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試析小區停車(chē)位的歸屬研究
論文摘要 目前汽車(chē)越來(lái)越普遍，各個(gè)住宅小區為了更多的吸引住戶(hù)，修建各種各樣的車(chē)位和車(chē)庫，但是由此引發(fā)的糾紛也越來(lái)越多，究其原因是停車(chē)位和車(chē)庫的權屬不明，雖然《物權法》和有關(guān)司法解釋進(jìn)行了規定，但是關(guān)于車(chē)庫卻也沒(méi)確定其歸屬，對于解決現實(shí)問(wèn)題是不夠的。
論文關(guān)鍵詞 停車(chē)位 開(kāi)發(fā)商 歸屬
一、小區停車(chē)位的分類(lèi)
關(guān)于小區停車(chē)位的分類(lèi)眾說(shuō)紛紜，商品房住宅小區的停車(chē)位大致可以分為如下四種情況：住宅小區地面停車(chē)位、住宅小區地下停車(chē)位、樓房首層架空停車(chē)位和樓房屋頂平臺停車(chē)位。這是實(shí)踐中比較主流的分法，我們說(shuō)從學(xué)術(shù)研究的角度，這種分類(lèi)太過(guò)簡(jiǎn)單和粗糙，如住宅小區停車(chē)位也有建筑區劃內的和不在建筑區劃內之分，這樣不利于研究具體問(wèn)題和解決實(shí)際問(wèn)題。
有的學(xué)者把住宅小區停車(chē)位分為兩類(lèi)，一類(lèi)是地上停車(chē)位，另一類(lèi)是地下停車(chē)位。其中地上停車(chē)位又分為兩種類(lèi)型，一種是地面露天停車(chē)位，另一種是建筑物的首層架空層。小區地下車(chē)位也分兩種：一種是專(zhuān)門(mén)規劃用于停車(chē)的地下車(chē)位;一種是對地下人防工程的開(kāi)發(fā)利用而建成的車(chē)位。再有就是獨立車(chē)庫，獨立車(chē)庫又分為地面獨立車(chē)庫和地下獨立車(chē)庫。這種分類(lèi)是比較科學(xué)和完善的，把各種情況都囊括進(jìn)來(lái)，從這種分類(lèi)出發(fā)研究停車(chē)位的歸屬是比較完善和全面的。
還有的學(xué)者把停車(chē)位分為具有獨立產(chǎn)權的停車(chē)位;無(wú)獨立產(chǎn)權的停車(chē)位和改變原有法定用途的停車(chē)位。這種分類(lèi)大體上是合理的，但細細研究其內容，其中的問(wèn)題太過(guò)龐雜和混亂，不是單純的三個(gè)分類(lèi)就可以解決問(wèn)題的�，F實(shí)生活中如何確定什么是有獨立產(chǎn)權的停車(chē)位各個(gè)地方的做法不一，各個(gè)學(xué)者觀(guān)點(diǎn)不同，我們要考慮的內容遠遠比其要復雜，而且這種分類(lèi)也沒(méi)有把獨立車(chē)庫概括近來(lái)，是一個(gè)疏忽。
筆者把各個(gè)學(xué)者的觀(guān)點(diǎn)整合然后進(jìn)行比較，提出自己的分類(lèi)。第一類(lèi)是地面的露天停車(chē)位，其包括在建筑區劃內的停車(chē)位和占用業(yè)主公共道路或其他場(chǎng)地的停車(chē)位。第二類(lèi)是地下停車(chē)位，其包括專(zhuān)門(mén)規劃用來(lái)停車(chē)的停車(chē)位和對地下人防工程的開(kāi)發(fā)利用而建成的車(chē)位。第三類(lèi)是首層架空的停車(chē)位。第四類(lèi)是獨立的車(chē)庫，包括地面的獨立車(chē)庫和地下的獨立車(chē)庫。
二、停車(chē)位的權屬分析
(一)地面露天停車(chē)位的權屬地面露天停車(chē)位包含兩種停車(chē)位，2007年生效的《物權法》)第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”法條已經(jīng)明確了兩種停車(chē)位的歸屬。根據民法理論，建筑區劃內規劃用于停車(chē)的車(chē)位屬于專(zhuān)有權的客體，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規定，車(chē)位、攤位等特定空間應當認定為專(zhuān)有部分。所以它的權利歸屬于開(kāi)發(fā)商，《物權法》第74條規定，當事人可以約定其歸屬，筆者理解為開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)約定的方式把車(chē)位有償或無(wú)償交付業(yè)主使用。
對于占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位屬于業(yè)主共有，也就是說(shuō)，業(yè)主可以在管理規約中約定使用公共車(chē)位是否需要支付一定的費用，可以無(wú)償使用，也可以有償，業(yè)主可以約定是自行收取費用或者委托物業(yè)進(jìn)行收費。但在74條中關(guān)于其他場(chǎng)地界定不明確。因此我們先研究為什么占用公共道路的停車(chē)位是業(yè)主共有，公共道路是小區的公共部分，是共有權的客體也是小區的附屬設施，所以是業(yè)主共有的。就是看停車(chē)位占用的土地的屬性來(lái)判斷其歸屬，筆者認為只有業(yè)主共有的土地上的停車(chē)位是業(yè)主共有的。例如在樓層的首層通過(guò)墻或柱架空形成的車(chē)位，是建筑在業(yè)主公共的土地上的，并且它是依附于樓房而存在的，不能單獨存在。
(二)地下停車(chē)位的歸屬1.規劃停車(chē)的地下停車(chē)位歸屬分析筆者認為專(zhuān)門(mén)規劃用來(lái)停車(chē)的停車(chē)位歸屬于開(kāi)發(fā)商，主要有以下幾點(diǎn)理由：
首先，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》中，已經(jīng)把車(chē)位定性為專(zhuān)有權的客體，這就說(shuō)明它是可以取得產(chǎn)權的，所以它的原始所有人是開(kāi)發(fā)商，但同樣當事人可以通過(guò)約定的方式確定其最后歸屬。
其次，1995年9月8日建設部關(guān)于印發(fā)《商品房銷(xiāo)售面積計算及公式建筑面積分攤規則》(試行)的通知的第9條規定：“凡已作為獨立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應計入公共建筑面積，作為人防工程的地下室也不計入公共建筑面積。”既然不計入公共建筑面積，也就是說(shuō)它并不屬于公共用地，是獨立于地面的建筑用地使用權存在的單獨的建設用地使用權。
再次，1997年12月1日起實(shí)施的建設部《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理的規定》第25條條規定：“地下工程應本著(zhù)‘誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護’的原則，允許建設單位對其投資開(kāi)發(fā)建設的地下工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉讓、租賃。”也就是說(shuō)地下的停車(chē)位是開(kāi)發(fā)商投資并且擁有所有權的。
最后，《物權法》第136條規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。”由此一條我們可以看出，地下車(chē)位不適用房屋和建設用地使用權不能分離的原則，在這里，它可以設立單獨的建設用地使用權，所以它是歸屬于開(kāi)發(fā)商所有的。
另外的觀(guān)點(diǎn)認為地下車(chē)位的建造成本已經(jīng)分攤給業(yè)主，成為房?jì)r(jià)的一部分，但筆者認為影響房?jì)r(jià)的因素還有許多且不好考量的，不能因為它影響了房?jì)r(jià)就要剝奪所有權。再者說(shuō)規劃用來(lái)停車(chē)的地下停車(chē)位的修建首先應滿(mǎn)足業(yè)主的需要，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商修建地下停車(chē)位的積極性不高，小區內業(yè)主的車(chē)輛停放是很大的問(wèn)題，我們應本著(zhù)服務(wù)業(yè)主的原則，提高開(kāi)發(fā)商修建地下停車(chē)位的積極性，要賦予他們所有權，這樣才有利于緩和業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的矛盾。
2.對地下人防工程開(kāi)發(fā)利用的停車(chē)位歸屬分析還有另外一種就是對地下人防工程的開(kāi)發(fā)利用而建成的車(chē)位，對于這種車(chē)位，從立法來(lái)看，它是歸屬于開(kāi)發(fā)商的。建設部《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理的規定》第29條規定：“平戰結合的地下工程，平時(shí)由建設或使用單位進(jìn)行管理，并應保證戰時(shí)能迅速提供有關(guān)部門(mén)和單位使用。”以及第25條規定的“地下工程應本著(zhù)‘誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護’的原則。”1997年1月1日起實(shí)施的《中華人民共和國人民防空法》第5條規定：國家對人民防空設施建設按照有關(guān)規定給予優(yōu)惠。(第1款)國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì )團體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設;人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。第26條規定：“國家鼓勵平時(shí)利用人民防空工程為經(jīng)濟建設和人民生活服務(wù)。平時(shí)利用人民防空工程，不得影響其防空效能。”
對于這種平時(shí)用于停車(chē)的地下人防工程車(chē)位，它也是不計入公用建筑面積的，因此不是共有部分，以上都說(shuō)明其原始的所有者是歸開(kāi)發(fā)商，大事可以和業(yè)主約定其歸屬。但是它的使用是受到限制的，它的修建是采用許可的方式，而且《人民防空法》規定，在戰時(shí)，這些都要歸人民防空指揮機構統一調度，無(wú)償使用，任何單位和個(gè)人必須無(wú)條件的服從，不得阻礙和干涉。
(三)首層架空的停車(chē)位首層架空的停車(chē)位是指將建筑物地面上的第一層以墻、柱等架空依附于樓房而形成的停車(chē)位。樓房架空層停車(chē)位的建筑面積是不計算容積率的，因此，樓房架空層停車(chē)位的建筑面積不能獲得相應的土地使用權面積份額，其房地產(chǎn)權依附于計算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。初始登記時(shí)，樓房架空層停車(chē)位不可能取得獨立的房地產(chǎn)權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑面積。地面的停車(chē)位和地下停車(chē)位是不同的，地面的是適用房屋和建設用地使用權不能相分離的理論的，也就是說(shuō)地隨房走的，它不能獲得單獨的產(chǎn)權證書(shū)，它的存在是依附于單元房的，所以它是一個(gè)從物，筆者認為首層樓房架空層停車(chē)位的房地產(chǎn)權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人，即業(yè)主共有。
(四)獨立車(chē)庫的歸屬1.獨立地下車(chē)庫的歸屬分析獨立的地下車(chē)庫是歸開(kāi)發(fā)商所有的，首先《物權法》第136條的規定，是分別設立的建筑用地使用權。其次根據《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理的規定》的第25條的規定地下工程應本著(zhù)“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護”的原則。再次，車(chē)庫是不同于車(chē)位的，車(chē)庫本身具有四周的墻、柱等構筑成的封閉空間，就是一個(gè)獨立的建筑物�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》的第二條規定了：具有構造上的獨立性，能夠明確區分;具有利用上的獨立性，可以排他使用;能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體“是專(zhuān)有部分，在實(shí)踐中的做法是：具有固定的墻壁間隔;具有直接的出入口和內部專(zhuān)用設施;能夠登記成為所有權的客體。就車(chē)庫而言，它擁有固定的墻壁間隔，也有直接的出入口和專(zhuān)用設施，它也可以成為單獨所有權的客體。雖然司法解釋沒(méi)有規定車(chē)庫為專(zhuān)有部分，但其實(shí)它是符合專(zhuān)有部分的構成要件的。各地因為規定不同而造成了大量的糾紛，所以筆者認為應該把車(chē)庫規定為專(zhuān)有部分。最后本著(zhù)鼓勵開(kāi)發(fā)商修建停車(chē)位的原則，我們認定它的原始所有權是開(kāi)發(fā)商的，具體的原因和地下車(chē)位歸屬開(kāi)發(fā)商的原因是相同的，在此不做贅述。
2.獨立的地面車(chē)庫的歸屬分析獨立的地面車(chē)庫也分為兩種情況，可能是興建在建筑區劃內的，也可能是興建在業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地上的，因此我們可以適用《物權法》第74條的規定。根據上面的論述，我們知道車(chē)庫應該是獨立的建筑物，但是根據其占用土地屬性的不同其所有人也不同。修建在建筑區劃內用來(lái)停車(chē)的車(chē)庫的原始所有權是開(kāi)發(fā)商，當然他和業(yè)主可以約定其歸屬。而修建在業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地上的獨立的車(chē)庫其歸屬于業(yè)主共有，業(yè)主可以通過(guò)管理規約中約定其是有償使用還是無(wú)償使用以及費用如何收取。
以上筆者根據自己的分類(lèi)，得出地面的露天停車(chē)位的權利歸屬于開(kāi)發(fā)商，地下停車(chē)位的權利也是屬于開(kāi)發(fā)商的，而首層架空的停車(chē)位是歸屬于業(yè)主共有的，獨立的地下車(chē)庫是開(kāi)發(fā)商所有，獨立的地面車(chē)庫可能是興建在建筑區劃內的，也可能是興建在業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地上的，前者是業(yè)主共有的，后者是開(kāi)發(fā)商所有的。筆者進(jìn)行的研究是根據自己對車(chē)位的分類(lèi)進(jìn)行的，可能由于實(shí)踐知識的不足有所欠缺，所以懷著(zhù)求學(xué)的態(tài)度希望對此問(wèn)題更有深入的了解。
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