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稅法知識之房地產(chǎn)企業(yè)增值稅和土地增值稅計稅依據
營(yíng)改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入為不含增值稅收入。下面是小編為大家帶來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)增值稅和土地增值稅計稅依據的知識，歡迎閱讀。
一、計算房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)項稅額：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用,扣除當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目對應的土地價(jià)款后的余額計算銷(xiāo)售額
銷(xiāo)售額=(全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)
房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)項稅額=(全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)×11%。
其他一般企業(yè)銷(xiāo)項稅額=全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用÷(1+稅率)×稅率%
房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)項稅額與其他一般企業(yè)計算的銷(xiāo)項稅額不一致，差額部分為扣減的土地價(jià)款部分所包含的銷(xiāo)項稅額。
二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的計算：
一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，以當期銷(xiāo)售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
一般計稅方法的房地產(chǎn)納稅人應納增值稅=銷(xiāo)項稅額-進(jìn)項稅額-已預繳稅款=當期銷(xiāo)售額×11%-進(jìn)項稅額-已預繳稅款
=(全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)×11%-進(jìn)項稅額-已預繳稅款
三、房地產(chǎn)企業(yè)當期允許扣除的土地價(jià)款：
當期允許扣除的土地價(jià)款=(當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷(xiāo)售建筑面積)×支付的土地價(jià)款
當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷(xiāo)售額對應的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目時(shí)未單獨作價(jià)結算的配套公共設施的建筑面積。
支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開(kāi)發(fā)費用和土地出讓收益等。
在一般計稅辦法下，增值稅的銷(xiāo)售額與土地增值稅清算時(shí)的銷(xiāo)售收入在數額上并不相同。
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為一般納稅人按照增值稅一般計稅方法計稅。預售一套房產(chǎn)，取得含稅銷(xiāo)售收入1110萬(wàn)，假設對應允許扣除的土地價(jià)款為400萬(wàn)。(假定已達到清算條件，進(jìn)行土地增值稅清算)
增值稅銷(xiāo)售額=(1110-400)/1.11=639.64萬(wàn)元
銷(xiāo)項稅額=(1110-400)/1.11×11%=70.36萬(wàn)
土地增值稅清算收入=1110-70.36=1039.64萬(wàn)
增值稅銷(xiāo)售額為639.64萬(wàn)元，土地增值稅清算收入為1039.64萬(wàn)元，二者相差：400萬(wàn)元即土地價(jià)款。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃方案
土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。此外對于納稅人建造普通標準住宅出售的，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項目金額20%，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是據據土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。
�。�1）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過(guò)折扣方式適當地降低商品房的價(jià)格。這樣在加快銷(xiāo)售資金回籠的同時(shí)，降低了增值額，使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅，增加了企業(yè)的效益。
�。�2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)對開(kāi)發(fā)成本的研究，適當增加開(kāi)發(fā)項目的一些投資，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等，這樣既增加了開(kāi)發(fā)成本和可扣除項目的金額，同時(shí)又能使整個(gè)在建項目的環(huán)境更加優(yōu)美，配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌的建設。
【例】A房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一住宅小區，住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷(xiāo)售均價(jià)為3500元，預計銷(xiāo)售總收入為35000萬(wàn)元，繳納的營(yíng)業(yè)稅為1750萬(wàn)元，城市建設維護稅及教育費附加為175萬(wàn)元，取得土地使用權費用和開(kāi)發(fā)成本為20800萬(wàn)元。
方案一：直接按現狀開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。其中可扣除項目金額為20800×（1+10%+20%）+1750+175＝28965，增值額為35000-28965＝6035，增值率為20.8%，應繳納的土地增值稅為6035×30%＝1810.5萬(wàn)元。
方案二：在小區中心花園建設一個(gè)噴泉，美化綠化整個(gè)小區，在靠近馬路的地方建隔音帶，追加固林綠化方面的投資300萬(wàn)元，則可扣除項目金額為（20800+300）×（1+10%+20%）+1750+175＝29355，增值額為35000-29355＝5645，增值率為19.2%，正好符合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300萬(wàn)對小區進(jìn)行綠化，提高了小區的配套設施和商品房質(zhì)量，同時(shí)少繳了1810.5萬(wàn)的稅收。
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