最新關(guān)于大專(zhuān)物業(yè)管理的畢業(yè)論文范文
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摘要：隨著(zhù)我國經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，人民對于美好生活的要求也不斷提升。物業(yè)服務(wù)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，物業(yè)服務(wù)在推動(dòng)城市建設、促進(jìn)社會(huì )和諧方面具有重要作用，物業(yè)服務(wù)的準公共產(chǎn)品特性一定程度上需要政府介入。政府具有促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展、加強市場(chǎng)監管、進(jìn)行社會(huì )服務(wù)、提供公共服務(wù)的職能，推動(dòng)政府和社區共同合作參與社區物業(yè)服務(wù)能夠有效解決當前物業(yè)服務(wù)中存在的問(wèn)題，提高物業(yè)服務(wù)水平，從而為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
關(guān)鍵詞：政社合作；物業(yè)服務(wù)；路徑；
物業(yè)服務(wù)是一種具有代表性的準公共產(chǎn)品，單獨的市場(chǎng)機制不利于物業(yè)服務(wù)的發(fā)展，因此需要政府與市場(chǎng)的共同協(xié)作，制定科學(xué)的供給制度，加強物業(yè)服務(wù)的監管，從而提升物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，豐富服務(wù)的內容，實(shí)現不同部門(mén)之間的協(xié)調�，F有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)數量較多，但是大部分的企業(yè)規模較小，經(jīng)營(yíng)效益不高。在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，無(wú)論是與行業(yè)的關(guān)系還是與業(yè)主的關(guān)系都存在一定的矛盾，企業(yè)服務(wù)時(shí)職責不明，崗位之間的界定也有所欠缺，導致物業(yè)服務(wù)中不斷出現矛盾與糾紛。造成我國物業(yè)服務(wù)問(wèn)題現狀的因素較多，首先物業(yè)服務(wù)偏向于公益性的特征，其次現有物業(yè)服務(wù)行業(yè)缺少規范的管理機制，整體服務(wù)水平不高，最后業(yè)主本身也是重要的影響因素。本文從政府與社會(huì )合作的角度，探究我國物業(yè)服務(wù)發(fā)展中的問(wèn)題及原因。
1文獻綜述
目前，很多學(xué)者對政府參與社區物業(yè)服務(wù)進(jìn)行了研究。重點(diǎn)分析政府在社區物業(yè)服務(wù)中的作用，認為政府相關(guān)部門(mén)要能夠完善法律法規，發(fā)揮行政監管的作用。同時(shí)，中央政府、地方政府以及相關(guān)部門(mén)的物業(yè)服務(wù)主管機構要能夠發(fā)揮職能作用。在城市住宅區域的物業(yè)服務(wù)中，政府應該占主導地位，合理劃分權利并且下放到具體機構，從而提升資源的使用效果，推動(dòng)政府角色的轉變，從政府主導變成有限政府，最終轉變成有效政府。政府主管部門(mén)要能夠不斷優(yōu)化組織結構，推動(dòng)法規、制度的構建，注重市場(chǎng)管理與監督。
政府在物業(yè)服務(wù)中要能夠起到管理與協(xié)調的作用，借助于法律制度提升政府和行業(yè)的管理質(zhì)量，行業(yè)還要能夠加強企業(yè)的指導，發(fā)揮行業(yè)對企業(yè)與市場(chǎng)的監管作用，構建良好的物業(yè)服務(wù)行業(yè)與市場(chǎng)氛圍。通過(guò)對社區物業(yè)服務(wù)相關(guān)文獻資料的整理與查閱，能夠為我國保障性住房物業(yè)服務(wù)提供參考，同時(shí)能夠為解決物業(yè)服務(wù)中的問(wèn)題提供重要的參考依據。
在我國物業(yè)服務(wù)的實(shí)際操作中，仍然存在較多的問(wèn)題，在此背景下，政府如何介入物業(yè)服務(wù)中至關(guān)重要，直接關(guān)系到物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。本文從“政社合作”角度出發(fā)，對物業(yè)服務(wù)與政府職能的現狀進(jìn)行了分析，同時(shí)從物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的建設、社區的自治、社區公共服務(wù)出發(fā)，提出政府有限度地介入到社區物業(yè)服務(wù)的策略。
2政社合作視閾下物業(yè)服務(wù)發(fā)展困境及原因
2.1政府缺乏對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的制度供給
我國目前出臺的有關(guān)物業(yè)服務(wù)的法律法規主要為《物業(yè)管理條例》以及《物權法》等，地方政府根據中央的文件配套頒布了各個(gè)地方的物業(yè)管理辦法等規章制度。但在實(shí)際管理中，由于相關(guān)法律法規缺少詳盡的措施，執行力度不足。首先，關(guān)于業(yè)主委員會(huì )制度。在《物業(yè)管理條例》中，明確規定業(yè)主有權通過(guò)業(yè)主會(huì )議的方式選取出業(yè)主委員會(huì )。但通過(guò)分析《物業(yè)管理條例》可知，其中關(guān)于業(yè)主委員會(huì )以及業(yè)主權利的內容非常有限，沒(méi)有對成立業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行強制性的規定，因此在社區中包括房產(chǎn)與附屬設施、公共設施的財產(chǎn)權利代表缺失與缺位。與此同時(shí)，分析自治組織與政府職能部門(mén)之間的聯(lián)系不難發(fā)現，政府部門(mén)以及自治組織的管理結構零散，常常出現政府職能部門(mén)重復審批、多部門(mén)重復管理以及管理凌亂等問(wèn)題，進(jìn)而造成業(yè)主委員會(huì )難以代表和維護業(yè)主的權益。
另外，由于行政部門(mén)與住宅社區所屬人民政府之間根據職責進(jìn)行分工合作，共同擔負住宅社區服務(wù)中的指導與監督工作。但由于相關(guān)法律法規中未能明確各個(gè)部門(mén)的職責以及不同部門(mén)之間的協(xié)作關(guān)系，導致多部門(mén)之間職責重復或者缺失，執法中容易受到執法人員的主觀(guān)思維影響。其次，有關(guān)市場(chǎng)準入的政策制度。在物業(yè)服務(wù)行業(yè)中，市場(chǎng)中企業(yè)很少通過(guò)規范化的市場(chǎng)競爭獲取物業(yè)服務(wù)的條件，由于政府把控價(jià)格，導致行業(yè)中的市場(chǎng)競爭較弱。由于缺少政府對物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的科學(xué)管理，加上物業(yè)服務(wù)的招投標制度不嚴格等因素，最終形成了市場(chǎng)混亂、競爭不強的局面。
同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)大多屬于同一家企業(yè)，項目的開(kāi)發(fā)與物業(yè)服務(wù)未能夠明確區分，不利于物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的公平化競爭，同時(shí)還發(fā)生了各樣的問(wèn)題。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中未能按照承諾提供園區設施、房屋質(zhì)量不達標、產(chǎn)權存在問(wèn)題、水電煤氣供應等問(wèn)題�；蛘哒f(shuō)開(kāi)發(fā)商借助于信息不對稱(chēng)的優(yōu)勢隱瞞問(wèn)題，運用其強勢性的地位，逼迫物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受存在問(wèn)題的物業(yè)項目，進(jìn)而將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題轉嫁到物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，將生產(chǎn)與銷(xiāo)售環(huán)節中的糾紛轉移到物業(yè)服務(wù)中物業(yè)與業(yè)主之間的糾紛，本應由房地產(chǎn)公司負責的成本轉移到物業(yè)服務(wù)中，導致物業(yè)服務(wù)企業(yè)權利遭到侵犯，同時(shí)還損害了物業(yè)企業(yè)的利益。最后，有關(guān)物業(yè)權。
物業(yè)服務(wù)中，與物業(yè)關(guān)系最為密切的是“物權”。經(jīng)濟水平在提升，人們的生活質(zhì)量也在提升，業(yè)主在傳統的需求基礎上，還增加了商業(yè)性、娛樂(lè )性等方方面面的需求，業(yè)主是建筑物所有權的權利主體，同樣也是物業(yè)服務(wù)中最為關(guān)鍵性的主體。但是，在物業(yè)服務(wù)中，業(yè)主權利沒(méi)有得到充分的體現，越來(lái)越多的學(xué)者專(zhuān)家提出物業(yè)服務(wù)應該要尊重和保護業(yè)主的所有權。
2.2政府缺少對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的系統化管理
現有的物業(yè)服務(wù)行政管理部門(mén)缺乏系統化組織結構，主要體現在兩個(gè)方面。首先，我國物業(yè)服務(wù)的歸口管理單位級別整體較低，在社區物業(yè)中未能夠發(fā)揮出協(xié)調與管理的職能作用。根據我國《城市新建住宅小區管理辦法》的第3條內容可知，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應該對社區管理的歸口管理負責。但在實(shí)際操作中，物業(yè)管理科中通常會(huì )設置少數幾個(gè)崗位，主要完成物業(yè)服務(wù)行業(yè)的日常行政管理，但他們不能夠構建滿(mǎn)足合作、溝通、問(wèn)題解決需求的平臺。
其次，物業(yè)服務(wù)中各個(gè)分管行政部門(mén)缺乏明確的職責劃分，同樣在《城市新建住宅小區管理辦法》的第3條中，規定了政府相關(guān)行政主管部門(mén)與社區所屬人民政府之間要能夠明確各部門(mén)的職責，并且要完成物業(yè)服務(wù)中指導工作、監督工作等工作。這條規定中，由于未能夠進(jìn)一步的細分和明確，各個(gè)行政管理部門(mén)之間可能出現搶奪權益、推卸責任等問(wèn)題。由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)缺乏較高的系統化的行政管理部門(mén)，政府在物業(yè)服務(wù)中的指導與監督職能難以實(shí)現，同時(shí)街道辦事處未能做到對物業(yè)服務(wù)的指導和監督。由于社區物業(yè)服務(wù)企業(yè)很少與街道辦事處溝通，當街道辦事處傳達政府的指示和監督要求時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常以敷衍的態(tài)度蒙混過(guò)關(guān)。
2.3政府限制物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格
目前，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格仍然沿用政府的定價(jià)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物價(jià)管理部門(mén)核準、備案，市場(chǎng)中僅有少數企業(yè)通過(guò)降低價(jià)格的方式進(jìn)入物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。結合我國物業(yè)服務(wù)的實(shí)際情況，政府制定的物業(yè)服務(wù)收費標準能夠滿(mǎn)足眾多業(yè)主的要求，但從市場(chǎng)角度來(lái)看，政府規定價(jià)格必將引起市場(chǎng)中供給的不平衡。
基于市場(chǎng)角度的物業(yè)服務(wù)供給關(guān)系分析可知，城市中多數住宅區對于物業(yè)服務(wù)仍然處于需求的狀態(tài)，與此同時(shí)，政府在制定和規范物業(yè)服務(wù)收費標準時(shí)，主要從政府行政角度出發(fā)的，也就是政府需要充分考慮傳統住房制度條件下的福利負擔和物業(yè)服務(wù)初期，住宅居民的想法和經(jīng)濟承受力�；诖�，政府制定的物業(yè)服務(wù)收費標準必然較低，這一現象影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，為了適應物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展趨勢，政府在制定收費標準時(shí)應該充分考慮到市場(chǎng)的作用，并且在未來(lái)發(fā)展中，市場(chǎng)決定價(jià)格終將取代政府定價(jià)。
2.4政府缺乏同物業(yè)服務(wù)主體的協(xié)調
與發(fā)達國家相比較，我國的物業(yè)服務(wù)發(fā)展時(shí)間較短，在發(fā)展中出現了各種各樣的問(wèn)題，同時(shí)出現了利益體之間的矛盾，不同城市之間的物業(yè)服務(wù)水平差異較大，物業(yè)服務(wù)模式還在不斷優(yōu)化中�；谏鲜龇治�，政府要能夠發(fā)揮職能作用，實(shí)現物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導、扶持與協(xié)調。
首先，政府缺乏強有力的扶持力度。在政府與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì )發(fā)揮著(zhù)橋梁的作用，其主要成員包括相關(guān)理論研究學(xué)者、物業(yè)服務(wù)的參與者、與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的專(zhuān)家等。在我國的一二線(xiàn)城市中，均成立了物業(yè)管理協(xié)會(huì )，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展中，物業(yè)管理協(xié)會(huì )有著(zhù)重要的影響意義，它滿(mǎn)足了物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府有關(guān)部門(mén)的多樣化需求，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的溝通構建了平臺，有效的對物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)行了規范，減少了物業(yè)矛盾數量，同時(shí)也解決了物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展中出現的各類(lèi)問(wèn)題。但我國現有的物業(yè)管理協(xié)會(huì )缺乏強大的獨立發(fā)展能力以及強大的自律性，同時(shí)協(xié)會(huì )的自律性是現代化市場(chǎng)經(jīng)濟條件發(fā)展中的首要條件，因此政府要能夠給予物業(yè)管理協(xié)會(huì )更多的權益與發(fā)展空間，滿(mǎn)足協(xié)會(huì )對人力、財力、物力以及政策等多方面的需求。其次，政府未能協(xié)調好與相關(guān)公共事業(yè)單位的關(guān)系。
目前，我國一大部分城市的供水、供電、供熱、供氣等公共事業(yè)單位的做法不符合《物業(yè)管理條例》的規定，他們采取由小區中物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費用，而不是直接向用戶(hù)收取費用。在收費中，相關(guān)公共事業(yè)單位并沒(méi)有承擔物業(yè)服務(wù)企業(yè)付出的勞動(dòng)力與時(shí)間成本，與此同時(shí)，由于水電氣等總表與分表之間存在一定的差額，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì )將兩者間的差額以分攤的方式向用戶(hù)收取，而用戶(hù)卻不認可差額的分攤，反而認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在賺取差額。另外，部分城市的水、電、燃氣、供暖等公共事業(yè)單位只負責收取費用，而相關(guān)設備的維護與維修的責任卻拒不承擔，導致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作阻力較大。當發(fā)生此類(lèi)現象時(shí)，政府職能部門(mén)應該發(fā)揮出監督與協(xié)調的作用，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的開(kāi)展。
2.5政府缺乏對物業(yè)服務(wù)主體的引導
物業(yè)服務(wù)行業(yè)中由于組織結構不完善，物業(yè)服務(wù)中缺乏主體意識，導致了物業(yè)與業(yè)主之間矛盾頻發(fā)，政府的職能也未能夠得到有效發(fā)揮。首先，在物業(yè)服務(wù)中，政府未能給予社會(huì )民間組織大力支持與扶持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是與普通大眾事先溝通的第一線(xiàn)組織，他們在交流中能夠獲取一手資料，能夠了解到大眾對于公共服務(wù)的需要，而政府職能的重要一點(diǎn)就是滿(mǎn)足公共的利益。其次，政府缺乏強烈的管理意識，因此物業(yè)服務(wù)中主體缺失。政府代表著(zhù)公共權力，在物業(yè)服務(wù)中政府是具備法律作用的組織，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的權威性、公信力較高，能夠發(fā)揮出監督管理與指導的職能作用，既能夠約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理行為，還能夠協(xié)調各利益方的關(guān)系。政府在提供與管理公共服務(wù)過(guò)程中，更加著(zhù)重于物業(yè)服務(wù)中的社會(huì )效益以及行政成本方面，因此在公共服務(wù)中，部分應由政府提供的服務(wù)轉嫁到社區或者物業(yè)方面，尤其是社區的建設，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的基礎上，還要完成應該由政府職能部門(mén)提供的服務(wù)，包括社區治安、社區宣傳等此類(lèi)服務(wù)。政府應立足于長(cháng)遠發(fā)展、整體發(fā)展思路，加強對物業(yè)的服務(wù)與監督。
基于政府的管理角度分析，政府未能制定出完善的法律制度，對物業(yè)服務(wù)的行為進(jìn)行保護與保障，同時(shí)由于政府定價(jià)制約了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展，另外由于政府缺乏對物業(yè)服務(wù)行業(yè)與市場(chǎng)的監督以及有效的指導，導致了上述問(wèn)題的發(fā)生。因此，政府應提升對物業(yè)服務(wù)的指導與監督，從而推動(dòng)我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，提升社區居民的生活水平。
3政社合作視閾下政府介入社區物業(yè)服務(wù)的路徑
長(cháng)期以來(lái)，政府未能在社區物業(yè)服務(wù)中發(fā)揮指導與監督的作用，因此社區在治理中出現了多種問(wèn)題，物業(yè)與業(yè)主之間糾紛不斷。在此背景下，政府要能夠正確定位角色，高效地發(fā)揮出行政職能。通過(guò)前文對物業(yè)服務(wù)以及政府職能發(fā)揮現狀的研究，本文在政社合作的視閾下，為構建和諧社區，針對政府在物業(yè)服務(wù)中的職能提出以下建議。
3.1完善物業(yè)服務(wù)法規體系
物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)規范化的市場(chǎng)準則，因此需要政府基于行業(yè)特征制定出完善的法律制度，同時(shí)要落實(shí)、執行法律。目前，我國一些地區制定出部分地方性的法規，政府也出臺了相關(guān)的物業(yè)服務(wù)法律法規，但是總體而言，未能夠形成一套體系的、完整的法律法規制度，少數規范性文件之間還有著(zhù)矛盾，導致在實(shí)際管理中出現了無(wú)法可依、操作性較低的問(wèn)題。關(guān)于我國物業(yè)服務(wù)方面的法律體系仍然表現出片面、零散等現象。為推動(dòng)我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，政府要結合上述情況完善物業(yè)服務(wù)體系。
首先，政府要能夠對業(yè)主委員會(huì )的選舉流程進(jìn)行規范。在我國《物業(yè)管理條例》中未對業(yè)主委員會(huì )的選舉進(jìn)行明確規定，業(yè)主委員會(huì )的選舉也缺乏規范性。
因此，政府要能夠制定關(guān)于業(yè)主委員會(huì )選舉的相關(guān)法律條文，在業(yè)主委員會(huì )的選舉中要能夠注重業(yè)主自治原則的運用，既要約束業(yè)主委員會(huì )的行為，避免不合格、能力弱、素質(zhì)差的業(yè)主成為業(yè)主委員會(huì )成員，同時(shí)還要避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成為業(yè)主委員會(huì )的操縱者。
其次，制定健全的物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)準入規則。從目前我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)來(lái)看，明顯存在著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)服務(wù)關(guān)聯(lián)的特征。在我國《中華人民共和國公司法》中未具體、明確要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)產(chǎn)權關(guān)系的相關(guān)條款。為了從法律角度避免物業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的情況，《中華人民共和國公司法》中應該要針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間明確規定兩者之間不得有任何產(chǎn)權關(guān)系。同時(shí)，在《物業(yè)管理條例》中，第24條規定應該加以完善，明確要求建設單位要遵循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)服務(wù)分離的原則，以招投標的方式選擇具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
3.2提高對物業(yè)的系統化管理程度
我國物業(yè)的行政管理機構缺乏系統化不足，而帶來(lái)的問(wèn)題主要為物業(yè)服務(wù)歸口單位級別低、難以發(fā)揮協(xié)調與管理的政府職能作用。為構建物業(yè)服務(wù)綜合管理部門(mén)，政府要先構建多層次、多級別的物業(yè)服務(wù)體系，在市級、區級明確規定具體負責物業(yè)服務(wù)的政府部門(mén)，街道辦事處是政府的派出機構，要能夠發(fā)揮出指導與監督的職能作用，同時(shí)社區居委會(huì )作為非行政管理部門(mén)，要在業(yè)主委員的選舉和運行中進(jìn)行指導與監督，提升和規范社區物業(yè)服務(wù)中自治組織行為的水平，降低與物業(yè)服務(wù)的糾紛發(fā)生率。另外，在對我國物業(yè)服務(wù)行政管理機構現狀分析中發(fā)現，物業(yè)服務(wù)中各個(gè)分管部門(mén)之間缺少協(xié)調，導致各部門(mén)職責權限不清楚，降低了其職能效用，因此，政府要能夠通過(guò)法律的形式，明確規定各部門(mén)之間的責任與權利。
3.3改善物業(yè)服務(wù)標準與定價(jià)方式
物業(yè)服務(wù)的標準是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)、收取物業(yè)費用以及業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)的重要依據和考核的標準，政府要能夠結合我國物業(yè)水平與價(jià)格的現實(shí)情況，制定出關(guān)于普通住宅小區物業(yè)服務(wù)標準，并且以此標準對物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同、確定物業(yè)服務(wù)等級、約定物業(yè)服務(wù)項目、確定物業(yè)服務(wù)內容、測算物業(yè)服務(wù)價(jià)格進(jìn)行約束和參考。與此同時(shí)，政府還要能夠結合物業(yè)服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)結合使用“菜單式”服務(wù)形式，以住宅小區為單位，物業(yè)收費標準應該取決于物業(yè)的環(huán)境設施與服務(wù)項目水平，業(yè)主可按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)類(lèi)項目的水平選擇付費享受服務(wù)。這一收費方式更加的客觀(guān)、公正，同時(shí)在操作中提供了更多的便利性和選擇性。
3.4加強對物業(yè)服務(wù)相關(guān)主體的協(xié)調
首先，需要培養和選拔物業(yè)服務(wù)型人才。政府有關(guān)職能部門(mén)要通過(guò)多個(gè)方法培養和選拔優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)人才。
一是，從發(fā)展物業(yè)服務(wù)教育而言，政府的建設主管部門(mén)、物業(yè)服務(wù)行業(yè)部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì )應該進(jìn)行探討合作，制定人才培養的計劃。在人才培養和選拔中，要能夠提供科研資金以及援助項目，完善物業(yè)服務(wù)學(xué)科的建設，成為具備高影響力的學(xué)科，通過(guò)高校以及科研機構大力發(fā)展我國物業(yè)服務(wù)教育和人才儲備。
二是，構建健全的物業(yè)管理師制度。物業(yè)服務(wù)具有公共性、公益性以及多樣性等特點(diǎn)，因此政府要明確規定物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的行業(yè)準入準則，采取物業(yè)管理師考試的方式，提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的綜合素養，最終提升物業(yè)服務(wù)的水平。
其次，政府需鼓勵物業(yè)管理協(xié)會(huì )的發(fā)展。政府在物業(yè)服務(wù)中要能夠有準確的認知，認識到物業(yè)管理協(xié)會(huì )的作用，并且鼓勵協(xié)會(huì )的發(fā)展，推動(dòng)行業(yè)的進(jìn)步。政府相關(guān)部門(mén)不僅要能夠通過(guò)政策的方式明確物業(yè)管理協(xié)會(huì )的作用與地位，還要大力支持物業(yè)管理協(xié)會(huì )的各種活動(dòng)，同時(shí)在物業(yè)管理協(xié)會(huì )的辦公、人力資源等各方面給予關(guān)心和扶持，適當地增強物業(yè)管理協(xié)會(huì )的獨立自主能力，推動(dòng)協(xié)會(huì )的可持續發(fā)展。最后，政府要對市政公共事業(yè)單位的行為進(jìn)行約束和規定。
公共事業(yè)單位作為政府提供公共產(chǎn)品與服務(wù)的供給機構，其行為的規范與否之間關(guān)系到政府在物業(yè)服務(wù)中的形象與權威性。政府部門(mén)需加強對市政公共事業(yè)單位行為的規范和約束，既要明確其權利，還要明確其義務(wù)，當公共事業(yè)單位要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用和簡(jiǎn)單維護設施時(shí)，要付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)對應的費用。
3.5加強對物業(yè)服務(wù)相關(guān)主體的引導
第一，政府要加強引導社區居民樹(shù)立正確的物業(yè)消費理念。政府可通過(guò)與主流媒體、自媒體等合作，形成長(cháng)期有效的溝通機制，向大眾宣傳物業(yè)服務(wù)的相關(guān)法律制度以及知識理論，在宣傳中還應該發(fā)布一些正面的、積極的物業(yè)服務(wù)信息，引導大眾樹(shù)立正確的物業(yè)服務(wù)觀(guān)念。同時(shí)，政府要對住宅小區的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)進(jìn)行規范，對于物業(yè)服務(wù)中違法、違規行為要能夠加大懲處力度，預防物業(yè)服務(wù)公司的違法違規操作，轉變大眾對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的認識。另外，政府要能夠積極運用物業(yè)管理協(xié)會(huì )，對于管理協(xié)會(huì )中認定的品牌公司和優(yōu)秀人物進(jìn)行表彰與鼓勵。
第二，政府要引導自治組織的公共流程。業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)服務(wù)中重要的自治組織，它代表了業(yè)主的集體利益，是完成業(yè)主與物業(yè)、業(yè)主與政府、業(yè)主之間交流的重要渠道。因此，優(yōu)化業(yè)主委員會(huì )組織非常重要，可從3個(gè)方面來(lái)實(shí)施：
一是，制定完善的備案制度，創(chuàng )造支持性的法律與制度管理氛圍。業(yè)委會(huì )的合法性需要基于并落實(shí)備案制，業(yè)主的條件轉換成條件，需要業(yè)主們選舉產(chǎn)生委員，構建業(yè)委會(huì )。業(yè)委會(huì )的選舉和產(chǎn)生，政府要能夠對房地產(chǎn)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會(huì )街道辦事處等群體進(jìn)行職責限定。
二是，引導社區業(yè)主形成公共意識。業(yè)委會(huì )要能夠引導業(yè)主以其他群體對社區形成良好的認同感與歸宿感。因此，政府要能夠對《物業(yè)管理條例》進(jìn)行完善，尤其是第12條，要能夠完善業(yè)主大會(huì )的會(huì )議形式。為推動(dòng)業(yè)委會(huì )的發(fā)展，應該取消書(shū)面征求意見(jiàn)的方式，通過(guò)集體討論的方式，只要參與大會(huì )的人數超過(guò)業(yè)主法定人數的一半就可召開(kāi)，同時(shí)要對業(yè)主的大會(huì )規則以及討論的范圍加以規范和限制，借助于意見(jiàn)的發(fā)表與討論形式，達成共識，利于業(yè)主的知情與遵循。
三是，提升基層組織對業(yè)委會(huì )的指導、支持與監督能力。業(yè)委會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)要能夠開(kāi)展工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì )中的負責人要根據相關(guān)程序進(jìn)入居民的支部領(lǐng)導班子的渠道和方法，借助于派遣指導人員的方法，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)委會(huì )組織中的工作。同時(shí)，在業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生矛盾與糾紛時(shí)，要能夠通過(guò)引導以法律和協(xié)商進(jìn)行矛盾解決�；鶎咏M織要推動(dòng)與社區中社會(huì )組織的合作，大力支持和監督業(yè)委會(huì )的工作，傾聽(tīng)業(yè)主的需求。通過(guò)這樣的操作，基層組織具備的社會(huì )力量將會(huì )大大增加。另外，溝通平臺要能夠適應社會(huì )的發(fā)展，大力扶持社區業(yè)主的志愿者發(fā)展，創(chuàng )建全新高效的基層組織聯(lián)系大眾的組織與工作方式。
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