護。”
我國是主觀(guān)善意主義，我國物權法出臺以前，一般將善意取得制度置于動(dòng)產(chǎn)物權的得失喪變中作討論，并將善意取得僅限于動(dòng)產(chǎn)及其限制物權的取得。物權法出臺后，為了更好的保護交易者的行為安全，物權法制定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。在我國的臺灣物權法著(zhù)作中一直涉及不動(dòng)產(chǎn)物權的善意取得。他們認為，不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)皆須登記，在公信力滿(mǎn)足的前提下，為了保護取得不動(dòng)產(chǎn)物權的善意第三人而實(shí)施的善意取得制度。雖然在臺灣民法中未設規定，但在臺灣《土地法》中一些條款實(shí)務(wù)上可以認為是保護善意第三人起見(jiàn)的。
3、物權行為和公信力
在中國大陸，民法法典化進(jìn)程中很重要的立法是物權法，物權法中極重要的一項制度就是物權行為理論。物權行為具有獨立性和無(wú)因性，卡爾。拉倫茨(Karl Larenz)認為：物權行為是指設定、變更、轉移或廢止具有絕對效力、對抗任何人的物權的行為。繼而，胡果。格勞秀斯(Hugo Grotius，1583年一1645年)等人又提出了物權變動(dòng)的意思表示，說(shuō)明物權不同于債權，一個(gè)物權的變動(dòng)，首先要有一個(gè)物權變動(dòng)的名義(titulus)，其次要有一個(gè)物權變動(dòng)的形勢(modus)。薩維尼(Savigny Friedrich Karl von，1797~1861)認為只要存在物權轉移這個(gè)行為，就承認這個(gè)契約的有效性，物權的存在和絕對的客觀(guān)行為發(fā)生就是物權行為理念的基礎。和善意取得以及現代合同法規定不同，如今大部分國家所認可的契約有效性和善意取得大多建立在主觀(guān)有效行為之上。物權理論的核心部分就在于物權行為的無(wú)因性，它指物權行為在其效力和結果上不依賴(lài)于其他原因而獨立成立，即原因行為的無(wú)效或者被撤銷(xiāo)不能導致物的履行行為的當然無(wú)效和撤銷(xiāo)。這是一種第三人免責的依據。另外，無(wú)權變更形式主義原則指出，物權的支配和歸屬應當建立在當事人意思自治的基礎上，但是必須按照一定的方式加以確定，即公示要件主義。
這一點(diǎn)直接影響了后來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記公信制度的發(fā)展。物權是對標的物的直接支配，無(wú)權的存在與變動(dòng)需要一定的公示方法。動(dòng)產(chǎn)以占有交付為公示方法，不動(dòng)產(chǎn)則以登記為公示方法。然而公示僅僅是維護交易安全的必要要件而非充分條件，因此為了真正實(shí)現保護交易安全的目標，法律必須進(jìn)一步賦予登記以公信力。
公信力，不僅是保障交易安全的手段，從理論上來(lái)說(shuō)，也是善意取得適用對象劃分的依據，它源于公示。臺灣民商法學(xué)家謝在全所著(zhù)《民法物權論》中說(shuō)：所謂公示，是指物權在變動(dòng)時(shí)，必須將物權變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)一定程序的向社會(huì )公開(kāi)，從而使第三人知道物權變動(dòng)的情況，以避免第三人遭受損害。所謂公信，是指一旦當事人變動(dòng)物權時(shí)，依據法律的規定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現出來(lái)的物權不存在或存在瑕疵，但對于信賴(lài)該物權的存在并已經(jīng)從事物權利交易的人，法律仍然承認其具有與真實(shí)的物權存在時(shí)相同的法律效果，以保護交易安全。按照物權的公示原則，物權合法性的實(shí)質(zhì)是通過(guò)法律認可的形式反映出來(lái)，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權和動(dòng)產(chǎn)占有的事實(shí)表明的物權是合法的物權，這就是物權公示所具有的權利合法性推定效力，根據該推定效力，善意第三人信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)的登記或動(dòng)產(chǎn)占有的表征，而與不動(dòng)產(chǎn)登記名義人或動(dòng)產(chǎn)占有人為交易時(shí)，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權利不符，對于信賴(lài)此表征的善意第三人亦不發(fā)生任何關(guān)系，該善意第三人取得的物權受法律保護，這就是物權的善意取得。公示、公信原則就是善意取得的邏輯起點(diǎn)，是其基礎。為貫徹公示的原則，應該采取一定的公示方法，一般說(shuō)來(lái)物權的公示方法主要兩種即動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的登記。
三、我國的善意取得制度現狀
1、我國善意取得制度的要件
我國物權法第106條第(一)(二)(三)款其實(shí)就相當于善意取得的要件，主要包括：
第一，受讓人須是善意的，不知出讓人是無(wú)處分權人;
第二，受讓人支付了合理的價(jià)款;
第三，轉讓的財產(chǎn)應當登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
三項條件必須同時(shí)具備，否則不構成善意取得。
2、我國善意取得制度的法律后果
適用善意取得制度的后果是所有權的移轉。讓與人向受讓人交付了財產(chǎn)，從受讓人實(shí)際占有該財產(chǎn)時(shí)起，受讓人就成為財產(chǎn)的合法所有人，而原所有人的權利歸于消滅。善意取得制度在保護善意的受讓人的同時(shí)，也應保護原所有人的利益。由于讓與人處分他人的財產(chǎn)是非法的，因而其轉讓財產(chǎn)獲得的非法所得，應作為不當得利返還給原所有人。如果返還不當得利仍不足以補償原所有人的損失，則原所有人有權基于侵權行為，請求讓與人賠償損失以彌補不足部分。如果不法讓與人以高于市場(chǎng)的價(jià)格讓與財產(chǎn)，其超出財產(chǎn)價(jià)值部分之所得，也應返還給原所有人。
3、我國善意取得制度的狀況
傳統的善意取得理論，其只能適用動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得只是奢望。2007年3月16日。第十屆全國人民代表大會(huì )第五次會(huì )議終于表決通過(guò)了審議數次的《中華人民共和國物權法》，其中106條明確規定了不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度，法條規定：“無(wú)處分權人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉讓;(三)轉讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規定應當登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無(wú)處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”
關(guān)于善意取得能否適用不動(dòng)產(chǎn)的討論曾經(jīng)很激烈，主要是肯定說(shuō)和否定說(shuō)之分。否定學(xué)說(shuō)認為，民法物權保護制度的基礎是公信原則，按照物權法的一般原則，物權變動(dòng)應當遵循公示原則，否則不能產(chǎn)生法律效力，它直接的保護變動(dòng)物權的當事人和第三人。在否定學(xué)說(shuō)中又存在兩種觀(guān)點(diǎn)，分別是以梁慧星(1944)為代表的“相信登記正確而受法律保護的第三人”以及以孫憲忠(1984)為代表的“公示公信原則與善意取得原則的絕對對立”。相對的，肯定學(xué)說(shuō)則贊成不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得原則。有學(xué)者認為，否定說(shuō)排除不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得的理由是不動(dòng)產(chǎn)以登記為其公示方法，交易中不至誤認占有人為所有權人，而動(dòng)產(chǎn)權以其占有為其公示方法，交易中極易使人誤信占有人為處分人，僅建立在占有人和處分人是否一致的基礎上，而忽略了不動(dòng)產(chǎn)交易中依然存在登記權利人和有處分權的人一致的情形。如今，我國制定了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的相關(guān)規定，并將其運用于實(shí)踐之中。雖然實(shí)踐中很少出現不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用，但是這項規定切實(shí)地保護了交易安全和善意第三人的利益。此規定在其他國家也鮮為所見(jiàn)，在我國民法歷史上是一個(gè)巨大的飛躍。然而并不是就消除了肯定說(shuō)和否定說(shuō)的對峙。王利明在其著(zhù)作中寫(xiě)道：“如果不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯誤，第三人因為信賴(lài)登記而與登記記載的權利人發(fā)生交易，此種情況一般不適用善意取得制度，應當適用公信制度。盡管公信原則與善意取得制度具有許多相似性，但兩者適用的要件是不同的……。”事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得與公信原則并不矛盾，我國物權法106條第(三)款也規定了，轉讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規定應當登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。由此可以看出，公信原則是不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度的基礎。
我們再以德國和瑞士為例，《德國民法典》第892條和第893條，其中第892條第1款第1句規定：“對于因法律行為而取得對土地的權利或對此種權利的權利的人，為其利益，土地薄冊的內容視為正確，但對正確性的異議已經(jīng)登記，或不正確為取得人所知的，不在此限。”依據該條德國法建立不動(dòng)產(chǎn)物權的善意取得制度，也稱(chēng)“從無(wú)權利人處取得”。也就是說(shuō)，判定第三人是否受保護的法律標準是對土地登記簿的信賴(lài)，而這種主觀(guān)的信賴(lài)又是建立在作為客觀(guān)的登記的事實(shí)基礎之上。
四、我國不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得的理論研究
不主張不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度最有力的觀(guān)點(diǎn)認為如果登記薄登記出現錯誤或者瑕疵，可以通過(guò)登記具有公信力這一原則加以克服，也就是說(shuō)只要是在登記薄上記載的，我們無(wú)條件的相信它是真實(shí)的。我們認為這是不符合實(shí)事求是的精神，與人民的法律情感相悖。在實(shí)際生活中由于客觀(guān)與主觀(guān)因素的存在，在登記中不可避免的會(huì )出現錯誤，我們要本著(zhù)實(shí)事求是精神來(lái)正視錯誤，找出理想的制度予以救濟，這才是法律生命真實(shí)體現。建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是符合法律精神的，符合人民法律情感與法律思維，并且我們可以從下面的分析中找到建立善意取得的合理性及其社會(huì )價(jià)值。
1、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的倫理基礎-人的互相尊重
各國法律多以一定之人的形象為規范基準。我國現行《民法通則》及《民法典(征求意見(jiàn)稿)》同樣系以人為本位。而其倫理基礎則在于人的互相尊重。即每個(gè)人得要求他人尊重其存在及尊嚴，而此更須以尊重他人為前提。誠如康德所云：“每個(gè)人都享有要求其他人尊重自己的權利，而他人也必須相對于任何其他人受到該義務(wù)的約束。
2、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論基礎-物權的公示、公信原則
所謂公示，是指物權在變動(dòng)時(shí)，必須將物權變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)一定的向社會(huì )公開(kāi)，從而使第三人知道物權變動(dòng)的情況，以避免第三人遭受損害。所謂公信，是指一旦當事人變動(dòng)物權時(shí)，依據法律的規定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現出來(lái)的物權不存在或存在瑕疵，但對于信賴(lài)該物權的存在并已經(jīng)從事物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實(shí)的物權存在時(shí)相同的法律效果，以保護交易安全。按照物權的公示原則，物權合法性的實(shí)質(zhì)是通過(guò)法律認可的形式反映出來(lái)，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權和動(dòng)產(chǎn)占有的事實(shí)表明的物權是合法的物權，這就是物權公示所具有的權利合法性推定效力，根據該推定效力，善意第三人信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)的登記或動(dòng)產(chǎn)占有的表征，而與不動(dòng)產(chǎn)登記名義人或動(dòng)產(chǎn)占有人為交易時(shí)，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權利不符，對于信賴(lài)此表征的善意第三人亦不發(fā)生任何關(guān)系，該善意第三人取得的物權受法律保護，這就是物權的善意取得。公示、公信原則就是善意取得的邏輯起點(diǎn)，是其基礎。為貫徹公示的原則，應該采取一定的公示方法，一般說(shuō)來(lái)物權的公示方法主要兩種即動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的登記。根據我國的立法情況，我國采取的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)模式是登記要件主義。簡(jiǎn)言之，不動(dòng)產(chǎn)權屬變動(dòng)必須登記才發(fā)生物權的轉移，動(dòng)產(chǎn)的權屬的移轉通過(guò)交付。動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的登記都具有公示、公信的效力，所以第三人善意的信任其公示的信息取得物權應該受到保護。否定論有謂“基于物權登記的公信力，即使登記錯誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。”
其實(shí)，他們這樣的論述也就承認了依此觀(guān)點(diǎn)，善意第三人因信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動(dòng)產(chǎn)交易，即使登記名義人非為真實(shí)權利人，亦取得不動(dòng)產(chǎn)所有權。這顯然是善意取得，但是又不承認，顯然是不符合邏輯的。
3、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的現實(shí)基礎-不動(dòng)產(chǎn)登記中的瑕疵
否定論者有謂，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立起來(lái)以后善意取得的情況就難有生存之空間。對此論點(diǎn)，筆者實(shí)難茍同，否定論者犯了人類(lèi)萬(wàn)能論的錯誤，通過(guò)法律生活的實(shí)踐與考察，我們會(huì )發(fā)現在現實(shí)中，即使再完美的登記制度也難免有登記信息上的疏漏，茲略舉幾種典型情況：第一、不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)因工作失誤而使不動(dòng)產(chǎn)登記出現錯誤或遺漏。第二、共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，由于登記簿上只記載一個(gè)權利人，導致不動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權處分行為。在我國目前不動(dòng)產(chǎn)登記，特別是房產(chǎn)登記簿上，所有權人往往只寫(xiě)一人，特別是家庭共有房屋更是如此，因此，實(shí)踐中往往出現不動(dòng)產(chǎn)共同共有的名義權利人擅自處分不動(dòng)產(chǎn)的情況。第三、不動(dòng)產(chǎn)登記以外的法律變動(dòng)，主要指本是不動(dòng)產(chǎn)的所有權人，但是不愿意用自己的名字登記，而是使用他人的名字登記，但是所有權人又不是基于贈與或者遺贈意思表示的。第四、當事人利用同登記機關(guān)工作人員的不正當關(guān)系，違法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記變動(dòng)，從而擅自處分了他人的不動(dòng)產(chǎn)。從以上的情例看出不動(dòng)產(chǎn)的善意取得其現實(shí)基礎依然存在。我們對此不能視而不見(jiàn)，為保護善意第三人的利益和整個(gè)社會(huì )的交易秩序就必須適用善意取得制度。
4、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度基礎-世界其它國家與地區的立法成果與經(jīng)驗
通過(guò)對其他民法的考察，我們發(fā)現不動(dòng)產(chǎn)善意取得在其他民法中已有規定，我國的地區、瑞士、德國、荷蘭等采取的是形式主義的物權變動(dòng)模式，不動(dòng)產(chǎn)登記采用的是實(shí)質(zhì)審查的模式，也就是登記機關(guān)對所交付的文件資料進(jìn)行詳細審查，在證明資料文件無(wú)誤時(shí)才予以登記，登記具有公信力;凡是信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)物權登記，認為物權存在而要進(jìn)行交易的，即使登記所記載的權利與事實(shí)的權利不相一致，法律也對善意的第三人加以保護�！度鹗棵穹ǖ洹返�973條第1款規定：“出于善意而信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記薄的登記，因而取得所有權或者其他權利的人，均受保護。”《德國民法典》第891條第1款規定：“在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中為某人登記一項權利時(shí)，因該推定此人享有此項權利。”臺灣“土地法”第43條也規定“依本法所為之登記，有絕對效力。”所謂登記有絕對效力系為保護第三人起見(jiàn)，將登記賦予絕對真實(shí)之公信，第43條具有不動(dòng)產(chǎn)善意取得之規范功能。
“臺灣民法典”第759條第2項規定：“因信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記處之善意的第三人，已依法律行為為物權變動(dòng)之登記者，其變動(dòng)之效力不因原登記無(wú)效或者撤消之原因而受影響。”總以上所謂之立法例，實(shí)行實(shí)質(zhì)登記審查主義的立法模式，具有公信力，而公信力主要是保護善意的第三人，從而確立了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。
5、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度的立法基礎-我國的立法認可
我國《物權法》出臺之前，大陸地區的善意制度是針對動(dòng)產(chǎn)的占有取得所制定的，臺灣地區承認不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。但是，我國大陸立法并沒(méi)有完全的否認不動(dòng)產(chǎn)善意取得的存在，例如最高人民法院關(guān)于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)的第89條規定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續期間，部分共同共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”在這里的共有財產(chǎn)可以是動(dòng)產(chǎn)，也可以是不動(dòng)產(chǎn)，以往許多學(xué)者在論述善意取得是往往想當然把其認為是動(dòng)產(chǎn)，其實(shí)根據立法原意，可以看出這里應該包括不動(dòng)產(chǎn)�？梢钥醋魇遣粍�(dòng)產(chǎn)善意取得在立法上(廣義)第一次體現。
2007年新頒布《物權法》中則明確的規定了不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度。我國《物權法》106條規定，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得要符合以下要件：第一，讓與人對讓與之不動(dòng)產(chǎn)無(wú)處分權;第二，臺灣民商法學(xué)者史尚寬認為，不動(dòng)產(chǎn)使用善意取得制度還必須符合交易行為有效這一要件，它是善意受讓人適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得基本前提。受讓人之善意取得占有，唯可補正權源之瑕疵，即唯可補正讓與人權利之欠缺。為權利取得原因之行為，必須客觀(guān)的存在，假如無(wú)權源之瑕疵，其占有人可取得權利，從而因無(wú)效行為或經(jīng)過(guò)撤消成為無(wú)效之法律行為，物之交付占有人，對于相對人原狀恢復的請求，不得主張善意取得的保護。第三，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)須基于有償的法律行為。這是善意取得制度保護交易安全基本理念的必然要求。要適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)必須是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、互易等具有交換性的行為。如果是基于非法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)，則沒(méi)有適用善意取得的空間;第四，受讓人須為善意。此處的善意我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過(guò)失，而對轉讓人無(wú)處分權的情形不知情;第五，已作權利的變更登記。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權存在的主要表征方式，如果受讓人沒(méi)有及時(shí)作權利的變更登記，也沒(méi)有善意取得適用的余地。符合以上條件即可適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，原權利人只能向無(wú)權處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權請求權。
五、對我國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度的再思考
由于我國國情限制，尚未建立起健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，因此，即使物權法已經(jīng)明確規定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，我國有些學(xué)者依然反對我國建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。善意第三人因信賴(lài)登記而與處分權人或者無(wú)處分權人進(jìn)行交易獲得利益，如果不動(dòng)產(chǎn)未予登記第三人仍然與其交易則推定為第三人的過(guò)失不是用善意取得原則。如果要切實(shí)做好不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，首先要從公信力開(kāi)始著(zhù)手，有下面幾個(gè)途徑。
1、 不動(dòng)產(chǎn)登記機構的改革
我國的現行法中至少有五種登記機關(guān)：土地局、林業(yè)局、房產(chǎn)局、工商局、證券管理部門(mén)，這是一種以財產(chǎn)的類(lèi)別分別設立登記機關(guān)。登記制度的特點(diǎn)是登記與行政管理部門(mén)的設置和職權結合在一起。如土地由土地管理部門(mén)管理;土地使用權登記也在土地管理部門(mén)進(jìn)行;林木由林業(yè)管理部門(mén)管理，有關(guān)林木所有權的登記已在該部門(mén)進(jìn)行;房屋由城建部門(mén)管理，產(chǎn)權登記亦在該部門(mén)進(jìn)行。透視我國現存的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規，尚屬房地產(chǎn)改革過(guò)渡性產(chǎn)物，屬于宏觀(guān)調控措施，在實(shí)際上仍屬于行政范疇。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記存在著(zhù)“多頭執政”的局面，且各自依據的法律也不同。我國的不動(dòng)產(chǎn)物權登記機關(guān)的現狀特點(diǎn)有二：一是分散性，多部門(mén)登記，分級登記，多頭執政;二是行政性，登記機關(guān)是隸屬于政府的行政機關(guān)，登記只有行政管理性。這兩大特點(diǎn)是與登記機關(guān)設立的原則大相徑庭的。在實(shí)踐中和法理中都是有問(wèn)題的。因此在物權立法的改革中，不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)的改革也是勢在必行。
首先，中國的不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)應當統一，這是一個(gè)必然的趨勢。而且將來(lái)的統一，必然是以土地為基礎和核心的統一，因為這是自羅馬法以來(lái)一切建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的市場(chǎng)經(jīng)濟國家和地區的共同做法。其理論依據是不動(dòng)產(chǎn)物權的核心是土地的物權;非直接針對土地的不動(dòng)產(chǎn)物權也必然是以土地物權為基礎的。例如，在大陸法系國家，一般來(lái)說(shuō)，獨立的房屋所有權必然建立在地上權之上�，F行體制中的不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)分散，而且紛紛試圖脫離土地登記制度而獨立的情況，即不合法理，也嚴重妨害了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟體制的建立。
其次，中國的不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)應設在縣級法院，由法院成立專(zhuān)門(mén)的登記庭辦理有關(guān)登記業(yè)務(wù)，在選擇中國的不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)時(shí)，有如下考慮：(1)以建設部管理下的房地產(chǎn)部門(mén)系統作為登記機關(guān)。雖然該系統目前擁有中國最為詳備的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，但該部門(mén)的登記是以房產(chǎn)登記為基準的登記，其內容不但不能概括不動(dòng)產(chǎn)的全部，而且更為重要的是它只能容納房產(chǎn)登記，而無(wú)法容納最為重要而且是基礎不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)的土地登記;另外，該登記只涉及城鎮，輻射不到農村。故以建設部門(mén)屬下的房地產(chǎn)登記(只有房產(chǎn)而無(wú)地產(chǎn)的登記)不能滿(mǎn)足物權公示的要求。(2)現在屬于國土資源部的原土地管理部門(mén)的登記。該系統的登記可以輻射到中國城鄉全部土地，在范圍上可以滿(mǎn)足要求，而且中國臺灣地區不動(dòng)產(chǎn)登記就是以不動(dòng)產(chǎn)登記為基礎的。從法理上說(shuō)，土地登記制度也可以覆蓋全部不動(dòng)產(chǎn)登記。但由于中國土地制度恢復較晚，其地籍資料不太完善，由于部門(mén)利益的關(guān)系，將不動(dòng)產(chǎn)登記納入土地登記的做法將遭到房產(chǎn)登記和林業(yè)登記等部門(mén)的反對。
鑒于以上考慮，將不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)確定為法院，并進(jìn)一步確定為縣級法院另設專(zhuān)門(mén)的登記庭，使中國的不動(dòng)產(chǎn)登記直接與國際上最常見(jiàn)的司法機關(guān)登記相統一。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)信息的查詢(xún)可采用雙重數據庫查詢(xún)子系統。即一套通用來(lái)供社會(huì )大眾查詢(xún)某財產(chǎn)的法定歸屬人，便于保證交易信息安全;另一套只對司法行政機關(guān)開(kāi)放，用來(lái)供有關(guān)機關(guān)查詢(xún)某人所屬的財產(chǎn)，私人無(wú)權查詢(xún)。這樣既保證了個(gè)人隱私不被公眾知曉，又便于相關(guān)的司法機關(guān)及行政機關(guān)工作。
在我國物權立法中由法院辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，勢必會(huì )影響一些行政機關(guān)的既得利益，遭到他們的反對。但此項改革不僅在物權法，民法領(lǐng)域舉足輕重，而且也將大大提高法院司法系統的政治地位，可能會(huì )減少很多略顯微弱的法院面對強大的行政機關(guān)時(shí)的尷尬。
2、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的現實(shí)意義
如今，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在物權法上占據一席之地，將會(huì )促進(jìn)我國公民增強法律意識，主動(dòng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記、變更、涂銷(xiāo)。在我國還有兩種不動(dòng)產(chǎn)外觀(guān)權利和真實(shí)權利不一致導致不動(dòng)產(chǎn)糾紛的。一是登記以外的法律變動(dòng)，如表見(jiàn)繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應繼承份額以外的不動(dòng)產(chǎn)并為繼承登記。二是買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)，但登記尚未涂銷(xiāo)的。不動(dòng)產(chǎn)善意取得在立法上的明確規定，將保護善意取得第三人的合法權益，保障動(dòng)態(tài)的交易安全，這是以犧牲不動(dòng)產(chǎn)原所有人一定的利益為代價(jià)的。然而正如一法律諺語(yǔ)所說(shuō)的“凡事與其無(wú)效不如有效”(ut res magis valent quam pereat)，特別是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值相對動(dòng)產(chǎn)較高，一旦損失將會(huì )對權利人造成重大影響，預見(jiàn)到這樣嚴重后果，繼承人或合同當事人均會(huì )主動(dòng)到不動(dòng)產(chǎn)登記管理機關(guān)去履行相關(guān)手續，從而也從源頭上堵住了不動(dòng)產(chǎn)外觀(guān)與真實(shí)權利的不一致，使得中國人民傳統的在糾紛發(fā)生以后被動(dòng)訴訟的局面轉變?yōu)橹鲃?dòng)維護自身合法權益。
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