商品房預售制醞釀變革取消預售制

　　日前,住建部組織力量積極開(kāi)展法律修訂工作。之前有議案提出,現行城市房地產(chǎn)管理法存在一些缺陷,如商品房預售制度不完善、監管存在漏洞等,導致土地和房屋價(jià)格上漲過(guò)快、購房者利益受損等后果,影響社會(huì )穩定。建議盡快修改城市房地產(chǎn)管理法,完善商品房預售制度。專(zhuān)家表示,商品房預售制變革在即。

　　弊端:開(kāi)發(fā)商將風(fēng)險轉到買(mǎi)家

　　據悉,商品房預售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題,以加快城鎮住房建設,主要依據1994年建設部出臺的《城市商品房預售管理辦法》。同年,建設部根據這一立法發(fā)布第40號令,在全國開(kāi)始實(shí)施《城市商品房預售管理辦法》,對商品房預售條件做出了明確規定,并于2001年及2004年進(jìn)行了兩次修訂。

　　業(yè)內人士表示,從本質(zhì)上看,商品房預售制度是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的一種重要手段,能夠加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的資金周轉,提高資金的使用效率。但由于自身存在的一些缺陷以及執行中的監管不到位,造成了大量的購房糾紛、市場(chǎng)風(fēng)險以及可能隨之引發(fā)的金融風(fēng)險。

　　地產(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓表示,從商品交易方式上看,房屋未建成就銷(xiāo)售,這為部分開(kāi)發(fā)商虛假宣傳、弄虛作假創(chuàng )造了條件。而購房人對房屋本身的質(zhì)量、特點(diǎn)缺少足夠了解,即使交房時(shí)有問(wèn)題,多數也只能被迫接受。從預售到房屋建成交房,一般要兩年左右,這期間如果開(kāi)發(fā)商資金出現問(wèn)題,樓盤(pán)就可能“爛尾”,但貸款買(mǎi)房的購房人卻要繼續還銀行的月供,開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險轉移給了購房人。

　　短期:預售款專(zhuān)款專(zhuān)用需監管

　　目前,全國七個(gè)城市已完成了對商品房預售款監管的明確規定。商品房預售款監管被各個(gè)城市陸續提上日程。據悉,此次商品房預售款監管是將預售款直接升級至賬戶(hù)由政府“托管”,樓盤(pán)預售款將由當地房地產(chǎn)局在銀行開(kāi)設的指定賬戶(hù)進(jìn)行“托管”,而開(kāi)發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需要經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)的審批,資金將只能用于指定樓盤(pán)的后期建設。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專(zhuān)家也建議,要充分利用信用體系提高行業(yè)公信力,進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信用檔案體系和個(gè)人信用體系,發(fā)揮信用的褒揚和懲戒機制。建立完善、可行的房地產(chǎn)統計信息系統和實(shí)名制的住房產(chǎn)權檔案系統。

　　經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰表示,預售款是開(kāi)發(fā)商在項目未完全完工前進(jìn)行預售所得的款項,一旦開(kāi)發(fā)商挪為他用,很可能導致項目后續開(kāi)發(fā)資金出現問(wèn)題,最終導致項目工程停滯,甚至當資金鏈流動(dòng)性出現問(wèn)題時(shí)導致項目爛尾。

　　不過(guò)有地產(chǎn)人士指出,預售款專(zhuān)款專(zhuān)用從短期來(lái)看值得推薦,但它需要一個(gè)長(cháng)期的、公正的、權威的監管機構,一旦監管出現松懈,預售制的弊端將又會(huì )暴露出來(lái)。

　　長(cháng)期:取消預售制減少糾紛

　　隨著(zhù)商品房預售制的弊端逐漸暴露出來(lái),消費者的權益也越來(lái)越受到侵害。為此,不少專(zhuān)家表示,該制度是特定時(shí)期的特定產(chǎn)物,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟之后,商品房預售制度應逐漸取消。這也就意味著(zhù),今后可能只許銷(xiāo)售現樓。

　　住建部也認為,城市房地產(chǎn)管理法修改已列為十一屆全國人大常委會(huì )立法規劃,住建部正組織力量積極開(kāi)展法律修訂工作,并已形成修改草案征求意見(jiàn)稿。議案提出的商品房制度的修改意見(jiàn)和建議,有些已在征求意見(jiàn)稿中作了規定,有些擬在相關(guān)法律或條例中予以吸收。

　　其實(shí)早在2005年8月15日,央行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》建議,決策部門(mén)考慮取消房地產(chǎn)預售制度。這份報告在市場(chǎng)上引起了各方的關(guān)注和爭論,對預售制度的研究已成了房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續健康發(fā)展不得不面對的重大課題。

　　地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示,如果取消商品房預售制度,如今存在的開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)家的矛盾將大大減少,房子的好壞買(mǎi)家能通過(guò)實(shí)物看出,減少了收樓以后的糾紛。不過(guò)他也表示,這將對開(kāi)發(fā)商的資金鏈形成很大的考驗,不排除開(kāi)發(fā)商將資金成本轉移到買(mǎi)家身上,進(jìn)一步推高樓價(jià)。

　　相關(guān)報道

　　限購城市陣容有望擴大

　　信息時(shí)報訊 日前,住建部一位官員向媒體表示,11月3日出臺限購令的蘇州,將不會(huì )是最后一個(gè)執行限購令的城市。這也意味著(zhù),執行“居民限購房產(chǎn)”的城市范圍,還將繼續擴大。

　　據悉,目前全國實(shí)行樓市限購制度的有14個(gè)城市,包括:北京、上海、廣州、深圳、三亞、天津、杭州、大連、廈門(mén)、南京、溫州、寧波、�？�、福州。11月3日加入限購行列的蘇州市,則并非在這份14個(gè)城市名單之上,前述住建部官員表示,蘇州不會(huì )是最后一個(gè)執行限購政策的城市。

　　9月29日,央視播發(fā)進(jìn)一步遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的“五項措施”,其中再次強調,房?jì)r(jià)上漲壓力較大的城市,應采取限購措施。而住建部在分解這一工作任務(wù)之時(shí),采用了問(wèn)責地方政府的方式,即如果某一城市房?jì)r(jià)上漲壓力較大而不采取限購措施,地方政府的主要負責人將被住建部“約談”,直至受到行政處分。

【商品房預售制醞釀變革取消預售制】相關(guān)文章：

股份制企業(yè)章程12-13

全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)概念03-27

注冊股份制公司12-10

新股分制公司的注冊及設立11-19

合伙制公司章程范本06-25

股份制公司章程12-11

全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)應具備的條件06-08

公司注冊資本認繳登記制03-12

注冊資金認繳制詳細解讀03-25

解讀公司注冊資本認繳制03-09