別墅調研報告

　　篇一：房地產(chǎn)奉化別墅項目投資分析報告

　　第一部分：項目分析

　　地塊規劃控制指標：

　　地理位置：項目位于奉化市區錦屏街道，南面緊靠市交警大隊，東面為規劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環(huán)山 土地面積：66000平方米 容積率：0.6 用地性質(zhì)：居住用地

　　地塊現狀：山坡地，無(wú)建筑物，有農田與植被覆蓋 地塊周邊環(huán)境：

　　◇地塊四個(gè)方向的環(huán)境：

　　A、 地塊東面：東北面環(huán)山，東南面為規劃茗山路延伸段與一食品廠(chǎng)

　　B、 地塊南面：南面為市交警大隊與市公安局

　　C、 地塊西面：西面環(huán)山，有天然小河道

　　D、 地塊北面：北面環(huán)山

　　◇環(huán)境情況：

　　A、 空氣：地塊三面環(huán)山，有不少植被與河道，空氣質(zhì)量非較好，但東南面靠近一食品廠(chǎng)，有煙囪高立，對空氣質(zhì)量存在一定影響。

　　B、 噪音：地塊為市區內罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無(wú)噪音污染

　　C、 水質(zhì)：地塊目前為農田與植被，西面有一天然小河道，總體水質(zhì)尚可。

　　D、 土地：土地和土地周邊沒(méi)有任何污染。 地塊交通條件

　　項目處在奉化市區范圍內，周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通完善，車(chē)行5分鐘可到達市中心。 地塊周邊市政、公建、商業(yè)、居住等配套

　　項目緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽(yáng)光茗都小區等生活、居住配套都盡在咫尺。

　　項目?jì)?yōu)勢(Strength)

　　● 地塊氣質(zhì)較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區內罕有的低容積率項目

　　● 地塊三面環(huán)山，為狹長(cháng)谷地，景觀(guān)環(huán)境優(yōu)美，可利用性強

　　● 地塊山水齊備，是理想的風(fēng)水寶地，可開(kāi)發(fā)高檔次的居住物業(yè)

　　● 地塊為凈地，地上無(wú)建筑物，可馬上進(jìn)行開(kāi)發(fā)

　　● 地塊周?chē)鷽](méi)有高層建筑物，視野開(kāi)闊 項目劣勢（Weakness）

　　● 地塊東南面有一未搬遷的食品廠(chǎng)，高大的煙囪對居住環(huán)境造成影響

　　● 地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會(huì )對購房者產(chǎn)生一定的心里影響

　　● 項目周邊目前缺乏高檔次的商業(yè)配套設施

　　● 地塊緊靠的山坡上目前有部分墳墓，如不搬遷，會(huì )對消費者造成不小的心理影響

　　項目機會(huì )(Opportunity)

　　● 茗山路的延伸，使得項目的交通條件更加完善

　　● 當前奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)上基本沒(méi)有與本項目別墅類(lèi)產(chǎn)品競爭的樓盤(pán)，市場(chǎng)壓力較小

　　● 羅蒙集團品牌在奉化影響力較強，良好的口碑與人脈資源，對于項目開(kāi)發(fā)將會(huì )更有把握

　　● 奉化經(jīng)濟發(fā)展迅猛，擁有為數不少的富人階層，高檔住宅市場(chǎng)擁有較多的潛在購房需求

　　項目威脅(Threaten)

　　● 奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對于商品套房喜好度不是很強烈，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在緩慢發(fā)展的階段

　　● 奉化城區內有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過(guò)二手房市場(chǎng)流通，價(jià)格較低，將會(huì )對本項目的銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的影響

　　● 項目為別墅類(lèi)產(chǎn)品，定位高檔，這使得項目客戶(hù)范圍受到很大的限制 項目分析總結：

　　根據以上對項目自身狀況、周邊環(huán)境分析及總體優(yōu)劣勢與機會(huì )、威脅的評價(jià)后，可以得出，項目整體條件較好，環(huán)境優(yōu)美，市場(chǎng)機會(huì )巨大，是高檔次別墅類(lèi)居住物業(yè)的理想開(kāi)發(fā)地塊。

　　第二部分：奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　奉化市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與寧波相比一直比較緩慢，無(wú)論是房地產(chǎn)的投資額還是商品房需求量都遠遠低于寧波市其他縣市。因此除了本地開(kāi)發(fā)商，外面的開(kāi)發(fā)商都很少進(jìn)入奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也使得奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)遠遠落后于其他縣市。

　　但是從近幾年的宏觀(guān)數據走勢來(lái)看，奉化的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸向好，發(fā)展速度也在不斷加快，各項指標都在穩步增長(cháng)中。而下滑的商品房銷(xiāo)售面積主要是由于目前市場(chǎng)上可供選擇的樓盤(pán)有限，還有宏觀(guān)調控對于自住需求的抑制，相信隨著(zhù)外來(lái)人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場(chǎng)的需求量會(huì )不斷增加，改變目前成交量不斷下滑的局面。

　　此外隨著(zhù)奉化市政府出臺新的城市規劃，奉化將會(huì )迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，這對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)新的`機遇。對于奉化未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，前景還是十分看好的。

　　奉化市的中心區域、溪口鎮是奉化市主要的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)區域，集中了奉化市90％以上的商品房。而市中心區域，是奉化市房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的區域。在05年的宏觀(guān)調控后，市中心區域的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到沉重的打擊，市場(chǎng)一直萎靡不振，再加上市場(chǎng)需求量一直不大，因此近年鮮有新樓盤(pán)推出，而在售的樓盤(pán)不少在2005年就已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，像陽(yáng)光茗都2期、陽(yáng)光水岸都已經(jīng)是準現房銷(xiāo)售了。目前市場(chǎng)上在售的樓盤(pán)主要有三個(gè)，陽(yáng)光茗都2期、上林華庭、陽(yáng)光水岸，市場(chǎng)上缺少高檔次的樓盤(pán)。

　　篇二：上海房地產(chǎn)奉化別墅項目投資分析報告范本

　　第一部分：項目分析

　　地塊規劃控制指標：

　　地理位置：項目位于奉化市區錦屏街道，南面緊靠市交警大隊，東面為規劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環(huán)山 土地面積：66000平方米 容積率：0.6 用地性質(zhì)：居住用地

　　地塊現狀：山坡地，無(wú)建筑物，有農田與植被覆蓋 地塊周邊環(huán)境：

　　◇地塊四個(gè)方向的環(huán)境：

　　A、 地塊東面：東北面環(huán)山，東南面為規劃茗山路延伸段與一食品廠(chǎng)

　　B、 地塊南面：南面為市交警大隊與市公安局

　　C、 地塊西面：西面環(huán)山，有天然小河道

　　D、 地塊北面：北面環(huán)山

　　◇環(huán)境情況：

　　A、 空氣：地塊三面環(huán)山，有不少植被與河道，空氣質(zhì)量非較好，但東南面靠近一食品廠(chǎng)，有煙囪高立，對空氣質(zhì)量存在一定影響。

　　B、 噪音：地塊為市區內罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無(wú)噪音污染

　　C、 水質(zhì)：地塊目前為農田與植被，西面有一天然小河道，總體水質(zhì)尚可。

　　D、 土地：土地和土地周邊沒(méi)有任何污染。 地塊交通條件

　　項目處在奉化市區范圍內，周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通完善，車(chē)行5分鐘可到達市中心。 地塊周邊市政、公建、商業(yè)、居住等配套

　　項目緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽(yáng)光茗都小區等生活、居住配套都盡在咫尺。

　　項目?jì)?yōu)勢(Strength)

　　● 地塊氣質(zhì)較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區內罕有的低容積率項目

　　● 地塊三面環(huán)山，為狹長(cháng)谷地，景觀(guān)環(huán)境優(yōu)美，可利用性強

　　● 地塊山水齊備，是理想的風(fēng)水寶地，可開(kāi)發(fā)高檔次的居住物業(yè)

　　● 地塊為凈地，地上無(wú)建筑物，可馬上進(jìn)行開(kāi)發(fā)

　　● 地塊周?chē)鷽](méi)有高層建筑物，視野開(kāi)闊 項目劣勢（Weakness）

　　● 地塊東南面有一未搬遷的食品廠(chǎng)，高大的煙囪對居住環(huán)境造成影響

　　● 地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會(huì )對購房者產(chǎn)生一定的心里影響

　　● 項目周邊目前缺乏高檔次的商業(yè)配套設施

　　● 地塊緊靠的山坡上目前有部分墳墓，如不搬遷，會(huì )對消費者造成不小的心理影響

　　項目機會(huì )(Opportunity)

　　● 茗山路的延伸，使得項目的交通條件更加完善

　　● 當前奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)上基本沒(méi)有與本項目別墅類(lèi)產(chǎn)品競爭的樓盤(pán)，市場(chǎng)壓力較小

　　● 羅蒙集團品牌在奉化影響力較強，良好的口碑與人脈資源，對于項目開(kāi)發(fā)將會(huì )更有把握

　　● 奉化經(jīng)濟發(fā)展迅猛，擁有為數不少的富人階層，高檔住宅市場(chǎng)擁有較多的潛在購房需求

　　項目威脅(Threaten)

　　● 奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對于商品套房喜好度不是很強烈，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在緩慢發(fā)展的階段

　　● 奉化城區內有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過(guò)二手房市場(chǎng)流通，價(jià)格較低，將會(huì )對本項目的銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的影響

　　● 項目為別墅類(lèi)產(chǎn)品，定位高檔，這使得項目客戶(hù)范圍受到很大的限制 項目分析總結：

　　根據以上對項目自身狀況、周邊環(huán)境分析及總體優(yōu)劣勢與機會(huì )、威脅的評價(jià)后，可以得出，項目整體條件較好，環(huán)境優(yōu)美，市場(chǎng)機會(huì )巨大，是高檔次別墅類(lèi)居住物業(yè)的理想開(kāi)發(fā)地塊。

　　第二部分：奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　奉化市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與寧波相比一直比較緩慢，無(wú)論是房地產(chǎn)的投資額還是商品房需求量都遠遠低于寧波市其他縣市。因此除了本地開(kāi)發(fā)商，外面的開(kāi)發(fā)商都很少進(jìn)入奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也使得奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)遠遠落后于其他縣市。

　　但是從近幾年的宏觀(guān)數據走勢來(lái)看，奉化的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸向好，發(fā)展速度也在不斷加快，各項指標都在穩步增長(cháng)中。而下滑的商品房銷(xiāo)售面積主要是由于目前市場(chǎng)上可供選擇的樓盤(pán)有限，還有宏觀(guān)調控對于自住需求的抑制，相信隨著(zhù)外來(lái)人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場(chǎng)的需求量會(huì )不斷增加，改變目前成交量不斷下滑的局面。

　　此外隨著(zhù)奉化市政府出臺新的城市規劃，奉化將會(huì )迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，這對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)新的機遇。對于奉化未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，前景還是十分看好的。

　　奉化市的中心區域、溪口鎮是奉化市主要的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)區域，集中了奉化市90％以上的商品房。而市中心區域，是奉化市房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的區域。在05年的宏觀(guān)調控后，市中心區域的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到沉重的打擊，市場(chǎng)一直萎靡不振，再加上市場(chǎng)需求量一直不大，因此近年鮮有新樓盤(pán)推出，而在售的樓盤(pán)不少在2005年就已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，像陽(yáng)光茗都2期、陽(yáng)光水岸都已經(jīng)是準現房銷(xiāo)售了。目前市場(chǎng)上在售的樓盤(pán)主要有三個(gè)，陽(yáng)光茗都2期、上林華庭、陽(yáng)光水岸，市場(chǎng)上缺少高檔次的樓盤(pán)。

　　就目前奉化的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，主要還是以多層和小高層的建筑為主，輔以別墅產(chǎn)品，主力價(jià)格還是控制在3500―4800元/平米

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