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稅法知識之關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化的問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)一般通過(guò)借款進(jìn)行運作，利息費用較高，而不同項目的盈利能力相去甚遠。因此，為了保持一定的盈利水平，企業(yè)可能會(huì )不適當的利用利息資本化的處理方式來(lái)平滑業(yè)績(jì)，導致會(huì )計報表失真。下面是yjbys小編為大家帶來(lái)的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化問(wèn)題的稅法知識，歡迎閱讀。
一、借款費用是否符合資本化條件
企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應當予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本;其他借款費用，應當在發(fā)生時(shí)根據其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過(guò)相當長(cháng)時(shí)間的購建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達到預定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。
一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)符合資本化條件的資產(chǎn)包括計入存貨核算的開(kāi)發(fā)項目、在建投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)。企業(yè)是否已取得符合資本化條件的資產(chǎn)的所有權憑據，如已簽署的國有土地出讓合同等。
二、資本化期間確定是否合理
(一)利息費用開(kāi)始資本化時(shí)點(diǎn)
為使資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始時(shí)，借款費用才可以資本化。對于房地產(chǎn)項目而言，購建活動(dòng)開(kāi)始的標志不一定是如挖坑、打樁等物理上的開(kāi)工，在簽訂土地出讓協(xié)議并部分交納土地出讓金的前提下，勘察設計活動(dòng)、物理上的開(kāi)工其中一個(gè)事項開(kāi)始即視為購建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始。
通過(guò)復核企業(yè)提供的項目開(kāi)工的支持性文件以及勘察設計合同，以判斷企業(yè)開(kāi)始借款費用資本化的時(shí)點(diǎn)是否正確。
(二)利息費用暫停資本化時(shí)點(diǎn)
符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生非正常中斷且中斷時(shí)間連續超過(guò)3個(gè)月的，應當暫停借款費用的資本化。即如屬于正常中斷或中斷不超過(guò)3個(gè)月的，相關(guān)借款費用仍可資本化。
非正常中斷，通常是由于企業(yè)管理決策上的原因或者其他不可預見(jiàn)的原因等所導致的中斷。例如，企業(yè)因與施工方發(fā)生了質(zhì)量糾紛;工程、生產(chǎn)用料沒(méi)有及時(shí)供應;資金周轉發(fā)生了困難;施工、生產(chǎn)發(fā)生了安全事故;發(fā)生了與資產(chǎn)購建、生產(chǎn)有關(guān)的勞動(dòng)糾紛等原因，導致資產(chǎn)購建或者生產(chǎn)活動(dòng)發(fā)生的中斷。
正常中斷通常僅限于因購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)所必要的程序，或者事先可預見(jiàn)的不可抗力因素導致的中斷。例如，某些工程建造到一定階段必須暫停下來(lái)進(jìn)行質(zhì)量或者安全檢查，檢查通過(guò)后才可繼續下一階段的建造工作，這類(lèi)中斷是在施工前可以預見(jiàn)的，而且是工程建造必須經(jīng)過(guò)的程序，屬于正常中斷。某些地區的工程在建造過(guò)程中，由于雨季或冰凍季節等可預見(jiàn)的不可抗力因素導致施工出現停頓，也屬于正常中斷。
如果相關(guān)資產(chǎn)購建或者生產(chǎn)的中斷時(shí)間較長(cháng)(超過(guò)3個(gè)月)，而且滿(mǎn)足非正常中斷的其他規定條件的，相關(guān)借款費用應當暫停資本化。實(shí)務(wù)中，可以通過(guò)檢查開(kāi)發(fā)項目工期是否超過(guò)國有土地出讓合同中約定的開(kāi)發(fā)周期，來(lái)判斷是否可能存在中斷情形。
(三)利息費用停止資本化的時(shí)點(diǎn)
購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)時(shí)，借款費用應當停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費用，應當在發(fā)生時(shí)根據其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。
根據《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預售管理辦法》，滿(mǎn)足“投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”及其他相關(guān)條件的可以申請預售許可進(jìn)行預售。但是，達到可預售狀態(tài)不應被視為達到“預定可使用或可銷(xiāo)售狀態(tài)”，而是應結合達到法律規定的、合同約定的可交房狀態(tài)，來(lái)判斷停止資本化的時(shí)點(diǎn)。
通常，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是在辦理竣工驗收后停止資本化。但仍需根據項目具體情況，判斷達到預定可使用狀態(tài)的時(shí)點(diǎn)。例如，部分房地產(chǎn)公司可能會(huì )選擇延期辦理竣工驗收手續。審計時(shí)應重點(diǎn)關(guān)注除利息費用外無(wú)其他費用或僅發(fā)生極少的其他費用，且該情況已持續一段時(shí)間的開(kāi)發(fā)項目。判斷該項目實(shí)質(zhì)上是否已達到預定可使用或可銷(xiāo)售狀態(tài)，可結合銷(xiāo)售合同中約定的房屋交付日期、施工方交付使用記錄及質(zhì)檢、消防等相關(guān)部門(mén)的驗收記錄，判斷資本化期間是否合理。
三、利息資本化金額是否正確
專(zhuān)項借款和一般借款的利息資本化原則各不相同。應檢查企業(yè)的借款合同，復核企業(yè)對于專(zhuān)項借款和一般借款的劃分是否正確，與專(zhuān)項借款和一般借款相對應的利息支出是否按照各自的資本化原則進(jìn)行核算。還需要考慮集團層面資金投入及調撥，對于合并財務(wù)報表中利息資本化金額的影響。例如，母公司將借款作為實(shí)收資本投入子公司用于存貨的建造，母公司應在合并財務(wù)報表層面反映借款利息的資本化金額;子公司支付的利息不應高于母公司的借款成本，超出部分應在合并層面予以費用化。
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