二手房增值稅出臺
3月13日，國稅總局局長(cháng)王軍表示，國稅總局將會(huì )同財政部，盡快公布“營(yíng)改增”實(shí)施方案，最快有望于全國兩會(huì )后就提交審定。值得注意的是，此次“營(yíng)改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。
二手房增值稅如何計算?專(zhuān)家表示，房屋增值越小，繳納的增值稅稅額也就越少。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，二手房交易環(huán)節實(shí)施“營(yíng)改增”，并非一定會(huì )增加購房者的交易成本。二手房增值稅出臺背景
財政部2月17日發(fā)布的.《關(guān)于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》顯示，除北上廣深城市外，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿(mǎn)2年(含2年)，對外銷(xiāo)售均免征營(yíng)業(yè)稅。而北上廣深仍然適用去年老政策，滿(mǎn)2年(含2年)非普通住房，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;滿(mǎn)2年(含2年)普通住房，才免征營(yíng)業(yè)稅。
張大偉表示，在二手房交易未實(shí)施“營(yíng)改增”之前，二手房交易環(huán)節中的營(yíng)業(yè)稅只有部分房源繳納。目前2年內營(yíng)業(yè)稅的稅基是銷(xiāo)售價(jià)格，未來(lái)如果將增值稅變成增值部分，那么稅基將變小。也就是說(shuō)，即使日后改變，那么最后的稅基加稅率所造成的影響也比較有限。
二手房增值稅計算方法
據易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進(jìn)測算，如果按照目前營(yíng)業(yè)稅征收的5.5%稅率來(lái)計算，那么，轉讓100萬(wàn)元住宅且不考慮免征等因素，共需交納5.5萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅。如果二手房交易日后實(shí)施“營(yíng)改增”，那么計算增值稅則需考慮銷(xiāo)項稅額以及進(jìn)項稅額。
假設購房者購買(mǎi)了一套50萬(wàn)元的住房，且目前價(jià)格上升至100萬(wàn)元，則這個(gè)時(shí)候的進(jìn)項稅額為50/(1+11%)*11%約為5萬(wàn)元;而銷(xiāo)項稅額為100/(1+11%)*11%約為10萬(wàn)元，也就是說(shuō)增值稅稅額約為5萬(wàn)元。
如果購房者購買(mǎi)了一套90萬(wàn)元的住房，且目前價(jià)格上升至100萬(wàn)元，則這個(gè)時(shí)候的進(jìn)項稅額為90/(1+11%)*11%約為9萬(wàn)元;而銷(xiāo)項稅額為100/(1+11%)*11%約為10萬(wàn)元，這個(gè)時(shí)候的增值稅稅額則約為1萬(wàn)元。
二手房增值稅是否增加交易成本
“從上述對比中基本能夠看出，房屋增值越大則需繳納越多的增值稅稅額;反之，房屋增值越小，繳納的增值稅稅額也就越少。”嚴躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，從稅收角度來(lái)看，“營(yíng)改增”能有效地調節二手房持有者的相關(guān)經(jīng)濟利益。
但是，稅率是否為11%或是否會(huì )有新的計算方法，還要看未來(lái)具體政策的表述。
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