關(guān)于規范市物業(yè)管理的調研報告
物業(yè)管理是社會(huì )管理的重要組成部分，是城市現代化管理延伸的重要內容，也是人民群眾幸福指數的一種體現形式，做好物業(yè)管理工作對構建和諧社會(huì )、保持社會(huì )穩定、提高人民群眾幸福指數有著(zhù)重要作用。下面是YJBYS小編為您推薦的關(guān)于規范市物業(yè)管理的調研報告，供您參考。
為進(jìn)一步規范我市物業(yè)管理工作，促進(jìn)城市管理再上新臺階，按照20**年度市政協(xié)常委會(huì )工作要點(diǎn)和主席會(huì )議安排，20**年7至8月份，市政協(xié)組織部分省、市政協(xié)委員，深入澗西、西工、老城、瀍河、洛龍、高新等城市區，采取聽(tīng)取匯報、專(zhuān)題座談、現場(chǎng)視察等方式，對我市物業(yè)管理情況進(jìn)行了專(zhuān)題調研�，F將調研情況匯報如下:
一、我市物業(yè)管理工作現狀
1997年,我市物業(yè)管理工作開(kāi)始起步，先后經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大的發(fā)展歷程。特別是近年來(lái)，在市委、市政府的高度重視和正確領(lǐng)導下，我市物業(yè)管理整體水平顯著(zhù)提升，在促進(jìn)社會(huì )穩定、改善居民居住環(huán)境以及助推經(jīng)濟發(fā)展、社會(huì )進(jìn)步等方面發(fā)揮了重要作用。
物業(yè)管理是城市管理的細胞。據統計，XX市物業(yè)管理涉及各類(lèi)物業(yè)872個(gè)，物業(yè)管理面積5526萬(wàn)平方米，涵蓋了住宅、辦公、工業(yè)、醫院、學(xué)校、農貿市場(chǎng)、商業(yè)等領(lǐng)域。物業(yè)管理將這些遍布全市、建筑面積和規模較大的區域規范地管理起來(lái)，提升了城市品位，在創(chuàng )建國家衛生城市、全國文明城市等活動(dòng)中，發(fā)揮了積極作用。目前,我市共有173個(gè)住宅小區獲得國家、省、市級優(yōu)秀小區和示范小區稱(chēng)號。
物業(yè)管理是城市管理的延伸。物業(yè)管理小區是城市經(jīng)濟活動(dòng)、社會(huì )活動(dòng)、文化活動(dòng)以及各種創(chuàng )建活動(dòng)的微觀(guān)地理單位，通過(guò)物業(yè)管理模式，將城市管理中分散的管理職能集中起來(lái)，由企業(yè)實(shí)行統一有效的管理。目前，我市居民居住小區的物業(yè)管理主要有四種模式，即業(yè)主自治管理模式、后勤式有償的服務(wù)管理模式、辦事處或社區代管模式和業(yè)主購買(mǎi)服務(wù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理模式。小區的宣傳教育、治安、環(huán)境衛生、文化等工作大多由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔或協(xié)助政府完成，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、社區共同開(kāi)展愛(ài)綠護綠、保護環(huán)境、文化娛樂(lè )、愛(ài)心捐助等活動(dòng)，完善了城市管理功能。
物業(yè)管理助推了經(jīng)濟、社會(huì )發(fā)展。據不完全統計，我市現有物業(yè)服務(wù)企業(yè)426家。其中，一級資質(zhì)4家，二級資質(zhì)22家，三級資質(zhì)319家，臨時(shí)資質(zhì)81家。企業(yè)注冊資金3.3億元，2015年營(yíng)業(yè)收入4.4億元。同時(shí)，物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，已成為吸納勞動(dòng)力就業(yè)再就業(yè)的又一途徑。目前，全市物業(yè)管理從業(yè)人員11000余人，一定程度上緩解了社會(huì )就業(yè)壓力。
二、我市物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題
(一)體制機制有待理順
近年來(lái)，我市先后出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強我市物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》(洛政〔2015〕203號)、《關(guān)于XX市物業(yè)管理企業(yè)管理辦法的通知》(洛政辦〔2015〕38號)、《XX市物業(yè)管理水平提升和住宅小區集中整治實(shí)施方案的通知》(洛政辦〔2015〕57號)等規范性文件，明確了屬地管理原則，但由于一些縣(市)區政府對物業(yè)管理工作責任主體的認識還不到位，對物業(yè)管理工作重視程度不夠，有的縣(市)區至今也沒(méi)有設立物業(yè)管理的工作機構，過(guò)多的依賴(lài)房管部門(mén)的物業(yè)科來(lái)管理，而房管部門(mén)的物業(yè)管理機構只能在業(yè)務(wù)上給予指導，缺少強化物業(yè)管理的行政手段和措施，致使物業(yè)管理工作難以有效推進(jìn)。同時(shí)，房管局與縣(市)區政府在物業(yè)管理方面職責沒(méi)有完全理順，政府綜合協(xié)調管理機制尚未真正形成，出現配合不夠和推諉扯皮的現象。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)運作不規范
一是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規范。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚未擺正自身與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主之間的關(guān)系，管理與服務(wù)的概念不清，角色定位出現混淆。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不能?chē)栏衤男泻贤�，錯誤地將自己凌駕于業(yè)主之上，忽視業(yè)主的權益;有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意識比較淡薄，重收費、輕服務(wù);有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理問(wèn)題和矛盾的方法簡(jiǎn)單生硬，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度很難使業(yè)主滿(mǎn)意;有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)巧立名目，多收費少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符，財務(wù)不公開(kāi)，以押金、罰款等不正當手段強制業(yè)主服從管理，從而使物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的矛盾激化。例如，按照《物權法》第74條規定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。所以，這些車(chē)位收取的租金應是業(yè)主的共同收益，但現在多被物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入囊中。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取車(chē)位費又盡不到看管責任，對車(chē)輛的丟失、損壞概不負責。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不規范的經(jīng)營(yíng)行為，引起業(yè)主不滿(mǎn)，激化了矛盾。
二是市場(chǎng)競爭機制不健全。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不愿放棄對物業(yè)的控制，導致“建管不分”的管理模式普遍存在。物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有著(zhù)密切的連帶關(guān)系，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的子公司，他們不經(jīng)過(guò)公開(kāi)招投標的方式就輕而易舉獲得了管理權。目前，我市實(shí)行物業(yè)管理的394個(gè)小區中，僅有少數是通過(guò)招投標方式選聘的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間如同“父子”、“兄弟”的關(guān)系，造成了很多應由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解決的矛盾和問(wèn)題，諸如質(zhì)量缺陷、配套設施不完善、產(chǎn)權糾紛、不切實(shí)際的承諾等，推給所屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決不了，必然引起業(yè)主對物業(yè)管理的不滿(mǎn)�！敖ü懿环帧惫芾砟Ｊ綆�(lái)的直接后果就是物業(yè)管理市場(chǎng)缺乏競爭，物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏活力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)聽(tīng)從于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必然維護房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益，損害業(yè)主的權益，這樣只能使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾不斷升級，不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
三是從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的薪資待遇、社會(huì )地位等問(wèn)題導致物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，專(zhuān)業(yè)人才匱乏。從業(yè)人員大多來(lái)自轉崗、再就業(yè)人員及農村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理知識和周全服務(wù)意識，有相當一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能都難以適應工作的要求。目前，我市物業(yè)管理從業(yè)人員中“三少”現象明顯，大專(zhuān)以上學(xué)歷的較少、具有初級以上技術(shù)職稱(chēng)的較少、擁有物管行業(yè)崗位證書(shū)的較少。在自身素質(zhì)不高的情況下，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)又忽視人員的自身建設，既不重視人員的職業(yè)道德教育、崗位培訓，又沒(méi)有建立嚴格的工作標準、考核標準，造成物業(yè)服務(wù)的隨意性大、方式方法簡(jiǎn)單，導致物業(yè)服務(wù)水平不盡如人意、客戶(hù)關(guān)系緊張。
(三)開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題較多
關(guān)于規范市物業(yè)管理的調研報告關(guān)于規范市物業(yè)管理的調研報告一是開(kāi)發(fā)商承諾不兌現。一些開(kāi)發(fā)商抓住居民日益重視居住環(huán)境、重視服務(wù)質(zhì)量的消費心理，把物業(yè)管理作為樓盤(pán)的新賣(mài)點(diǎn)大肆炒作。在一些售樓廣告中，開(kāi)發(fā)商在物業(yè)管理上大做文章，推出許多承諾，如免收三年物業(yè)管理費、贈送頂層花園、24小時(shí)熱水供應等。業(yè)主接房后，開(kāi)發(fā)商的一些承諾不能兌現，業(yè)主自然就把矛頭對準物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)又缺乏對開(kāi)發(fā)商的有效制約，很難從根本上解決業(yè)主面臨的問(wèn)題，造成業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的激化。
二是建設質(zhì)量問(wèn)題多。目前，在眾多物業(yè)管理糾紛中，很多是由開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題引起的�！段飿I(yè)承接查驗辦法》落實(shí)力度不夠，存在開(kāi)發(fā)商故意拖過(guò)保修期，致使小區設施、設備帶病運行，縮短了使用年限，給后期的管理帶來(lái)許多安全隱患和矛盾糾紛。致使開(kāi)發(fā)商撤走后，問(wèn)題都甩給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)又將責任推給開(kāi)發(fā)商，互相踢皮球。
三是開(kāi)發(fā)商“失蹤”帶來(lái)的問(wèn)題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不規范時(shí)期，開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)銷(xiāo)售后就撤離;有的開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)未完工就“消失”了;有的開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，這些樓盤(pán)給物業(yè)管理帶來(lái)的矛盾更加突出，有的矛盾直接推向了社會(huì )、推給了政府。如XX區的曼哈頓廣場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商失蹤多年，業(yè)主無(wú)法辦理房產(chǎn)證、孩子無(wú)法入戶(hù)上學(xué)等問(wèn)題一直困擾著(zhù)小區業(yè)主。對上述問(wèn)題物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)法解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾不斷加深，業(yè)主多次上訪(fǎng)甚至上街堵路，造成社會(huì )不安定因素。
(四)物業(yè)管理責任界定不清
物業(yè)管理是一項綜合系統的管理工作，涉及諸多部門(mén)，但由于職能定位與責任界定不清晰，使得物業(yè)管理承擔了很多不該承擔的社會(huì )公共服務(wù)職能和責任。如一些業(yè)主把應由政府承擔的社會(huì )治安職能，應由社區承擔的鄰里糾紛協(xié)調職能，應由水、電、暖等企業(yè)承擔的經(jīng)營(yíng)管理職能，應由開(kāi)發(fā)商承擔的建設質(zhì)量與保修責任，都誤認為是物業(yè)管理的事情。據了解，我市物業(yè)主管部門(mén)受理市民投訴反映的問(wèn)題有一半以上不是物業(yè)管理服務(wù)的內容，但由于責任界定不清和宣傳解釋乏力，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)代人受過(guò)現象時(shí)有發(fā)生。如，水、電、暖等壟斷企業(yè)憑借壟斷優(yōu)勢，把本屬自己職責范圍內的工作，強行轉嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，致使水、電、暖收費矛盾十分突出，出現多起因停水、停電引發(fā)的堵路事件。
(五)業(yè)主委員會(huì )建設滯后
目前，大部分業(yè)主自治意識不強，依賴(lài)單位和社區管理的思想嚴重，不愿參與物業(yè)管理。據問(wèn)卷調查統計，關(guān)心小區建設和管理的業(yè)主不超過(guò)5%，參與度明顯偏低。一些小區的業(yè)主大會(huì )雖經(jīng)多次召集，往往因達不到規定人數無(wú)法成立業(yè)主委員會(huì )。全市實(shí)施物業(yè)管理的居民小區中，只有55個(gè)成立了業(yè)主委員會(huì )，占物業(yè)管理小區的14%。即使極少數小區組建了業(yè)主委員會(huì )，在組建程序和工作運行上也不盡規范。有的既沒(méi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定服務(wù)合同，也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規程，監管措施乏力;有的缺乏社區、物業(yè)主管部門(mén)必要的指導和支持，工作進(jìn)展緩慢。從運行情況看，不少業(yè)主委員會(huì )形同虛設，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間橋梁紐帶的作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠，導致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間出現的一些矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決。
業(yè)主委員會(huì )建設滯后直接影響到住宅專(zhuān)項維修資金的使用。按照《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》第22條規定，住宅專(zhuān)項維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理前，需要使用住宅專(zhuān)項維修資金的，住宅專(zhuān)項維修資金列支范圍內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議才能使用。但由于業(yè)主參與物業(yè)管理的積極性不高，許多業(yè)主根本就不參與物業(yè)管理，要三分之二以上的`業(yè)主討論通過(guò)基本不可能。由于住宅專(zhuān)項維修資金使用程序復雜、難度大，導致很多住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造都無(wú)法使用住宅專(zhuān)項維修資金，造成這些工作難以正常開(kāi)展，影響了部分業(yè)主的正常生活。出現了大量的住宅專(zhuān)項維修資金沉淀在房地產(chǎn)主管部門(mén)的賬戶(hù)上，而業(yè)主卻無(wú)法使用，只能望梅止渴的現象。
(六)部分業(yè)主有償服務(wù)觀(guān)念淡薄
一是計劃經(jīng)濟思想觀(guān)念未得到轉變。目前，我市物業(yè)管理費收繳率維持在82%左右，90%小區都存在著(zhù)欠交物業(yè)管理費的現象，有的小區甚至一分錢(qián)都收不上來(lái)。究其原因，除了開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高等原因外，業(yè)主有償服務(wù)意識不強也是重要原因之一。原來(lái)的居民住房是單位的家屬樓或生活區，業(yè)主享受單位福利型的物業(yè)服務(wù)，個(gè)人不掏一分錢(qián)，現在變成了個(gè)人掏錢(qián)購買(mǎi)服務(wù)，出這個(gè)錢(qián)，對很多業(yè)主來(lái)說(shuō)還難以接受，不愿交費。一些業(yè)主對物業(yè)管理工作不太了解，不知物業(yè)管理除了看看門(mén)、掃掃地以外還干什么?和我沒(méi)什么關(guān)系，為什么要我交那么多錢(qián)?思想觀(guān)念的滯后，消費意識的模糊，導致拖欠物業(yè)費成為一種常態(tài)，收費成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)最頭痛的問(wèn)題。極個(gè)別業(yè)主有意欠費，既不交物業(yè)管理費，又將垃圾亂扔亂堆，待小區臟亂差時(shí)，就打110舉報，辦事處、社區慌忙出資、出人、出物解決，助長(cháng)了個(gè)別業(yè)主政府應該給我服務(wù)的思想，加劇了管理難度。辦事處、社區代管的小區物業(yè)費收取就更難。
二是追繳欠費難。按照《物業(yè)管理條例》第67條規定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)管理費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。但由于訴訟程序復雜、周期長(cháng)、費用高、執行難，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍不愿走訴訟渠道，對欠費業(yè)主缺乏行之有效的措施。業(yè)主拒交物業(yè)管理費，物業(yè)管理難以為繼，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出，造成物業(yè)無(wú)人管，小區管理混亂;有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取消極態(tài)度降低服務(wù)標準，導致物業(yè)服務(wù)打折，進(jìn)一步加劇了業(yè)主的不滿(mǎn)情緒，拒交物業(yè)管理費現象更加嚴重，最終形成“服務(wù)差、收費難，收費難、服務(wù)更差”的惡性循環(huán)，使得業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾日益尖銳。
三、對策建議
(一)明確職責，理順體制機制
物業(yè)管理是一項涉及多方面的系統工程，需要多個(gè)部門(mén)相互支持、配合、協(xié)調。按照各縣(市)區政府為主導、管理重心下移的原則，應進(jìn)一步明確各縣(市)區政府與房管局在物業(yè)管理工作中的職能分工，理順行政管理體系，形成多方參與、齊抓共管的體制機制。按照“屬地管理、立足基層”的原則，各縣(市)區政府作為轄區物業(yè)管理工作的責任主體，應提高認識，把物業(yè)管理當成民生工程抓實(shí)抓好。健全和完善縣(市)區、辦事處、社區物業(yè)管理服務(wù)體系，將物業(yè)管理工作納入目標考核體系，發(fā)揮好縣(市)區政府的主體作用和辦事處、社區的基礎作用。建立物業(yè)管理長(cháng)效機制和矛盾處理前置機制，特別是要充分發(fā)揮社區居委會(huì )“自我管理、自我教育、自我服務(wù)”功能,進(jìn)一步加強基層黨組織建設，發(fā)揮好戰斗堡壘作用，積極協(xié)調物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主之間的關(guān)系，把物業(yè)管理服務(wù)中的糾紛和矛盾化解在社區。
(二)強化竟爭機制，培育物業(yè)管理市場(chǎng)
一是規范物業(yè)市場(chǎng)管理。各縣(市)區政府要引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)找準市場(chǎng)定位，強化服務(wù)意識，在服務(wù)中不越位、不錯位。規范物業(yè)管理費收取標準，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按照規定將服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準以及物業(yè)管理費收支情況進(jìn)行公示，提高物業(yè)管理的透明度。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理與監督，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)考核。將收費混亂、服務(wù)管理水平差、業(yè)主投訴意見(jiàn)大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)列入黑名單，直至吊銷(xiāo)資質(zhì)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定履行責任和義務(wù)，各縣(市)區政府可以動(dòng)用履約保證金支付所發(fā)生的費用。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，將信用報告作為物業(yè)管理招投標、業(yè)主大會(huì )選聘、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)年審、小區評優(yōu)的重要依據，推動(dòng)我市物業(yè)管理行業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、誠信守諾、自強自律、提高服務(wù)水平。
二是完善物業(yè)管理競爭機制。嚴格實(shí)行物業(yè)管理招投標制度，規范招投標方式，逐步建立健全業(yè)主、物業(yè)雙向選擇、公平競爭的管理機制，改變“建管不分”的現狀，為物業(yè)管理提供一個(gè)公開(kāi)、公平、公正有序的競爭市場(chǎng)，創(chuàng )造公平的市場(chǎng)競爭格局，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向優(yōu)勝劣汰、規范健康的方向發(fā)展。
三是強化物業(yè)從業(yè)人員的培訓。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應有計劃、有針對性地組織各種物業(yè)技能和專(zhuān)業(yè)培訓，轉變服務(wù)觀(guān)念，提高服務(wù)意識和服務(wù)技能，為業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)化、人性化、品牌化的服務(wù)。選聘優(yōu)秀人才加盟物業(yè)服務(wù)企業(yè)，改善企業(yè)人員素質(zhì)結構。規范員工的服務(wù)禮儀，明確服務(wù)文明用語(yǔ)和禁用語(yǔ)言，做到禮貌服務(wù)、微笑服務(wù)，不斷提高從業(yè)人員的綜合服務(wù)能力。
(三)嚴把監管驗收關(guān)，妥善解決開(kāi)發(fā)商相關(guān)問(wèn)題
一是強化對開(kāi)發(fā)商承諾事項的監管。在承接查驗前,住建委應對開(kāi)發(fā)商承諾事項落實(shí)情況進(jìn)行檢查，對尚未落實(shí)的承諾應明確落實(shí)期限，對不能兌現承諾的開(kāi)發(fā)商予以懲處。辦事處、社區應提前介入小區規劃建設，把物業(yè)管理前置，約束開(kāi)發(fā)商的行為。
二是嚴格建設質(zhì)量檢查驗收。認真落實(shí)《物業(yè)承接查驗辦法》，嚴格按照規定對建筑質(zhì)量進(jìn)行檢查驗收。承接查驗不但應注意檢查物業(yè)質(zhì)量,還應該認真清點(diǎn)各種配套設施設備、公共物品、圖紙資料,并經(jīng)交接雙方在驗收報告簽字后生效。對查驗中發(fā)現的問(wèn)題,建設施工單位應及時(shí)整改,一時(shí)無(wú)法返修的項目應確定維修期限。嚴格執行《建設工程質(zhì)量管理條例》第39條(建設工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時(shí)，應當向建設單位出具質(zhì)量保修書(shū)。質(zhì)量保修書(shū)中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等)、第41條(建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任)規定。
三是集中整治解決一批開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。對群眾反映強烈的開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題進(jìn)行排查，逐個(gè)研究解決方案，依法、快速解決，為規范物業(yè)管理掃清障礙。
(四)明確責任主體，各司其職、各負其責
為規范物業(yè)管理工作，應明確各項工作的責任主體，嚴格劃分哪些是社會(huì )管理職能和社會(huì )提供的公共服務(wù)，哪些是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應該提供的服務(wù)。應由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責的事項，應予以明確，并建立相應的考核機制。應由政府承擔的社會(huì )治安職能，應由社區承擔的鄰里糾紛協(xié)調職能，應由水、電、暖等企業(yè)承擔的經(jīng)營(yíng)管理職能，應由開(kāi)發(fā)商承擔的建設質(zhì)量與保修責任，都應由相關(guān)單位切實(shí)負起責任，嚴禁向物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉嫁矛盾。特別是存在問(wèn)題較多的供水、供電、供暖工作，應認真落實(shí)《物業(yè)管理條例》第45條(物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用)、第52條(供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任)規定，明確相關(guān)企業(yè)的責任，科學(xué)規劃老舊住宅小區供水、供電、供暖“一戶(hù)一表”改造工作，并適時(shí)推出水、電、暖刷卡消費，逐步實(shí)現水、電、暖企業(yè)直接向終端用戶(hù)服務(wù)、收費，從根源上解決矛盾。
(五)多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )建設
進(jìn)一步加強物業(yè)管理法規政策的宣傳，將物業(yè)管理的目的、意義，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主的權利和義務(wù)，業(yè)主委員會(huì )的職責等內容進(jìn)行廣泛的宣傳，引導社會(huì )各界樹(shù)立正確的物業(yè)管理觀(guān)念，激發(fā)業(yè)主參與物業(yè)管理的主動(dòng)性、積極性，營(yíng)造全體業(yè)主共同關(guān)心、支持、參與小區物業(yè)管理的良好氛圍。各縣(市)區政府應按照《物業(yè)管理條例》要求，會(huì )同辦事處、社區大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )建設，選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作，發(fā)揮好業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系。應根據我市的實(shí)際情況，學(xué)習借鑒外地市住宅專(zhuān)項維修資金管理好的經(jīng)驗，進(jìn)一步完善住宅專(zhuān)項維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率，方便住宅專(zhuān)項維修資金的正常使用。
(六)多措并舉，破解收費難問(wèn)題
一是加強教育引導。倡導廣大業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)消費觀(guān)念，了解自身的權利、義務(wù)及物業(yè)管理對小區環(huán)境的重要性，增強廣大業(yè)主自覺(jué)交費意識，夯實(shí)我市物業(yè)管理行業(yè)健康良性發(fā)展的群眾基礎。
二是加大依法追繳力度。通過(guò)法律手段追繳物業(yè)管理費是強化業(yè)主交費觀(guān)念，維護企業(yè)正常運轉的有效手段。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應敢于拿起法律武器依法維護自己的合法權益。為提高追繳欠費效率，應設立物管訴訟特別法庭，簡(jiǎn)化追繳惡意欠費的訴訟程序，降低訴訟費用，快速、便捷審理物業(yè)管理訴訟案件。
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