養老服務(wù)創(chuàng )業(yè)計劃書(shū)
關(guān)于養老服務(wù)創(chuàng )業(yè)計劃書(shū)要怎么寫(xiě)呢?在寫(xiě)的過(guò)程中要注意些什么?
a) 摘要;我國已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì )，老年人口基數大、增長(cháng)快，滾滾而來(lái)的“銀發(fā)的浪潮”給社會(huì )帶來(lái)了巨大的壓力。特別是近年來(lái)家庭養老功能逐漸減弱，家庭結構出現了小型化、高齡化的趨勢，“四二一”家庭比例逐年上升。日益減弱的家庭養老、政zheng府有限的財力和不斷增長(cháng)的老齡人口都顯現出社會(huì )化養老的需求增大，養老機構產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)勢在必行。
b)行業(yè)分析，包括市場(chǎng)規模、增長(cháng)速度、發(fā)展機遇、政策環(huán)境等;
一、養老機構產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的方向
從經(jīng)濟學(xué)的角度分析，需求使人產(chǎn)生消費的動(dòng)機和行為，進(jìn)而刺激供給的變化，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構的變革。老年人的養老需求有其特殊性：一是老年人由于身體機能老化和疾病的原因，飲食起居需要人照顧，不同身體狀況和疾病要求是多樣性的，有些情況家人和保姆是不能照顧到位的，需要有較專(zhuān)業(yè)醫護人員和營(yíng)養師才能護理好。二是由于家庭經(jīng)濟狀況和住房條件的原因，有些家庭沒(méi)有能力請保姆，即是請了保姆也不一定能夠滿(mǎn)足特殊護理老年人的要求。如果老年人出現疾病同樣會(huì )影響子女的工作和學(xué)習，在疾病的預防和治療上相對養老機構的醫療護理成本會(huì )更高。三是從老年人的心理來(lái)看，老年人不愿意被子女“囚禁”在家里，孤獨的生活會(huì )使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遺棄”，如果子女將其送到條件較差，或是交通不便遠離城市的養老機構，有些老年人容易產(chǎn)生自殘、自殺的傾向。那么，養老機構將沿著(zhù)怎樣的方向發(fā)展呢?根據上述對老年人養老的需求分析，養老機構產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的三個(gè)基本方向：
1、大力發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)。
規模經(jīng)營(yíng)可以充分發(fā)揮人財物的集中優(yōu)勢，容易在公眾中形成良好的信譽(yù)度和公信力。目前我國尚未對養老機構的規模大小形成較為統一的等級劃分標準，但就一般民眾心理認同而言，養老機構的床位數在200張以下的為小規模，床位數在200-500張之間的為中等規模，床位數在500張以上的為大型養老機構。我認為規模經(jīng)營(yíng)就是發(fā)展大型養老機構。那么，為什么要把規模經(jīng)營(yíng)作為養老機構發(fā)展的方向呢?理由主要表現在如下方面：
(1)建筑設計規范。目前我國已有的大型養老機構一般都能按照建設部、民政部聯(lián)合頒布的《老年人建筑設計規范》進(jìn)行設計和施工，較為科學(xué)合理的考慮了消防、通風(fēng)、內部無(wú)障礙交通等問(wèn)題，以及臥具、飲食、娛樂(lè )、醫療等功能配套。
(2)醫療護理上的優(yōu)勢較為明顯。由于大型養老機構具有規模優(yōu)勢，較為容易吸引一些有專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗的醫療人員加盟，從而提高了醫療護理的服務(wù)水準。特別是對那些有多種疾病的高齡老年人，可以使之有醫療保障的安全感。
(3)休閑環(huán)境較好。大型養老機構在規劃設計時(shí)，一般都會(huì )結合自有土地、空間的實(shí)際情況，建設一些適合老年人活動(dòng)的場(chǎng)所，種植一些花草樹(shù)木，以營(yíng)造一個(gè)幽雅休閑的環(huán)境。而這一切又都是老年人，特別城市中生活的老年人和子女最為關(guān)注的。
2、創(chuàng )立養老機構的品牌效應。
品牌創(chuàng )立一般是以規模經(jīng)營(yíng)為背景和前提條件的。只有具有規模優(yōu)勢和良好信譽(yù)，才能創(chuàng )立和提升品牌的形象。目前我國養老機構的品牌意識還比較弱。據不完全統計，我國養老機構中僅有廣州市良典養老院在國家商標局注冊了“良典”及其標識。為什么養老行業(yè)也要向品牌經(jīng)營(yíng)過(guò)渡呢?一方面在大眾消費心理中存在一種崇尚品牌，信任有良好形象的品牌傾向。另一方面，當品牌在消費者心理產(chǎn)生歸屬感以后，有利于推進(jìn)品牌的規模擴張和連鎖經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而促進(jìn)養老機構的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，形成有一定規模和影響的養老集團。這樣不僅可以為老年人提供良好的養老條件和環(huán)境，同時(shí)可以引導養老消費市場(chǎng)更趨于合理，抑制亂收費和服務(wù)不到位的現象。有利于解決子女的后顧之憂(yōu)，促進(jìn)社會(huì )的安定團結。
3、完善養老機構的配套功能。
隨著(zhù)人們生活水平的逐步提高和改善，原有的一些規模小、起居生活條件差、醫療護理不到位，以贍養孤寡老人、生活困難老人為主的敬老院等養老機構模式，已不能滿(mǎn)足老年人養老的消費需要。取而代之的必然是有醫療護理專(zhuān)業(yè)、膳食結構科學(xué)合理、文娛活動(dòng)豐富、休閑環(huán)境幽雅、子女探望交通便利的養老機構。因此，完善養老機構的配套服務(wù)顯得尤為重要。養老機構配套功能完善的重點(diǎn)在兩個(gè)方面：
(1)醫療護理服務(wù)的配套。
雖然民政部門(mén)規定養老機構要配套設立醫療室，但醫療室能真正滿(mǎn)足老年人的疾病治療和特殊護理要求嗎?顯然是不夠的。就大型養老機構而言，入住的大都是在70歲以上的高齡老年人。為什么會(huì )出現高齡老年人居多的現象呢?一般是由家庭護理的成本和照顧難度決定的。只有家庭護理成本與養老機構收費相當時(shí)，或由于老年人身體狀況需要醫療護理時(shí)，子女才會(huì )送老人入住養老機構。這就對養老機構的醫療護理提出了更高的要求，簡(jiǎn)單的醫療室是無(wú)法滿(mǎn)足需要的。試想500多名70歲以上的老年人，至少有50%的身體都有一些疾病，需要吃藥、打針;至少有25%的老年人需要進(jìn)行留醫觀(guān)察治療，這樣的病患者就診和住院規模，應有一級甲等以上醫院與配套。因此，大型養老機構必須通過(guò)合作，或獨立申辦老年病醫院的方式，才能達到醫療護理功能上的配套和完善。
(2)飲食的科學(xué)合理套配。
養老機構的食堂首先必須按照衛生防疫部門(mén)的規定進(jìn)行設計和裝修，滿(mǎn)足基本的衛生要求和操作流程。其次，要針對老年人常見(jiàn)病、多發(fā)病，如高血壓、糖尿病等的特殊要求，科學(xué)制定營(yíng)養食譜，合理控制飲食數量和種類(lèi)。
c)商業(yè)模式 分析，包括盈利模式、競爭對手分析、核心競爭力分析等;
二、養老機構產(chǎn)業(yè)化過(guò)程中存在的問(wèn)題
目前我國的養老機構有政zheng府辦的，民間辦的，政zheng府和民間合辦的等多種形式。就其機構性質(zhì)而言，又可分為非營(yíng)利性和營(yíng)利性?xún)煞N。養老機構產(chǎn)業(yè)化實(shí)質(zhì)上是走自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧的營(yíng)利性道路。這條道路好走嗎?不好走，很艱難。主要存在問(wèn)題有如下方面：
1、投入大，回收期長(cháng)。
既然養老機構產(chǎn)業(yè)化方向是規模經(jīng)營(yíng)、品牌經(jīng)營(yíng)，那么投入產(chǎn)出情況如何?擺在我們面前的一個(gè)事實(shí)是，大家都認為養老行業(yè)是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，是有發(fā)展前途的，市場(chǎng)非常巨大，競爭格局尚未形成，總需求大于總供給�？蔀槭裁礇](méi)有人愿意跨入這行業(yè)，特別是一些有實(shí)力的企業(yè)集團和個(gè)人不愿意投資呢?道理很簡(jiǎn)單，因為投入大，回收期長(cháng)，無(wú)利可圖。我們拿一個(gè)同等規模的養老院項目與房地產(chǎn)項目做一個(gè)比較，其結果就顯而易見(jiàn)。假設在某市有一塊10000萬(wàn)m2的土地，容積為3%，建筑面積30000 m2。養老院項目扣除減免的征地補償費，建筑成本約1770元/ m2，總投資約5300萬(wàn)元，資金成本為年利率6%。養老院的規模按1000張床位計算，回收資金的主要收入來(lái)源是一次性設備購置費，人均收費約8000 元，10年的周轉率為3次，共計約2400萬(wàn)元;床位費每人每月500元，10年入住率按100%計算共計約6000萬(wàn)元;其他收入抵扣經(jīng)營(yíng)成本。這樣養老院項目回收投資需要10年，而且沒(méi)有盈利。而房地產(chǎn)項目的建筑成本約2170元/ m2，總投資約6500萬(wàn)元，房屋銷(xiāo)售價(jià)格3500元/ m2，回收資金約1.05億元，包括建設期和銷(xiāo)售期在內大概需要2年半到3年時(shí)間。結果房地產(chǎn)項目3年內不僅可以收回投資，還可獲取約4000萬(wàn)元左右的利潤。
2、租賃經(jīng)營(yíng)融資困難。
由于經(jīng)濟利益的驅動(dòng)，投資興建養老機構不符合我國現階段投入產(chǎn)出的經(jīng)濟效益常規做法。那么，租賃房屋經(jīng)營(yíng)養老機構則是一個(gè)較為理想的選擇。這可以把近期的巨大投資，轉化為分期的租金支出。但是，如果是一個(gè)完整的房地產(chǎn)項目，他人又怎樣會(huì )轉租給別人呢?答案只有一個(gè)，那一定是多年的“爛尾樓”。要完成一個(gè)“爛尾樓”項目，仍然需要較大的投資。由于是租賃來(lái)的房屋，只有經(jīng)營(yíng)權，沒(méi)有所有權，投入的資金必然被占壓，不能通過(guò)抵押貸款等方式，將資金盤(pán)活，周轉使用。因此，租賃經(jīng)營(yíng)融資困難是必然結果。我們以廣州市良典養老院的經(jīng)營(yíng)情況為例。廣州市良典養老院2002年承租了一棟94年的九層賓館“爛尾樓”，建筑面積20000 m2，占地面積8000 m2，租期20年。有200多個(gè)房間，可設養老床位650張，每月租金近20萬(wàn)元，改造、擴建總投資約1500萬(wàn)元，投資回收期需要6年以上。雖說(shuō)目前該院經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是由于股東投資能力有限，不得不放棄原有經(jīng)營(yíng)的其他產(chǎn)業(yè)。由于經(jīng)營(yíng)權不能抵押貸款，為了籌措養老院的流動(dòng)資金，股東只得向朋友借款，甚至將個(gè)人的住宅也做了銀行抵押貸款。這就是養老機構在產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的寫(xiě)照，是產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中的融資難點(diǎn)問(wèn)題。
3、醫護人才引進(jìn)難
大型養老機構的服務(wù)重點(diǎn)是醫療護理服務(wù)，而要引進(jìn)有經(jīng)驗的、中高級專(zhuān)業(yè)醫護人員難度較大。在醫院有一套較為完整的專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)晉升機制，如果某位專(zhuān)業(yè)醫護人員到養老院的醫療康復室工作，要想從初級職稱(chēng)向中高級職稱(chēng)晉升，這幾乎是不可能。因此，大型養老機構不僅不能吸引專(zhuān)業(yè)醫護人員加盟，也很難培養出自己的醫護隊伍。例如，廣州市良典養老院引進(jìn)一名主任醫師出任院長(cháng)，由于醫療衛生體制管理的原因，只得被迫辭去公職，放棄近30年的工齡和相應的福利待遇。
4、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險大。
隨著(zhù)人們的法律意識的逐步增強，粗放式的醫療護理已經(jīng)不適合養老機構規模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展需要。由于大型養老機構的企業(yè)規模較大，人們認為其有一定的經(jīng)濟實(shí)力和賠償能力，因此對于醫療護理過(guò)程中的失誤和不當，老年人的子女往往不容易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化，向醫療事故糾紛的法律程序方面推進(jìn)，最終導致養老機構的賠償。當然人們法律意識增強有其積極一面，但養老機構由于醫療條件、人員素質(zhì)的原因往往處于弱勢狀態(tài)。從主觀(guān)角度來(lái)看，大型養老機構都愿意開(kāi)辦與之規模相配套的老年病醫院，但衛生部門(mén)的規章制度、審批程序等并不能予以支持，客觀(guān)上加大了大型養老機構的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。
d)運營(yíng)計劃，包括未來(lái)幾年具體戰略、市場(chǎng)計劃、營(yíng)銷(xiāo)策略等;
在全國范圍內選擇利用目前國家民政部政策在運營(yíng)模式上既有公建公營(yíng)的，又有公建民營(yíng)和民辦公助的。有利因素采用租賃，自建在有一定經(jīng)濟基礎的地區開(kāi)辦。
e)融資要求及投資回報分析;
投資微型社區養老院，床位約為30張，成本
月人力成本：16000元
雜項：10000元
收益
收入：35000元
純利：約10000元
f)實(shí)施計劃和運營(yíng)團隊管理;
小型家庭養老院模式。即開(kāi)辦者利用自有住房，在照料自家老人的同時(shí)，招收社區老人養老。小型家庭養老院床位設置一般為6～15張，由開(kāi)辦者家庭成員為老人服務(wù)。
日托養老模式。即“朝至夕歸”式養老，功能設施與托兒所相近，多數由街道或社區興辦，內設活動(dòng)室、休息室、餐廳及老年課堂等設施，老人白天集中活動(dòng)，中午供應飯食，晚上各自回家。全市現有各類(lèi)托老所近30家。
居家養老模式。即由政zheng府組織失業(yè)人員進(jìn)行養老技能培訓，通過(guò)購買(mǎi)公益服務(wù)的形式提供養護員補貼，安排到特困老人家中提供養老服務(wù)。
貨幣化養老模式。即政zheng府出資為特困老人發(fā)放養老服務(wù)補貼。選擇居家養老，政zheng府每月發(fā)放 “代幣券”，由特困老人憑券自主選擇居家養老服務(wù)項目。選擇機構養老，老人可在全市范圍內選擇養老機構，用養老金(低保金、房屋租金等)作養老費，差額部分由政zheng府補貼和養老院減免。
暖巢管家養老模式。即為空巢老人配備管家，負責老人日常生活照料、身體健康監護、生活用品代購配送、健康咨詢(xún)、休閑娛樂(lè )等，有2臺專(zhuān)門(mén)的配送車(chē)和52名專(zhuān)業(yè)人員，登門(mén)為老人服務(wù)。目前接受服務(wù)的老人有732戶(hù)、8500人次。
異地互動(dòng)養老模式。即老人在當地養老機構或中介機構登記，由養老機構或中介機構聯(lián)系到外地養老機構養老。
養老助教模式。即發(fā)揮國內外老年高級知識分子的作用，為其提供養老服務(wù)的同時(shí)，發(fā)揮知識技能特長(cháng)。
信息化養老模式。即把信息化手段融入養老服務(wù)中，提高養老服務(wù)效率。信息化養老模式由西崗區首創(chuàng )，通過(guò)“養老110”呼叫平臺、社區老人“呼救通” 統、空巢老人家用“愛(ài)心門(mén)鈴”等信息手段，將社會(huì )福利機構、社區衛生服務(wù)中心、街道社會(huì )化養老服務(wù)中心、社區日間老年康樂(lè )苑、互動(dòng)式異地養老服務(wù)中心等養老服務(wù)資源整合成為養老服務(wù)網(wǎng)。
合資合作式養老模式。即廣泛吸引國外資金和技術(shù)，開(kāi)辦養老福利機構，完善養老服務(wù)體系。
g)項目的退出策略;
股權回購
依照事業(yè)商業(yè)計劃的分析，公司對實(shí)施股權回購計劃應向投資者說(shuō)明。
利潤分紅
投資商可以通過(guò)公司利潤分紅達到收回投資的目的，按照本商業(yè)計劃的分析，公司對實(shí)施股權利潤分紅計劃應向投資者說(shuō)明。
股票上市
依照商業(yè)計劃的分析，公司上市的可能性作出分析，對上市的前提條件作出說(shuō)明。
股權轉讓
投資商可以通過(guò)股權轉讓的方式收回投資。公司對投資商進(jìn)行股權轉讓的說(shuō)明。
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