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論旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式
摘要:隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程的加快，旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)在我國旅游房地產(chǎn)實(shí)踐及城市發(fā)展中正扮演著(zhù)日益重要的角色。 本文研究了旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現實(shí)意義及模式演進(jìn)，試圖探討北京奧林匹克森林公園在賽后向此類(lèi)型發(fā)展 的可行性，給出了奧林匹克森林公園的開(kāi)發(fā)主題定位，并對其后續運營(yíng)中可能出現的問(wèn)題進(jìn)行了分析。
關(guān)鍵詞: 旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)；奧林匹克森林公園；主題公園；郊野公園；中央體育區(CSD)
旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)，一般是指在某一較為成熟的主題型旅游景區基礎上發(fā)展起來(lái)的、配套設施較為齊全、以居住為主要目的的房地產(chǎn)。旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段后相互滲透與融合的產(chǎn)物。隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程的加快，旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)在我國旅游房地產(chǎn)實(shí)踐及城市發(fā)展中正扮演著(zhù)日益重要的角色。
北京奧林匹克森林公園，是2008年北京奧運會(huì )的重要配套設施，但面臨著(zhù)會(huì )后如何經(jīng)營(yíng)以保護生態(tài)環(huán)境及維持日常運營(yíng)的問(wèn)題。由于帶有城市公園性質(zhì)的奧林匹克森林公園很難從自身的運營(yíng)收益上自給自足，因此，奧運賽后的奧林匹克森林公園的功能定位及商業(yè)模式設計是關(guān)乎其可持續經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵問(wèn)題。本文探討了城市大型旅游社區的開(kāi)發(fā)模式及其意義，并試圖研究此種模式對奧林匹克公園的借鑒之處，將其發(fā)展目標定位為大型體育主題旅游社區，并對其后續運營(yíng)中可能出現的問(wèn)題進(jìn)行了思索。
一、旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的意義及開(kāi)發(fā)模式演進(jìn)
1.旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的意義。旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對于旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及城市發(fā)展三個(gè)方面都有一定的促動(dòng)作用。
對于旅游產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)是城市旅游產(chǎn)品的重要構成，它通過(guò)地產(chǎn)和旅游項目的嫁接與融合，構建了一個(gè)旅居結合的，融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區，既是對現有文化旅游產(chǎn)品的延伸，又提升了房地產(chǎn)項目所在地的綜合性休閑度假接待能力與城市人居品質(zhì)，增強了旅游經(jīng)濟的整體競爭力，并成為一種具有持續活力與擴張力的新興城市旅游產(chǎn)品。
對于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)新業(yè)態(tài)，它所針對的并不僅僅是面向觀(guān)光需求和度假需求的旅游者市場(chǎng)，提供的也不僅僅是短期使用服務(wù)功能，它在經(jīng)營(yíng)上更加側重的是面向居住消費者市場(chǎng)，為居住消費者提供日常居住的住宅，屬于產(chǎn)權交易的范疇。旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)往往是經(jīng)營(yíng)性景區發(fā)展到一定階段后而延伸出的部分，是一種產(chǎn)業(yè)化的操作方式，因而其價(jià)格并沒(méi)有比普通樓盤(pán)超越太多，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)具有較大的利益刺激作用。因此，旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)既是對一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品序列的重大補充，同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應對日益激烈市場(chǎng)競爭的一種戰略性擴張策略。
對于城市發(fā)展來(lái)說(shuō)，旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)是構建宜居城市的重要手段，對于優(yōu)化城市空間格局，解決“大都市病”具有重要的意義。旅游住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，多選址在城市的邊緣區，利用了城市邊緣區較為充裕的土地儲備以及相對低廉的土地價(jià)格優(yōu)勢，同時(shí)有效利用在城市邊緣區不斷興建與擴張的公共交通、水、電力、通訊等基礎設施，通過(guò)項目的商業(yè)運作和生態(tài)旅游環(huán)境的營(yíng)造，構建了一個(gè)融合多種功能于一體的大型旅游休閑社區。這種開(kāi)發(fā)模式，在一定程度上優(yōu)化了城市空間結構，促使大城市由單中心結構向多中心、組團式、開(kāi)敞式的網(wǎng)絡(luò )狀結構轉變，促進(jìn)了城市空間的有序發(fā)展，對于緩解由于“城市蔓延病”而引起的環(huán)境污染、交通堵塞、治安、房?jì)r(jià)居高不下等問(wèn)題起到了一定的作用，成為構建宜居城市的一個(gè)重要手段。
但應注意的是，盡管旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)在區位選擇上位于城市邊緣區，但旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)并不是“遠郊房產(chǎn)”的另一個(gè)名稱(chēng)。經(jīng)驗證明，旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)的位置距市中心直線(xiàn)距離不宜超過(guò)30公里，那種在與各主要城市距離相近的地方開(kāi)發(fā)以求左右逢源的想法往往并不能獲得成功，不如緊緊依靠著(zhù)某個(gè)城市。在這方面已有不少開(kāi)發(fā)商欲在京津冀交界地帶開(kāi)發(fā)旅游房地產(chǎn)而紛紛遭遇失敗的例子。
2.旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的演進(jìn)。旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)的實(shí)踐，最早是由主題公園類(lèi)型景區演變而來(lái)。研究者們認為，旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念及實(shí)踐，經(jīng)過(guò)了“單一的主題公園”、“綜合性、區域性開(kāi)發(fā)的雛形：迪斯尼世界”、“大型休閑旅游社區”三個(gè)階段。
最早的旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)的雛形是主題公園，其實(shí)質(zhì)是滿(mǎn)足現代都市休閑娛樂(lè )等多樣化需求的一種旅游產(chǎn)品，如世界上第一個(gè)主題公園，維也納的CityPark，世界上第一個(gè)微縮景觀(guān)主題公園，荷蘭“馬都洛丹”(Madurodam)等。由于單一主題公園“主題”兩個(gè)字本身所固有的局限性，使主題公園的發(fā)展存在障礙，同時(shí)，主題公園的高投資、高風(fēng)險也成為主題公園投資者的一個(gè)難題。在此背景下，迪斯尼的創(chuàng )造者開(kāi)始綜合性、區域性開(kāi)發(fā)嘗試，并建立了一個(gè)產(chǎn)品豐富的娛樂(lè )休閑王國，迅速帶動(dòng)了區域周邊的人氣和土地的升值。隨著(zhù)休閑時(shí)代的到來(lái)及旅游業(yè)態(tài)的深刻變革，旅游與地產(chǎn)的結合走向深入，大型旅游社區開(kāi)始出現。而作為旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)的創(chuàng )造地，迪斯尼所在地的奧蘭多不僅成為美國第三大旅游目的地，還成為全世界的“旅游主題公園之都”，迪斯尼也成為世界知名的旅游品牌。
我國旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)，可以從深圳華僑城控股公司于 2000年開(kāi)創(chuàng )的“旅游主題社區”住宅地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式算起。華僑城通過(guò)旅游社區地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，成功地擺脫了“中國主題公園病”，走出了一條從單一的旅游景區向復合型的旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)轉變的創(chuàng )新之路。
二、北京奧林匹克森林公園區域開(kāi)發(fā)為大型旅游社區的可行性分析
北京奧林匹克公園位于城市中軸線(xiàn)的北端，是舉辦2008年奧運會(huì )的核心區域。其中，北部規劃為奧林匹克森林公園，以北京北五環(huán)路為界，占地約680hm2，將成為一個(gè)以自然山水、植被為主的，可持續發(fā)展的生態(tài)地帶，成為北京市中心地區與外圍邊緣組團之間的綠色屏障，對進(jìn)一步改善城市的環(huán)境和氣候具有舉足輕重的生態(tài)戰略?xún)r(jià)值。對于賽后的北京奧林匹克森林公園，其向大型旅游社區模式發(fā)展的可行性及意義在于：
1.解決賽后奧運場(chǎng)館及設施閑置這一世界性問(wèn)題。奧運會(huì )的舉辦對一國經(jīng)濟的影響全面而深刻，但同時(shí)，如何深挖“奧運”機遇的潛力，最大程度地發(fā)揮奧運效應和作用，尤其是避免“后奧運效應”，爭取更大的發(fā)展空間，是包括中國在內的任何一個(gè)奧運會(huì )舉辦國家都會(huì )面臨的問(wèn)題。
在賽后，作為2008年奧運會(huì )的核心區域的奧林匹克公園功能定位是什么?其賽后的運營(yíng)又應該依靠何種經(jīng)營(yíng)模式來(lái)予以維持?以大型旅游社區的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)不失為一種思路。
2.改變旅游區“門(mén)票經(jīng)濟”的尷尬狀況。我國旅游景區的發(fā)展一直處于“門(mén)票經(jīng)濟”的困境，景區經(jīng)營(yíng)的附加值受到明顯的限制。奧林匹克森林公園作為城市公園中的一種類(lèi)型，應帶有一定的社會(huì )福利與公益性質(zhì)，因此僅僅依靠門(mén)票的收入來(lái)維持公園的正常運營(yíng)及生態(tài)旅游環(huán)境保護可以說(shuō)是杯水車(chē)薪。而以?shī)W林匹克森林公園的景觀(guān)價(jià)值及生態(tài)價(jià)值為核心旅游吸引物，嘗
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