中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)，是為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供生活資料和生產(chǎn)資料，反映人民生活水平和社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)的一個(gè)重要標志性產(chǎn)業(yè)之一。隨著(zhù)改革地不斷深入，住房制度改革也逐步深化，房地產(chǎn)正成為一個(gè)新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。本文在對房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)概念解析的基礎上分析了我國房地產(chǎn)發(fā)展的現狀及存在的問(wèn)題，根據我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)預測了未來(lái)10年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢，并就如何加快我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提出了相應的意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)價(jià)格 宏觀(guān)調控

一、引 言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現代化過(guò)程中興起、發(fā)展所形成的獨立產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又推動(dòng)了工業(yè)化、城市化和現代化的進(jìn)展，己經(jīng)成為現代社會(huì )經(jīng)濟大系統中一個(gè)重要的有機組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(cháng)，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應度系數和影響力系數在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門(mén)中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)，有力地促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟的可持續發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)為國家經(jīng)濟發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會(huì )一切產(chǎn)業(yè)部門(mén)不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構成各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)。房地產(chǎn)發(fā)展的規模、產(chǎn)品結構、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著(zhù)各行業(yè)的規模、結構、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門(mén)固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價(jià)值生產(chǎn)和價(jià)值實(shí)現的經(jīng)濟過(guò)程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)成本的重要內容。因此，房地產(chǎn)是構成整個(gè)社會(huì )財富的重要內容，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有穩定而長(cháng)遠的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，它既有國民經(jīng)濟一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規律，產(chǎn)業(yè)內涵及活動(dòng)領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個(gè)獨立且非常重要的部門(mén)，房地產(chǎn)業(yè)有著(zhù)自身的發(fā)展規律和活動(dòng)特點(diǎn)。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達國家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著(zhù)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長(cháng)的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素；每個(gè)國家根據本國國情制定相關(guān)的法律法規政策和利用經(jīng)濟杠桿來(lái)扶持及引導房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時(shí)又有很多不確定的因素影響著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)概述

（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動(dòng)性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區別又有聯(lián)系。它們之間的主要區別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開(kāi)發(fā))、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著(zhù)非常密切的關(guān)系，因為它們的業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的分類(lèi)

房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理業(yè)。

房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進(jìn)行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎設施、公共配套設施、勞動(dòng)力、資金和專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面。

房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預售或出售新建的房屋這種方式，還有購買(mǎi)房屋后出租，購買(mǎi)房屋后出租一段時(shí)間再轉讓?zhuān)�或者購買(mǎi)房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉讓?zhuān)婚_(kāi)發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO熟地之后轉讓?zhuān)�有對舊房屋進(jìn)行裝修改造，有接手在建工程后繼續開(kāi)發(fā)等。

房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報率高、風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點(diǎn)。

房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當事人提供法律法規、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房地產(chǎn)價(jià)格評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或者價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀是指向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理。維護相關(guān)區域內的環(huán)境、衛生和秩序的活動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動(dòng)的參與者。因此說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活的基礎產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開(kāi)放的步伐；④通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實(shí)施；⑤可以為城市建設開(kāi)辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產(chǎn)業(yè)結構的合理調整；⑧有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；⑨有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設；⑩可以擴大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來(lái)，隨著(zhù)國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿(mǎn)足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進(jìn)消費，擴大內需，拉動(dòng)投資增長(cháng)，保持國民經(jīng)濟持續快速健康的發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會(huì )就業(yè)的有利途徑。實(shí)現房地產(chǎn)業(yè)(市場(chǎng))持續健康發(fā)展，對于全面建設小康社會(huì )，加快推進(jìn)社會(huì )主義現代化具有十分重要的意義。

三、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀及存在的問(wèn)題

我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代開(kāi)始興起，1998年國家停止福利分房實(shí)行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始真正發(fā)展起來(lái)。90年代發(fā)展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產(chǎn)投資快速增長(cháng)，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著(zhù)城鎮居民的經(jīng)濟水平不斷提高，購房需求不斷增長(cháng)，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達4%，城鄉合計達7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來(lái)住宅建設對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率均在1.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

（一）房地產(chǎn)的總體規模越來(lái)越大

第一，房地產(chǎn)投資規模不斷擴大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長(cháng)1000億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。

第二，開(kāi)發(fā)規�？焖僭鲩L(cháng)。2004年全國房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬(wàn)平方米上升到140451萬(wàn)平方米，增加了83593萬(wàn)平方米，平均每年增長(cháng)25 %，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模逐步擴大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項指標增長(cháng)速度都在10%以上，最高接近30%(詳見(jiàn)表3-2 )。

（二）地區發(fā)展不平衡

第一，房地產(chǎn)發(fā)展規模和增長(cháng)速度存在地區差異。主要表現在①無(wú)論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早所致。②中部的增長(cháng)速度(除了銷(xiāo)售額)基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著(zhù)東部地區土地資源偏緊，房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始向中、西部轉移，房地產(chǎn)的地區結構發(fā)生變化，尤其是隨著(zhù)中部經(jīng)濟的發(fā)展，中部的各項指標(除銷(xiāo)售額)的增長(cháng)速度均高于其他兩部。③地區間差距正逐步縮小。隨著(zhù)生活水平的提高，中、西部的房屋銷(xiāo)售面積占全國銷(xiāo)售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個(gè)人購買(mǎi)商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民購買(mǎi)商品住宅的增長(cháng)比例較大，均高于全國平均的增長(cháng)比例�？梢钥闯�，隨著(zhù)西部大開(kāi)發(fā)戰略的實(shí)施，中、西部經(jīng)濟的發(fā)展，地區間正逐步縮小差距。

第二，城鎮居民居住水平存在地區差異。在中國人口增長(cháng)的情況下，人均建筑面積仍在增長(cháng)，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來(lái)看，東部地區24.91

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