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望城住宅市場(chǎng)需求預測分析
【摘要】住宅市場(chǎng)是關(guān)系到國計民生的基礎性物質(zhì)資料市場(chǎng)，科學(xué)合理地預測住宅市場(chǎng)的需求，對住宅市場(chǎng)的發(fā)展能起到一定的指導作用。文章通過(guò)定量分析與經(jīng)驗估計相結合的方法，預測出湖南望城的住宅市場(chǎng)需求呈現總量需求不斷攀升，市場(chǎng)需求面更加廣闊，分區差異顯著(zhù)以及中低檔次住宅增量潛力巨大的發(fā)展趨勢。
【關(guān)鍵詞】望城 住宅市場(chǎng) 需求 預測
一、望城概況
望城地處湘中東北境，濱湘江下游兩岸，隸屬湖南省省會(huì )長(cháng)沙市�，F轄16個(gè)鄉鎮，總人口72萬(wàn)人。地理位置上東與長(cháng)沙市區岳麓區、開(kāi)福區、長(cháng)沙縣交界，南抵湘潭縣，西及西南接寧鄉縣，西北鄰資陽(yáng)區，北接湘陰縣，東北一隅界汨羅市。望城縣位于京廣經(jīng)濟走廊和長(cháng)江經(jīng)濟帶的大十字交匯區域，地處長(cháng)沙產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的腹地和湖南省“一點(diǎn)一線(xiàn)”的重要位置，是大長(cháng)沙快速北拓的前沿，是城市郊區化與郊區城市化相互交錯的地帶�？h域內有長(cháng)常高速、319國道和長(cháng)石鐵路橫跨東西，又有京廣鐵路南北向穿過(guò)境內。湘江縱貫南北，北連洞庭湖入長(cháng)江。在全省社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展中，望城縣起著(zhù)聯(lián)南接北，承東啟西的重要作用，地緣優(yōu)勢相當突出。
近年來(lái)，長(cháng)沙市綜合實(shí)力的不斷提升，使得望城經(jīng)濟也取得了長(cháng)足的進(jìn)步。2005年全縣實(shí)現國內生產(chǎn)總值100億元，工業(yè)總產(chǎn)值103億元，財政總收入7.7億元，GDP增長(cháng)率近4年來(lái)始終保持在10％以上。隨著(zhù)長(cháng)沙市擴容強市戰略的實(shí)施和望城融城建設的進(jìn)行，望城將在長(cháng)沙市乃至整個(gè)“3+5”城市群中的戰略地位將得到進(jìn)一步提升，望城各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨著(zhù)一個(gè)新的機遇。
二、望城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況
望城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，存在著(zhù)開(kāi)發(fā)企業(yè)規模不大、實(shí)力不強、房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠完善、住房保障尚不到位、物業(yè)管理市場(chǎng)有待健全等一系列問(wèn)題�！笆濉币詠�(lái)這種狀況有了很大的改觀(guān)�！笆濉睍r(shí)期是望城縣房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展的五年，累計完成房地產(chǎn)投資15億元，已逐步發(fā)展成為望城縣經(jīng)濟發(fā)展的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。特別是在2004年后伴隨著(zhù)突飛猛進(jìn)的縣域經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境，憑借著(zhù)得天獨厚的地理區位和環(huán)境優(yōu)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現快速發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例不斷加大，土地開(kāi)發(fā)面積也不斷增長(cháng)，房屋的施工和竣工面積保持高位狀態(tài)，行業(yè)規模迅速擴大，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍和成熟。隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加速，居民購買(mǎi)力的逐漸增強，居民住房消費需求保持旺盛勢頭，住房條件不斷改善。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出供需兩旺的局面，商品房交易價(jià)格也不斷攀升，二手房市場(chǎng)日趨活躍，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)呈現活躍繁榮的局面。
截止2006年底，進(jìn)駐望城縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已有52家，其中已動(dòng)工的21家。這些企業(yè)中不乏“和記黃埔”、“廣東玫瑰園”、“武漢高科”、“深圳南山”等知名房地產(chǎn)企業(yè)。當前，望城縣房地產(chǎn)占GDP的比重已超過(guò)5%，帶動(dòng)了建筑、建材、裝飾及運輸等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著(zhù)長(cháng)沙“擴容提質(zhì)”和望城縣“融城”步伐的加快，預計“十一五”期間，望城縣房地產(chǎn)業(yè)仍將保持強勁的增長(cháng)態(tài)勢。
三、望城住宅市場(chǎng)需求預測
國內外城市建設實(shí)踐證明，房地產(chǎn)業(yè)對建筑業(yè)和商貿物流業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)具有巨大的乘數效應，能帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，國內外也不乏房地產(chǎn)帶動(dòng)新城或開(kāi)發(fā)區建設的成功案例。望城充分重視房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的作用，在“十一五”規劃中將房地產(chǎn)業(yè)定位在支柱產(chǎn)業(yè)和融城重點(diǎn)項目。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)關(guān)系到國計民生的基礎性物質(zhì)資料市場(chǎng)，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)科學(xué)合理的宏觀(guān)需求預測，將對實(shí)行宏觀(guān)調控，克服房地產(chǎn)市場(chǎng)固有的“盲目性”、“投機性”有重大意義。
從2006年望城房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況看，住宅銷(xiāo)售量約占到商品房銷(xiāo)售量的97％左右，因此，通過(guò)對住宅市場(chǎng)需求的預測，可大致反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況。住宅市場(chǎng)總體需求受政策導向、經(jīng)濟發(fā)展水平、城市人口數量等多種因素的影響，對于其預測須采用經(jīng)驗估計與定量分析相結合的方法。
式中P為預測人口數，P0為預測基期人口數，K為人口自然增長(cháng)率，△P為人口機械增長(cháng)量，N為預測年限。
根據望城十一五規劃要求，十一五期間望城人口自然增長(cháng)率要控制在5‰以?xún)�，故本預測將K取值為5‰；同時(shí)，人口機械增長(cháng)按10％的速度遞增，以2005年為基年預測，可得到望城2010年人口總數為75.007萬(wàn)人。該預測結果與其他單位預測值相比，差距不大，可用于住宅市場(chǎng)需求預測。
2、城市化水平預測
采用國際上通用的等差變動(dòng)預測方法，數學(xué)模型為：
T為預測年距第二次人口資料年的年數。
代入數據可得到：2010年望城城市化水平將達到41.26％，即2010年望城城鎮人口將達到30.95萬(wàn)人。
3、住宅需求預測
以2005年望城人均居住面積29.65平米/人的標準計算，2005年末住房存量為741.25萬(wàn)平米。按照十一五期末城鎮人均居住面積32平米/人的標準，預計到2010年望城住宅面積總量要達到990.4萬(wàn)平米。十一五期間需增加住宅面積249.15萬(wàn)平米，平均每年增加住宅面積49.83萬(wàn)平米（由于望城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，預測期間房屋拆遷面積較小，故本預測未將拆遷面積考慮在內）。
四、望城住宅市場(chǎng)發(fā)展預測
通過(guò)以上對望城住宅市場(chǎng)需求的預測，以及望城“十一五”規劃的要求，預測望城住宅市場(chǎng)需求將有以下發(fā)展趨勢：
1、總量需求不斷攀升
房地產(chǎn)在任何一個(gè)國家都是國民經(jīng)濟的重要支柱，它與GDP及人均國民收入的增長(cháng)速度同步。當一個(gè)國家或地區的人均國內生產(chǎn)總值達到1000－3000美元時(shí)，是解決居民住房問(wèn)題的關(guān)鍵時(shí)期，這一時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)是最活躍的產(chǎn)業(yè)。2005年望城人均國內生產(chǎn)總值達到11906元，初步邁入了房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的門(mén)檻。根據望城“十一五”規劃，到2010年望城人均GDP將達到28000元，城市化水平將達到41.26％，這意味著(zhù)“十一五”期間將有20萬(wàn)人口約6萬(wàn)戶(hù)居民的住房問(wèn)題需要妥善解決；城市化的發(fā)展，城市人口的爆增，城市人口對購買(mǎi)力日益增強，老城區內可供拆遷和開(kāi)發(fā)的土地相繼枯竭，迫使開(kāi)發(fā)商將目光轉向郊外，長(cháng)沙面臨著(zhù)同樣的問(wèn)題，住宅郊區化正成為許多人的選擇；另一方面，隨著(zhù)融城戰略的進(jìn)行，融城后望城整體地位的提升，望城對人口吸引力的加大和居民對生態(tài)住宅的需求，越來(lái)越多的人口選擇望城定居；同時(shí)，由于經(jīng)濟的發(fā)展，居民生活水平的提高，必然會(huì )使居民改善居住條件的需求加強，因此，望城住宅市場(chǎng)需求將有大幅度的提升。
2、市場(chǎng)需求面更加廣闊
目前望城住宅市場(chǎng)的發(fā)展處于剛起步階段，發(fā)展前景良好，逐漸成為長(cháng)沙住宅市場(chǎng)一支不可小覷的力量。與主城區相比，望城住宅質(zhì)量絲毫不比市區遜色，在住宅建設風(fēng)格上注意到了多種文化的融合，住宅銷(xiāo)售價(jià)格也比市區低很多，更重要的是望城住宅注重與自然的良好結合，充分注重發(fā)揮望城生態(tài)環(huán)境的優(yōu)勢，所有這些說(shuō)明望城住宅市場(chǎng)有能力參與到整個(gè)長(cháng)沙市住宅市場(chǎng)的競爭，望城住宅市場(chǎng)的潛在消費者逐步拓展到整個(gè)長(cháng)沙范圍。
3、分區差異顯著(zhù)
影響住宅消費的因素主要有人口、經(jīng)濟發(fā)展水平、居民可支配收入以及政策等，此外區位條件也十分重要。隨著(zhù)望城經(jīng)濟的發(fā)展，對住宅市場(chǎng)需求大幅增加，但是，區內各組團的需求則存在很大差距。由于望城境內各組團之間處于一種非均衡的發(fā)展狀態(tài)，其中以高星組團和雷鋒組團的經(jīng)濟發(fā)展水平較高，人口密集，同時(shí)也是融城重點(diǎn)區域，這些條件對于望城縣內購房者有一定吸引力，此二地是縣內住宅消費者的首選購房地；融城干道雷鋒大道、金星大道的貫通，使得道路兩側的區位優(yōu)勢得以充分發(fā)揮，進(jìn)一步縮短了該地與長(cháng)沙的時(shí)間距離，雷鋒大道兩側、金星大道兩側成為長(cháng)沙城區市民到望城購房的首選地；含坪組團靠近岳麓大學(xué)城，正準備建設成望城的科教產(chǎn)業(yè)基地，基于各大高校進(jìn)駐含坪組團所產(chǎn)生的文化氛圍和高校商業(yè)區的商機，該組團將成為教育工作者和有志于投資高校商業(yè)區的購房者的首選購房地�？偟恼f(shuō)來(lái)，高星組團、雷鋒組團、含坪組團、金星大道兩側、雷鋒大道兩側是望城住宅市場(chǎng)需求的重點(diǎn)地區。
4、中低檔次住宅增量潛力巨大
現狀望城住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)以高檔住宅為主，住宅市場(chǎng)上大戶(hù)型住宅大約占到70％左右，這說(shuō)明望城住宅市場(chǎng)結構存在一定問(wèn)題。根據九部委頒布的《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》，中小套型建筑面積必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70％的政策出臺，預示著(zhù)望城中低檔次住宅市場(chǎng)將有較大的提升空間，不但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì )對中小戶(hù)型住宅投入更多精力和資金，一些無(wú)力購買(mǎi)高檔住宅的市民也將參與到購房大軍中，進(jìn)一步增加望城的住宅市場(chǎng)需求。
望城縣住宅市場(chǎng)目前供銷(xiāo)兩旺，而且還有巨大的挖掘潛力，這不僅表現在消費者對住宅數量不斷增大的需求，更表現在消費者對住宅品位及住宅質(zhì)量需求的不斷提高上。因而投資商應充分了解消費需求動(dòng)向，切實(shí)把握不同層次消費者的不同需求，精心策劃，分析論證，準確定位，推出設計新穎、功能布局合理的適銷(xiāo)樓盤(pán)，在實(shí)現社會(huì )效益、環(huán)境效益的同時(shí)，追求最佳經(jīng)濟效益。
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