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個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)改征增值稅該繳多少
“營(yíng)改增”(營(yíng)業(yè)稅改征增值稅)5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開(kāi)。減輕企業(yè)負擔，是2016年經(jīng)濟工作中的重要任務(wù)，“營(yíng)改增”是其中的一項政策。3月13日，國稅總局局長(cháng)王軍在人民大會(huì )堂部長(cháng)通道回答媒體提問(wèn)時(shí)表示，這次“營(yíng)改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。下面是yjbys小編為大家帶來(lái)的關(guān)于個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)改征增值稅該繳多少的知識，歡迎閱讀。
個(gè)人二手房交易產(chǎn)生什么影響呢?
營(yíng)業(yè)稅下，個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)需繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，符合一定條件的住房買(mǎi)賣(mài)可免征營(yíng)業(yè)稅。
出于穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)考慮，去年3月份，營(yíng)業(yè)稅免征條件有所放松，從原來(lái)的“滿(mǎn)5年以上(含5年)”，調整為“滿(mǎn)2年以上(含2年)”。為適應國內房地產(chǎn)市場(chǎng)分化局面，今年2月份，營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)一步放松，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿(mǎn)2年(含2年)，對外銷(xiāo)售的，均免征營(yíng)業(yè)稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿(mǎn)2年(含2年)非普通住房，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;滿(mǎn)2年(含2年)普通住房，才免征營(yíng)業(yè)稅。
這個(gè)環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺，稅負是否變化還未知。不動(dòng)產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。
北京某區地稅局相關(guān)負責人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，預計“營(yíng)改增”后，個(gè)人買(mǎi)賣(mài)二手房交易的稅負應該不會(huì )有太大的變化�！盃I(yíng)改增”從十年前就開(kāi)始設計政策，每年都會(huì )對行業(yè)數據進(jìn)行采樣、測算，政策設計初衷就是整體行業(yè)綜合稅負大體不變。
上述負責人進(jìn)一步表示，稅制改革政策設計時(shí)，是要保證平穩過(guò)渡。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，要么通過(guò)核定征收的辦法，確定征收率，這并不是常規增值稅的辦法，后續再慢慢調整到常規增值稅征收辦法;要么通過(guò)配套其他政策的調整，保證整體稅負不會(huì )有太大變化。
他還表示，“營(yíng)改增”主要對個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門(mén)交稅;“營(yíng)改增”后，增值稅要在國稅部門(mén)交稅，對征管有影響。
上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院教授胡怡建對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“營(yíng)改增”具體政策沒(méi)有出臺，還難以判斷個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)交易中稅負是否會(huì )變化。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。
胡怡建表示，個(gè)人二手房交易中，需要交納營(yíng)業(yè)稅的住房，稅負是否變化還要看未來(lái)政策;但滿(mǎn)2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應該會(huì )延續免征的優(yōu)惠政策。
多位業(yè)內人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)若改成增值稅，則原來(lái)購買(mǎi)住房繳納的增值稅，在該套住房賣(mài)出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。
比如，某套住房房主購入時(shí)是100萬(wàn)，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，1年后賣(mài)出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬(wàn)元，買(mǎi)房方需要承擔10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅。
在增值稅條件下，依據增值稅原理，若按常規辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬(wàn)元(現價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn))征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負有所下調;稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負也是減輕的。
不過(guò)，對于北上廣深滿(mǎn)2年(含2年)的非普通住房，現有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來(lái)具體政策。
王軍表示，稅務(wù)部門(mén)將從政策、預算和執行上全力保障所有行業(yè)稅負只減不增。具體而言，原則上延續原有優(yōu)惠政策的同時(shí)，針對不同行業(yè)情況和特點(diǎn)，分別制定相應過(guò)渡措施保障所有行業(yè)稅負只減不增。王軍還直言，“前幾天還和財政部部長(cháng)樓繼偉商量，打算再建議給一個(gè)行業(yè)新增一項過(guò)渡政策，以更好確保該行業(yè)稅負只減不增�！�
但上述表態(tài)僅涉及保障行業(yè)層面稅負只減不增，但具體到個(gè)人，營(yíng)改增會(huì )對個(gè)人二手房交易產(chǎn)生什么影響，在具體政策尚未出臺的情況下，尚難下結論。
案例：如何繳納增值稅
假設某套住房房主購入時(shí)是100萬(wàn)，1年后賣(mài)出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬(wàn)元，他需要承擔10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅(200萬(wàn)乘以5%)。
在增值稅條件下，依據增值稅原理，若按常規辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬(wàn)元(現價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn))征稅，稅率若為5%，需繳納增值稅5萬(wàn)元，稅負有所下調;稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負也是減輕的。
不過(guò)，對于北上廣深滿(mǎn)2年(含2年)的非普通住房，現有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來(lái)具體政策。
二手房交易目前要交哪些稅費?
(一)契稅
1、符合住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上、 二手房交易稅費單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎上上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)或評估價(jià)的1.5%。反之則按3%。
2、新政下的契稅(北上廣深除外)：
普通住宅：90平米以下：1%;90-140平米：1.5%;
140平米以上或是非普宅：3%;商業(yè)房或公司產(chǎn)權：3%
(二)城市維護建設稅
營(yíng)業(yè)稅的7%。
(三)教育費附加
營(yíng)業(yè)稅的3%。
(四)個(gè)人所得稅
1、普通住宅2年之內：{售房入-購房總額-(營(yíng)業(yè)稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;
2、2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房;
3、5年之內，(售房收入-經(jīng)濟房?jì)r(jià)款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經(jīng)濟房?jì)r(jià)款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個(gè)稅按房?jì)r(jià)的1%征收。
(五)交易手續費
3元/平方米×建筑面積
(六)印花稅
房屋成交總額×0.05%
(七)營(yíng)業(yè)稅
2011 年1月27日新通知規定：個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。住宅5年內：房屋評估總額×5.6% ;5年或5年以上普通住宅無(wú)營(yíng)業(yè)稅。
(八)土地增值稅
普通住宅免征;非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。
(九)房屋所有權登記費
80元，共有權證：20元
(十)買(mǎi)賣(mài)合同公證費
買(mǎi)賣(mài)合同需要公證時(shí)才須繳納，房屋成交總額×0.3%;
(十一)過(guò)戶(hù)費用
1、契稅;90平方米以下首次購房的按1%繳納;90-140平方米按房?jì)r(jià)1.5%繳納;140平方米以上按房?jì)r(jià)3%繳納。(二套房按3%收取)
2、營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權取得滿(mǎn)五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jì)r(jià)5.6%繳納。
3、土地增值稅;房屋產(chǎn)權取得滿(mǎn)五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jì)r(jià)1%繳納。
4、個(gè)人所得稅：房屋產(chǎn)權取得滿(mǎn)五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jì)r(jià)1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)
5、房屋交易手續費;按房屋建筑面積6元/平方米交納
6、房屋所有權登記費：80元。
7、房屋評估費;按評估額0.5%繳納
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