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關(guān)于優(yōu)先權的幾個(gè)題目論述
[論文關(guān)鍵詞] 優(yōu)先購買(mǎi)權 法律性質(zhì) 行使條件 行使期限 立法建議[論文摘要] 承租人優(yōu)先購買(mǎi)權制度是一項十分重要的法律制度。但由于法律對相關(guān)的規定過(guò)于簡(jiǎn)潔，導致理論界、司法實(shí)踐中經(jīng)常出現分歧。本文擬對優(yōu)先購買(mǎi)權中產(chǎn)生的幾個(gè)題目展開(kāi)論述。
一、關(guān)于優(yōu)先權的法律性質(zhì)
應將房屋承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的法律性質(zhì)界定為一種具有形成權性質(zhì)的物權取得權。它包含了兩個(gè)要素：一為形成權性質(zhì)；二為物權取得權。形成權，是指權利人僅憑自己?jiǎn)畏叫袨榫湍苁姑袷路申P(guān)系發(fā)生、變更或者消滅的權利。承租人優(yōu)先購買(mǎi)權是設定性形成權。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立為承租人取得房屋所有權奠定了法律基礎。之所以說(shuō)承租人優(yōu)先購買(mǎi)權是形成權而不是附條件的形成權，是由于“出租人出賣(mài)租賃”和“同等條件”并非優(yōu)先購買(mǎi)權這種形成權的“附條件”,而是這種形成權的成立原因和具體主張行使的法律事實(shí)。如追認權這種形成權也只有在出現追認事由時(shí)才得以行使，任何權利只有在出現相應的法律事實(shí)時(shí)才能行使，因此“出租人出賣(mài)租賃房屋”和“同等條件”并不是承租人優(yōu)先購買(mǎi)權這種形成權的“附條件”。
關(guān)于“物權取得權”,史尚寬先生是這樣定義的:“于將來(lái)一定條件下,取得不動(dòng)產(chǎn)物權之權利,具有排他性時(shí),即為物權取得權,土地法上之先買(mǎi)權皆屬之”。史尚寬先生將承租人優(yōu)先購買(mǎi)權界定為一種物權取得權是值得贊同的。但是,物權取得權是一種技術(shù)性權利,它只是一種賦予權利人取得物權的權利而不是直接支配物的權利，因此,承租人優(yōu)先購買(mǎi)權符合物權取得權的特征,是一項物權取得權。
承租人優(yōu)先購買(mǎi)權是一種具有形成權性質(zhì)的物權取得權,是由于它具有這兩種權利的性質(zhì),而且只有將這兩種權利結合起來(lái),才能真正完全明晰承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的內涵和效力,才能使承租人優(yōu)先購買(mǎi)權制度設立的目的得以實(shí)現。沒(méi)有形成權性質(zhì),則承租人優(yōu)先購買(mǎi)權所包含的“物權取得權”喪失了其行使的合同基礎；沒(méi)有物權取得權,則在第三人對出租人也享有房屋交付請求權時(shí),承租人優(yōu)先購買(mǎi)權所包含的“形成權”，由于其非排他性不足以實(shí)現承租人終極取得房屋所有權的目的。
綜上，承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權是一種形成權，但不是附條件的形成權，也不是物權或債權，而是一種具有形成權性質(zhì)的物權取得權較為妥當。
二、行使優(yōu)先購買(mǎi)權的條件
“同等條件”是房屋承租人行使優(yōu)先購買(mǎi)權的條件。所謂同等條件，一般以為是指以出租人與第三人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同中約定的條件為“同等條件”。這一主張符合“優(yōu)先于他人而購買(mǎi)”的立法原意，原則上可資贊同。至于作甚同等條件，我國立法上并未對同等條件做出規定，但在理論上有不同的見(jiàn)解。主要有“盡對同等說(shuō)”、“相對同等說(shuō)”，以及“同等價(jià)格說(shuō)”等觀(guān)點(diǎn)。我國學(xué)者對我國立法應當選擇“同等條件”說(shuō)還是“同等價(jià)格”說(shuō)來(lái)確定承租人行使優(yōu)先購買(mǎi)權的對價(jià)存在著(zhù)分歧。如有學(xué)者以為，在一般條件下，“同等條件”與“同等價(jià)格”并無(wú)不同，“同等條件”即為同等價(jià)格。筆者以為，“同等價(jià)格”說(shuō)固然具有易于操縱、確定等優(yōu)點(diǎn)，但與“同等條件”相比，顯然不夠全面。由于法律規定“同等條件”的意義主要在于保護優(yōu)先購買(mǎi)權人的需要，同時(shí)又不能損害出賣(mài)人的利益。因此，“同等條件”說(shuō)比“同等價(jià)格”說(shuō)更具全面性，對于當事人也更具公平價(jià)值。
三、優(yōu)先購買(mǎi)權的行使期限
關(guān)于承租人對優(yōu)先購買(mǎi)權的放棄，應留意以下兩方面：一方面，承租人放棄行使優(yōu)先購買(mǎi)權的行為只能針對具體的、特定的交易來(lái)進(jìn)行，即在同一買(mǎi)賣(mài)條件之出賣(mài)中，優(yōu)先承購權人表示不欲購買(mǎi)，則該形成權消滅，即不得再行使其權利。但如是另一買(mǎi)賣(mài)條件之出賣(mài)(較有利于優(yōu)先承購權人)，則優(yōu)先承購權人則又具備另一形成權可以行使。另一方面，該放棄應以昭示的方式做出，但承租人在收到出賣(mài)人的出賣(mài)通知后，在法定或約定（因此該期限不能由出租人或承租人單方?jīng)Q定）的行使期間內未做出任何表示的，應視為放棄優(yōu)先購買(mǎi)權。
因此，法律規定出租人的通知義務(wù)不僅是為了便于承租人行使優(yōu)先購買(mǎi)權，也是為了確定優(yōu)先購買(mǎi)權行使的期限，對出租人也是一種保護。我國基本民事法律并未對此做出規定，但按照一些地方規章的規定，承租人應當在接到通知后的30日內做出書(shū)面答復，逾期不回復的，視為放棄。王利明起草之《物權法草案》第一百九十四條規定不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購買(mǎi)權，應當在收到通知后十五日內行使。一般言之，該期限如過(guò)長(cháng)則不利于交易的迅速進(jìn)行，如過(guò)短又不利于優(yōu)先購買(mǎi)權人權衡利弊，筆者以為以十五日為期限稍短，應以一個(gè)月為宜。此外，當事人可以事先約定行使的具體期限，但為保護承租人的利益，不得約定在少于前述法定期限內行使。 此外，尚有疑問(wèn)的是，假如出租人未履行通知義務(wù)，則承租人行使優(yōu)先購買(mǎi)權的期限應如何確定？我國現行法缺乏類(lèi)似規定�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執行
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