稅法知識之關(guān)于土地增值稅
土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)收入包括轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。下面是小編為大家帶來(lái)的關(guān)于土地增值稅的稅法知識，歡迎閱讀。
一、關(guān)于收入的確認
土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)收入包括轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。
稅務(wù)機關(guān)根據納稅人報送的清算資料，結合房地產(chǎn)專(zhuān)用發(fā)票、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同一覽表》、商品房預售(銷(xiāo)售)許可證、測繪成果資料，核實(shí)房地產(chǎn)轉讓收入。
納稅人轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的，可要求納稅人提供書(shū)面說(shuō)明。轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無(wú)正當理由的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計算征收。
非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定
(一)納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時(shí)應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2.由稅務(wù)機關(guān)參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定。
(二)納稅人將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應的成本和費用。 納稅人預繳土地增值稅，以及進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)取得的貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入以及視同銷(xiāo)售收入，均為不含增值稅收入。
土地增值稅無(wú)論預繳還是清算，計稅依據均不包含增值稅。
二、土地增值稅扣除項目
(一)取得土地使用權所支付的金額；
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用；
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用；
(四)與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
(五)國家規定的其他扣除項目。
扣除項目應當符合下列要求：
(一)經(jīng)濟業(yè)務(wù)應當是真實(shí)發(fā)生的。
(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實(shí)際發(fā)生的。
(三)計算扣除項目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出未取得合法有效憑證的，不得扣除。
合法有效憑證，是指：
1.支付給境內單位或者個(gè)人的款項，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證；
2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開(kāi)具的財政票據為合法有效憑證；
3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項，以該單位或者個(gè)人的簽收單據為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明；
4.國家稅務(wù)總局規定的其他合法有效憑證。
(四)扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
(五)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。
(六)納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項目或者分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項目(含分期項目)的除取得土地使用權所支付的金額外的其他共同成本費用按可售建筑面積計算分攤。
納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的，原則上應當按照各個(gè)分期清算項目所占土地面積占整個(gè)項目比例計算分攤各個(gè)分期項目取得土地使用權所支付的金額。
(七)對同一類(lèi)事項，應當采取相同的會(huì )計政策或處理方法。會(huì )計核算與稅務(wù)處理規定不一致的，以稅務(wù)處理規定為準。
同一清算項目，扣除項目金額按照可售建筑面積計算分攤。
(一)可扣除項目金額的歸集，按照可售建筑面積計算單位建筑面積扣除項目金額，并據以計算清算已售部分和未售部分的扣除項目金額；
(二)分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期清算項目的扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。
分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目的清算方式應當保持一致。
納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”，準予扣除。對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，予以扣除。
同一個(gè)清算項目，可以將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車(chē)位、人防工程、架空層、轉換層等不計算分攤取得土地使用權所支付的金額。
納稅人因接受投資而取得的土地使用權，按照投資方投資入股的土地使用權作價(jià)金額及繳交的契稅作為取得土地使用權所支付的金額。
納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息和因逾期開(kāi)發(fā)支付的土地閑置費等款項，不予扣除。
拆遷補償費應當是實(shí)際發(fā)生的，支付給個(gè)人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證應當一一對應。
納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按照規定確認收入，同時(shí)將此確認為房地產(chǎn)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶(hù)的補差價(jià)款，計入拆遷補償費；回遷戶(hù)支付給納稅人的補差價(jià)款，應抵減本項目拆遷補償費。
納稅人采取異地安置，異地安置的房產(chǎn)屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房產(chǎn)價(jià)值按照規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補償費。
貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
前期工程費、基礎設施費應當是真實(shí)發(fā)生的，虛列的前期工程費、基礎設施費不予扣除。
納稅人委托其他單位進(jìn)行規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務(wù)的單位應當符合法律、法規要求。
建筑安裝工程費實(shí)際發(fā)生額應當與工程結(決)算報告、審計報告、工程施工合同記載的內容相符，并已取得合法有效票據。
納稅人采用自營(yíng)方式自行施工建設的，不得虛列、多列施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。
納稅人在工程竣工驗收后，根據合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時(shí)，取得建筑安裝施工企業(yè)開(kāi)具的符合要求的發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不予扣除。
稅務(wù)機關(guān)可參照同期同類(lèi)開(kāi)發(fā)項目單位面積平均建安成本或建設部門(mén)定期公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出的合理性。
稅務(wù)機關(guān)應當重點(diǎn)關(guān)注納稅人發(fā)生的裝修支出。
納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋，其實(shí)際發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
納稅人銷(xiāo)售已裝修房產(chǎn)，應當在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》或補充合同中明確約定。
納稅人發(fā)生的裝修業(yè)務(wù)支出應當是真實(shí)的，不得虛構裝修業(yè)務(wù)、虛列裝修費用。納稅人住宅的裝修標準應當符合規定。
納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋，其發(fā)生的可移動(dòng)家電、可移動(dòng)家具、日用品、裝飾用品等裝修費用不予扣除。
納稅人于所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)以外單獨建造樣板房的，其建造成本和裝修費用不得計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。納稅人于所轉讓房地產(chǎn)以外建造的售樓處所發(fā)生的費用以及裝修費用以及利用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為售樓處所發(fā)生的裝修支出，不予扣除。
稅務(wù)機關(guān)應當重點(diǎn)關(guān)注公共配套設施費。
(一)公共配套設施產(chǎn)權確實(shí)屬于全體業(yè)主所有或無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，應當提供業(yè)主委員會(huì )或政府、公用事業(yè)單位的接收書(shū)面文件。
因政府、公用事業(yè)單位原因不能及時(shí)接收公共配套設施的，經(jīng)接收單位或者政府部門(mén)出具書(shū)面證明的，其成本、費用予以扣除。因業(yè)主委員會(huì )尚未成立、無(wú)法辦理移交手續的，應當提交書(shū)面說(shuō)明。
(二)預提的公共配套設施費不允許扣除。房地產(chǎn)項目分期開(kāi)發(fā)但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過(guò)已實(shí)際發(fā)生的金額。
(三)納稅人按規定向建設部門(mén)繳納的市政配套設施費、人防工程異地建設費以及按照規定應由納稅人承擔并繳納的首期專(zhuān)項維修資金，并取得合法有效票據的，予以扣除。
(四)公共配套設施轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不予扣除相應的成本、費用。納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)已將公共配套設施費計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，而之后將公共配套設施對外轉讓的，應當單獨進(jìn)行土地增值稅清算，且其扣除項目金額確認為零。
稅務(wù)機關(guān)應當重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)間接費用。
(一)開(kāi)發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的費用，行政管理部門(mén)、財務(wù)部門(mén)或銷(xiāo)售部門(mén)等發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用或銷(xiāo)售費用以及企業(yè)行政管理部門(mén)(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費用不得列入開(kāi)發(fā)間接費。
(二)開(kāi)發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用中的管理費用應按照現行企業(yè)會(huì )計準則或會(huì )計制度的規定分別核算。
稅務(wù)機關(guān)應當重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用。
(一)金融機構，是指取得中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )發(fā)放的允許進(jìn)行金融貸款業(yè)務(wù)許可證的金融單位。
(二)稅務(wù)機關(guān)在審核時(shí)，應當關(guān)注納稅人清算時(shí)是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調整至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用。
(三)能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤是指納稅人能夠按照《企業(yè)會(huì )計準則》或《企業(yè)會(huì )計制度》的規定準確核算不同開(kāi)發(fā)項目應當予以資本化的利息。
(四)同類(lèi)同期貸款利率是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，商業(yè)銀行提供貸款的利率。該利率既可以是商業(yè)銀行公布的同類(lèi)同期平均利率，也可以是商業(yè)銀行對某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率，但該利率應當符合法律規定。
(五)納稅人清算時(shí)據實(shí)列支利息支出的，稅務(wù)機關(guān)應當審核其提供的貸款合同、利息結算單據或發(fā)票的完整性、真實(shí)性。
(六)納稅人向金融機構支付的財務(wù)咨詢(xún)費等非利息性質(zhì)的款項以及因逾期還款，金融機構收取的超過(guò)貸款期限的利息、罰息、罰款等款項，不得作為利息支出扣除。
(七)全部使用自有資金、沒(méi)有利息支出的以及不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。
對于縣級以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項費用，代收費用并入房?jì)r(jià)向購買(mǎi)方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時(shí)，可予以扣除，但不得作為加計扣除的基數。代收費用在房?jì)r(jià)之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時(shí)不計入扣除項目金額。
主管稅務(wù)機關(guān)在審核收入和扣除項目金額時(shí)，應重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。
主管稅務(wù)機關(guān)應當關(guān)注企業(yè)大額應收、應付款余額以及發(fā)生額，審核交易行為是否真實(shí)，是否存在隱瞞收入、虛列成本費用的情形。 土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷(xiāo)項稅額中計算抵扣的；不計入扣除項目，不允許在銷(xiāo)項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
取得土地使用權所支付的金額，按照納稅人實(shí)際支付的土地出讓金及按國家統一規定繳納的有關(guān)費用填寫(xiě)；其他扣除項目按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的各項開(kāi)發(fā)成本的具體數額填寫(xiě)。
進(jìn)項稅額不得抵扣，包含在開(kāi)發(fā)成本中的，可作為扣除項目進(jìn)行扣除，如作為增值稅進(jìn)項稅額已在銷(xiāo)項稅額中抵扣的，不再作為扣除項目計算扣除。
從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人在土地增值稅清算時(shí)，轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，按照納稅人轉讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的稅金數額(不包含增值稅)填寫(xiě)。
拓展：
土地增值稅計算方法
計算土地增值稅稅額，可采用增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡(jiǎn)便土地增值稅計算方法，土地增值稅計算公式如下：
(一)增值額未超過(guò)扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(二)增值額超過(guò)扣除項目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
(三)增值額超過(guò)扣除項目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(四)增值額超過(guò)扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
土地增值稅計算公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。
土地增值稅稅率怎么算
計算公式：
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。
計算方法：
和土地增值稅預征率有別，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：
按照土地增值稅稅率表，增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的`部分，稅率為30%。
增值額超過(guò)扣除項目金額50%、未超過(guò)扣除項目金額100%的部分，土地增值稅稅率為40%。
增值額超過(guò)扣除項目金額100%、 未超過(guò)扣除項目金額200%的部分，土地增值稅稅率為50%。
按照土地增值稅稅率表，增值額超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個(gè)特點(diǎn)：
(1)以轉讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據。
土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷(xiāo)售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。
(2)征稅面比較廣。
凡在我國境內轉讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內、外資企業(yè)或中、外籍人員，無(wú)論專(zhuān)營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。
(3)實(shí)行超率累進(jìn)稅率。
土地增值稅的稅率是以轉讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據來(lái)確認，按照累進(jìn)原則設計，實(shí)行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
(4)實(shí)行按次征收。
土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉讓的環(huán)節，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。
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