經(jīng)濟學(xué)畢業(yè)論文范文

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　　經(jīng)濟學(xué)畢業(yè)論文

　　一、 房地產(chǎn)業(yè)的現狀與問(wèn)題

　　近幾年，我國經(jīng)濟的發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力�？傮w分析我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處在綠色景氣區內運行，但是，局部過(guò)熱和結構性問(wèn)題應引起足夠的重視。

　　1、房地產(chǎn)投資穩步上升，地域熱點(diǎn)顯現

　　發(fā)展經(jīng)濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟增長(cháng)的必要條件。沒(méi)有投資的穩步增長(cháng)，任何國家都不可能實(shí)現從農業(yè)國向工業(yè)化和現代化的轉變。對于中國一個(gè)人口快速增長(cháng)的發(fā)展中國家來(lái)說(shuō)，保持一定的投資規模就尤為重要。近兩年，全球經(jīng)濟增速放緩，我國經(jīng)濟實(shí)現7.3%和8%的高增長(cháng)率，其中投資貢獻率高達3.6%左右。在國內產(chǎn)業(yè)結構在調整中，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%(表1)，彌補了傳統產(chǎn)業(yè)投資增長(cháng)率下降的遺缺，其對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率也慢慢顯現出來(lái)。

　　從總量分析，在1997～2001年間，全社會(huì )投資增長(cháng)率分別為8.6%，13.9%， 5.1%和10.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)率分別為 -1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增長(cháng)率，但并沒(méi)有出現1992～1993年增長(cháng)率高達117%和165%的過(guò)熱現象(圖1)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結構基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，

　　其中普通住宅占51%，別墅和經(jīng)濟適用房分別占6%和9%，辦公樓為12%，商業(yè)用房為12%。

　　從房地產(chǎn)持續投資熱點(diǎn)的分布來(lái)看，它主要集中在以廣州、上海和北京為

　　主導的三大城市群(圖2)，從2002年1-9月的統計數據來(lái)看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長(cháng)率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%�？陀^(guān)地講，這些地區房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素，也有令人擔心的一面。三大地帶是中國經(jīng)濟增長(cháng)最快的地區，經(jīng)濟的發(fā)展、居民收入的水平提高，消費升級換代，大量外資的進(jìn)入和勞動(dòng)力的流動(dòng)都會(huì )增加對房地產(chǎn)的需求，但是，與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒(méi)有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續的增長(cháng)。那么，我國的房地區性投資穩步增長(cháng)是否有需求的支撐?

　　2、銷(xiāo)售率空置率，地域分化明顯

　　近幾年，購房低息貸款、減免稅費、戶(hù)籍制度的松動(dòng)是刺激居民購房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的銷(xiāo)售率(當年銷(xiāo)售面積占當年竣工面積的比例)分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷(xiāo)售率達到歷史最高水平(圖3)。

　　但是，在銷(xiāo)售率回升的同時(shí)，空置面積也在上升，達到12000萬(wàn)平方米，其中，空置期一年以上的為4000多萬(wàn)平方米，占當年房屋竣工面積的13.4%，高于國際警戒線(xiàn)10%。對于空置率需要我們做認真的分析。首先，空置率上升無(wú)論何種原因都不是一個(gè)好現象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會(huì )影響資源的優(yōu)化配置。其次，市場(chǎng)上任何一種產(chǎn)品都需要有合理的庫存。房地產(chǎn)作為一種價(jià)值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應該為多少?以住宅為例，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶(hù)住宅，不同樣式的住宅，其均好程度差異極大，因此，就有好賣(mài)與不好賣(mài)之分。那么，不同質(zhì)的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國外的空置率是以全部存量房為分母，而我國城鎮存量房有多少至今仍是一個(gè)未知數。再次，地域差別。即便是在國內，不同地區經(jīng)濟實(shí)力的強弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年?yáng)|亞危機爆發(fā)后，海南空置商品房425萬(wàn)平方米，給當地房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)帶來(lái)重創(chuàng )，留下的是滿(mǎn)目瘡痍的“爛尾樓”，而當時(shí)上海的空置房屋接近700萬(wàn)平方米，占全國的七分之一，卻能使之化險為夷，絕處逢生。

　　仍以房地產(chǎn)投資三大熱點(diǎn)地區為例，1998～2001年，廣東的商品房屋銷(xiāo)售率為66%，69%，71%和68%，低于全國的平均水平，在銷(xiāo)售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔憂(yōu)。同期，上海的銷(xiāo)售率為73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋銷(xiāo)售面積為1404萬(wàn)平方米，當期竣工面積為1194萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售量大于竣工面積無(wú)疑有助于消化空置商品房屋。鑒于銷(xiāo)售率和空置率是房地產(chǎn)前期投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一個(gè)結果，因此，全面的、動(dòng)態(tài)地分析新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積和拆遷面積的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，才能對銷(xiāo)售率和空置率的變化做出正確判斷。

　　3、價(jià)格基本平穩，結構變化突出

　　2002年1-9月份，全國一些大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅較快，其中，寧波南昌、杭州、青島、上海和廈門(mén)的銷(xiāo)售價(jià)格指數分別為119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，漲幅超前。但是，全國總體平均價(jià)格的走勢力基本平穩，特別是與百姓相關(guān)的商品住宅價(jià)格漲幅很小，在北京等大城市還出現了小幅回落(圖4)。

　　可是面對走低的價(jià)格，廣大百姓卻仍找不到自己能負擔得起的住房，這就需要我們仔細分析平均價(jià)的構成，或者說(shuō)住宅的結構。我們的統計分析中，只提供住房?jì)r(jià)格的平均數，卻很少提供不同價(jià)位住宅所占的比例，或每套住宅的價(jià)格。以北京為例，近幾年為配合舊城改造，增加了經(jīng)濟適用房的開(kāi)發(fā)建設，低價(jià)位住宅的供給增加無(wú)疑會(huì )拉低平均價(jià)格。此外，北京這兩年炒“入世”、炒奧運會(huì )，城市建設攤大餅式的急劇擴張，大量遠郊別墅、高檔住宅星羅旗布，由于遠郊土地成本低，別墅的平價(jià)為7583元/平方米，低于近郊區11605元/平方米，這樣大量城郊樓盤(pán)的推出，也有壓低整體房?jì)r(jià)的作用。

　　因此，總體房?jì)r(jià)的合理并不意味著(zhù)住房供給結構的合理，單位價(jià)格(元/平方米)的走低并不意味著(zhù)每套住宅的總價(jià)位走低。北京等城市經(jīng)濟適用房單位價(jià)格雖有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面積大、建筑標準高，造成每套住宅總價(jià)位過(guò)高，結果許多工薪階層還是買(mǎi)不起。加之低價(jià)位住宅的地段不近人意，靠公交車(chē)上下班的工薪階層多希望購買(mǎi)京城四環(huán)以?xún)鹊淖》�，可低價(jià)位的住宅多在五環(huán)和郊外，在地鐵、公交車(chē)等多種基礎設施建設不配套的情況下，買(mǎi)經(jīng)濟適用房多為經(jīng)濟收入可觀(guān)者也就不足為奇了。

　　4、炒地圈地熱，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂(yōu)

　　實(shí)事求是的講，北京等大城市房?jì)r(jià)高有其合理的一面，其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來(lái)人口多、高收入者多和集團購買(mǎi)多都會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)上揚;但是，土地市場(chǎng)的不規范，炒地圈地熱是造成北京等大城市房?jì)r(jià)盤(pán)升的根本原因。許多地產(chǎn)商借“舊城改造”之機或趕在2002年7月1日《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規定》實(shí)施之前忙著(zhù)圈地，以增加自已的土地儲備，致使2001年北京購置土地面積增幅達到173%，在全國名列前茅(圖5)。

　　圈地炒地讓地產(chǎn)巨頭從中獲得了暴利，地價(jià)經(jīng)多次轉手越抬越高，房?jì)r(jià)也就跟著(zhù)上去了，這種圈地炒地熱對北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說(shuō)是貽害長(cháng)遠。熟話(huà)說(shuō)“沒(méi)有能長(cháng)到天那么高的大樹(shù)”，房地產(chǎn)的價(jià)格也不可能無(wú)休止地長(cháng)下去。因為任何來(lái)京創(chuàng )業(yè)的企業(yè)或個(gè)人都不可能無(wú)視生產(chǎn)與生存的成本，短期的漲價(jià)也許在可承受范圍之內，但是，當房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快超過(guò)可接受的成本，那么，北京就喪失去了吸引創(chuàng )業(yè)企業(yè)和人才的優(yōu)勢。香港土地成本高、房?jì)r(jià)高已成為其經(jīng)濟發(fā)展一大制約因素，這難道不應該引起我們的警覺(jué)和深省嗎?

　　5、房地產(chǎn)信貸發(fā)展 有喜也有憂(yōu)

　　房地產(chǎn)是一種投入大、價(jià)值高的資產(chǎn)，無(wú)論其投資與消費都不離開(kāi)金融的支持。從住宅消費信貸方面分析，將抵押信貸機制引入住宅市場(chǎng)，對于多年來(lái)習慣于追逐的“大企業(yè)”、“大項目”、“大筆貸款”的中國銀行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一重大突破，對于習慣了“量入為出”的廣大百姓來(lái)說(shuō)更是消費觀(guān)念與行為的一次巨變。個(gè)人住房抵押信貸的迅速增長(cháng)，不僅改善了銀行資產(chǎn)結構，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進(jìn)了住宅生產(chǎn)與消費的良性循環(huán)。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸方面分析，我們可以看到：這幾年銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款增幅很小，致使國內貸款占企業(yè)資金來(lái)源的比重一直在22%徘徊。相比較，自籌資金和其他資金來(lái)源所占比重卻不斷上升。那么在企業(yè)自有資金不足、多年負債率高達76%的情況，自籌資金主要是依靠預售房款和銀行的流動(dòng)資金貸款。而消費者購房的預付款除一部分個(gè)人儲蓄金外，相當一大部分來(lái)自銀行貸款。因此，無(wú)論資金以何種形式出現，多是從銀行的口子出去的。

　　那么，靠銀行信貸搞投資是否會(huì )誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫、金融風(fēng)險?在現代信用經(jīng)濟社會(huì )，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場(chǎng)需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結果可以滿(mǎn)足社會(huì )需求，增進(jìn)社會(huì )的財富。反之，盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂(lè )設施，表面上熱得不得了，實(shí)際上供求關(guān)系嚴重失調，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，銀行信貸的規模、增長(cháng)速度只是一個(gè)變量，關(guān)鍵是看資金的投向和資產(chǎn)的質(zhì)量。

　　此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的關(guān)鍵。衡量銀行體系健全的基本指標包括：資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量(壞帳率)、經(jīng)營(yíng)管理水平、收益率和流動(dòng)資產(chǎn)比率等。在1997東亞危機中，香港和新加坡的房地產(chǎn)信貸占銀行資產(chǎn)的30～40%，卻能在房地產(chǎn)價(jià)格大幅縮水時(shí)安然無(wú)恙，因為香港和新加坡銀行的資本充足率高達15～20%，不良資產(chǎn)率僅為3%，而韓國、菲律賓和泰國銀行的資本資產(chǎn)比率在6～10%，不良貸款率高達22%，因此，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)使這些國家的銀行陷入前所未有的災難(collyns，2002)。在我國銀行資本金不足，不良資產(chǎn)率居高下的情況下，個(gè)人住房信貸和房地產(chǎn)企業(yè)貸款應在銀行資產(chǎn)中應占多大的份額才有利于優(yōu)化資產(chǎn)結構?在我國信用制度、抵押保險制度不健全的情況，如何提高房地產(chǎn)信貸的質(zhì)量?這些都是急待解決的問(wèn)題。

　　二、防范房地產(chǎn)泡沫的舉措

　　上述分析表明：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢看好，且此輪房地產(chǎn)熱主要是消費需求拉動(dòng)的，與1992～1993年單一的投資熱有質(zhì)的區別，但是，總體形勢看好并不意味著(zhù)不存在問(wèn)題和隱憂(yōu)。我們認為，我國房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險不在總量，在結構;不在速度，在質(zhì)量。因此，對于不同的房地產(chǎn)熱，政府的調控方式也應有所不同。根據房地產(chǎn)泡沫的生成機理，我們認為，防范房地產(chǎn)泡沫應采取如下措施：

　　1、從土地源頭入手，規范土地市場(chǎng)

　　土地資源短缺不僅是困擾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個(gè)國民經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)大問(wèn)題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個(gè)公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴(lài)于土地資源的優(yōu)化配置。我們認為：首先，應通過(guò)立法確定城市規劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結構的合理性，為城市和地區經(jīng)濟長(cháng)遠發(fā)展奠定基礎。其次，加快建設有形的土地市場(chǎng)，實(shí)現國有土地使用權交易的公正、公開(kāi)、公平。今后，國有土地無(wú)論使用者是誰(shuí)(政府或其他企事單位)，土地出讓都應納入有形市場(chǎng)，避免“黑箱”操作的諸多弊端，且招標并不是簡(jiǎn)單的價(jià)高者得標，政府可用綜合指標，包括企業(yè)的資質(zhì)，以往的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jì)、土地使用方向、開(kāi)發(fā)項目的市場(chǎng)前景等，來(lái)確定中標者的資格。這樣，政府才可以有效的調控土地供給的規模、條件、時(shí)序和位置，同時(shí)，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。再次，建立土地信息系統，各城市政府應對所有待出讓的土地、現有土地使用結構、規劃、評估價(jià)格等信息公開(kāi)，防止信息不對稱(chēng)為一些人圈地、炒地謀取暴利便利;第四，對違規違紀者應給予嚴厲的制裁，以保障市場(chǎng)秩序的正常運行。

　　2、靈活運用利率、稅收政策，調控房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　近兩年的房地產(chǎn)熱，在一定程度是政府宏觀(guān)調控政策刺激下形成的。在經(jīng)濟緊縮時(shí)，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無(wú)可非議，但是，長(cháng)期實(shí)施一種政策，或無(wú)視受益對象實(shí)施同一政策，就可能給市場(chǎng)一種錯誤的信號：多次降息、資金成本低會(huì )誘使許多企業(yè)、個(gè)人涉足于高風(fēng)險的投資，從而導致市場(chǎng)資源配置的失誤。為引導企業(yè)投資與開(kāi)發(fā)更符合市場(chǎng)的需求，政府應適時(shí)調高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂(lè )設施、商廈寫(xiě)字樓的貸款利率，調高個(gè)人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜;各城市政府還應對高檔不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，并可采取累進(jìn)稅。這對于中國一個(gè)仍處在發(fā)展階段的國家來(lái)說(shuō)，有利于抑制奢靡之風(fēng)泛濫，而將有限和寶貴的資源用在實(shí)現城鎮和工業(yè)化上。此外，完善市場(chǎng)信息的供給，也是政府調控市場(chǎng)的重要內容。

　　3、完善房地產(chǎn)金融體制 防患于未然

　　我國銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，從外部環(huán)境上講，我國的個(gè)人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全，從內部機制上講，我國銀行自身存在著(zhù)許多脆弱性，如資本不足、不良資產(chǎn)過(guò)高，資產(chǎn)負債管理水平低等，這些都會(huì )加大房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險。但是，面對金融全球化的沖擊，多次下調利率利差收益縮小的壓力，我國銀行業(yè)迫切需要尋找新的利潤增長(cháng)點(diǎn)，新興的房地產(chǎn)信貸特別是個(gè)人住宅抵押信貸則成為銀行業(yè)理想的選擇。個(gè)人住房抵押貸款是一種好資產(chǎn)，但持有比例過(guò)高，也會(huì )增加資金成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，這就是“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里”的道理。在美國，人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行資產(chǎn)的18%，占抵押銀行資產(chǎn)的50%，銀行資金來(lái)源不同，資金的運用也會(huì )有所不同。在香港，銀行要及時(shí)動(dòng)態(tài)蹤貸款的質(zhì)量。因此，我國的銀行業(yè)應從基礎設施建設入手，提高自身抵御金融風(fēng)險能力;金融監管部門(mén)應從制度建設入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險和抵押二級市場(chǎng)的發(fā)展，這樣才有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

　　4、努力提高企業(yè)競爭力，迎接21世紀的挑戰

　　21世紀全球經(jīng)濟結構的大調整、中國工業(yè)化、城市化的進(jìn)程加快，都為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的機遇。我們的房地產(chǎn)企業(yè)應該認清自己的使命與責任：我們不僅是未來(lái)城市的開(kāi)發(fā)建設者，還是未來(lái)城市、地域空間設計者;我們?yōu)槿藗兲峁┑牟粌H僅是實(shí)物資產(chǎn)、價(jià)值的載體，還有全新的知識技術(shù)、全新的生產(chǎn)與生活方式。因此，我們的房地產(chǎn)企業(yè)應堅持“以人為本”的理念，在投資與經(jīng)營(yíng)中少一點(diǎn)盲從，多一點(diǎn)理性;少一點(diǎn)炒作，多一點(diǎn)真誠，給消費者多一點(diǎn)實(shí)惠。認認真真的在產(chǎn)品的質(zhì)量、功能與服務(wù)上下功夫，我們的房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競爭中立于不敗之地。

　　主要參考文獻：

　　徐滇慶等，“泡沫經(jīng)濟與金融危機”，中國人民大學(xué)出版社，2000年8月版。

　　林毅夫，“東南亞金融危機值得推敲斟酌的幾點(diǎn)經(jīng)驗教訓”，《經(jīng)濟學(xué)消息報》，1998-05-08。

　　劉樹(shù)成、汪利娜、常欣，“中國經(jīng)濟趨勢分析”，《經(jīng)濟研究》，2002年4月。

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