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稅法知識之關(guān)于轉讓土地使用權的增值稅
納稅人轉讓土地使用權，增值稅稅率為11%。具體到實(shí)務(wù)操作中，仍需區分一般納稅人、小規模納稅人，是否征免稅及對取得土地使用權的時(shí)間，也應區別對待。下面是yjbys小編為大家帶來(lái)的關(guān)于轉讓土地使用權的增值稅的稅法知識，歡迎閱讀。
一、適用一般計稅方法情形
一般納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可選擇適用一般計稅方法，一般納稅人轉讓2016年5月1日后取得的土地使用權，則必須采用一般計稅方法。一般納稅人，2016年1月取得土地使用權，價(jià)款1000萬(wàn)元，2017年4月取得轉讓收入2220萬(wàn)元，則一般計稅方法下銷(xiāo)項稅額=2220÷(1+11%)×11%=220(萬(wàn)元)
一般納稅人，2016年12月取得土地使用權，價(jià)款1000萬(wàn)元，2017年4月取得轉讓收入2220萬(wàn)元，則：一般計稅方法下計算銷(xiāo)項稅額=2220÷(1+11%)×11%=220(萬(wàn)元)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，扣除當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目對應的土地價(jià)款后的余額計算銷(xiāo)售額。但并未規定轉讓土地使用權也可以扣除土地價(jià)款計算銷(xiāo)售額。所以應當全額計算納稅。
二、適用簡(jiǎn)易計稅方法情形
納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用減去取得該土地使用權的原價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
一般納稅人，2016年1月取得土地使用權，價(jià)款1000萬(wàn)元，2017年4月轉讓取得收入2220萬(wàn)元，則簡(jiǎn)易計稅方法下增值稅=(2220-1110)÷(1+5%)×5%=52.86(萬(wàn)元)。
如果轉讓2016年5月1日后取得的土地使用權，則不能選擇簡(jiǎn)易計稅方法，只能適用一般計稅方法，增值稅稅率11%。
小規模納稅人適用簡(jiǎn)易計稅方法情形
小規模納稅人無(wú)論轉讓2016年4月30日前或2016年5月1日后取得的土地使用權，既可以適用3%的征收率全額計稅，也可以根據規定適用5%的征收率差額計稅。
小規模納稅人，2016年1月取得土地使用權，價(jià)款200萬(wàn)元，2017年4月轉讓取得收入500萬(wàn)元，則增值稅=500÷(1+3%)×3%=14.56(萬(wàn)元)。
簡(jiǎn)易計稅方法下增值稅=(500-200)÷(1+5%)×5%=14.29(萬(wàn)元)。
小規模納稅人，2016年12月取得土地使用權，價(jià)款200萬(wàn)元，2017年4月轉讓取得收入500萬(wàn)元。
此時(shí)不能選擇適用差額計稅方式，只能全額計稅。
應繳增值稅=500÷(1+3%)×3%=14.56(萬(wàn)元)。
三、免征增值稅情形
1.將土地使用權轉讓給農業(yè)生產(chǎn)者用于農業(yè)生產(chǎn)。
2.涉及家庭財產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權。
家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割;無(wú)償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無(wú)償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務(wù)的撫養人或者贍養人;房屋產(chǎn)權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權。
3.土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。
土地增值稅清算稅率
土地增值稅計算方法
計算土地增值稅稅額，可采用增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡(jiǎn)便土地增值稅計算方法，土地增值稅計算公式如下：
(一)增值額未超過(guò)扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(二)增值額超過(guò)扣除項目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
(三)增值額超過(guò)扣除項目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(四)增值額超過(guò)扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
土地增值稅計算公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。
土地增值稅稅率怎么算
計算公式：
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。
計算方法：
和土地增值稅預征率有別，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：
按照土地增值稅稅率表，增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過(guò)扣除項目金額50%、未超過(guò)扣除項目金額100%的部分，土地增值稅稅率為40%。
增值額超過(guò)扣除項目金額100%、 未超過(guò)扣除項目金額200%的部分，土地增值稅稅率為50%。
按照土地增值稅稅率表，增值額超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個(gè)特點(diǎn)：
(1)以轉讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據。
土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷(xiāo)售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。
(2)征稅面比較廣。
凡在我國境內轉讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內、外資企業(yè)或中、外籍人員，無(wú)論專(zhuān)營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。
(3)實(shí)行超率累進(jìn)稅率。
土地增值稅的稅率是以轉讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據來(lái)確認，按照累進(jìn)原則設計，實(shí)行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。
(4)實(shí)行按次征收。
土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉讓的環(huán)節，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。
【案例分析】：
甲于2005年4月在東區購得一工業(yè)用地，購入價(jià)地價(jià)款為1000萬(wàn)元，繳納契稅30萬(wàn)元。2009年10月，甲將該土地轉讓給乙，轉讓價(jià)為1100萬(wàn)元。1、假設甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，甲在轉讓時(shí)應如何繳納土地增值稅?2、假設甲不提供該土地購入原值的合法有效憑證，甲在轉讓時(shí)應如何繳納土地增值稅?
解答：1、甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，因此應按據實(shí)清算方式征收土地增值稅：
第一步，計算應繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費
�、賾U納營(yíng)業(yè)稅=(1100-1000)×5%=5萬(wàn)元
�、趹U納城建稅=5×7%=0.35萬(wàn)元
�、蹜U納教育費附加=5×3%=0.15萬(wàn)元
�、軕U納印花稅=1100×0.05%=0.55萬(wàn)元
�、輵U納堤圍費=(1100-1000)×0.1%=0.1萬(wàn)元;
第二步，計算應繳納土地增值稅
�、倏鄢椖拷痤~=1000+(30+5+0.35+0.15+0.55+0.1)=1036.15萬(wàn)元
�、谠鲋殿~=1100-1036.15=63.85萬(wàn)元
�、墼鲋德�=63.85/1036.15=6.16%<50%，適用30%稅率
�、軕U納土地增值稅=63.85×30%=19.155萬(wàn)元。
2、甲不能提供該土地購入原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式征收土地增值稅：
應繳納土地增值稅=1100×3%=33萬(wàn)元。
土地增值稅稅率表
| 級數 | 增值額與扣除項目金額的比率 | 稅率（%） | 速算扣除系數（%） |
| 1 | 不超過(guò)50%的部分 | 30 | 0 |
| 2 | 超過(guò)50%至100%的部分 | 40 | 5 |
| 3 | 超過(guò)100%至200%的部分 | 50 | 15 |
| 4 | 超過(guò)200%的部分 | 60 | 35 |
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