宏觀(guān)調控與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的協(xié)調性研究

　　 　　內容摘要：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還存在著(zhù)諸多嚴重的問(wèn)題，如地區間嚴重的發(fā)展不平衡，需求膨脹與供給滯后的矛盾，房地產(chǎn)投資的高漲與住房保障不足同時(shí)并存等。本文針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控進(jìn)行了客觀(guān)的梳理與評價(jià)，提出完善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與調控體系的建議。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 宏觀(guān)調控 協(xié)調性
　　
　　自2003年以來(lái)，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得顯著(zhù)成就的同時(shí)，市場(chǎng)中也出現了不少的問(wèn)題。針對市場(chǎng)中存在的各種問(wèn)題，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控措施不斷出臺。本文結合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際對宏觀(guān)調控進(jìn)行系統的回顧總結，分析調控目標與實(shí)施效果之間存在差距的根本原因，挖掘市場(chǎng)正常發(fā)展的動(dòng)力，以期為今后調控措施的制定提供借鑒。
　　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展取得的成就是有目共睹的。自1998年以來(lái)，隨著(zhù)城鎮住房制度改革深入推進(jìn)，住房商品化的新體制基本確立，以土地出讓、土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建設、房地產(chǎn)銷(xiāo)售與管理、二手房轉讓等為鏈條的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步完善，房地產(chǎn)投資持續快速增長(cháng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。
　　
　　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題
　　
　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)顯著(zhù)的區域性差異
　　我國幅員遼闊，地區經(jīng)濟發(fā)展不平衡由來(lái)已久，這主要是由于歷史、自然、區位、制度等方面的原因造成的。到目前為止依然存在的經(jīng)濟發(fā)展的不平衡直接影響著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)是依托于國民經(jīng)濟、區域經(jīng)濟而存在和發(fā)展的，東西南北之間、大中小城市之間的經(jīng)濟差異決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著(zhù)的區域性差異。
　　隨著(zhù)我國區域經(jīng)濟發(fā)展以及新農村建設政策的出臺，各區域之間發(fā)展上的不平衡會(huì )有所緩和。我國也正在積極采取財稅、金融、產(chǎn)業(yè)、教育等多方面政策措施推動(dòng)欠發(fā)達地區發(fā)展，在減少貧困和解決區域發(fā)展不平衡等方面取得了一定的成績(jì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著(zhù)區域差異也會(huì )逐漸由原來(lái)的垂直型梯級差異為主演變?yōu)闄M向型特性差異為主。
　�。ǘ�）房地產(chǎn)供需矛盾較大
　　目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期，從城市化水平指標看，近十年來(lái)增長(cháng)迅速。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長(cháng)為43.9%�？焖俪鞘谢癁槌鞘休斔蛠�(lái)大量的新增人口，城區面積迅速擴大。這個(gè)階段還伴隨著(zhù)以城市舊區改造和基礎設施重建為主要形式的城市更新過(guò)程，因而，在城市化的量和質(zhì)的指標方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求遠遠超出了人們的預測。
　　面對如此龐大的社會(huì )需求，用地和房地產(chǎn)的供給層面的調整卻是比較謹慎而滯后的，一方面是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后的特點(diǎn)所決定的，另一方面也是由于長(cháng)期以來(lái)實(shí)行的嚴格的土地管理政策和穩健乃至從緊的金融政策所導致的。供給和需求的關(guān)系分析是解釋市場(chǎng)現象最有力的證據。在2003至2007年間，全國商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格持續上漲，價(jià)格上漲的原因如果排除了非市場(chǎng)因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周?chē)�設施環(huán)境改善等因素外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的矛盾所致。
　�。ㄈ�）房地產(chǎn)投資熱情與住房保障品性質(zhì)的沖突
　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國居民收入快速增加。2007年城鎮居民人均可支配收入達13786元，較2006年增長(cháng)了約13%，超過(guò)了2007年GDP增長(cháng)的速度�？焖僭鲩L(cháng)的居民收入和我國長(cháng)久以來(lái)居民高儲蓄率的影響，使得我國居民手中有了相當數量的閑散資金。而國家宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定、快速發(fā)展給了民眾進(jìn)行投資的足夠信心。隨著(zhù)投資項目的多元化，越來(lái)越多的人開(kāi)始更為注重投資收益的穩定性，而房地產(chǎn)正是以其獨有的收益穩定、增值等特點(diǎn)吸引著(zhù)越來(lái)越多的投資者。在我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，投資市場(chǎng)和消費市場(chǎng)正同時(shí)經(jīng)歷著(zhù)不斷膨脹的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，房?jì)r(jià)的高漲遭遇到我國中低收入階層住房保障不足的瓶頸，進(jìn)而引發(fā)了對于房地產(chǎn)投資行為的金融、稅收等調控限制手段。

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