物業(yè)管理責任保險
物業(yè)管理責任保險存在狹窄的保險責任范圍。目前保險公司的物業(yè)責任保險的前提條件是物業(yè)管理公司出現過(guò)失和疏忽行為才承擔責任，除此以外保險公司就能夠免除責任。
摘要：近年來(lái)隨著(zhù)物業(yè)使用者通過(guò)法律武器對自身權益維護的意識不斷提高和物業(yè)管理行業(yè)的持續發(fā)展，物業(yè)使用者與物業(yè)管理公司間的矛盾不斷增加，法律糾紛也接連不斷，而且索賠金額也有不斷增加的態(tài)勢。物業(yè)管理公司面臨著(zhù)怎樣將風(fēng)險轉嫁出去的巨大難題。本文為提高物業(yè)管理公司微利經(jīng)營(yíng)的抗風(fēng)險能力，從多方面對物業(yè)管理風(fēng)險責任進(jìn)行了探討。
物業(yè)管理作為一種新型的三位一體管理模式，是融服務(wù)、管理和經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)化管理模式，它非常適用于住房制度改革和城市房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)。在城市管理體制改革中物業(yè)管理模式已成為一種主流模式得到廣泛應用。然而物業(yè)管理公司難以避免由于工作過(guò)失或疏忽導致物業(yè)使用者的財產(chǎn)和人身安全受到損害，而受害者通過(guò)法律可以提出索賠。
針對各種商業(yè)保險品種和物業(yè)管理及服務(wù)的不斷增多，并在經(jīng)營(yíng)管理中被各物業(yè)公司積極引入的狀況，要提高日常服務(wù)中出現的突發(fā)的、無(wú)法控制的、不可預見(jiàn)的或其它因素導致的人、物事故賠償風(fēng)險的抵御能力。面對客觀(guān)存在的風(fēng)險，必須對危險進(jìn)行認識、估計和分析，進(jìn)行必要的管理，實(shí)施有效手段對危險進(jìn)行消滅、減少或者轉嫁。
1目前我國物業(yè)管理責任保險的狀況
目前在保險市場(chǎng)上物業(yè)管理責任險還沒(méi)有形成規模，處于比較尷尬的狀況，而且難以建立新的保險業(yè)務(wù)增長(cháng)點(diǎn)。對于投保人來(lái)講，不是不滿(mǎn)意理賠服務(wù)，就是覺(jué)得錢(qián)浪費了，以致不斷出現相關(guān)的保險糾紛。投保人不買(mǎi)賬，保險公司也不買(mǎi)賬。
1.1物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不夠規范
在現階段我國物業(yè)責任保險市場(chǎng)缺乏有效的需求，中國人民保險公司在2000年9月最早推出該險種，然而第一單直到2001年底才在深圳簽訂。“大數法則”是該保險經(jīng)營(yíng)的根本，為了對其風(fēng)險進(jìn)行分散需要承保足夠的風(fēng)險單位。因投保單位不多，保險公司難以分散其風(fēng)險，還可能出現“逆選擇”的風(fēng)險，迫不得已干脆拒絕承保少量的投保人或者定出比較高水平的費率，導致惡性循環(huán)。
保險公司的積極性由于其賠付率高、保費收入有限，其經(jīng)營(yíng)狀況受到極大影響。我國的市場(chǎng)經(jīng)濟競爭以及物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)是這種現狀產(chǎn)生的根本因素。物業(yè)管理公司還存在效益差、管理水平低的問(wèn)題。大部分小區物業(yè)管理公司維持困難，管理費從來(lái)就沒(méi)有收齊過(guò)，買(mǎi)保險更無(wú)從談起了。
1.2缺乏完善的法律制度
物業(yè)管理責任保險是在進(jìn)行專(zhuān)業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，“依法”承擔由于其過(guò)失導致第三者或者服務(wù)的消費者在人身或財產(chǎn)上受到傷害或損失的經(jīng)濟賠償責任。所以，保險責任判定的重點(diǎn)就是是否有法可依，這也是成立該保險合同的根本所在。我國消費者權益的保護，通過(guò)《物業(yè)管理責任條例》得到了充分的詮釋。但是對于物業(yè)管理公司來(lái)講，缺乏詳細的規定認定其應承擔的經(jīng)濟賠償責任，另外在其具體執法過(guò)程中可追循的案例缺乏，沒(méi)有具體的法規，導致判定物業(yè)管理公司在什么條件下應當承擔的經(jīng)濟賠償責任以及賠償的額度是個(gè)非常大的問(wèn)題。
1.3產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中保險公司存在很多不足
物業(yè)管理責任保險存在狹窄的保險責任范圍。目前保險公司的物業(yè)責任保險的前提條件是物業(yè)管理公司出現過(guò)失和疏忽行為才承擔責任，除此以外保險公司就能夠免除責任。顯然這在當下是難以通過(guò)充足的保障推動(dòng)物業(yè)管理公司發(fā)展。保險公司與物業(yè)管理公司間存在兩項重大分歧：首先是投保范圍，其次是保單額度。對于物業(yè)管理公司來(lái)講，大一些的投保范圍是其追求的目標。
然而越大的投保范圍，就會(huì )讓保險公司承擔越大的風(fēng)險。而對于保險公司來(lái)講，越大越好的保單額才越有利潤。風(fēng)險不可控是保險公司憂(yōu)慮的重點(diǎn)。對于投保的每筆物業(yè)管理責任險，責任認定是其關(guān)鍵，也就是保險合同中的除外責任(不需要保險公司賠付)和保險責任的確定。保險公司與物業(yè)管理公司對其投保細節都要進(jìn)行詳細討論，意見(jiàn)形成一致后，再由中保財產(chǎn)出計劃書(shū)，然后雙方對其價(jià)格再進(jìn)行協(xié)商。這項保險業(yè)務(wù)的推廣因其問(wèn)題具有較大的復雜性使其無(wú)法形成量化保險標準受到極大影響。
2如何開(kāi)展物業(yè)管理責任保險
2.1組織行業(yè)對物業(yè)管理責任險實(shí)施統保，將保險制度強制引入
為了對消費者的權益進(jìn)行保護，發(fā)達國家將很多職業(yè)責任保險劃為法定強制保險，人員執業(yè)或專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構建立的必要條件就是投保職業(yè)責任保險。投保物業(yè)管理責任險在很多地方已經(jīng)非常普遍了，這一險種在香港投保的費用占有相當大的比例，相當于整個(gè)物業(yè)管理費的20%至30%。因我國的物業(yè)發(fā)展還處在初級發(fā)展階段，因此可由行業(yè)主管部門(mén)與保險公司先進(jìn)行行業(yè)統保協(xié)議簽署。
2.2提高保險產(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平，加速物業(yè)管理責任險新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)
保險公司在提供行業(yè)性統保產(chǎn)品的過(guò)程中，應以行業(yè)特征為依據，進(jìn)一步完善與補充現有的責任保險產(chǎn)品，物業(yè)管理公司應以自身不同的需要為根據選擇附加投保，這樣既能夠保證保險公司在有限制地保險責任擴大的同時(shí)又能夠較為充足的保障物業(yè)管理公司。
針對資金不足的大部分物業(yè)管理公司可以以“加強風(fēng)險管理，投�；撅L(fēng)險”為方針，對風(fēng)險控制成本加以降低。保險事業(yè)要發(fā)展，必須與經(jīng)濟、法律及社會(huì )共同進(jìn)步，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，帶給物業(yè)管理以巨大的發(fā)展空間，保險公司必須對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行不斷熟悉、深入研究，積極開(kāi)展市場(chǎng)調查，制定合理的保險費用體系，充分研發(fā)新的產(chǎn)品適應物業(yè)管理不同層面的需要。進(jìn)一步擴大物業(yè)保險的覆蓋面，使保險經(jīng)濟作用得到最大程度的發(fā)揮。
參考文獻：
[1]潘宇凌.物業(yè)管理責任險遭遇尷尬[J].中國建設報，2004，03.
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