上海房產(chǎn)稅如何計算

　　上海市地方稅務(wù)局公布了上海房產(chǎn)稅征收管理的細則，規定從2011年1月28日起，凡在上海新購住房的購房人，均應在辦理房地產(chǎn)登記之前向房屋所在地地方稅務(wù)機關(guān)申報辦理房產(chǎn)稅征免認定手續。

　　上海市房產(chǎn)稅征收對象

　　1、上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)

　　2、非上海市居民家庭在上海市新購的住房。

　　上海市房產(chǎn)稅征收標準

　　1.免征點(diǎn)：60平方米/人

　　2.稅率：房產(chǎn)稅按應稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計算繳納，適用稅率0.6%。對住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于當地上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。

　　3.房產(chǎn)稅征收標準計算公式：上海應稅住房年應納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購住房應征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價(jià)(或核定的計稅價(jià)格)×70%×稅率。

　　舉例說(shuō)明，王先生一家三口有100平方米的存量房，現新買(mǎi)了130平方米的新房，單價(jià)20000元/平，新購住房應征稅面積：100+130-180=50平;應繳房產(chǎn)稅額：50*20000*70%*0.6%=4200元。

　　上海房產(chǎn)稅征收申報流程

　　根據細則，購房人向主管稅務(wù)機關(guān)申報減免房產(chǎn)稅認定時(shí)，應如實(shí)填寫(xiě)房產(chǎn)稅認定申報表，并提交房產(chǎn)交易合同(包括新建商品住房的房屋交接書(shū))，新購住房的契稅完稅憑證，購房人及其家庭成員的有效身份證明，購房人的戶(hù)籍(或居住)證明和婚姻狀況證明，無(wú)住房同住人及其家庭成員的有效身份證明、戶(hù)籍證明和婚姻狀況證明(申請計入無(wú)住房同住人的提供)等資料。

　　房產(chǎn)稅開(kāi)征

　　購房人提交資料后，從主管稅務(wù)機關(guān)領(lǐng)取《原有住房信息查詢(xún)申請表》，向房屋狀況信息部門(mén)查詢(xún)原有住房情況，并將取得的原有住房書(shū)面查詢(xún)結果送主管稅務(wù)機關(guān)。主管稅務(wù)機關(guān)收到購房人提供的原有住房書(shū)面查詢(xún)結果后的10個(gè)工作日內，根據審核認定結果，向購房人簽發(fā)《上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認定通知書(shū)》。主管稅務(wù)機關(guān)可根據需要會(huì )同住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、公安、民政、人力資源社會(huì )保障等部門(mén)復核購房人提供的有關(guān)信息。

　　此外，納稅人應當在每年的12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納稅款，繳清當年度應納稅款。未按時(shí)足額繳納的，逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金。

　　2017年房產(chǎn)稅如何征收

　　在重慶，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)采取分步實(shí)施，首批納入征收對象的住房包括：

　　1、個(gè)人擁有的獨棟商品住宅。

　　房產(chǎn)稅-稅率

　　1、按房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%

　　2、按房產(chǎn)出租的租金收入計征的，稅率為12%。但對個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　3、對企事業(yè)單位、社會(huì )團體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　房產(chǎn)稅-計算

　　1、從價(jià)計征的計算

　　從價(jià)計征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計征，其公式為： 應納稅額=應稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%

　　2、從租計征的計算

　　從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征，其公式為： 應納稅額=租金收入×12%

　　2、個(gè)人新購的高檔住房。高檔住房是說(shuō)，建筑面積交易單價(jià)達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍(含2倍)以上的住房。

　　3、在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。

　　4、未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍。

　　主城9區內存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，將被征收房產(chǎn)稅其中，獨棟商品住宅稅率為0.5%;高檔住房中建筑面積、交易單價(jià)在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%;在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。

　　有關(guān)銀行

　　1.即日起至2016年12月31日，納稅人可到就近的上海銀行、上海農村商業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行(自營(yíng))在本市辦理個(gè)人業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，使用銀行卡或現金繳稅。

　　2.銀行網(wǎng)點(diǎn)的服務(wù)時(shí)間與日常辦理個(gè)人業(yè)務(wù)的時(shí)間相同，具體可咨詢(xún)有關(guān)銀行。

　　(三)稅務(wù)專(zhuān)窗

　　1.應稅住房所在區縣的房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)窗口，服務(wù)時(shí)間為周一至周日辦公時(shí)間。

　　2.應稅住房所在區縣稅務(wù)局辦稅服務(wù)廳個(gè)人住房房產(chǎn)稅專(zhuān)窗，服務(wù)時(shí)間為周一至周五辦公時(shí)間。

　　納稅人到稅務(wù)專(zhuān)窗繳稅的，用帶有銀聯(lián)標志的銀行卡，通過(guò)POS機當場(chǎng)繳納稅款。

　　什么是房地產(chǎn)稅?和房產(chǎn)稅有什么區別?

　　是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅，包含了后者。除了房產(chǎn)稅外，在中國，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種主要有房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅教育費附加、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調節稅和企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅，都屬于房地產(chǎn)稅，從交易環(huán)節到保有環(huán)節都涵蓋了，總共11個(gè)稅種。

　　而房產(chǎn)稅是對房屋持有征收的一個(gè)具體的課稅。其實(shí)說(shuō)白了，兩者最大的區別在于：房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，而房地產(chǎn)稅的征稅對象既包括房產(chǎn)又包括土地。

　　至于哪里最有可能先征收房地產(chǎn)稅?全國政協(xié)委員、中國財政部財政科學(xué)研究所原所長(cháng)賈康指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的一、二線(xiàn)城市，可以選擇先實(shí)施。

　　征收了房地產(chǎn)稅，我們買(mǎi)房會(huì )多交錢(qián)嗎?相信這是大家最關(guān)心的問(wèn)題。多位專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)稅包含類(lèi)目復雜，涉及房地產(chǎn)交易、持有等多個(gè)環(huán)節，目前怎么征、征多少等具體問(wèn)題還在研究階段，雖然房地產(chǎn)稅法案還在起草，但是為了給之后法案落地鋪路，2011年初，上海和重慶就作為先行試點(diǎn)開(kāi)始征收了房地產(chǎn)稅。

　　那么房地產(chǎn)稅推行以后，具體要怎么交呢?就房產(chǎn)稅這一條來(lái)說(shuō)，推行試點(diǎn)后上海房產(chǎn)稅實(shí)行0.4%～0.6%的差別化稅率，重慶房產(chǎn)稅為0.5%～1.2%。什么意思?來(lái)看看上海，在一個(gè)家庭人均擁有住房60平米(含)以上的情況下，購買(mǎi)二套房時(shí)需要按超過(guò)部分總價(jià)的70%為稅基繳稅，成交單價(jià)在4.5萬(wàn)元以上稅率為0.6%，4.5萬(wàn)元以下稅率為0.4%。

　　什么概念?比如你家有一套180平米的房子，人均60平米了吧?這時(shí)你想再買(mǎi)一套，總價(jià)200萬(wàn)，那么這200萬(wàn)就是上文說(shuō)過(guò)的超過(guò)的、需要繳稅的部分，且繳稅稅率為0.6。這時(shí)，你要交的房產(chǎn)稅就是2000，000*70%*0.6%=8400元。

　　至于房地產(chǎn)其他環(huán)節的稅收，暫時(shí)還沒(méi)有調整。

　　房產(chǎn)稅征收有利于降房?jì)r(jià)嗎

　　1、房地產(chǎn)稅改革目的不在房產(chǎn)稅。我國房地產(chǎn)稅體系主要有10個(gè)稅種，分布于開(kāi)發(fā)建設、交易和保有環(huán)節。房地產(chǎn)稅負結構呈“重增量輕存量、重建設交易輕保有”的特征;行業(yè)稅負遠高于全國整體水平。房地產(chǎn)稅改革是對各環(huán)節稅賦調整，若對居民住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，則應相應減少交易環(huán)節稅負;簡(jiǎn)并稅種、優(yōu)化稅收結構，為房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入創(chuàng )造條件。

　　2、個(gè)人住房房產(chǎn)稅短期內難以推出。主要有四個(gè)原因：1)6大前提條件尚不具備，包括開(kāi)展全國的住房普查、建立全國統一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統、統一界定房屋性質(zhì)等。2)短期難以替代土地財政：由于較高的豁免設置、較低的累計稅率設置、大量房產(chǎn)難以統計和確權、真實(shí)城鎮化率較低等因素，即使開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅，短期內也難以替代土地出讓收入。3)無(wú)論是從國外還是重慶上海試點(diǎn)看，房產(chǎn)稅均不是穩定房?jì)r(jià)的有效手段。4)無(wú)助于降房?jì)r(jià)，不利于去庫存：在一線(xiàn)和強二線(xiàn)由于供不應求，一致性預期下房產(chǎn)稅轉嫁，推高房?jì)r(jià)和房租;在三四線(xiàn)城市，房產(chǎn)稅將抑制改善性和投資性需求，僅剩城鎮人口增加和棚改動(dòng)遷兩個(gè)途徑去庫存，去化周期大幅延長(cháng)。

　　3、我國房產(chǎn)稅歷史和效果。我國目前按1986年《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》征收房產(chǎn)稅。由于征稅對象范圍窄、稅基偏小，目前房產(chǎn)稅收入在地方財政稅收收入中占比有限，2007-2015年維持在3%左右。2010年國務(wù)院和財政部三次發(fā)文，推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革。2011年上海和重慶率先試點(diǎn)改革，并未獲得可觀(guān)財政稅收，也未對房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有效調節。此后個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)陷入停滯。

　　4、國際經(jīng)驗。從國外房產(chǎn)稅實(shí)踐經(jīng)驗來(lái)看，房產(chǎn)稅能作為地方財政收入的重要來(lái)源，但對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的效果均不理想。

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