農村集體土地流轉調研報告

　　省委書(shū)記、省人大常委會(huì )主任xxx在參加信陽(yáng)代表團審議時(shí)圍繞貫徹落實(shí)xx屆三中全會(huì )精神，提出進(jìn)一步促進(jìn)農村改革發(fā)展，重點(diǎn)在糧食、根本在增收、關(guān)鍵在改革、出路在發(fā)展。他強調,推進(jìn)農村改革發(fā)展要大膽地闖、大膽地試、大膽地改，明確表示支持信陽(yáng)創(chuàng )辦農村改革發(fā)展試驗區。為認真落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，建設好農村改革發(fā)展實(shí)驗區，根據黨的xx屆三中全會(huì )精神及xxx的重要講話(huà)精神，進(jìn)一步加強農村土地管理，抓好節約集約用地，切實(shí)保護耕地。經(jīng)過(guò)深入實(shí)際調研，現將我縣農村集體土地現狀、存在的問(wèn)題和下步依法穩步推進(jìn)農村集體土地流轉情況報告如下：

　　一、我縣農村集體土地基礎工作開(kāi)展情況

　�。ㄒ唬┺r村集體土地管理現狀：土地市場(chǎng)是復雜而敏感的要素市場(chǎng)，必須發(fā)展和規范并重。公益性與經(jīng)營(yíng)性項目用地的界定、土地的確權、規劃的落實(shí)、審批的程序、信息服務(wù)、市場(chǎng)的規范化建設、流轉收益的合理分配以及農村社會(huì )保障機制的健全等諸多問(wèn)題，都不同程度的影響著(zhù)農村土地管理制度改革的深入推進(jìn)。農村集體土地確權、登記、發(fā)證工作是農村土地管理工作的基矗農村集體土地所有權（農村集體土地所有權是指以行政村或村民組為單位的集體所有權）和使用權發(fā)證涉及面廣，政策性強，技術(shù)要求高，再加上一些歷史原因，致使我縣農村集體土地確權發(fā)證未全部完成。當前，全縣所有行政村農村集體土地所有權登記已經(jīng)結束，但所有權發(fā)證率只有20%，集體土地使用權登記發(fā)證151419宗，發(fā)證率為80%。

　�。ǘ�）存在的問(wèn)題：一是農村集體土地所有權不明晰。土地現狀調查匯總的地類(lèi)、權屬都是以行政村為權屬單位，實(shí)際工作中還是沿襲詳查成果以行政村為權屬單位進(jìn)行管理，但在征地、承包等行為中還是與村民組簽訂協(xié)議，這就給我們集體所有權屬管理帶來(lái)了很多問(wèn)題，導致發(fā)證進(jìn)展緩慢、權屬爭議經(jīng)常發(fā)生。二是農村集體土地使用權發(fā)證積極性不高。由于新土地管理法出臺和農民減負后，農村集體土地所有權發(fā)證的程序更加規范，而發(fā)證不收費用，鄉鎮、村人員工作積極性差，發(fā)證少，鄉鎮經(jīng)常出現不經(jīng)批準擅自建農宅的情況。三是第二次土地調查與農村集體土地確權發(fā)證尚需銜接。由于目前正在開(kāi)展的第二次土地調查是采用最新的技術(shù)方法和行業(yè)標準規范，這就需要今后的農村集體土地確權發(fā)證也要按這些規范去操作。如何銜接兩者之間的工作關(guān)系，是擺在農村地籍管理工作面前的一大課題。

　�。ㄈ�）建議：一是加強領(lǐng)導，提高認識，強化宣傳。農村集體土地確權發(fā)證是一項社會(huì )工程，要解決好用地和發(fā)展經(jīng)濟的矛盾，各級領(lǐng)導必須提高認識，親自過(guò)問(wèn)，制定切實(shí)可行的管理措施。切實(shí)做到宣傳在前，使廣大人民群眾知法懂法，自覺(jué)遵守土地管理各項法律法律，使農村土地權屬管理法制化，規范化，做到每宗地權屬明晰，都有土地戶(hù)籍。二是緊密?chē)�繞黨的xx屆三中全會(huì )關(guān)于農村工作的大政方針，制定符合農村實(shí)際的政策，保證農村集體土地登記發(fā)證完全到位。以便縣級土地管理部門(mén)有法可依，扭轉目前農村集體土地權屬混亂，登記發(fā)證進(jìn)度緩慢或不重視，有它無(wú)它的現象發(fā)生。

　　二、當前我縣農村集體土地流轉基本情況

　　(一)集體農用地流轉情況：我縣屬淺山丘地區，是典型以種植業(yè)為主的農業(yè)大縣，農業(yè)人口64.6萬(wàn)人,占全縣總人口的80.8%,耕地面積129萬(wàn)畝，人均耕地僅為1.61畝。農業(yè)規�；�生產(chǎn)很難形成，目前還處于集體農用地流轉的初始階段。隨著(zhù)國家對農業(yè)投入的加大，特別是糧食直補政策的出臺，農民對種糧積極性有所提高，近幾年，農村自發(fā)出現了轉包、轉讓、出租、入股、互換等形式，全縣土地流轉總面積94173畝，其中農戶(hù)自發(fā)流轉的面積84673畝，涉及農戶(hù)18762戶(hù)；委托流轉面積9500畝，涉及農戶(hù)1526戶(hù)。

　　1、我縣農用地流轉有以下特點(diǎn)：一是從流轉范圍來(lái)看，具有普遍性。二是從流轉活動(dòng)的參與過(guò)程看，具有自發(fā)性。整個(gè)土地流轉活動(dòng)基本上都是出租人和承租人自發(fā)進(jìn)行的，農村土地流轉基本處于自發(fā)狀態(tài)。三是從流轉方式看，具有隨意性。土地出租戶(hù)與承租戶(hù)關(guān)系的建立主要方式是口頭約定，在參與土地流轉的農戶(hù)中，有90%以上的農戶(hù)沒(méi)有簽訂任何形式的合同。四是從流轉時(shí)間看，具有短期性。五是從租金的支付形式來(lái)看，主要是以實(shí)物支付。六是從出租人與承租人之間的關(guān)系來(lái)看，以親戚關(guān)系和同村村民關(guān)系為主。七是租金支付差距不大，多數為每畝年租金100元以?xún)取?/p>

　　2、存在的問(wèn)題：一是土地承包經(jīng)營(yíng)權的管理體制、機構不健全；二是沒(méi)有建立農村集體農用地流轉市常農用地流轉管理不完善，缺乏信息平臺，沒(méi)有固定操作模式，土地流轉大都是農民自發(fā)形成，以致程序不規范，管理不到位，土地糾紛多，制約了承包經(jīng)營(yíng)權流轉的速度和規模。

　　3、集體農用地流轉的作用：一是可以增加有效耕地面積，有利于土地資源優(yōu)化配置，得到更大的經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和生態(tài)效益。二是集中規模生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，降低農業(yè)生產(chǎn)成本。三是加快農村剩余勞動(dòng)力轉移，讓部分失地農民放心、安心，專(zhuān)心搞第二、三產(chǎn)業(yè)，提高農民收入。四是有效遏制土地撂荒現象的發(fā)生；五是有利于農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構的調整。

　�。ǘ�）集體建設用地流轉的基本情況

　　近幾年，隨著(zhù)國家一系列土地新政的出臺，加大了對土地管理的力度。有限的用地指標都放在城市規劃區范圍內，農宅等非農建設用地因無(wú)指標，無(wú)法進(jìn)行正常申報，無(wú)法形成防疏結合的管理手段，造成了農村宅基地建設的無(wú)序狀態(tài)，個(gè)別村甚至到了“法不治眾”的地步。

　　1、農村集體建設用地流轉的基本形式為：出租、轉讓、作價(jià)入股等形式。

　　2、存在的問(wèn)題：一是農村規劃滯后制約了農村建設的發(fā)展。農村集體建設用地出現混亂的狀況在所難免。二是集體建設用地流轉缺乏相應可操作的配套政策。我省XX年出臺了《河南省農民集體所有建設用地使用權流轉管理若干意見(jiàn)》（豫政辦[XX]77號），但由于集體建設用地的來(lái)源缺乏合法依據（大部分都沒(méi)有集體證），沒(méi)有配套的實(shí)施細則，土地流轉沒(méi)有得到真正規范。截至目前，我縣沒(méi)有申報、更沒(méi)有辦理一宗集體建設用地流轉手續。集體建設用地流轉只堵不疏，勢必造成流轉的私下交易，缺乏公開(kāi)、公平、公正，不利于社會(huì )的穩定。三是不完全的市場(chǎng)化，造成部分土地資產(chǎn)收益的.流失。集體建設用地流轉因缺乏地價(jià)等方面的規范管理和正確引導，土地所有權人在進(jìn)行土地交易時(shí)，往往只考慮土地產(chǎn)出及取得土地使用權時(shí)支付的各項稅費成本，很少考慮各級政府對基礎設施建設的投入。再加上土地使用權人壓低地價(jià)，造成了集體土地地價(jià)明顯低于國有土地。一方面使理應歸所有者所有的土地收益流到了土地使用者手里；另一方面也使國有土地市場(chǎng)的運行秩序受到了影響。

　　3、集體建設用地流轉的作用：一是有利于土地資源的優(yōu)化配置；二是有利于節約集約用地，滿(mǎn)足部分用地戶(hù)的需求，有利于耕地保護；三是有利于提高農民生產(chǎn)生活水平。四是有利于發(fā)展鄉鎮經(jīng)濟，通過(guò)集體土地流轉取得土地收益，可以補充鄉鎮經(jīng)濟和公共公益事業(yè)建設資金的不足，增強鄉鎮的經(jīng)濟調控能力，以保證鄉鎮經(jīng)濟的持續穩定發(fā)展。

　　三、農村集體土地流轉的意見(jiàn)和建議

　　1、出臺《集體土地流轉實(shí)施細則》。參照國有建設用地出讓、轉讓的相關(guān)法律、法規、政策，及早出臺適應新形勢下集體建設用地流轉實(shí)施細則，以滿(mǎn)足當前流轉的需求，有利于提高集體建設用地的利用率和產(chǎn)出效率，有利于維護集體土地所有者、使用者的合法權益。建議從以下幾方面考慮：①集體土地流轉實(shí)際是土地使用權轉移，集體土地所有權性質(zhì)不變；②流轉前必須是有合法手續的集體土地，必須經(jīng)村組集體組織同意，堅持依法自愿有償的原則；③集體建設用地流轉要實(shí)行有償和有限期使用制度；④建立集體建設用地流轉市常比照國有土地出讓?zhuān)�根據�?shí)際情況采取協(xié)議、招標、拍賣(mài)、掛牌方式公開(kāi)流轉；⑤制定流轉合同文本，流轉時(shí)簽訂流轉合同；⑥流轉的土地收益除小部分用于鄉鎮基礎設施配套建設外，歸集體土地所有權人所得，用于農民參保及村組公益事業(yè)等；⑦允許集體土地使用權再次流轉。

　　2、建立農村集體農用地流轉市常確認農業(yè)部門(mén)為集體農用地（主要是承包經(jīng)營(yíng)權）流轉的管理部門(mén)，完善土地流轉的服務(wù)體系。以鄉鎮為主，成立農村集體農用地流轉服務(wù)中心，依照《農村土地承包法》等法律、法規，負責農用地流轉的政策研究，業(yè)務(wù)指導，糾紛仲裁等工作；確認縣國土資源管理部門(mén)為集體建設用地流轉的管理部門(mén)，主要負責非農建設用地流轉的政策指導和業(yè)務(wù)辦理。

　　3、建立土地流轉信息服務(wù)平臺。在集體土地流轉有形市場(chǎng)的指導下，為供求雙方提供便捷的信息和中介服務(wù)，確保土地流轉的渠道暢通，規范管理。

　　4、加快農村集體土地的確權發(fā)證工作。對1999年新土地管理法實(shí)施前存量集體建設用地及時(shí)完善手續，對新法實(shí)施后新增的集體建設用地，結合土地二次調查和新一輪規劃修編，在符合規劃的前提下，出臺一定政策予以補辦用地手續，為土地流轉打下基矗對不符合規劃，沒(méi)有合法手續的集體建設用地，不得進(jìn)行流轉，作為土地整理的對象。同時(shí)，在新一輪土地規劃修編時(shí)，要充分考慮農村集體建設用地的規劃，并建議上級部門(mén)及縣政府，拿出小部分用地指標專(zhuān)門(mén)配給農村建設。農民報建的合理需求得不到有效滿(mǎn)足，勢必造成新的違法用地現象的發(fā)生。

　　5、堅持“產(chǎn)權明晰、用途管制、節約集約、嚴格規范”四項原則，充分尊重農民意愿的前提下，穩步推進(jìn)集體土地流轉。建議創(chuàng )建統一的土地市場(chǎng)和運行規則，構建新型集體建設用地產(chǎn)權體系，制定集體土地收益分配關(guān)系，制定集體建設用地規模和運行方向。一是統籌規劃，合理安排養殖用地。xxx是養殖大縣，編制好xxx畜牧業(yè)發(fā)展規劃，明確發(fā)展目標和方向，提出規�；�畜禽養殖及其用地的數量、布局和規模要求。在當前土地規劃尚未修訂的情況下，國土部門(mén)對于xxx規�；�畜禽養殖用地實(shí)行一事一議，搞好用地論證工作，滿(mǎn)足用地需求。如對xxx16個(gè)廠(chǎng)區的養殖用地都以農民集體土地流轉形式提供的用地，落實(shí)了養殖用地的需求，依法保護了養殖企業(yè)和農民的合法權益，促進(jìn)了養殖業(yè)的健康發(fā)展。二是xxx是花卉大縣、花卉名縣�？h委、縣政府已成立了花卉辦，擬在312國道、京九鐵路往南，以集體土地流轉的方式建設萬(wàn)畝花卉精品園，促進(jìn)花卉行業(yè)規模經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)農民增收。

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